N° RG 20/03176 - N° Portalis DBV2-V-B7E-ISHN
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMRE CIVILE
ARRET DU 24 AOUT 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
17/00394
Tribunal judiciaire de Dieppe du 29 juin 2020
APPELANTS :
Monsieur [O] [H]
né le 05 septembre 1949 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
comparant en personne, représenté et assisté de Me Dominique LEMIEGRE de la Scp LEMIEGRE ROISSARD LAVANANT, avocat au barreau de Dieppe plaidant par Me Claire VAILLS
Madame [J] [P] épouse [H]
née le 27 février 1953 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée et assistée par Me Dominique LEMIEGRE de la Scp LEMIEGRE ROISSARD LAVANANT, avocat au barreau de Dieppe plaidant par Me Claire VAILLS
INTIMES :
Monsieur [W] [G]
né le 24 juin 1949 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté et assisté par Me Yves MAHIU de la Selarl DE BEZENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen
Monsieur [X] [I]
né le 25 octobre 1963 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté et assisté par Me Corinne MORIVAL de la Scp MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de Dieppe
Eurl ALG IMMOBILIER - SAINT VALERY IMMOBILIER venant aux droits du cabinet immobilier [X] [U] en qualité de syndic de la copropriété [Localité 8] Beach
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non constituée bien que régulièrement assignée par acte d'huissier remis à l'étude le 18 janvier 2021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 avril 2022 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
M. Jean-François MELLET, conseiller
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme [V] [D]
DEBATS :
A l'audience publique du 25 avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2022
ARRET :
PAR DEFAUT
Prononcé publiquement le 24 août 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 29 avril 2011, M. [X] [I] à vendu à M. [W] [G] sa maison d'habitation située [Adresse 3]. Elle jouxte l'immeuble situé au 34, appartenant à M. [O] [H] et à Mme [J] [P], son épouse depuis le 15 octobre 1974 et soumis au régime de la copropriété en 2013. Ces deux fonds sont séparés par un mur mitoyen.
Le 28 mai 2013, au cours d'une visite d'un des lots de l'immeuble de M. et Mme [H] mis en vente, la Sarl Serviss'Immo y a découvert la présence de mérule. Celle-ci a été confirmée le 10 juin 2013 par la société France Mérule, mandatée par M. [O] [H], qui effectuait les travaux de traitement sur sa partie du mur mitoyen le 26 juillet 2013.
Par un courrier du 18 juillet 2013, Me [B] [Y], notaire, a informé M. [W] [G] de la présence de champignons lignivores dans la propriété de ses voisins et lui a demandé de contacter, dans les meilleurs délais, la société France Mérule afin de diagnostiquer et d'éradiquer toute présence de ce champignon sur sa partie du mur mitoyen.
Suivant acte d'huissier de justice du 22 avril 2014, M. [W] [G] a fait assigner M. [O] [H] en référé expertise. Par ordonnance du 22 mai 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dieppe a ordonné la réalisation d'une expertise qu'il a confiée à M. [E] [A]. Cette mesure a été étendue à la copropriété [Localité 8] Beach et à M. [X] [I] respectivement les 16 octobre 2014 et 18 juin 2015. L'expert judiciaire a établi son rapport d'expertise le 29 août 2016.
Par actes d'huissier de justice des 31 mars et 3 avril 2017, M. [W] [G], considérant que M. [X] [I] était responsable de la migration de la mérule dans son immeuble, l'a fait assigner, ainsi que M. [O] [H], Mme [J] [P], son épouse et la copropriété [Localité 8] Beach, devant le tribunal de grande instance de Dieppe aux fins d'indemnisation de ses préjudices.
Par jugement du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Dieppe a :
- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture initialement datée du 17 mai 2018,
- déclaré en conséquence recevables les conclusions signifiées par M. et Mme [H] le 10 avril 2019,
- déclaré sans objet la demande de M. [G] relative à la recevabilité de ses conclusions n°3 et n°4,
- déclaré M. et Mme [H] et M. [I] responsables des préjudices subis par M. [G], à hauteur de 80 % pour les époux [H] et de 20 % pour M. [I],
- condamné M. [I] à payer à M. et Mme [H] la somme de 515,52 euros,
- condamné M. et Mme [H] à payer à M. [G] la somme de 6 783,44 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 6 800 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 13 583,44 euros,
- condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 1 695,86 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 1 700 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 3 395,86 euros,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. et Mme [H] à payer à M. [G] la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. et Mme [H] au paiement des dépens à hauteur de 80 % et M. [I] à hauteur de 20 %, dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, liquidés à la somme de 5 512,12 euros, ainsi que les dépens des procédures de référé tendant à l'instauration de la mesure d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Scp Catarsi & Brument,
- déclaré le présent jugement opposable à la copropriété [Localité 8] Beach.
