R.G : 06/00408 COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DES APPELS PRIORITAIRES ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2006 DÉCISION DÉFÉRÉE : TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 09 Décembre 2005 APPELANT : Monsieur Brahim EL X... ... 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN représenté par Me Marie-Christine COUPPEY, avoué à la Cour assisté de Me Aurélie MONNIER, avocat au barreau de ROUEN (CABINET BOYER) INTIME : Monsieur Louis Y... ... 27380 BOURG BEAUDOUIN représenté par la SCP GALLIERE LEJEUNE MARCHAND GRAY, avoués à la Cour assisté de Me Virginie CAREL, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats et du délibéré :
Madame PLANCHON, Président Madame LE CARPENTIER, Conseiller Madame PRUDHOMME, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme NOEL-DAZY, Greffier DEBATS : A l'audience publique du 12 Juin 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2006 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 12 Septembre 2006, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile, signé par Madame PLANCHON, Président et par Mme NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience. * * *
Monsieur Louis Y... a consenti à Monsieur EL X... deux contrats de bail : ô
le premier, régularisé le 19 mars 1998, portant sur un terrain nu parcelle B situé au numéro 21, rue Raspail à Sotteville-lès-Rouen, pour un loyer mensuel hors taxe de 152,45 ç et droit au bail de 3,81ç ô
le second régularisé le 1er décembre 2000 portant sur un terrain nu parcelle A situé au numéro 17, rue Raspail à Sotteville-lès-Rouen, pour un loyer mensuel de 546,99 ç TTC, dont 89,64 ç de TVA.
A la suite de paiements des loyers très irréguliers ou inexistants, Monsieur Y... a assigné Monsieur EL X... en référé devant le
tribunal d'instance de ROUEN.
Par ordonnance rendue le 2 avril 2003, le Juge des référés relevant l'existence de contestations sérieuses quant à la qualité de bailleur de Monsieur Y... et quant au statut applicable aux baux litigieux, a renvoyé les parties devant la juridiction du fond.
Le 5 septembre 2003, Monsieur Y... a fait délivrer à Monsieur EL X... un commandement de payer assorti de la clause résolutoire pour un arriéré de loyer de 3075,21 ç Monsieur EL X... s'est acquitté d'une somme de 1531,17 ç le 2 octobre 2003.
Par acte d'huissier du 9 janvier 2004, Monsieur Y... a assigné Monsieur EL X... devant le tribunal d'instance de ROUEN sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour voir prononcer la résiliation du bail du 1er décembre 2000 et son expulsion sous astreinte ainsi que sa condamnation à lui régler la somme de 3276,18 ç pour loyers, provisions et charges dus de octobre 2001 au 5 novembre 2003, outre les indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail du 1er décembre 2000 concernant la parcelle A , et à lui régler la somme de 1223,14 ç pour solde de loyer de décembre 2000 à juillet 2001, relatifs à la parcelle B (bail du 19 mars 1998).
Par jugement du 19 novembre 2004, le tribunal d'instance de ROUEN s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de ROUEN concernant le litige relatif au bail de la parcelle A de nature commerciale.
Ce jugement a par ailleurs statué sur le litige relatif à la parcelle B et a condamné Monsieur EL X... à payer à Monsieur Y... la somme de 1223,14 ç pour arriérés de loyer.
L'affaire relative au bail concernant la parcelle A a été renvoyée devant le Tribunal de Grande Instance.
Monsieur Y... a fait délivrer à Monsieur EL X... un nouveau commandement de payer en date du 25 avril 2005 pour un montant de 8900, 28 ç et a sollicité devant le Tribunal de Grande Instance la résiliation du bail, l'expulsion de Monsieur EL X... et son départ sous astreinte.
Monsieur EL X... a acquitté la somme de 4573,50 ç entre les mains du bailleur en indiquant que cette somme représentait 10 mois de loyer sur 2004 le mettant à jour pour cette année et a acquitté le 22 août 2005 la somme de 3201,45 ç pour les loyers de janvier à juillet 2005.
Relevant que Monsieur EL X... n'avait pas acquitté la totalité des causes du commandement, Monsieur Y... a sollicité du Tribunal de Grande Instance de constater ou prononcer la résiliation du bail survenue deux mois après la délivrance du commandement de payer, d'ordonner la libération des lieux au besoin l'expulsion des occupants, de prononcer une astreinte de 100 ç par jour de retard jusqu'à la libération complète des lieux, de condamner Monsieur EL X... à lui payer la somme de 4250,03 ç pour les loyers, provisions et charges dus d'octobre 2001 à septembre 2005, outre une indemnité d'occupation à compter du 25 juin 2005.
