R.G : 05/02715COUR D'APPEL DE ROUENCHAMBRE 1 CABINET 1ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2006DÉCISION DÉFÉRÉE :TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'EVREUX du 20 mai 2005APPELANTE :Madame Marguerite Z...56, rue de Boulainvilliers75016 PARIScomparante à l'audiencereprésentée par la SCP DUVAL BART, avoués à la Courassistée de Me Michel BARON, avocat au Barreau d'EVREUXINTIMÉS :Monsieur Dimitri X..., rue du Puits27420 CANTIERSreprésenté par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Courassisté de Me Laurent SPAGNOL, avocat au Barreau d'EVREUXMadame Caroline X..., rue du Puits27420 CANTIERSreprésentée par la SCP GREFF PEUGNIEZ, avoués à la Courassistée de Me Laurent SPAGNOL, avocat au Barreau d'EVREUXCOMPOSITION DE LA COUR :En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 octobre 2006 sans opposition des avocats devant Monsieur Y...É, Président, en présence de Madame LE CARPENTIER, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :Monsieur Y...É, PrésidentMonsieur PÉRIGNON, ConseillerMadame LE CARPENTIER, ConseillerGREFFIER LORS DES DÉBATS :Jean DufotDÉBATS :A l'audience publique du 16 octobre 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2006ARRÊT : CONTRADICTOIREPrononcé publiquement le 29 novembre 2006, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile signé par Monsieur Y...É, Président et par Jean Dufot, greffier présent à cette audience.* * *LES FAITS ET LA PROCEDURE :Madame Z..., née le 8 mai 1921, a mis en vente en mai 2002, à la suite du décès de son mari, sa résidence secondaire à CANTIERS (Eure) ; Monsieur et Madame A..., respectivement gardien de la paix et éducatrice spécialisée, ont signé le 24 octobre 2002 un
compromis de vente par l'intermédiaire de l'agence immobilière CARON, pour le prix de 140 153 euros, puis l'acte authentique en l'étude de Maître JOUYET le 27 décembre 2002 ; L'acte mentionnait la présence d'un chauffage central au fuel ;
Constatant lors de leur emménagement une insuffisance de chauffage, les acquéreurs ont fait intervenir un chauffagiste le 11 janvier 2003 qui sur la facture d'intervention a noté : la panne est due à l'absence de gaine dans les coffrages du premier étage ; Ils ont écrit au Notaire le 13 janvier pour lui signaler ce problème ; Madame Z... a répondu par courrier du 19 janvier qu'elle avait fait réviser la chaudière le 23 mai 2002, qu'elle n'avait pas connu de désagrément pendant son occupation et que par grand froid, la cheminée pouvait être utilisée en complément de chauffage ;
Après une expertise amiable diligentée par leur compagnie d'assurance, à laquelle Madame Z... ne s'est pas rendue, Monsieur et Madame A... ont obtenu par ordonnance réputée contradictoire du 24 septembre 2003, la désignation de Monsieur VAN TOL en qualité d'expert ; Celui-ci a déposé son rapport le 28 janvier 2004 ; il conclut que l'installation est très ancienne, que la chaudière fonctionne normalement mais que trois gaines métalliques sur six présentent un défaut de continuité, l'air chaud étant alors pulsé dans les volumes perdus de l'habitation et que l'isolation thermique des conduits de distribution est en mauvais état ; il estime les travaux de remise en état de l'installation de chauffage, des cloisons et des embellissements à la somme de 5994.51 euros ; il retient en outre un préjudice lié à la surconsommation énergétique de 434.49 euros pour une année, un préjudice de jouissance évalué à 1200 euros et un préjudice lié à la gêne pendant les travaux de reprise évalué à 300 euros ;
Sur la base de ce rapport, Monsieur et Madame A... ont assigné
Madame Z... en dommages intérêts sur le fondement des vices cachés, considérant qu'elle ne pouvait ignorer l'insuffisance de chauffage ; Madame Z... a fait valoir qu'il existait dans l'acte de vente une clause de non-garantie des vices cachés, que les acquéreurs qui avaient visité l'immeuble avaient pu se rendre compte de l'état du chauffage, que le chauffagiste avait effectué des sondages destructifs et qu'elle était de bonne foi ;
Par jugement du 20 mai 2005, le Tribunal de Grande Instance d'EVREUX a :Constaté que l'immeuble situé 1 rue du Puits à CANTIERS, vendu par Madame Z... aux époux A... comprenait un système de chauffage affecté d'un vice caché ;Dit que Madame Z... ne pouvait ignorer le vice dont était affecté l'immeuble vendu;En conséquence Condamné Madame Marguerite Z... à payer aux époux A... la somme de 5994,51 euros, au titre de la remise en état de l'installation de chauffage ;Condamné Madame Z... à payer aux époux A... la somme de 434,49 euros au titre du préjudice de surconsommation énergétique ;Condamné Madame Z... à payer aux époux A... la somme de 1200 euros au titre du préjudice lié au trouble de jouissance et d'inconfort qu'ils ont subi ;Condamné Madame Z... à payer 300 euros aux époux A... au titre du préjudice lié à la gêne occasionnée par l'exécution des travaux de reprise ;Condamne Madame Z... à payer aux époux A... la somme de 78,58 euros correspondant aux travaux d'investigations techniques réalisés par les établissements PRUD'HOMME ;Condamné Madame Z... à payer aux époux A... la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre de leurs frais irrécupérables ;Débouté les époux A... de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral ;Débouté Madame Z... de l'intégralité de ses demandes ;Ordonné l'exécution provisoire ;Condamné Madame Z... aux entiers dépens de l'instance de référé