Par déclaration du 7 octobre 2020, M. [O] [H] et Mme [J] [P], son épouse ont formé un appel contre ce jugement en toutes ses dispositions.
EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 19 avril 2022, M. [O] [H] et Mme [J] [P], son épouse demandent de voir en application des articles 1231-1, 1382, 1604 du code civil :
- infirmer le jugement entrepris notamment en ce qu'il a déclaré M. et Mme [H] et M. [I] responsables des préjudices subis par M. [G], à hauteur de 80 % pour les époux [H] et de 20 % pour M. [I], condamné M. [I] à payer à M. et Mme [H] la somme de 515,52 euros, condamné M. et Mme [H] à payer à M. [G] la somme de 6 783,44 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 6 800 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 13 583,44 euros, condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 1 695,86 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 1 700 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 3 395,86 euros, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, condamné M. et Mme [H] à payer à M. [G] la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, condamné M. et Mme [H] au paiement des dépens à hauteur de 80 % et M. [I] à hauteur de 20 %, dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, liquidés à la somme de 5 512,12 euros, ainsi que les dépens des procédures de référé tendant à l'instauration de la mesure d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Scp Catarsi & Brument,
et statuant de nouveau,
s'agissant des désordres affectant l'immeuble de M. [G],
- condamner M. [I] à payer à ce dernier l'intégralité des sommes dues au titre des préjudices subis, notamment matériels et de jouissance, consécutivement à la prolifération de la mérule dans son immeuble,
s'agissant des désordres affectant leur immeuble,
- condamner M. [G] à exécuter, sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, l'ensemble des travaux d'éradication de la mérule conformément aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire,
s'agissant des préjudices qu'ils ont subis,
- condamner M. [G] à leur payer les sommes suivantes :
. 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de l'impossibilité de louer et vendre l'appartement et la maison en raison de la carence de M. [G] à exécuter les travaux d'éradication de la mérule qui lui incombent,
. 4 478,59 euros à titre de dommages et intérêts en raison des frais qu'ils ont dû supporter pour les travaux de traitement sur la propriété de M. [G] et sur leur propriété en raison de la prolifération de la mérule due à la carence fautive de ce dernier à entreprendre les travaux nécessaires,
en tout état de cause,
- ordonner la restitution des sommes qu'ils ont versées à M. [G] en exécution de la décision de première instance infirmée, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle le paiement a été effectué,
- au besoin, condamner M. [G] à la restitution desdites sommes,
- débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes contraires,
- déclarer l'arrêt à intervenir opposable à la copropriété [Localité 8] Beach,
- condamner solidairement M. [G] et M. [I] à leur verser une somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de M. [A], les dépens des procédures de référé, de première instance au fond et d'appel.
