COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 05 Avril 2023
N° RG 21/01710 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FUZY
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Arrêt rendu le cinq Avril deux mille vingt trois
Sur APPEL d'une décision rendue le 06 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire du PUY EN VELAY (RG n° 19/00287)
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
Madame Virginie DUFAYET, Conseiller
En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
La société BISTEXTILE
SAS à associé unique immatriculée au RCS du Puy en Velay sous le n° 502 820 525 00033
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentants : la SCP DUBOIS - CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et Me Caroline BRUMM-GODET de la SAS IMPLID AVOCATS, avocats au barreau de LYON (plaidant)
APPELANTE
ET :
La société EVENPLAST
SAS immatriculée au RCS du Puy En Velay sous le n° 493 443 196 00016
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentants : la SELARL BADJI-DISSARD, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SELARL VIAJURIS CONTENTIEUX avocats au barreau de LYON (plaidant)
INTIMÉE
DÉBATS :
Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 02 Février 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré initialement fixé au 29 Mars 2023 puis prorogé au 05 Avril 2023.
ARRET :
Prononcé publiquement le 05 Avril 2023 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La société par actions simplifiée(SAS) Bistextile est propriétaire d'un local à usage de dépôt situé [Adresse 1].
La SAS Evenplast a loué ce local suivant plusieurs baux commerciaux dérogatoires successifs à compter de l'année 2010, le dernier bail ayant été régularisé le 30 juin 2016, pour une durée d'un an ainsi que pour un loyer mensuel de 6.207,50 € HT mensuel outre taxes et charges dues par le preneur.
Elle s'est maintenue dans les lieux à l'issue du dernier bail en continuant à honorer les factures de loyers et les charges.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 mars 2018, la société Bistextile a constaté la poursuite du bail dérogatoire en bail commercial et demandé à la société Evenplast de régulariser un bail commercial reprenant les conditions du bail précaire. En réponse et le 26 mars 2018, la société Evenplast a fait connaître son intention de mettre fin à l'occupation des locaux.
La société Bistextile se prévalant de l'existence d'un bail commercial depuis le 1er juillet 2017, soumis aux dispositions de l'article L145-1 du code de commerce, a adressé le 31 mai 2018 un courrier recommandé avec accusé de réception à son locataire, lui précisant notamment que la résiliation à l'initiative du preneur ne pourrait intervenir avant le 1er juillet 2020 et que jusqu'à cette date, elle restait tenue de l'intégralité des obligations nées du bail.
La société Evenplast a quitté les lieux le 4 octobre 2018. Un procès-verbal de remise des clés a été établi par huissier de justice. Par courrier recommandé du 5 décembre 2018, elle a contesté formellement devoir s'acquitter du règlement des loyers et des charges.
Suivant exploit d'huissier du 4 mars 2019, la société Bistextile a fait assigner la société Evenplast devant le tribunal judiciaire du Puy en Velay afin d'obtenir le paiement des loyers et charges et autres dommages et intérêts.
Suivant jugement du 6 juillet 2021, le tribunal a :
- constaté l'existence d'un bail professionnel entre les parties
- constaté la résiliation du bail
- débouté la société Bistextile de l'intégralité de ses demandes
- condamné la société Bistextile à payer à la société Evenplast la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le tribunal a considéré que le local loué était exclusivement à usage de dépôt ; qu'il n'était pas établi qu'une clientèle ait été reçue dans ce bâtiment ou que la société Bistextile soit propriétaire du bâtiment principal de la société Evenplast dont l'activité s'exerce sur trois sites et qu'il n'était pas démontré que la privation du local aurait pu compromettre l'exploitation de la société Evenplast. Jugeant que le bail était soumis aux dispositions du code civil, le tribunal a rejeté les demandes en paiement de loyers postérieurs au départ de la société Evenplast.
Par déclaration en date du 27 juillet 2021, la société Bistextile a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées le 25 octobre 2021, la société Bistextile demande à la cour :
-de réformer en tous points le jugement du 6 juillet 202,
Statuant à nouveau :
de débouter la société Evenplast de l'intégralité de ses demandes ;
de condamner la société Evenplast à lui payer la somme de 152.889,96 € titre des loyers et charges majorées des intérêts aux taux légaux à compter de la présente assignation ;
de condamner la société Evenplast à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et celle de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance ;
d'ordonner la capitalisation des intérêts.
