N° RG 20/03553 - N° Portalis DBV2-V-B7E-ITAA
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 24 AOUT 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
18/04414
Tribunal judiciaire de Rouen du 28 septembre 2020
APPELANTS :
Monsieur [W] [J]
né le 02 janvier 1977 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté et assisté par Me Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de Rouen
Madame [O] [N] épouse [J]
née le 26 mai 1979 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de Rouen
INTIMES :
Monsieur [F] [S]
né le 26 juin 1973 à Awave (Togo)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté et assistée par Me Cécile MADELINE de la Selarl EDEN AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Marie VERILHAC
Madame [X] [E] [R] épouse [S]
née le 02 juin 1984 à Lome (Togo)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée et assistée par Me Cécile MADELINE de la Selarl EDEN AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Marie VERILHAC
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 avril 2022 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
M. Jean-François MELLET, conseiller
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme [H] [I]
DEBATS :
A l'audience publique du 25 avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2022
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 24 août 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par une promesse unilatérale notariée du 9 novembre 2017, M. [W] [J] et Mme [O] [N], son épouse se sont engagés à vendre à M. [F] [S] et à Mme [X] [R], son épouse leur maison d'habitation située [Adresse 3], pour le prix de 342 100 euros. L'acte prévoit la condition suspensive de l'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'un montant maximum de 350 000 euros sur 25 ans maximum au taux nominal d'intérêt maximum de 2,20 % l'an hors assurances, dont la réalisation devait intervenir au plus tard le 3 janvier 2018.
Le prix a été minoré à 341 100 euros aux termes d'un avenant du 10 novembre 2017.
N'ayant pas pu obtenir l'octroi d'un prêt, M. et Mme [S] ont renoncé au bénéfice de la promesse de vente.
Par actes d'huissier de justice du 29 octobre 2018, M. [W] [J] et Mme [O] [N], son épouse ont fait assigner M. [F] [S] et Mme [X] [R], son épouse devant le tribunal de grande instance de Rouen en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts.
Suivant jugement du 28 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- débouté M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné M. et Mme [J] in solidum à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné M. et Mme [J] in solidum aux dépens.
Par déclaration du 5 novembre 2020, M. [W] [J] et Mme [O] [N], son épouse ont formé un appel du jugement.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2021, M. [W] [J] et Mme [O] [N], son épouse demandent de voir en application des articles 1304 et suivants, 231-5, du code civil :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum les intimés à leur payer la somme de 33 210 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner sous la même solidarité les intimés à leur payer la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral subi, ainsi que celle de 5 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Ils exposent qu'aucun des deux refus de prêt transmis par les intimés ne satisfait aux exigences de la clause suspensive prévoyant les caractéristiques d'offres de prêt ; qu'en outre, un des deux est postérieur au 3 janvier 2018 ; que le non-respect de ces exigences est fautif et constitue un manquement des intimés à leurs obligations de diligence et de loyauté qui a généré la défaillance de la condition suspensive ; que
M. et Mme [S] sont donc redevables de l'indemnité contractuelle d'immobilisation. Ils ajoutent qu'ils ont subi un préjudice moral eu égard à la mauvaise foi patente de ces derniers.
Par dernières conclusions notifiées le 7 avril 2021, M. [F] [S] et Mme [X] [R], son épouse sollicitent de voir en application des articles 1304 et suivants, 231-5, du code civil :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- rejeter la demande présentée contre eux de condamnation solidaire, à défaut in solidum, à verser aux appelants les sommes de 33 210 euros au titre de la clause pénale et de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- subsidiairement, ramener la somme sollicitée au titre de la clause pénale à de plus justes proportions et rejeter la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement, à défaut in solidum, les appelants à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Ils font valoir qu'ils n'ont pas été défaillants dans l'exécution de leurs obligations contractuelles en vue de rechercher un financement bancaire ; qu'ils ont déposé des demandes de prêts conformes aux caractéristiques prévues au contrat ; que leur bonne foi et leur volonté d'acquérir l'immeuble des appelants étaient réelles, ce qui, à titre subsidiaire, justifierait la réduction du montant de la clause pénale. Ils ajoutent que M. [J] et son épouse ne prouvent pas le préjudice moral qu'ils allèguent.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 30 mars 2022.