Par dernières conclusions notifiées le 19 avril 2022, M. [X] [I] sollicite de voir sur la base des articles 1231, 1240, 1604, et suivants du code civil :
- déclarer M. [G] prescrit en son action en garantie des vices cachés,
- débouter les époux [H] et M. [G] de leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris notamment en ce qu'il a déclaré M. et Mme [H], et M. [I] responsables des préjudices subis par M. [G], à hauteur de 80 % pour les époux [H] et de 20 % pour M. [I], condamné M. [I] à payer à M. et Mme [H] et la somme de 515,52 euros, condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 1 695,86 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 1 700 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 3 395,86 euros, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, condamné M. [I] au règlement des dépens à hauteur de 20 % et comprenant les frais d'expertise judiciaire et les dépens de référé,
et, statuant à nouveau,
à titre principal,
- déclarer M. [G] fautif et responsable de son propre préjudice pour n'avoir pas procédé à la réalisation des travaux de décontamination de son appartement conformément au devis du 2 septembre 2013,
- débouter M. [G] et les époux [H] de leurs demandes tendant à le voir déclarer responsable de leurs préjudices et de toutes demandes de condamnations à son égard,
subsidiairement,
- limiter sa part de responsabilité dans la propagation de la mérule au sein de l'appartement de M. [G] à un maximum de 20 % et réduire dans cette même proportion toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge,
- condamner in solidum M. [G] et les époux [H] solidairement entre eux au règlement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, de référé et d'expertise judiciaire,
- condamner in solidum ces derniers au règlement de la somme complémentaire de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Par dernières conclusions notifiées le 15 avril 2022, M. [W] [G] demande de voir en vertu des articles 1231-1 et 1604 du code civil :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré M. et Mme [H] et M. [I] responsables des préjudices subis par M. [G], à hauteur de 80 % pour les époux [H] et de 20 % pour M. [I], condamné M. [I] à payer à M. et Mme [H] la somme de 515,52 euros, condamné M. et Mme [H] à payer à M. [G] la somme de 6 783,44 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 6 800 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 13 583,44 euros, condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 1 695,86 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de
1 700 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de
3 395,86 euros, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, condamné M. et Mme [H] à payer à M. [G] la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [I] à payer à M. [G] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. et Mme [H] au paiement des dépens à hauteur de 80 % et M. [I] à hauteur de 20 %, dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, liquidés à la somme de 5 512,12 euros, ainsi que les dépens des procédures de référé tendant à l'instauration de la mesure d'expertise judiciaire,
subsidiairement, statuant sur son appel incident,
- débouter M. [I] et les époux [H] de toutes leurs demandes,
- en conséquence, condamner M. [I], responsable de la migration de la mérule dans l'immeuble à usage d'habitation de M. [G], à l'indemniser et à prendre en charge les travaux de réhabilitation et de traitement de l'immeuble en partie intérieure, soit la somme de 18 601,53 euros se décomposant comme suit :
. la facture Tiennot : 8 111,06 euros,
. la facture Gosset Boutigny : 437,77 euros,
. la facture Théodore : 1 552,70 euros,
. le préjudice de jouissance : 8 500 euros,
- condamner M. [H] à préfinancer le coût des travaux d'éradication de la mérule dans l'appartement de M. [G] à hauteur de 2 577,60 euros selon la facture France Mérule n°2018-39 qui devront être intégralement et exclusivement supportés par M. [I] et/ou M. [H],
- dire la décision à intervenir opposable aux époux [H] et à la copropriété [Localité 8] Beach,
- débouter les époux [H] de leurs demandes reconventionnelles,
- en toutes occurrences, condamner les parties succombantes à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure de référé, d'expertise, de première instance et d'appel, ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, liquidés à la somme de 5 512,12 euros Ht, ainsi que les dépens des procédures de référé tendant à l'instauration de la mesure d'expertise judiciaire.
La déclaration d'appel porte mention au titre des intimés de la société Cabinet Immobilier [X] [U], ès qualités de syndic de la copropriété [Localité 8] Beach. Toutefois, elle ne lui a pas été signifiée.
La Sarl Alg Immobilier, venant aux droits du Cabinet Immobilier [X] [U], syndic de la copropriété [Localité 8] Beach, à qui la déclaration d'appel a été signifiée par dépôt à l'étude le 18 janvier 2021, n'a pas constitué avocat. Par correspondance communiquée aux parties du 19 janvier 2021, elle a confirmé avoir acquis le fonds de M. [U], agent immobilier, sans bénéficier de contrat en qualité de syndic de la copropriété.
Aucune disposition du jugement entrepris ne la concerne ; aucune demande n'est formée à son encontre en cause d'appel.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 19 avril 2022.
MOTIFS
Sur les demandes de M. [G]
En l'espèce, lors de sa visite le 6 juin 2013 dans l'immeuble de M. et Mme [H], la société Stop Mérule a constaté que le champignon lignivore s'était développé au rez-de-chaussée :
- dans le couloir commun sur l'imposte de la porte donnant sur la cour à l'arrière,
- dans la pièce commune au plafond sur le refend buanderie de l'appartement 2.