La société Bistextile rappelle que le bail dérogatoire est un contrat applicable aux locataires et ne doit pas excéder une durée totale de 36 mois, renouvellements compris. Si à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste en possession des lieux, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Elle affirme que le local loué servait au locataire d'entrepôt et de logistique nécessaire à son activité, qu'il était un des sites d'exploitation de l'activité de la société Evenplast et accueillait fournisseurs, salariés, transporteurs et clients. Elle en veut pour preuve le livret d'accueil de la société Evenplast. Elle souligne que le bail mentionne que le preneur s'est « déclaré intéressé à prendre en location commerciale », que les baux dérogatoires visent l'article L145-5 du code de commerce et que le preneur reconnaît exploiter une activité commerciale à savoir le stockage et le dépôt de matières premières. Elle en conclut que les parties ont voulu, de manière claire et non équivoque, se soumettre au statut des baux dérogatoires.
La société Bistextile rappelle qu'en application de l'article 1189 du code civil, les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Elle demande à la cour de considérer, à la lecture du bail, que les parties ont entendu se soumettre volontairement aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce.
Par conclusions notifiées le 19 janvier 2022, la société Evenplast demande à la cour :
de confirmer le jugement déféré ;
à titre subsidiaire, de juger que le contrat s'étant poursuivi entre les sociétés Bistextile et Evenplast depuis le 1er juillet 2017, concernant le local sis [Adresse 1] au terme du bail régularisé le 30 juin 2016 doit être qualifié de bail soumis au droit commun par application de l'article 1736 du code civil,
de dire qu'il peut être résilié moyennant un délai de préavis fixé par l'usage des lieux,
de constater que la résiliation dudit bail a été notifiée par courrier remis en main propre à la société Bistextile le 26 mars 2018, et qu'un délai de préavis de 6 mois est conforme à l'usage des lieux,
en conséquence, de constater la résiliation du bail concernant le local sis [Adresse 1], à compter du 30 septembre 2018,
de rejeter les demandes indemnitaires de la SAS Bistextile,
En tout état de cause, y ajoutant,
de condamner la société Bistextile à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait valoir que l'application du statut des baux commerciaux suppose la preuve de la réunion de quatre conditions cumulatives, et notamment la preuve de l'exploitation d'un fonds de commerce dans le local loué, caractérisé par une clientèle propre. Elle ajoute que les dispositions de l'article 145-5 du code de commerce ne dispensent pas les juges du fond de vérifier que les conditions d'application du statut des baux commerciaux sont réunies après trois ans de baux dérogatoires.
La société Evenplast affirme que pendant toute la durée des baux dérogatoires, les locaux ont été exclusivement utilisés à usage de dépôt et de stockage de matériaux et produits ; qu'elle n'a jamais reçu ou exploité une clientèle dans le cadre d'une activité commerciale accomplie en leur sein. Elle écarte l'affirmation suivant laquelle le contenu d'un ancien livret d'accueil pourrait permettre de retenir l'existence d'un aveu extrajudiciaire et de considérer que le bien loué était un site d'exploitation. Elle précise que si les manutentionnaires et d'autres salariés pouvaient s'y rendre, la société Bistextile ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que l'entrepôt était destiné à exploiter un fonds de commerce et recevoir une clientèle, et ce, en contradiction avec les termes même du bail.
Par ailleurs, la société Evenplast fait valoir qu'une autre des quatre conditions cumulatives nécessaires à l'application des baux commerciaux n'est pas remplie puisque l'établissement litigieux n'a jamais été immatriculé au registre du commerce et des sociétés et n'avait pas à l'être.
Elle considère que les contrats, tels qu'ils sont établis, traduisent la volonté des parties de ne pas soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux. La jurisprudence exigeant une soumission expresse et non ambiguë au statut des baux commerciaux, elle en conclut que la société Bistextile ne peut s'en prévaloir.
La société Evenplast affirme que le bail est un bail professionnel et qu'elle avait la faculté de le résilier à tout moment par une simple notification écrite sous réserve de respecter un préavis de 6 mois minimum. Considérant le fait que le courrier de résiliation a été remis le 26 mars 2018 et qu'il a été mis fin au bail le 30 septembre 2018, elle s'estime déchargée de toute obligation à compter de cette date. A titre subsidiaire, et si la cour n'appliquait pas les dispositions de l'article57-A de la loi 86-1290, elle sollicite l'application des dispositions de l'article 1736 du code civil.
Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.
Motivation :
L'article L145-1 du code de commerce, dans sa version applicable à l'espèce dispose :
« I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. (') »
Le régime des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux est régi par l'article L145-5 du code de commerce aux termes duquel : « "Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local."
Ainsi lorsque le preneur reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. Toutefois si les dispositions de l'article L145-5 alinéa 2 du code de commerce permettent au preneur de prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, ce bénéfice ne lui est effectivement acquis qu'à la condition qu'il remplisse les conditions cumulatives exigées pour son application.