Par jugement en date du 9 décembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de ROUEN a : -
prononcé la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2000 portant sur la parcelle A entre Monsieur Y... et Monsieur EL X... pour défaut de paiement des loyers, -
dit que Monsieur EL X... et tous occupants de son chef devront quitter les lieux dans les deux mois du jugement après établissement avec le bailleur d'un état des lieux de sortie et remise des clés, -
dit qu'à défaut de libération des lieux dans le délai imparti, il pourra être procédé à l'expulsion de l'occupant et de ceux de son
chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -
dit n'y avoir lieu au prononcer d'une astreinte, -
condamné Monsieur EL X... à payer à Monsieur Y... une somme de 4250,03 ç au titre des loyers dus à septembre 2005, outre les loyers échus depuis cette date jusqu'à décembre 2005 inclus, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale aux loyers fixés contractuellement, à compter du 1er janvier 2006 jusqu'au départ effectif des lieux, -
ordonné l'exécution provisoire du jugement, -
condamné Monsieur EL X... à payer à Monsieur Y... une indemnité de 1000 çau titre de l'article 700 du N.C.P.C. -
condamné le défendeur aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 25 avril 2005.
Monsieur EL X... a relevé appel de ce jugement le 25 janvier 2006. Statuant en référé sur la demande de Monsieur EL X... d'arrêt de l'exécution provisoire, le Premier Président de la Cour d'Appel de ROUEN, relevant que Monsieur EL X... exerçait une activité de réparation de véhicules automobiles sur la parcelle objet du litige et qu'il employait un salarié, a par ordonnance en date du 12 avril 2006, fait droit à cette demande et fixé les débats sur cette affaire à l'audience du 12 juin 2006.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 19 mai 2006 et expressément visées, Monsieur EL X... demande à la cour de : -
le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé, -
réformer le jugement rendu le 9 décembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de ROUEN, -
en conséquence : -
constater que Monsieur EL X... a réglé l'intégralité de ses loyers, -
débouter Monsieur Y... de l'ensemble de ses demandes, fins et
conclusions, -
condamner Monsieur Y... au paiement d'une somme de 800 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. -
condamner Monsieur Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce y compris le coût du commandement de payer, -
accorder à Maître COUPPEY avoué, le droit de recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 juin 2006 et expressément visées, Monsieur Y... poursuit la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant, la condamnation de Monsieur EL X... à lui verser une somme de 3000 ç sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C., son débouté de toutes ses demandes, fins et prétentions, et sa condamnation en tous les dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la S.C.P. GALLIERE, LEJEUNE, MARCHAND, GRAY, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. SUR CE, Sur le montant des loyers :
Attendu que Monsieur Brahim EL X... soutient que le montant du loyer de la parcelle litigieuse, à savoir, la parcelle A visée au bail du 1er décembre 2000, s'élève à la somme de 3000 F. soit 457,35 çTTC, à la suite de la reprise par Monsieur Louis Y... d'une partie du terrain qu'il a relouée à un tiers et d'un accord intervenu entre les parties même s'il n'a pas été consacré par un nouveau bail écrit ; qu'il se prétend à jour de ses loyers ;
Que Monsieur Louis Y... conteste cette allégation, rappelant que le
bail du 1er décembre 2000 visant la parcelle A était stipulé à 3000 F. HT soit 3588 F. TTC la TVA étant de 588 F ; qu'il fait valoir que le projet de bail établi le 1er octobre 2001 n'a pas été signé et ne saurait se substituer à celui du 1er décembre 2000 ;
qu'il dément avoir repris une partie de la parcelle A louée à Monsieur Brahim EL X... pour la louer à un tiers, précisant que la parcelle qui a été louée à des tiers concerne une parcelle B située au no 21 de la rue Raspail alors que la parcelle A litigieuse se situe au no 17 ;
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats et des pièces de procédure que : -
le litige ne porte que sur la parcelle A objet du bail du 1er décembre 2000. -
