N° RG 21/01556 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IXX3
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 1er FEVRIER 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
17/02540
Tribunal judiciaire du Havre du 11 mars 2021
APPELANTE :
Sarl LES COTEAUX D'HONNAVILLE
RCS de Caen B 505 197 764
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Jean-Christophe LE COUSTUMER de la Selarl MÉDÉAS, avocat au barreau du Havre et assistée de Me Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de Caen
INTIMES :
Monsieur [R] [L]
né le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté et assisté par Me Anne TUGAUT de la Selarl EKIS, avocat au barreau du Havre plaidant par Me Olivier JOUGLA
Madame [Z] [D] épouse [L]
née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée et assistée par Me Anne TUGAUT de la Selarl EKIS, avocat au barreau du Havre plaidant par Me Olivier JOUGLA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 9 novembre 2022 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,
M. Jean-François MELLET, conseiller,
Mme Magali DEGUETTE, conseillère,
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER,
DEBATS :
A l'audience publique du 9 novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er février 2023.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 1er février 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 22 décembre 2016, M. [R] [L] et Mme [Z] [D], son épouse, ont acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] (76), comprenant une maison en fond de jardin donnant sur la [Adresse 8].
En 2015, la Sarl Les coteaux d'Honnaville a fait construire, [Adresse 8], un immeuble d'habitation collectif sur plusieurs étages comportant 14 logements modifiant l'environnement de M. et Mme [L].
Par ordonnance de référé du 29 septembre 2016, le président du tribunal de grande instance du Havre a ordonné une expertise afin de voir l'expert décrire et analyser les troubles de voisinage allégués par M. et Mme [L]. L'expert a déposé son rapport le 30 mai 2017.
Par acte d'huissier du 1er décembre 2017, M. et Mme [L] ont fait assigner la Sarl Les coteaux d'Honnaville afin de la voir condamner à les indemniser des troubles anormaux de voisinage créés.
Par jugement contradictoire du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire du Havre a':
- jugé anormal le trouble de voisinage subi par les époux [L] du fait de l'immeuble édifié par la Sarl Les coteaux d'Honnaville,
- condamné la Sarl Les coteaux d'Honnaville à régler aux époux [L] la somme de 20'000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- condamné la Sarl Les coteaux d'Honnaville à régler aux époux [L] la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sarl Les coteaux d'Honnaville aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire,
- débouté les parties de toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe le 13 avril 2021, la Sarl Les coteaux d'Honnaville ont formé appel de la décision.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2022, la Sarl Les coteaux d'Honnaville demande à la cour de réformer la décision entreprise et statuant à nouveau de':
- débouter M. et Mme [L] de leurs demandes,
- les débouter de leur appel incident,
très subsidiairement,
- réduire dans de très larges proportions l'indemnité fixée par le tribunal,
en tout état de cause,
- condamner solidairement M. et Mme [L] à payer à la Sarl Les coteaux d'Honnaville une somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle conteste l'existence des troubles anormaux de voisinage allégués et retenus partiellement par les premiers juges, et pour ce faire, les éléments relevant du rapport de l'expert judiciaire en ce que ce dernier n'a procédé à aucune analyse technique sur la situation des lieux, le contexte environnemental, l'ampleur des vues créées. L'expert ne fait qu'indiquer que tous les balcons et baies vitrées, à l'exception des fenêtres de toit créent une gêne permanente pour M. et Mme [L] dans leur jardin et leur habitation sans avoir mesuré la distance entre les fonds séparés par une voie de circulation et de presque 30 mètres de jardin dont la partie la plus proche du bâtiment collectif est constituée d'un garage et d'un emplacement de stationnement. Les réponses sollicitées aux dires sont imprécises. L'anormalité du trouble n'est pas caractérisée compte tenu du milieu urbain de forte densité dans lequel s'inscrit ce programme immobilier'; les inconvénients supportés par M. et Mme [L] n'excèdent pas les conséquences générées par la construction d'un immeuble collectif compte tenu de la configuration des lieux. Elle rappelle enfin qu'elle est tenue aux respects des règles d'implantation de l'immeuble fixées et des normes techniques de construction.
Après description détaillée des lieux, elle soutient en conséquence que M. et Mme [L] ne souffrent ni d'une perte de luminosité, ni d'une perte d'intimité dans leur immeuble, intérieurement et extérieurement.
Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2021, M. [R] [L] et Mme [Z] [D], son épouse, demandent à la cour, au visa de l'article 544 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé établi le trouble anormal du voisinage causé par la Sarl Les coteaux d'Honnaville mais l'infirmer en tant qu'il a jugé que la preuve de vues à l'intérieur de l'habitation des époux en journée n'était pas rapportée et en ce qu'il a évalué à la somme de 20'000 euros la somme due au titre de leur préjudice de jouissance,
statuant à nouveau,
- condamner la Sarl Les coteaux d'Honnaville à leur payer la somme de 50'000 euros en réparation de leur trouble de jouissance découlant du trouble anormal de voisinage tiré de la perte maximale d'intimité dans leur propriété du fait des vues directes construites sur leur fonds,
en tout état de cause,
- condamner la Sarl Les coteaux d'Honnaville à leur verser la somme de 4'000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire.
Ils se fondent sur le rapport de l'expert démontrant la réalité des troubles anormaux subis : ce dernier précise que toutes les vues sont directes et plongeantes sur leur propriété sauf les fenêtres de toit soit 6 balcons, 18 baies vitrées et 11 fenêtres ayant directement vue sur leur fonds. Les photographies versées au dossier sont claires sur la perte d'intimité dont ils se plaignent et sur les changements apportés au regard de la situation antérieure. Leur tentative de cacher la vue par des plantations est vaine compte tenu de la hauteur de l'immeuble.
Pour caractériser l'anormalité des troubles causés, ils font état de la fréquence et de l'importance du trouble compte tenu du nombre de vues, ne laissant aucun doute sur la perte totale d'intimité. Ils ne peuvent échapper au regard d'autrui, la perte étant totale et absolue. Ils soutiennent que le trouble se manifeste à l'extérieur de la maison, dans le cadre d'un jardin amplement ensoleillé mais également à l'intérieur, dans le séjour et le salon y compris le soir. Ils éprouvent le sentiment d'être cloîtrés dans l'habitation.
Ils soulignent encore l'importance de leur situation, en rappelant que l'immeuble est leur lieu d'habitation sans disposition par ailleurs d'une résidence secondaire et que la localisation en milieu urbain ne rend pas pour autant normale cette implantation. La rue est située dans la partie ancienne de la commune et est dépourvue d'immeuble collectif à l'exception de bâtiments autrement orientés et ne causant pas préjudice aux habitants.
Les autorisations administratives données, les contraintes du constructeur sont sans portée à leur égard.
Ils se réfèrent aux conclusions de l'expert sur l'importance de leur préjudice et insiste sur la perte de valeur vénale de leur immeuble justement appréciée à hauteur de 20 %. La pesanteur de ces conditions de vie sont permanentes. Ainsi la gravité des préjudices justifie une condamnation d'un montant de 50'000 euros.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 octobre 2022.
MOTIFS
Sur les troubles anormaux de voisinage
Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, les juges du fond devant rechercher si les nuisances n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage. Comme l'ont rappelé justement les premiers juges, le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant ces inconvénients.
Le tribunal a retenu que M. et Mme [L] démontraient l'existence d'un trouble anormal de voisinage à l'extérieur de la maison d'habitation et non à l'intérieur.
Par acte du 27 décembre 1996, M. et Mme [L] ont acquis, à [Localité 6], commune de 16'000 habitants, une propriété au prix de 1'370'000 francs constituée d'une parcelle de 477 m² et d'une parcelle de 647 m².
Avant la construction de l'immeuble érigé par la Sarl Les coteaux d'Honnaville, étaient implantés des garages ne dépassant pas trois mètres de haut.
Comme l'a relevé le tribunal, l'immeuble faisant face à la propriété de M. et Mme [L] est une construction de 12 mètres de hauteur présentant quatre niveaux d'habitations soit un R + 3.
Les différentes photographies produites tant dans le cadre de l'expertise que lors des constats d'huissier démontrent l'existence de vues directes sur le jardin de M. et Mme [L]. Le constat dressé le 31 juillet 2018 par Me [O] [G] met en évidence la vue assez large dont dispose notamment les occupants des appartements 4, 12, 13, 14, 22 et 24 et de l'appartement du dernier étage, soit 7 appartements sur 14.
L'immeuble collectif construit présente une longueur plus importante, 35 mètres, que celle du portail et de la grille d'entrée de la propriété de M. et Mme [L], de quelques mètres de sorte qu'une partie du bâtiment est décalée et ne génère que des vues obliques, partielles de la propriété. Il n'en reste pas moins que plus de la moitié des vitrages et balcons, en vis-à-vis, permettent de voir directement le jardin de
M. et Mme [L] et que la présence des occupants sur les balcons, même avec une visibilité moindre crée une gêne modifiant et atteignant l'intimité, totale, de M. et Mme [L] avant l'édification de la construction. La hauteur du bâtiment favorise l'observation possible de la vie des voisins et donc rompt la tranquillité acquise depuis plus de dix ans par M. et Mme [L].
La végétation ne peut que partiellement réduire la vue sur leur propriété. Sa densité, aléatoire en fonction des espèces et des saisons, ne remplit pas la fonction d'obstruction absolue et complète de la vue. L'obligation de planter et d'entretenir des arbres ou arbustes est aussi une contrainte imposée aux propriétaires pour réduire les effets du trouble supporté.
En revanche, si l'immeuble collectif peut être aperçu de l'intérieur de certaines pièces de vie de la maison de M. et Mme [L], aucun élément ne permet d'établir la possibilité pour les habitants situés dans les appartements en face de la propriété de voir réciproquement à l'intérieur'en raison : de la distance entre les balcons ou vitrages de la construction appartenant à la Sarl Les coteaux d'Honnaville, de l'absence de larges baies vitrées dans l'habitation de tradition normande de M. et Mme [L]. Aucune pièce n'établit qu'en réalité, l'atteinte à l'intimité du couple serait réelle à l'intérieur de la maison. Si le sentiment d'être observés y compris dans les pièces de vie, dans la chambre, poursuit M. et Mme [L], perturbés par la vie voisine, le fait n'est pas caractérisé objectivement.
Quant au contrôle allégué de leurs trajets, de leurs visiteurs à cause de la vue directe sur l'entrée de la propriété, il suffit de rappeler que M. et Mme [L] habitent en milieu urbain, dans une rue comblée de maisons d'habitation et ne peuvent prétendre à une stricte confidentialité des entrées par la voie publique.
M. et Mme [L] supportent donc un trouble certain né de la visibilité ample offerte de leur jardin aux habitants de la construction appartenant à la Sarl Les coteaux d'Honnaville et donc une atteinte à leur intimité, à la possibilité de jouir de façon paisible de l'espace extérieur, et ce sans qu'il ne soit utile d'examiner les degrés d'ensoleillement des différents endroits, la présence de mobiliers de jardin ou encore les conditions de gestion des voitures, dans le garage ou l'allée du jardin, dans la mesure où, en toutes hypothèses, l'usage du jardin dont il est démontré l'entretien attentif par M. et Mme [L] est exposé à la vue d'autrui quelles que soient les circonstances de la vie quotidienne.
Le trouble étant déterminé, il doit présenter les caractères de l'anormalité.
Même si dans le temps, elle peut varier suivant différents critères aléatoires, l'atteinte à l'intimité de M. et Mme [L] est par nature permanente compte tenu de la pérennité de l'immeuble à l'origine du trouble, facteur majoré par la présence de balcons constituant l'opportunité d'une fréquentation par des habitants et des visiteurs profitant de la vue paysagère offerte sur la propriété de M. et Mme [L].
Les premiers juges se sont attachés, à juste titre, à rappeler qu'effectivement, M. et Mme [L] sont installés dans une zone UA, en centre-ville de la commune et que tant en application du schéma de cohérence territorial que du plan d'occupation du sol existant en 1996, ils pouvaient s'attendre à la construction de nouveaux immeubles au regard de l'obligation faite aux communes d'améliorer et de développer l'habitat.
Cependant, les photographies prises de la rue ne révèlent aucune autre construction de la même importance, ancienne ou récente, mais établissent l'existence d'un habitat ancien, traditionnel ou non, ne présentant pas une telle hauteur, tant d'envergure au niveau des vues donnant sur les propriétés d'autrui.
Ainsi la pérennité du trouble subi par M. et Mme [L], sans que ne leur soit ouverte la faculté de mettre en 'uvre des correctifs le supprimant, l'importance du nombre de vues directes, à tout le moins obliques et partielles, offertes par les différents balcons (6) et la plupart des vitrages, la persistance d'un trouble causé par l'occupation des balcons, caractérisent une atteinte à l'intimité excédant les inconvénients normaux de voisinage et justifient une indemnisation au profit des intimés.
Pour obtenir une majoration des dommages et intérêts accordés, M. et Mme [L] porte le débat sur la perte de la valeur vénale de leur immeuble.
Contrairement à ce que l'expert a retenu comme valeur d'achat de l'immeuble (1'450'000 francs), la propriété a été acquise en 1996 au prix, hors mobiliers de 1'370'000 euros soit 208'855 euros.
M. et Mme [L] produisent des attestations concernant la valeur immobilière de leur bien du 16 juin 2014 au prix net vendeur de 360'000 euros, du 4 décembre 2015 au prix de 280'000 euros émanant du même agent immobilier. Une seule appréciation ne peut suffire à la démonstration d'une perte de valeur alors que l'examen auquel a procédé son auteur ne comporte aucun descriptif quant à l'état de l'immeuble et son évolution au regard du marché immobilier local, de l'environnement. Les photographies produites démontrent une amélioration de l'environnement par la construction neuve plutôt qu'une dégradation, comparaison faite avec l'état des garages et de l'immeuble ancien faisant face à la propriété de M. et Mme [L].
L'expert retient une valeur actuelle de 250'000 euros et une perte de valeur de
50'000 euros, sur la base de 300'000 euros. Il retient au titre des éléments défavorables': l'exposition nord du jardin et du salon/séjour, un accès et un aspect par la rue Oscar Germain peu valorisante, l'implantation de la propriété en partie sur des lots de copropriété, les vues créées par la construction voisine intérieure et extérieure.
Il signale toutefois l'absence de produit de référence dans la commune et cite des ventes intervenues au prix de 217'000 euros à 336'000 euros sans préciser les caractéristiques des propriétés négociées. Il n'indique pas les tendances quant à l'attractivité de la ville, les éléments environnementaux positifs ou négatifs. L'expertise immobilière est à ce titre peu documentée et argumentée.
Entre la valeur d'achat et la valeur négociable de l'immeuble, ces seuls éléments ne permettent pas de retenir la réalité d'un préjudice à ce titre.
L'expert a proposé une évaluation du préjudice de jouissance, sur la base de la valeur locative, avec correctifs à hauteur de 1'800 euros par an.
En définitive, compte tenu de l'évolution du litige depuis 2015, de l'importance du préjudice, irrémédiable, les dommages et intérêts dus à M. et Mme [L] seront fixés à la somme de 25'000 euros.
Sur les frais de procédure
La Sarl Les coteaux d'Honnaville succombe à l'instance et en supportera les dépens.
Elle sera condamnée en équité à payer, au titre de leurs frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4'000 euros à M. et Mme [L].
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la Sarl Les coteaux d'Honnaville à payer à M. et Mme [L] la somme de 20'000 euros en réparation du préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé, et y ajoutant,
Condamne la Sarl Les coteaux d'Honnaville à payer à M. [R] [L] et Mme [Z] [D], son épouse':
- la somme de 25'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,
- la somme de 4'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties pour le surplus des demandes,
Condamne la Sarl Les coteaux d'Honnaville aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,