Elle a émis l'hypothèse d'une origine de ce champignon imputable à la vétusté de la fenêtre bois et de l'appui de fenêtre dans la chambre au 1er étage donnant sur la cour. Elle a matérialisé celui-ci par des bandes roses sur des plans joints à son devis du 10 juin 2013 contenu dans le rapport d'expertise judiciaire.
Lors d'une visite le 15 juillet 2013 effectuée au cours de la réalisation des travaux de traitement prévus par le devis du 10 juin 2013, elle a constaté une extension de la contamination localisée au regard des plans joints à son devis du 16 juillet 2013 :
- au rez-de-chaussée, sur une portion dans le prolongement du couloir commun et sur une portion dans la pièce commune dans le prolongement jusqu'à l'angle,
- au 1er étage, des traces dans la salle de bains de l'appartement 2.
Le 2 septembre 2013, elle a établi un devis de travaux de traitement de champignons lignivores dans l'immeuble de M. [G] dans la cuisine au rez-de-chaussée et dans la salle de bains au 1er étage, soit sur les faces intérieures du mur mitoyen le séparant de l'immeuble voisin infesté. A cette date, il ne s'agissait que d'une mesure préventive car aucune trace d'un champignon lignivore n'était visible dans son immeuble.
Selon l'expert judiciaire dans son descriptif général, le 12 mars 2014, la société Art et Co a adressé un courrier à M. [G] l'informant de la découverte d'un champignon dans l'épaisseur du mur mitoyen à la suite de la réfection de l'enduit-ciment dans le couloir des parties communes de la copropriété [Localité 8] Beach.
A l'issue de sondages destructifs réalisés le 6 novembre 2014 dans l'immeuble de M. [G], l'expert judiciaire a constaté la présence de mérule :
- au rez-de-chaussée, sur le mur intérieur au niveau du plafond de la cuisine, lequel est mitoyen avec l'immeuble des époux [H],
- sur le mur extérieur de la façade arrière côté cour,
- au premier étage, en partie basse sur le plancher de la salle de bains, lequel est mitoyen avec le mur du premier étage de l'immeuble des époux [H].
Il a également observé que le plafond et l'isolation dans la cuisine n'avaient pas été faits dans les règles de l'art ; que, lors des travaux entrepris pour recouvrir l'ensemble des murs, une cloison avait dû être supprimée par l'ancien propriétaire, la trace en étant encore visible et que l'état du bois et du plâtre montrait que le champignon était bien présent avant la vente à M. [G]. Il a relevé la présence de mérule dans la laine de verre recouvrant le mur. Aux termes de son analyse de l'échantillon d'une fructification sèche d'un champignon prélevée le 6 novembre 2014, le laboratoire BCCM a conclu à l'existence d'une fructification assez typique de mérule, désséchée et elle-même contaminée par des moisissures diverses, essentiellement des colonies de penicillium sp. formant un dépôt grisâtre en surface, indiquant une fructification vieillie non active.
L'expert judiciaire a en outre fait état d'un manque de ventilation dans la salle de bains lors de la première réunion d'expertise judiciaire le 23 octobre 2014. M. [G] y a remédié lors de la réunion suivante le 6 novembre 2014.
L'expert judiciaire a ensuite constaté que, sur la façade extérieure côté cour intérieure, les appuis des fenêtres des deux immeubles n'étaient pas étanches et aucun solin n'existait, que cette façade présentait une très forte porosité de la brique très absorbante et dont les joints étaient en ciment, et qu'une canalisation des eaux usées était encastrée dans l'épaisseur du mur de l'immeuble de M. [G] (clichés photographiques complémentaires pages 9 et 14 du rapport d'expertise judiciaire). Il en a déduit que ces zones pouvaient alimenter en humidité le champignon.
Il a enfin visé comme autres facteurs de propagation de la mérule dans le mur mitoyen :
- l'apport en humidité à la suite de la fuite d'eau survenue dans l'immeuble de M. et de Mme [H]. Celle-ci a été évoquée par l'expert amiable, mandaté par l'assureur de ces derniers, à la suite de sa visite des lieux le 28 août 2013. Selon les déclarations de l'assuré, un sinistre gel aurait été constaté, occasionnant une rupture de l'alimentation d'eau en cave et une inondation partielle de celle-ci. Ce sinistre n'a pas fait l'objet d'une déclaration à l'assureur,
- l'inhabitabilité des locaux de M. et de Mme [H] pendant plusieurs années.
Au final, l'expert judiciaire a estimé que le développement de la mérule était lié aux différentes causes d'infiltrations, de problèmes atmosphériques, de condensation, d'étanchéité extérieure, des deux immeubles et que le point de départ de celle-ci ne pouvait pas être déterminé avec exactitude car ces causes étaient similaires aussi bien du côté de la copropriété [Localité 8] Beach que du côté de M. [G].
Toutefois, il a ajouté que, concernant l'immeuble de M. [G], 80 % de la prolifération de la mérule était due à la mauvaise réalisation des travaux d'isolation intérieure effectués par M. [I]. Il a précisé que ceux-ci avaient refermé l'humidité continuellement renouvelée dans les deux doublages sans ventilation, ni dépose de l'ancien support à base de plâtre qui favorisait le développement du champignon mérule, et que, si M. [I] avait enlevé l'ensemble, il se serait aperçu de la dégradation des bois. L'enfermement de la mérule a amplifié son développement du côté de l'immeuble de M. [G].
- Sur la responsabilité de M. et Mme [H]
M. [G] fait valoir que l'assureur de ces derniers a considéré que le point de départ de la mérule se situait dans les parties communes de leur immeuble ; que la société France Mérule a constaté le 4 septembre 2013 que l'absence de travaux de mise hors d'eau de l'immeuble de ces derniers allait rendre inefficace le traitement fongicide réalisé en juillet 2013 ; que cet immeuble était inhabité et insalubre ; que c'est en raison de leur inertie que M. et Mme [H] sont à l'origine de la manifestation et de la propagation de la mérule dans le mur mitoyen.
M. et Mme [H] répliquent que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les conclusions de l'expert judiciaire, selon lesquelles plusieurs facteurs consécutifs dans les deux immeubles voisins ont permis à la mérule de se développer, sont claires et ne permettent pas de retenir leur responsabilité quasi-exclusive ; que la référence au rapport d'expertise amiable, au constat du 4 septembre 2013 de la société France Mérule, à l'état d'insalubrité de leur logement déclaré par le syndic de la copropriété à la mairie le 5 mars 2016 et au constat effectué par le juge des référés lors de son transport sur les lieux le 30 juin 2017, est erronée et contestable. Ils estiment qu'ils ne sont pas responsables ayant pris les mesures nécessaires pour éradiquer la mérule dès sa découverte en 2013 ; que, conformément aux conclusions de l'expert judiciaire, M. [I] doit supporter seul l'indemnisation des préjudices matériels et de jouissance de M. [G].
M. [G] ne précise pas le fondement juridique de son action. Il invoque seulement une faute de ses voisins.
En application de l'article 12 du code de procédure civile, les faits seront examinés au visa des règles applicables en matère de responsabilité extra-contractuelle régie par l'article 1240 du code civil. Selon ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, s'il est constant que l'immeuble de M. et de Mme [H] est resté inoccupé pendant quelques années, l'expert judiciaire n'a pas décrit un état d'insalubrité de celui-ci. La déclaration d'insalubrité qu'aurait faite le syndic de la copropriété [Localité 8] Beach à la mairie le 5 mars 2016 n'a pas été produite par les parties en cause d'appel et l'expert judiciaire n'en a pas fait état dans ses développements.
Les parties n'ont pas davantage versé aux débats les ordonnances du juge des référés des 6 juillet et 29 novembre 2017 faisant suite à son transport sur les lieux et faisant état de l'abandon de cet immeuble. M. [G] n'a pas produit le courrier de la société France Mérule du 4 septembre 2013 qu'elle aurait adressé à Me [Y] constatant l'absence de mise hors d'eau de l'immeuble de M. et Mme [H], ni encore l'attestation qu'elle aurait établie selon laquelle elle n'avait pas pu intervenir au domicile de M. [G] le 4 septembre 2017 à défaut d'avoir reçu un ordre de service de la part de M. et de Mme [H].
Toutefois, comme renseigné par l'expert judiciaire, l'inhabitabilité d'une maison humide en continu et non chauffée durant plusieurs mois, ainsi que la proximité de fenêtres en mauvais état telle que visée par la société France Mérule, ont constitué une condition favorable au développement de la mérule (page 17 du rapport d'expertise judiciaire).