Le bail du 1er décembre 2000, consenti à Monsieur Brahim EL X... EL Z... en exploitation personnelle, porte sur une parcelle sise au 17 de la rue Raspail Sotteville lès Rouen ainsi décrite : un terrain nu de à m , entouré partie de murs, sol en partie goudronné, partie en tout venant + garage à usage d'atelier équipé EDF ; -
Le loyer est fixé à 3000 F outre la TVA de 588 F, soit au total 3588,00 F ; - Qu'un autre bail avait été passé le 19 mars 1998 portant sur une parcelle B située au no 21 de la rue Raspail, moyennant un loyer de 1000 F. et qui sera résilié ;
Attendu que l'examen des quittances relatives à la parcelle A fait ressortir que celle d'octobre 2001 fait référence à un loyer de 3508 F dont 492 F de TVA mais avec un total de à 3000 F ; qu'il est mentionné un reçu de 3000 F ;
Que la quittance de novembre 2001 précise un montant de 2508 F de loyer HT outre une TVA de 492 F, au total 3000 F et comporte un reçu de 3000 F ; que cette quittance n'a toutefois pas été signée par
Monsieur Louis Y... ;
Que s'il convient de constater que pendant une durée de deux mois (octobre et novembre 2002) Monsieur Louis Y... a réclamé à Monsieur Brahim EL X... un loyer de 3000 F TTC, à l'époque où il avait soumis à Monsieur Brahim EL X... un projet de bail relatif à la parcelle A moyennant un loyer TTC de 3000 F, Monsieur Brahim EL X... ne l'a pas signé pas plus que Monsieur Louis Y... ;
Que si l'explication selon laquelle la quittance de loyer établie par Monsieur Louis Y... qui sortait d'une période d'hospitalisation, témoignait de sa grande confusion d'esprit à l'époque peut être reçue pour la quittance d'octobre, encore qu'il ne justifie nullement de cette hospitalisation, une telle explication n'est plus valable pour la quittance de novembre 2003 qui reprend les mêmes montants ;
Attendu que Monsieur Louis Y... verse aux débats la correspondance qu'il a adressée à Monsieur Brahim EL X... le 18-01-2002 pour obtenir le paiement du loyer de 3588 F, réclamant les arriérés d'octobre à décembre 2001 payés partiellement et une position claire concernant le bail signé en 1998 dès lors que Monsieur Brahim EL X... avait manifesté l'intention de quitter le terrain correspondant mais l'occupait toujours ;
Que dans son courrier du 29-01-2002, Monsieur Louis Y... réclame bien le montant de 3588 F (et non pas 3000 F) pour le loyer de
Que dans son courrier du 29-01-2002, Monsieur Louis Y... réclame bien le montant de 3588 F (et non pas 3000 F) pour le loyer de décembre 2001 plus l'arriéré et réclame encore de Monsieur Brahim EL X... une prise de position claire pour le bail de 1998, condition pour envisager la signature d'un éventuel nouveau bail ;
Que Monsieur Brahim EL X... répond le 8-02-2002 en adressant un chèque de 3000 F, montant selon lui du loyer et précisant que le projet de nouveau bail faisait l'objet d'un examen attentif de sa
part ;
Que Monsieur Louis Y... réplique par lettre du 20-02-2002 en soulignant qu'il n'a pas encore signé le nouveau bail et qu'en attendant, c'est l'ancien qui est toujours en vigueur et que le loyer applicable est bien de 3588 F soit 547ç; qu'il évoque les différentes dispositions à prendre pour libérer le terrain qui faisait l'objet de l'ancien bail et qu'il a l'intention de relouer ;
Que dans son courrier du 20 mars 2002, Monsieur Brahim EL X... soutient que le terrain visé par le bail de 1998 a été repris par Monsieur Louis Y... lors de la signature du bail du 1-12-2000 concernant la parcelle A ; qu'il évoque des coupures d'eau et le mauvais état de la toiture du petit garage et des clôtures qui justifient selon lui le défaut de paiement des loyers ;
Attendu que les locaux visés par les attestations produites par Monsieur Brahim EL X... pour démontrer que Monsieur Louis Y... aurait repris une partie du terrain visé par le bail de décembre 2000 correspondent à ceux donnés en location à Monsieur A... et sont situés au no 21 de la rue Raspail, et qui avaient donnés à bail pour partie à Monsieur Brahim EL X... selon bail de mars 1998 ; que leur désignation ne co'ncide nullement avec l'immeuble décrit dans le bail du 1er décembre 2000 ;
Que l'attestation de Monsieur B... n'apporte pas de précision sur l'identification exacte du terrain dont il parle ;
Que les pièces produites par Monsieur Brahim EL X... pour établir que Monsieur Louis Y... a repris une partie du terrain de la parcelle A et notamment les attestations dont il se prévaut ne permettent d'étayer ses affirmations ;
