N° RG 22/01946 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JDFS
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE DE LA PROXIMITE
ARRET DU 27 AVRIL 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
1120001556
Jugement du Juge des Contentieux de la Protection de ROUEN du 25 Avril 2022
APPELANT :
Monsieur [X] [H]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 8] (14)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Gwénaëlle LEGIGAN, avocat au barreau de ROUEN
INTIMEE :
Madame [I] [P]
née le [Date naissance 5] 1951
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]
représentée et assistée par Me François JEGU de la SELARL JEGU LEROUX, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 Mars 2023 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Madame GOUARIN, Présidente
Madame TILLIEZ, Conseillère
Madame GERMAIN, Conseillère
DEBATS :
M. CABRELLI greffier
A l'audience publique du 23 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 Avril 2023
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement le 27 Avril 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé avec effet au 1er juillet 2010, M. [X] [H] a consenti à M. [K] [P] et Mme [I] [P] un bail d'habitation portant sur une maison sise [Adresse 6] à [Localité 10] contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 900 euros.
M. [K] [P] est décédé le [Date décès 3] 2019 et Mme [P] a quitté les lieux le 10 février 2020 après avoir donné congé.
Par lettre du 16 juillet 2020, M. [X] [H] a mis en demeure Mme [P] de lui régler la somme de 17 140,02 euros au titre des dégradations et travaux de reprise dans le logement.
Par acte du 23 septembre 2020, M. [X] [H] a assigné Mme [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de
17 140,02 euros au titre des travaux de reprise, 166,77 euros au titre des frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 25 avril 2002, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :
- condamné Mme [I] [B] veuve [P] à verser à M. [X] [H] la somme de 2 312,49 euros au titre des réparations locatives,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] [B] veuve [P] aux dépens,
- rappelé que la décision était exécutoire par provision.
M. [X] [H] a relevé appel de cette décision suivant déclaration reçue le 10 juin 2022.
Par ordonnance du 21 février 2023, la présidente de la chambre de la proximité chargée de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de l'intimée signifiées le 25 janvier 2023.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions signifiées le 13 juillet 2022, M. [H] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 25 avril 2022 en ce qu'il a condamné Mme [I] [B] veuve [P] à verser à M. [X] [H] la somme de 2 312,49 euros au titre des réparations locatives et statuant à nouveau,
- condamner Mme [I] [B] veuve [P] à verser à M. [X] [H] la somme de 17 140,05 euros au titre des réparations locatives avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2020,
- infirmer le jugement du 25 avril 2022 en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes et, statuant à nouveau, condamner Mme [I] [B] veuve [P] au paiement de la somme de :
- 166,77 euros au titre des frais d'huissier pour l'établissement du constat d'état des lieux de sortie,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
Infirmer le jugement du 25 avril 2022 en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, condamner Mme [I] [B] veuve [P] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement du 25 avril 2022 en ce qu'il a condamné Mme [I] [B] veuve [P] aux dépens de première instance,
- condamner Mme [I] [B] veuve [P] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Par ailleurs selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure,
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
En l'espèce M. [H] se fonde sur la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie pour solliciter la somme totale de 17140, 02 euros ventilés comme suit :
- 330 euros pour les travaux électriques
- 556,47 euros au titre des travaux de plomberie
- 482,90 euros au titre des travaux de menuiserie
- 2 252 euros relatifs à des travaux intérieurs et extérieurs de la maison
- 4 811,47 euros au titre des travaux de peinture
- 8 707,18 euros pour la fourniture et la pose d'une cuisine équipée
Sur les travaux d'électricité
M. [H] reproche au premier juge d'avoir indiqué que l'ensemble des appareillages électriques était en bon état dans l'état des lieux d'entrée mais qu'il n'était pas précisé en quoi ils consistaient, alors que des fils électriques pendaient au plafond, sans douille dans l'état des lieux de sortie, ce qui n'était pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée.
Il résulte de l'état des lieux d'entrée que l'appareillage électrique de chacune des pièces de la maison donnée à bail, était en bon état, un B figurant dans la case dévolue à l'appareillage électrique.
Dans l'état des lieux de sortie il est fait état sur la façade d'un branchement sans appareillage avec juste un câblage domino, dans l'entrée un point lumineux avec douille et ampoule sans appareillage, dans les wc un point lumineux au plafond avec douille et ampoule, dans le séjour un point lumineux avec câble et domino. Côté cuisine, l'huissier a constaté la présence de cinq points lumineux avec douilles et ampoules et d'un point lumineux sans douille ni ampoule entouré de nombreux trous chevillés sur le palier à l'étage, l'huissier constate la présence de points lumineux avec douille mais sans ampoule.
Dans la chambre de gauche, l'éclairage est assuré par deux points lumineux en applique, l'un avec un domino simplement et l'autre avec douille mais sans ampoule.
Dans la chambre centrale, les points lumineux ne comportent que les douilles. La chambre 3 comporte un point lumineux avec douille et ampoule au plafond et la chambre 4 une douille sans ampoule, de même que dans la salle de bains.
Pour fonder sa demande de 330 euros au titre des réparations électriques, M. [H] verse aux débats un devis faisant état de la pose de pots de plafond DCL.
M. [H] prétend en effet qu'il a été nécessaire d'installer des boitiers DCL à tous les points lumineux, dans la mesure où des fils électriques pendaient au plafond sans plots, dominos ou douille avec de nombreuses chevilles métalliques au pourtour.
Toutefois à l'exception de quatre points lumineux qui ne comportent que des dominos sans douille, l'ensemble des points lumineux sont en bon état, sans que l'état des lieux d'entrée ne fasse mention de la présence de boitiers DCL qui auraient été supprimés par les locataires.
C'est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a ramené à un forfait de 100 euros main d'oeuvre comprise le montant de l'indemnisation due au bailleur au titre des réparations éléctriques, correspondant au remplacement de quelques douilles et ampoules manquantes.
Sur les travaux de plomberie
S'agissant des travaux de plomberie, M. [H] verse aux débats un devis de 556,47 euros. M. [H] fait grief au premier juge de ne pas avoir validé le remplacement du double abattant des wc et d'avoir simplement prévu le coût de la fixation des deux abattants.
Il soutient que le juge a porté une appréciation subjective en considérant que les deux abattants cassés ne devaient pas être remplacés.
Toutefois c'est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que les abattants des wc n'étaient pas cassés, mais simplement non fixés et qu'ils n'avaient donc pas à être remplacés mais simplement refixés. Il a fixé à 40 euros le coût de la refixation des abattants, ce qui apparaît raisonnable pour ce type de main d'oeuvre.
Le montant des réparations au titre de la plomberie à hauteur de 516,49 euros TTC sera donc confirmé.
Sur le volet roulant
En page 11 du constat d'huissier, il est indiqué qu'à la fermeture du volet, une lame est disjointe de part et d'autre de la lame située au dessus, elle est en train de se détacher.
Le premier juge a considéré que la fourniture et la pose d'un tablier complet avec lames ne se justifiait pas dès lors que le volet fonctionne et assure l'occultation des ouvrants et qu'en tout état de cause, le jeu d'une lame résultait de l'usure du temps et non d'une dégradation de la part de la locataire.
Toutefois, il résulte de l'article 2 II b) que le remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames est à la charge du locataire. Rien ne permet en outre d'établir que la détérioration de la lame résulte de l'usure.
Pour autant, il ne peut être mis à la charge de la locataire le remplacement d'un tablier complet alors que seule une lame était disjointe.
M. [H] verse aux débats un devis relatif à la fourniture et pose d'un tablier complet pour un montant de 482,90 euros TTC. La fourniture du tablier complet est facturé 364 euros HT et le forfait déplacement à 75 euros.
Dans la mesure où seule une lame était à remplacer, il convient de fixer à hauteur de 150 euros TTC le coût du remplacement de ladite lame, main d'oeuvre et déplacement compris.
Sur les travaux de remise en état du jardin et divers travaux intérieurs
Concernant l'extérieur, M. [H] sollicite le remboursement de la démolition d'une dalle de béton, sur laquelle a été installé par les locataires un cabanon, qui a désormais disparu.
Le premier juge a considéré que la construction de cette dalle de béton constitue un aménagement et non une transformation de la chose louée. Toutefois dans la mesure où le cabanon a disparu, cette dalle de béton empiète désormais sur le jardin et constitue bien une transformation du jardin sans l'autorisation du bailleur.
En conséquence le coût de la démolition de cette dalle de béton sera mise à la charge de Mme [P] à hauteur de 338 euros selon devis versé aux débats.
Concernant les menues réparations de l'intérieur de la maison, le premier juge a alloué une somme de 396 euros reprenant la réparation des deux prises de courant ne fonctionnant pas dans la cuisine, le rebouchage d'un trou au plafond du garage, le démontage des anciennes fixations du store banne avec rebouchage des trous et isolations de son alimentation, la gestion des encombrants laissés sur place et un forfait déplacement souverainement apprécié à 60 euros.
Pour fixer à 396 euros le montant de ces menues réparations, le premier juge a fait usage de forfaits qu'il a arbitrairement appréciés, alors que M. [H] verse aux débats un devis dont il ressort que le montant de ces travaux peut être fixé non pas souverainement comme l'a fait le premier juge, mais conformément au devis à hauteur de 496 euros.
Quant aux frais de déplacement, il est justifié qu'ils sont facturés à hauteur de 70 euros.
En outre, le premier juge a rejeté la demande formulée au titre du sèche serviette au motif que n'était pas justifié de l'enlèvement de cet équipement.
Toutefois il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que dans la salle de douche attenante à la chambre, était présent un sèche serviette électrique. Or l'état des lieux de sortie indique la marque de l'emplacement d'un porte serviette, ce qui établit la disparition du sèche serviette qui était présent à l'entrée dans les lieux et qui doit être mis à la charge de la locataire à hauteur de 438 euros selon devis versé aux débats.
En revanche, c'est à bon droit que le premier juge a écarté les demandes relatives à la tablette de placard qui n'était qu'affaissée et non cassée, à la paillasse de la baignoire notée en bon état en 2010 et au store occultant dans la salle de douche, dont l'état résultait de l'usure du temps.
Il sera en conséquence fait droit à la demande de M. [H] à hauteur d'une somme de 1342 euros au titre des divers travaux de rénovation de l'intérieur de la maison et du jardin et le jugement sera infirmé dans son quantum.
Sur la réfection des peintures du logement
M. [H] reproche au premier juge d'avoir limité à 300 euros le montant des travaux de peinture au motif que la clause insérée au bail selon laquelle la peinture devait rester en peinture blanche, limitait la jouissance exclusive de la locataire, alors que cette clause n'a jamais limité la jouissance de la locataire.
Il soutient que si la locataire pouvait repeindre les murs et plafonds dans la couleur choisie par ses soins, c'était à la condition que les couleurs n'empêchent pas une relocation sans travaux de peinture, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Il est constant que le bail signé entre les parties prévoyait que les murs et plafond devaient rester en peinture blanche.
Une telle clause ne limite pas la jouissance exclusive des locataires contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge.
Or en l'espèce, il ressort du constat d'état des lieux de sortie que certaines pièces de la maison ont été repeintes en couleur orange (sous l'escalier), jaune (dans les WC), verte dans l'arrière cuisine, bleu turquoise (sur les murs du palier), vert pâle (dans deux des quatre chambres),verte (dans la salle de bains), tricolores, blanc, vert et bleu turquoise ou bicolore, blanc et fushia (dans les deux autres chambres).
M. [H] verse aux débats un devis relatif à des travaux de peinture de l'ensemble de la maison.
Cependant, si certaines pièces ne respectent pas la clause du bail prévoyant que la peinture des murs et plafond doit rester en peinture blanche, l'intégralité de la maison n'a pas été mise en peinture de couleur. Il ne saurait être mis à la charge de Mme [P] la remise à neuf de l'intégralité des peintures après une occupation de presque dix ans, et dès lors que toutes les pièces n'ont pas été peintes en couleur, l'excentricité de la couleur choisie étant sans importance compte tenu de l'obligation de maintenir en blanc les peintures de la maison.
Aussi, seules les pièces peintes en couleur devront être mise à la charge de Mme [P] avec un coefficient de vétusté de 80%, soit le dessous d'escalier, les quatre chambres, la salle de bains et les WC.
Selon le devis, les travaux de ces pièces sont évalués aux sommes suivantes :
- WC : 212.82 euros
- dessous escalier : 124,16 euros
- chambre 4 : 230 euros
- chambre 3 : 370,43 euros
- chambre centrale : 332.45 euros
- salle de bains : 154,23 euros
- chambre de gauche : 669,82
total : 2093,91 euros x 80% = 418,79 euros
Mme [P] sera condamnée au paiement de la somme de 418,79 euros au titre des travaux de peinture et le jugement sera infirmé dans son quantum.
Sur la fourniture et la pose d'une cuisine équipée
M. [H] reproche au premier juge d'avoir considéré que les éléments de cuisine qui ont été remplacés par la locataire constituent un aménagement satisfaisant , alors qu'avait été installée initialement une cuisine aménagée de marque Hygéna neuve, lors de l'entrée dans les lieux remplacée par des éléments de cuisine usagés.
Il réclame en conséquence le montant du devis d'une nouvelle cuisine qui s'élève à la somme de 8 707,18 euros.
Il est exact que lors de l'entrée dans les lieux, la maison était équipée d'une cuisine aménagée de marque Hygéna en hêtre clair, composée de deux côtés plus retour avec bar, colonne pour plan de travail, tiroirs , hotte murale en inox, évier et plan de travail.
Cette cuisine est indiquée en bon état et non en état neuf.
L'état des lieux de sortie mentionne un évier en bon état général, muni d'un mitigeur qui fonctionne, un meuble trois portes en bon état, un ensemble cuisine comportant un plan de travail trois portes, trois tiroirs et un éléments suspendu. L'ensemble est à l'état d'usage.
Le premier juge a relevé que les éléments de cuisine avaient certes étaient remplacés, mais que la cuisine posée comportait néanmoins la plupart des équipements permettant un usage conforme à sa destination, de sorte que le remplacement complet de la cuisine au profit de M. [H] ne se justifiait pas, mais que Mme [P] devait répondre de la perte des éléments manquants telle que la hotte, la colonne four et le retour bar, souverainement apprécié à hauteur de 1 000 euros.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a alloué à M. [H] la somme de 1 000 euros, compte tenu de ce qui précède et de la nécessaire vétusté de la cuisine initiale ne justifiant pas que Mme [P] prenne en charge le remplacement total d'une cuisine équipée neuve.
Mme [P] sera en conséquence condamnée à verser la somme de 3 527,28 euros et le jugement infirmé dans son quantum.
Sur les frais d'état des lieux de sortie
Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Comme l'a justement indiqué le premier juge, il n'est pas démontré par le bailleur que l'état des lieux de sortie ne pouvait intervenir amiablement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a laissé au bailleur l'intégralité des frais de constat d'état de lieux de sortie.
Sur les demandes indemnitaires
M. [H] sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Compte tenu du montant réclamé et de celui qui en définitive restera à la charge de Mme [P], aucun abus ne peut être reproché à Mme [P] qui a contesté de façon fondée le montant des réparations locatives qui lui était réclamé.
M. [H] sollicite en outre une somme de 5 000 euros à titre de préjudice de jouissance. Toutefois il ne justifie par aucune pièce de ce préjudice, comme l'indique le premier juge, il n'établit nullement avoir procédé aux travaux dont il réclame le paiement et qui l'auraient empêché de relouer les lieux. En outre et en tout état de cause ce préjudice ne peut être mis à la charge de Mme [P], compte tenu de la vétusté normale des lieux suite à une occupation de près de dix ans.
Sur les frais et dépens
Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.
La charge des dépens d'appel sera supportée par Mme [P] conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel.
Aussi Mme [P] sera-t-elle condamnée au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme les dispositions du jugement ayant condamné Mme [I] [B] veuve [P] à verser à M. [X] [H] la somme de 2 312,49 euros au titre des réparations locatives,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé,
Condamne Mme [I] [B] veuve [P] à verser à M. [X] [H] la somme de 3 527,28 euros,
Y ajoutant,
Condamne Mme [I] [B] veuve [P] aux dépens,
Condamne Mme [I] [B] veuve [P] à verser à M. [X] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