En outre, si l'expert amiable de M. et Mme [H] et l'expert judiciaire n'ont pas déterminé avec certitude le point de départ du champignon lignivore, la survenue non datée d'un sinistre gel ayant entraîné une rupture d'alimentation en eau dans la cave de M. et Mme [H] a été un vecteur d'humidité favorisant l'origine de celui-ci.
La faute de ces derniers consiste dans le défaut d'entretien de leur immeuble à l'origine d'un apport continuel en humidité ayant alimenté le champignon lignivore tant de leur côté du mur mitoyen que du côté de leur voisin M. [G]. Ayant causé un dommage à celui-ci, ils seront tenus de l'en indemniser.
Pour s'exonérer totalement de leur responsabilité, il incombe à M. et Mme [H] d'apporter la preuve d'une cause étrangère (force majeure, faute de la victime ou fait d'un tiers présentant les caractères de la force majeure), ce qu'ils ne font pas. Leur moyen visant la pleine responsabilité de M. [I] sera donc rejeté.
- Sur la responsabilité de M. [I]
M. [G] fonde sa demande à titre principal sur la responsabilité contractuelle de son vendeur M. [I] au motif que celui-ci ne lui a pas délivré une chose conforme aux spécifications contractuelles ; qu'il lui a menti sur le fait qu'il avait effectué des travaux de modification des cloisons intérieures du rez-de-chaussée qui ont engendré des perturbations atmosphériques et hydriques contribuant au développement de la mérule. A titre subsidiaire, il engage la garantie de son vendeur pour vices cachés.
M. [I] répond qu'il n'est pas responsable de l'apparition et de la propagation de la mérule dans le mur mitoyen ; que M. [G] dit que l'inondation dans les parties communes à l'origine probable de la mérule serait intervenue en 2012, soit après la vente de la maison en 2011 et après la réalisation des travaux en 2008 qui n'ont donc aucun lien de causalité avec ce sinistre ; que l'expert judiciaire ne précise pas si la mérule existait lors de la réalisation desdits travaux ; qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir dépiqué les murs et les plafonds pour effectuer de simples travaux d'embellissement. Il ajoute que M. [G] a commis une faute en refusant d'effectuer les travaux de traitement préconisés de la mérule dans son immeuble dès 2013, ce qui rend celui-ci totalement responsable des désordres relevés. Il conclut par ailleurs à la prescription de l'action en garantie des vices cachés et, sur le fond, à l'application de la clause exclusive de garantie et à sa bonne foi.
Les articles 1603 et 1604 du code civil mettent à la charge du vendeur l'obligation de délivrer la chose vendue conformément aux spécifications contractuelles.
Il incombe à l'acheteur de prouver cette non-conformité contractuelle.
Dans le cas présent, les parties n'ont pas produit l'acte de vente du 29 avril 2011. Mais, l'expert judiciaire précise, en réponse à un dire de l'avocat de M. [I] du 4 mai 2016, que cet acte, qui lui a été transmis, mentionnait à la page 8, qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle était plus récente.
Or, il est établi que M. [I] a effectué les travaux décrits ci-dessus par l'expert judiciaire qui ont modifié les cloisons intérieures du rez-de-chaussée. Il reconnaît avoir posé une plaque BA 13 hydrofuge dans la salle de bains, un plafond suspendu et une plaque BA 13 sur le mur de la cuisine, et supprimé un mur non porteur au rez-de-chaussée après son acquisition de l'immeuble le 6 juin 2008.
En revanche, contrairement à ce qu'affirment M. et Mme [H], mais qui n'est pas allégué par M. [G], il n'est pas établi que M. [I] ait installé la canalisation des eaux usées dans l'épaisseur du mur de la façade arrière de son immeuble. Au contraire, l'expert judiciaire a indiqué que la façade dont il a donné la description ci-dessus était la même à l'époque de la réalisation des travaux d'isolation effectués par M. [I] dans la cuisine.
N'ayant pas délivré l'immeuble conformément à la stipulation de l'acte de vente d'une absence de travaux dans celui-ci depuis au plus dix ans, M. [I] a failli à son obligation de délivrance qui engage sa responsabilité dans la survenue du dommage subi par M. [G] auquel il a contribué comme décrit par l'expert judiciaire.
Pour s'exonérer totalement de sa responsabilité, il appartient à M. [I] de prouver une cause étrangère (force majeure, faute de la victime ou fait d'un tiers présentant les caractères de la force majeure), ce qu'il ne fait pas. Son moyen visant la responsabilité totale de M. [G] sera donc rejeté.
En définitive, M. et Mme [H] et M. [I] ont été fautifs. Leur contribution au dommage de M. [G] est déterminée par rapport à la gravité de leur faute respective. M. et Mme [H], propriétaires voisins qui n'ont pas rempli leur obligation essentielle d'entretien de leur immeuble, ont une part prépondérante. En effet, selon l'expert judiciaire à la page 18 de son rapport d'expertise, la mérule est incapable d'absorber l'humidité atmosphérique ; il lui faut de l'eau dans son environnement direct. Son apport a été permis par la carence fautive de M. et Mme [H].
Ensuite, le développement de la mérule a été aggravé sur le fonds de M. [G] par les travaux d'isolation intérieure mal réalisés et non révélés par M. [I]. La quote-part de responsabilité de chacun, telle que justement arrêtée par le premier juge, sera confirmée à hauteur de 80 % à la charge de M. et de Mme [H] et de 20 % à la charge de M. [I].
Sur les préjudices
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions qui seules saisissent la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, M. [G] demande à titre principal la confirmation du jugement dans les montants arrêtés en réparation de ses préjudices matériel et de jouissance. Ces montants ne sont pas davantage discutés par M. et Mme [H].
M. [I] avance de son côté que le préjudice de jouissance a été estimé par le tribunal sur les seules propositions non fondées de l'expert judiciaire alors que M. [G], qui a désormais effectué la remise en état de son immeuble, est en mesure de fournir les justificatifs de son réel préjudice.
L'expert judiciaire a évalué à quatre semaines la durée de la phase de traitement et de reprise des travaux de traitement et a proposé une indemnisation d'environ
6 000 euros Ht (hôtel et repas) pour deux personnes. Il a estimé à environ 2 500 euros Ht les frais de démontage d'une partie de la cuisine et de dépôt dans un garde-meubles.
La nécessité de ces frais est avérée au regard de la zone d'implantation de la mérule. En revanche, seuls doivent être pris en compte les préjudices de M. [G], et non pas d'une seconde personne pour laquelle il ne saurait être recevable à solliciter la réparation du dommage. Une indemnité arrêtée à la somme totale de 3 000 euros lui sera allouée au titre de son préjudice de jouissance. Après application de leurs quote-parts de responsabilité, M. [H] et son épouse seront condamnés à payer à M. [G] la somme totale de 9 183,44 euros et, M. [I], celle de
2 295,86 euros. Le jugement du tribunal sera infirmé.
Sur les demandes de M. et Mme [H]
Ceux-ci mettent en cause la responsabilité extra-contractuelle de M. [G] dans la persistance et la prolifération de la mérule postérieurement à sa découverte en 2013. Ils font valoir qu'entre le 14 septembre 2013, date à laquelle un devis de la société France Mérule a été adressé à M. [G], et le 21 février 2018, celui-ci n'a pris aucune initiative concernant le traitement de sa partie de mur, ce qui a occasionné à nouveau la contamination de l'entière épaisseur des murs et leur a fait exposer en pure perte le coût des travaux d'éradication dès juillet 2013 ; que son inaction délibérée est fautive et leur a causé une perte de chance de réaliser dans les meilleurs délais la vente de leur immeuble par lots laquelle s'est prolongée pendant toute la durée de la procédure judiciaire.
M. [G] répond qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, dès lors qu'aucune solution n'avait été trouvée à l'issue de l'expertise amiable et que la procédure de référé-expertise était indispensable pour déterminer les causes de l'infestation de mérule dans le mur mitoyen, sans quoi tout traitement aurait été inefficace à terme ; qu'il n'a donc pas légitimement entrepris de travaux dès le 18 juillet 2013 ; que les travaux réalisés par M. [C], maçon, et financés par M. [H] n'étaient pas les mêmes sur la façade extérieure côtés M. [H] et M. [G] et n'incluaient pas de reprise de son étanchéité et de rejointoiement des briques, de sorte qu'il n'avait pas l'obligation de laisser intervenir M. [C]. Il précise enfin que la perte de chance de M. et Mme [H] de vendre et de louer dans les meilleurs délais leurs lots n'existe pas puisque l'ensemble de ceux-ci a été vendu.