Attendu que lors de l'échange de correspondance de janvier à mars 2002, Monsieur Brahim EL X... n'évoque nullement une amputation de la parcelle objet du bail du 1er décembre 2000 ; qu'il s'est
seulement attaché à démontrer que Monsieur Louis Y... était défaillant dans ses obligations de réparation et de remise en état des locaux loués ; que ce n'est qu'en cause d'appel que Monsieur Brahim EL X... fait état de cette prétendue amputation de la parcelle A alors que jusqu'à présent, il n'était question que d'une reprise par le bailleur de terrain dépendant de la parcelle B objet du bail de 1998 ;
Attendu qu'en l'absence de signature du projet de nouveau bail du 1er octobre 2001, Monsieur Brahim EL X... ayant réservé sa décision sur ce projet et Monsieur Louis Y... ayant manifestement renoncé à ce projet, c'est l'ancien bail qui devait continuer à recevoir application ;
Que Monsieur Louis Y... l'a précisé de manière non équivoque dans les correspondances en recommandé qu'il a adressées à Monsieur Brahim EL X... en janvier et février 2002 et Monsieur Brahim EL X... ne pouvait se méprendre sur ce point ;
Attendu que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 septembre 2003 vise un loyer de 546,99 ç outre des arriérés pour un total de 3075,21 ç ;
Qu'en réponse, Monsieur Brahim EL X... a versé le 2-10-2003 la somme de 1531,17 çcorrespondant à un montant de loyer de 3000 F TTC ; que le projet de bail établi à la suite du jugement du 19-11-2004 n'a pas plus été signé par l'une quelconque des parties ;
que c'est par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu le loyer tel que prévu au bail du 1er décembre 2000 ;
Que le commandement délivré le 25 avril 2005 et réclamant le paiement de la somme de 8900,28 çcorrespondant au solde entre le montant de la créance de Monsieur Louis Y... sur le fondement du loyer selon bail
du 1er décembre 2000 sur la période d'octobre 2001 à avril 2005, soit la somme de 23.188,84 çet les versements effectués par Monsieur Brahim EL X... jusqu'en février 2005 (14.288,56 ç) a été suivi d'un versement dans les deux mois d'une somme de 4573,50 ç.
Attendu qu'à bon droit, le premier juge a constaté que les causes du commandement n'avaient pas été acquittées entièrement dans les deux mois puisque Monsieur Brahim EL X... restait devoir la somme de 4326,78 ç arrêtée au 1er mai 2005 et qu'en septembre 2005, sur un total de 26.313,54 ç dus, Monsieur Brahim EL X... n'avait acquitté que 22.063,51 ç ;
Que le moyen tiré de l'inexécution par Monsieur Louis Y... de son obligation de réparation des bâtis se trouvant sur la parcelle louée est inopérant dès lors que cette inexécution au demeurant contestée par Monsieur Louis Y..., ne pouvait justifier le défaut de paiement des loyers et alors que le bail ne comportait que la mise à disposition du garage et de l'électricité et que l'appentis litigieux, non mentionné dans le bail et en mauvais état, a été en définitive démoli ;
Attendu que les causes du commandement étant exactes, c'est en conséquence à bon droit que le premier juge, constatant que celles-ci n'avaient pas été acquittées dans le délai de deux mois, a prononcé la résiliation du bail et condamné Monsieur Brahim EL X... au paiement des arriérés de loyers et d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers à compter du 1er janvier 2006 jusqu'à complète libération ;
Attendu que Monsieur Brahim EL X... sera débouté de son appel et de ses prétentions et le jugement confirmé en toutes ses dispositions ; Sur les frais et dépens :
Attendu que Monsieur Brahim EL X... qui succombe en son appel et ses prétentions sera condamné aux dépens d'appel ;
Attendu qu'il n'apparaît toutefois pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Louis Y... les frais irrépétibles qu'il a exposés en appel, le jugement étant par ailleurs confirmé quant à l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement : Déclare Monsieur Brahim EL X... recevable mais non fondé en son appel. L'en déboute. Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré. Condamne Monsieur Brahim EL X... aux dépens d'appel. Accorde à la S.C.P. GALLIERE, LEJEUNE, MARCHAND, GRAY, avoués associés le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Déboute Monsieur Louis Y... de sa demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel, le jugement étant par ailleurs confirmé quant aux frais irrépétibles de première instance. Le Greffier
Le Président