En conséquence, le bailleur n'est pas fondé à soutenir que le locataire maintenu en possession à l'issue du bail dérogatoire ne peut quitter les lieux qu'après avoir donné congé dans les conditions prévues par le statut des baux commerciaux, si les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies.
En l'espèce, il appartient à la SAS Bistextile de rapporter la preuve que les conditions d'application de l'article L145-5 du code de commerce sont réunies.
La SAS Evenplast est domiciliée à [Adresse 2]. Elle a pour activité le commerce de gros (commerce interentreprises) et d'autres produits intermédiaires. Elle a 3 établissements secondaires à [Localité 3], [Localité 6] et à [Localité 5].
Les baux dérogatoires conclus depuis le 31 octobre 2010 entre les parties précisent que le local loué est un local à usage de dépôt d'une superficie d'environ 420 m2 ; que le preneur après visite des lieux les a estimés conformes à l'usage qu'il entendait en faire. La superficie des lieux loués a évolué au fil du temps, pour atteindre 4 775 m2, mais la destination des lieux est restée identique.
Par ailleurs, l'article 4 du bail stipule que les « locaux objet du présent bail seront utilisés par le preneur à usage de dépôt. Il pourra exercer les activités de stockage de toutes matières premières, produits, matériaux, matériels à l'exclusion de toute autre. Tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l'accord express préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du bail ».
La société Bistextile produit au soutien de sa demande le livret d'accueil de la société Evenplast destiné aux salariés de l'entreprise. Au chapitre « présentation de notre entreprise », il est indiqué « L'activité est réalisée sur 3 sites : à [Localité 7], à [Localité 6], à [Localité 4]. Il s'agit d'activité commerciale et logistique essentiellement. »
Ce document n'a pas valeur d'aveu extra-judiciaire ; il a pour seule finalité de présenter aux salariés l'entreprise et de leur permettre de localiser les différents sites sur lesquels ils pourraient être appelés à travailler, les locaux à usages de dépôts étant nécessairement approvisionnés, nettoyés, par du personnel.
Il n'est pas justifié qu'en violation des termes du bail, la société Evenplast ait développé une activité commerciale au sein de ces locaux ; qu'elle ait sollicité une telle modification auprès du bailleur, ou que le bailleur ait accordé une autorisation de changement de destination des lieux.
La société Bistextile ne démontre pas que son locataire réalisait dans ce local des actes de commerce, de production ou de transformation ; qu'elle recevait de la clientèle dans ses locaux.
Elle ne justifie ni être propriétaire de l'établissement principal de la société Evenplast , ni du fait que ce local soit accessoire à l'exploitation du fonds de commerce ni que sa privation serait de nature à compromettre l'exploitation du fonds.
Enfin, elle ne peut tirer de l'intitulé des baux dérogatoires « bail commercial de courte durée » ou du visa de l'article 145-5 du code de commerce que les parties aient voulu de manière claire et non équivoque se soumettre aux statuts des baux commerciaux.
Il est précisé en préambule des contrats que le preneur est intéressé à prendre les locaux en location commerciale de courte durée par dérogation aux dispositions de l'article 145-4 du code de commerce. Il est indiqué que le bailleur donne à bail à loyer « à titre précaire et non renouvelable » conformément aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce ». Il est enfin mentionné à l'article 3 que « les parties ayant entendu déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux, le preneur pourra se prévaloir des dispositions des articles 145-1 et suivants du code de commerce pour solliciter le renouvellement du présent bail qui se terminera à l'arrivée du terme fixé sans que le bailleur ait à signifier congé. » Les clauses d'un contrat s'analysant les unes par rapport aux autres, il est établi de façon claire et non équivoque que les parties ont entendu se soustraire au régime des baux commerciaux. En visant l'article L145-5 du code de commerce, elles ont clairement choisi de déroger au statut des baux commerciaux.
Ainsi c'est à juste titre que le tribunal a écarté l'application de ce statut ; considéré, par des motifs que la cour adopte, que les relations contractuelles obéissaient aux dispositions de l'article 57 A de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée par la loi N°2008-776 du 4 août 2008 et rejeté les demandes en paiement présentées par la société Bistextile à l'encontre de la société Evenplast.
Au regard des éléments de motivation susvisés, le caractère abusif de la résistance de la société Evenplast n'est pas établi. La société Bistextile sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur ce point.
La société Bistextile succombant en ses demandes sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Evenplast ses frais de défense. La société Bistextile sera condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne la SAS Bistextile à verser à la SAS Evenplast la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Bistextile aux dépens.
Le greffier, La présidente,