MOTIFS
Sur les demandes indemnitaires
Selon l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La charge de la preuve de l'imputabilité du défaut de réalisation d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt est mixte. S'il incombe au vendeur de faire la preuve que c'est l'acquéreur, obligé sous cette condition, qui en a empêché la réalisation, il appartient tout d'abord à ce dernier d'établir qu'il a sollicité une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles.
En l'espèce, il ressort du plan de financement établi par la Sa Bnp Paribas et de l'attestation d'une salariée de la société Meilleurtaux, courtier en opérations de banque, que les demandes d'emprunt immobilier qui leur ont été présentées par
M. et Mme [S] respectivement les 10 et 2 novembre 2017, ont respecté les exigences convenues entre les parties aux termes de la condition suspensive d'obtention d'un prêt précisée ci-dessus.
M. et Mme [J] répliquent, en premier lieu, que le plan de financement de la Sa Bnp Paribas ne peut pas être rapproché du refus de prêt opposé par celle-ci dans son courrier du 13 décembre 2017.
S'il est exact que ce courrier ne mentionne que le montant de l'emprunt sollicité à hauteur de 348 000 euros, ce montant a fait l'objet de la demande formulée le 10 novembre 2017, soit le lendemain de la conclusion de la promesse unilatérale de vente. La même conseillère Mme [D] [V], dont le nom figure sur ces deux documents, a effectué le suivi de cette demande d'emprunt. Aucun élément ne permet de douter de la concordance entre le plan de financement établi à la suite de cette demande et le refus de prêt opposé un mois plus tard.
Les appelants soutiennent par ailleurs que la durée (20 ans) et le taux nominal d'intérêt hors assurance (1,650 %), visés dans le plan de financement, ne sont pas conformes car inférieurs aux exigences contractuelles de 25 ans et de 2,20 %, ce qui a eu pour effet de grever la capacité d'endettement des intimés.
Toutefois, les parties ont convenu que ces caractéristiques étaient des valeurs maximales, de sorte que la demande telle que présentée à la Sa Bnp Paribas le 10 novembre 2017 y a valablement répondu. M. et Mme [J] ne peuvent pas fixer postérieurement de nouveaux critères plus restrictifs.
En second lieu, ces derniers font valoir que la demande d'obtention d'un prêt présentée au Crédit Agricole, fondée sur un taux d'intérêt de 1,81 %, ne l'a été que le 2 janvier 2018 et que l'attestation de refus de prêt du 5 janvier 2018 a été tardive.
Cependant, comme l'indique clairement l'employée de la société Meilleurtaux dans son attestation du 19 décembre 2019, la demande d'octroi de prêt, en lien avec le projet d'acquisition de l'immeuble de M. et Mme [J] a été reçue le 2 novembre 2017 et transmise, après analyse des éléments fournis par M. [S] et des offres disponibles sur le marché, au Crédit Agricole le 3 novembre 2017. Il ne peut être déduit du Sms du 2 janvier 2018, adressé par M. [S] à Mme [A], conseillère de cette banque en charge du suivi de son dossier, qu'il manquait des éléments ou des pièces justificatives dans sa demande. Aux termes de ce message, il lui indiquait qu'il avait oublié de lui signaler qu'il avait suspendu pour 8 mois les prélèvements de loyers concernant son ancien appartement.
M. et Mme [J] n'établissent pas que leurs cocontractants ont retardé la décision du Crédit Agricole, d'autant plus qu'ils n'étaient pas tenus de solliciter d'autres offres de prêt contrairement à la demande en ce sens du 19 décembre 2017 du notaire ayant rédigé la promesse de vente. En effet, une seule suffisait à respecter la volonté des parties sur ce point.
S'agissant enfin du taux d'intérêt de 1,81% visé dans la demande d'octroi de prêt, il ne dépasse pas le taux maximum stipulé, sans minimum requis, de 2,20 %.
En définitive, M. et Mme [S] justifient avoir sollicité deux offres de prêt conformes aux stipulations contractuelles. Les appelants ne prouvent pas que ces derniers ont fautivement empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le jugement du tribunal ayant débouté M. [J] et Mme [N] épouse [J] de leurs demandes indemnitaires sera confirmé.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.
Parties perdantes, M. [J] et son épouse seront condamnés solidairement aux dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de les condamner également solidairement à payer aux intimés la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens engagés par ces derniers pour cette procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort :
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [O] [N], son épouse à payer à M. [F] [S] et à Mme [X] [R], son épouse la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [O] [N], son épouse aux dépens d'appel.
Le greffier,La présidente de chambre,