Le fait qu'après avoir été informé de la présence de mérule le 18 juillet 2013 M. [G] n'a pas entamé immédiatement des travaux d'éradication de la mérule sur sa partie du mur mitoyen et a engagé d'abord une procédure amiable, puis judiciaire, notamment aux fins de réalisation d'une expertise, n'est pas fautif. A ladite date, aucune trace de mérule n'était visible sur sa partie du mur mitoyen. La connaissance de l'ampleur de l'infestation sur son fonds a été acquise à l'issue des opérations de dépiquetage effectuées le 6 novembre 2014 par l'expert judiciaire qui ont nécessité la mise en cause postérieure de M. [I] le 18 juin 2015 et la tenue de la dernière réunion d'expertise le 26 février 2016.
L'expert judiciaire, qui souligne que le traitement fongicide aurait dû être exécuté en parallèle dans l'habitation de M. [G], ne dit pas que son absence a eu pour conséquence la prolifération de la mérule, mais uniquement un ralentissement des effets du traitement et un nouveau traitement à effectuer sur la partie du mur mitoyen du côté [H] qui avait déjà été réalisé.
En revanche, M. [G] a refusé les travaux de rebouchage des trous de son mur extérieur à l'arrière, de reprise du bandeau au-dessus de la porte d'entrée descente de gouttières, du dégraillage des joints et de leur rejointoiement, prévus par un devis du 12 juin 2018 de M. [C], mandaté par M. et Mme [H]. Dans un courrier daté du 20 juillet 2018, ce dernier a indiqué que M. [G] ne l'avait pas autorisé à effectuer les travaux 'pour des raisons qui lui sont propres'. Le fait que l'expert judiciaire n'ait pas relevé cette faute de M. [G] aux termes de ses investigations ne signifie pas qu'elle n'existe pas. L'avis de l'expert ne lie pas le juge.
Par contre, M. et Mme [H] ne démontrent pas que cette faute a contribué à leur dommage. Le courrier de la Sarl Serviss'Immo du 25 juillet 2017 n'évoque aucunement un lien de causalité direct et certain de celle-ci avec la rétractation du candidat à l'acquisition de l'appartement du 1er étage et de la maison située au fond de la cour. Les évaluations présentées par M. [Z], architecte mandaté par M. et Mme [H], et son avis, ne sont corroborés par aucun élément.
Dès lors, les conditions de la responsabilité extra-contractuelle de M. [G] n'étant pas réunies, M. et Mme [H] seront déboutés de leurs réclamations. Le jugement du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmé.
En l'absence d'appel formalisé, de signification de la déclaration d'appel et des conclusions au syndic dûment désigné par le syndicat de copropriété, la demande d'opposabilité de la présente décision est irrecevable.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.
Parties perdantes, M. et Mme [H] seront condamnés solidairement aux dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de les condamner également à payer à M. [G] la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés pour cette procédure d'appel. La même somme sera mise à leur charge solidaire s'agissant des frais irrépétibles de M. [I].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [O] [H] et Mme [J] [P], son épouse à payer à M. [W] [G] la somme de 6 800 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 13 583,44 euros,
- condamné M. [X] [I] à payer à M. [W] [G] la somme de 1 700 euros au titre de son préjudice de jouissance soit la somme totale de 3 395,86 euros,
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne solidiairement M. [O] [H] et Mme [J] [P], son épouse à payer à M. [W] [G] la somme de 2 400 euros au titre de son préjudice de jouissance soit compte tenu du préjudice matériel fixé à la somme de 6 783,44 euros à payer la somme totale de 9 183,44 euros,
Condamne M. [X] [I] à payer à M. [W] [G] la somme de 600 euros au titre de son préjudice de jouissance, soit compte tenu du préjudice matériel fixé à la somme de 1 695,86 euros, à payer la somme totale de 2 295,86 euros,
Condamne solidairement M. [O] [H] et Mme [J] [P], son épouse à payer à M. [W] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. [O] [H] et Mme [J] [P], son épouse à payer à M. [X] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne solidairement M. [O] [H] et Mme [J] [P], son épouse aux dépens.
Le greffierLa présidente