et de la présente instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 1892,05 euros, Madame Z... a régulièrement interjeté appel de cette décision.LES PRETENTIONS DES PARTIES : Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 septembre 2006, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Nouveau code de procédure civile, Madame Z... expose notamment que :- les raccordements des gaines métalliques ont manifestement été enlevés lors des sondages effectués en janvier 2004 ;- le mauvais état de l'isolation des gaines ne constitue pas un vice caché puisqu'il résulte de la simple usure normale d'une installation de chauffage très ancienne ;- la maison était utilisée comme résidence secondaire principalement à la belle saison et elle n'a jamais rencontré de problème de chauffage ; il appartient à l'acquéreur de démontrer que la venderesse avait connaissance du vice par des éléments matériels et concrets et non purement subjectifs ;
Elle demande en conséquence à la Cour de :
Déclarer Madame Z... recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 20 mai 2005 par le Tribunal de Grande Instance d'EVREUX, Réformant et statuant à nouveau,
Débouter Monsieur et Madame A... de l'ensemble de leurs demandes,
Condamner Monsieur et Madame A... à régler à Madame Z... une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du NCPC,
Condamner Monsieur et Madame A... aux entiers dépens de première instance et d'appel.******
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 août 2006, auxquelles la Cour se réfère expressément pour l'exposé des moyens, Monsieur et Madame A..., soutenant essentiellement qu'ils reprochent à Madame Z... de leur avoir caché lors de la vente
l'état de l'installation de chauffage qu'elle ne pouvait ignorer, demandent à la Cour de :
Déclarer recevable mais mal fondé l'appel régularisé par Madame Z... du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'EVREUX le 20 mai 2005.
Débouter Madame Z... de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et recevant les époux A... en leur appel incident du chef de leur demande en réparation de leur préjudice moral,
Y faisant droit,
Condamner Madame Z... à verser aux époux A... une indemnité de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Condamner Madame Z... à régler aux époux A... une indemnité complémentaire de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamner Madame Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel ;******SUR CE LA COUR :Il résulte du rapport d'expertise que l'installation de chauffage est affectée de deux vices : un défaut de continuité de certaines gaines et un calorifugeage de ces gaines en mauvais état ;Il ne peut être sérieusement soutenu que le chauffagiste, appelé par les époux A... en janvier 2003, a, en ouvrant les coffrages de la chambre donnant sur l'extérieur, détruit des raccords entre les gaines ; l'expert n'a d'ailleurs pas pris en considération cette possibilité ; l'installation est ancienne puisque antérieure à 1979 et les raccords entre les gaines ont pu avec le temps se détacher ; il y a lieu en conséquence de considérer que les vices relevés par l'expert sont bien des vices antérieurs à la vente ; ils sont en outre suffisamment graves puisque l'expert mentionne que la température obtenue ne pourrait d'après lui dépasser 10o pour
une température extérieure de -7o ; ils ne sont pas davantage apparents puisque si les acquéreurs ont visité l'immeuble quatre fois avant leur achat, une maison de campagne non habitée n'est en général que modérément chauffée et les acquéreurs ne pouvaient donc avoir leur attention attirée par une insuffisance de chauffage lors de ces visites ;Il est relevé par l'expert et non contesté que Madame Z... ne pouvait connaître les deux vices relevés par l'expert puisqu'ils n'ont été révélés que par la destruction des coffrages contenant les gaines de chauffage ;Les acquéreurs soutiennent cependant, et le tribunal l'a retenu, qu'elle ne pouvait ignorer l'insuffisance de chauffage affectant sa maison et ne pouvait donc opposer aux acquéreurs la clause de non-garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente ;Il appartient aux acquéreurs de démontrer cette connaissance et celle-ci ne peut résulter des seules affirmations de l'expert selon lequel le vendeur devait connaître de façon fort probable l'insuffisance de chauffage affectant les lieux de l'habitation ; Or il résulte de l'attestation de la gardienne de l'immeuble parisien de Madame Z... et d'une amie et voisine, que celle-ci ne venait avec son mari dans sa résidence secondaire que pour des week-ends et de courts séjours à la belle saison et que la maison était fermée de la Toussaint à Pâques ; L'expert indique dans son rapport que le chauffage fonctionnait dans une partie de la maison ;Il résulte en outre de la facture de révision de la chaudière du 23 mai 2002 produite, que Madame Z... avait pris la précaution avant la mise en vente de sa maison de faire réviser complètement la chaudière et pouvait donc penser que le chauffage fonctionnait tout-à-fait normalement ;Dans ces conditions, il n'est pas démontré que Madame Z... ait eu connaissance de ce que le chauffage de sa maison était gravement insuffisant et qu'elle l'ait caché à ses acquéreurs ;En l'absence de mauvaise foi, la clause
de non-garantie incluse à l'acte de vente doit donc s'appliquer ;Le jugement entrepris sera donc infirmé et Monsieur et Madame A... seront déboutés de leurs demandes ;Il est inéquitable de laisser à la charge de Madame Z... les frais exposés en marge des dépens ;******PAR CES MOTIFS :La Cour :Infirme le jugement entrepris ;Déboute Monsieur et Madame A... de l'ensemble de leurs demandes ;Les condamne à payer à Madame Z... la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile en cause d'appel ;Met les dépens de première instance comprenant ceux de référé et les frais d'expertise et les dépens d'appel à la charge de Monsieur et Madame A... , avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT
