Arrêt No
R.G : 06/00032
LA COOPÉRATIVE AGRICOLE DES AVIRONS
C/
L a Société CIVILE IMMOBILIÈRE LES CITRONNIERS
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2007
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 28 NOVEMBRE 2005 suivant déclaration d'appel en date du 11 JANVIER 2006 rg no 11-05-564.
APPELANTE :
LA COOPÉRATIVE AGRICOLE DES AVIRONS agissant poursuites et diligences de son reprèsentant légal domicilié es-qualité audit siège.
5, rue Maximin Lucas
97425 LES AVIRONS
Représentant : Me Nathalie X... (avocat au barreau de SAINT PIERRE)
INTIMÉE :
L a Société CIVILE IMMOBILIERE LES CITRONNIERS, prise en la personne de son représentant légal , en sa qualité de son gérant domicilié es-qualité audit siège.
33, chemin Rosile
97429 PETITE ILE
Représentant : la SELARL JAFFRE (avocats au barreau de SAINT-PIERRE)
CLÔTURE LE : 31 août 2007
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Septembre 2007 devant M. Jean Pierre SZYSZ, Conseiller qui en a fait un rapport, assisté de Mme Armelle GRIMAUD, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2007.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : M. Olivier FROMENT, Président de Chambre
Conseiller : M. Jean Pierre SZYSZ, Conseiller
Conseiller : M. Gérard GROS, Conseiller
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 23 Novembre 2007.
Greffier : Mme Armelle GRIMAUD, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Vu les faits de la cause et la procédure antérieure, exposés aux motifs du jugement du Tribunal d'Instance de Saint Pierre en date du 28 novembre 2005 desquels il résulte:
- que la SCI LES CITRONNIERS a conclu avec la COOPERATIVE DES AVIRONS un bail en date du 1er septembre 1993 pour la location d'un local commercial de 200 m² au sous-sol d'un immeuble sis au ... aujourd'hui nommé chemin du Casino à Petite Ile ,
- qu'un second bail en date du 1er mars 1994 a été conclu entre les parties pour la location d'un local de 250 m², à usage de stockage Chemin Cambrai à Petite ile,
- que par lettre du 24/6/2003, la COOPERATIVE DES AVIRONS informait la SCI LES CITRONNIERS de ce qu'elle souhaitait résilier les baux pour le local commercial et le local de stockage, à effet à la date du 31/7/2003,
- que le 4/9/2003, lors de la visite des locaux par le bailleur et le preneur, un rapport, signé des deux parties, M. Y..., gérant de la SCI LES CITRONNIERS et M. Z..., représentant la COOPERATIVE DES AVIRONS, faisait ressortir un mauvais état général des locaux ;
- que le 24/10/2003, l'état des lieux du second local, à usage de stockage intervenait que le preneur et le bailleur s'accordaient sur les réparations à la charge du preneur,
- que la SCI LES CITRONNIERS a engagé à l'encontre de la COOPERATIVE DES AVIRONS une procédure judiciaire aux fins de se voir indemniser suite à l'état dans lequel le preneur a restitué les deux locaux pris en bail,
Vu la déclaration d'appel de la Coopérative Agricole des Avirons, visée le 11 janvier 2006, concernant le jugement rendu par lequel le Tribunal d'Instance de Saint Pierre a :
- condamné la Coopérative Agricole des Avirons à payer à la Société Immobilière du Département de la Réunion la somme de :
* 14 074 € au titre de l'indemnité d'occupation due pour les deux locaux, de septembre 2003 à janvier 2004,
* 51 202 € au titre des frais de remise en état des lieux,
* 921,89 € au titre des frais d'huissier,
* 10 000 € en réparation de la perte de loyers,
- condamné la Coopérative Agricole des Avirons à payer à la SCI les Citronniers la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du NCPC,
- ordonné l'exécution provisoire de ce jugement en ce qui concerne la somme principale allouée,
- condamné la Coopérative Agricole des Avirons aux dépens dé l'instance ,
Vu les conclusions de l'appelante notifiées le 28 août 2007;
Vu les conclusions de l'intimée notifiées le 30 avril 2007;
Vu l'ordonnance de clôture du 31 août 2007;
MOTIFS
Sur l'indemnité d'occupation ;
Attendu que l'appelant fait valoir qu'il ne peut être tenu d'une indemnité d'occupation après novembre 2003, le propriétaire ayant refusé la restitution des clefs ;
Attendu que l'intimé fait valoir qu'il était fondé à refuser la restitution des clefs et qu'une indemnité d'occupation doit lui être versée représentant 10 mois de loyers compte tenu de l'impossibilité de relouer ;
Attendu que l'indemnité d'occupation est distincte de l'indemnité pour perte de revenus locatifs ; que celle-ci sera examinée après les travaux de remise en état ;
Attendu que quel que soit l'état des lieux, le propriétaire n'est pas fondé à refuser la remise des clefs ; qu'il lui appartient de reprendre les clefs et de faire constater l'état des lieux, et éventuellement d'engager toute procédure utile ;
Attendu que par lettre du 20/11/2003 le preneur a mis en demeure le bailleur de reprendre les clefs ; que le preneur accepte que ce ne soit pas le 20 mais le 30 novembre qui soit retenu comme date de remise des clefs ; que cette date sera retenue ;
Attendu que la Coopérative des Avirons justifie d'avoir versé par chèque du 7/01/2004 d'un montant de 1 998,74 € représentant le solde des loyers de septembre, octobre et novembre 2003 ; que dès lors aucune indemnité d'occupation reste due ;
Sur les travaux de remise en état ;
Attendu que les parties ont convenus le 24/10/2003 des travaux de remise en état que le locataire devait prendre en charge ; que cet accord concerne que le local de dépôt sis au ... (ancien Gamme Vert) ;
Attendu que cet accord vaut état des lieux et fait la loi entre les parties ; qu'ainsi ni le preneur, ni le bailleur n'est recevable à contester cette liste ; qu'aucune réserve n'ayant été fait sur l'état de l'autre local , il sera présumé qu'il était en état d'usage ;
Attendu que l'appelant sollicite une expertise ; que cependant les travaux ayant été effectués depuis celle-ci n'apparaît pas pertinente ; que le bailleur produit des devis qui peuvent servir de base à la décision de la Cour ;
Attendu que l'accord du 24/10/2003 porte sur 13 points ; qu'il sera vérifié sur les devis les montants de ceux-ci :
1 - mur arrière partie à refaire : ne figure pas sur les devis
2 - déblai de végétation à enlever : idem
3 - bas de porte en tôle à refaire : Idem
4- peinture générale du dépôt à refaire
Sauf arrière du bâtiment : Figure
mais le constat d'huissier dressé les 30 janvier et 4 février 2004 à la demande du bailleur établit que les peintures intérieures ont été refaites ; qu'aucun travaux ne saurait être réclamé sur ce poste ;
5- robinetterie de la baignoire à refaire } 184,00€
6 - idem pour le lavabo }
7- cuisine : faux plafond à refaire en totalité
+ nettoyage du toit : 1 026,50 €
8- toilette à changer le bidet : 660,00 €
9- chassis vitrées + fenêtres bois
à remettre en état (vitres + peintures): ne figure pas
10 - mur se séparation à reprendre : ne figure pas
(Maçonnerie) + divers reprises à faire au sol
Sur le devis il est prévu une dépose et réfection du carrelage qui ne correspond pas aux termes de l'accord et les travaux seront donc écartés,
11- porte vitrée de l'entrée principale : 628 €
Manque 2 battants
12- électricité à revoir en totalité : 3.716 €
13 - peinture expérieure : 1.409 €
TOTAL 7.623,50 €
TVA 8,50% 648,00 €
SOIT AU TOTAL 8 271,50 €
Attendu qu'il convient en conséquence de condamner la Coopérative des Avirons en paiement de la somme de 8 271,50 € au titre des travaux de remise en état ;
Sur la perte de revenus locatifs ;
Attendu que si les travaux n'ont été effectués que très tardivement il résulte du dossier que ce retard est dû à ce que le bailleur a réalisé une construction neuve (pièce 24 déclaration d'achèvement des travaux) ; que d'autre part en refusant les travaux de reprise contractuellement prévus que le preneur n'avait pas réalisés ; que le montant peu élevé des travaux n'était pas en lui-même un obstacle à ce qu'il puisse les mettre en oeuvre ;
Attendu qu'en conséquence la non location des locaux est imputable au bailleur ; qu'il doit être débouté de sa demande d'indemnité pour perte de loyers ;
Attendu qu'il n'apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'appelante les frais irrépétibles exposés par elle ; qu'il convient de la débouter de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS:
La Cour statuant publiquement, par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort:
Déclare la Coopérative Agricole des Avirons recevable en son appel;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris;
Statuant à nouveau:
Dit n'y avoir lieu à indemnité d'occupation ;
Condamne la Coopérative Agricole des Avirons à payer à la SCI les Citronniers la somme de 8271.50 euros au titre des travaux de remise en état ;
Déboute la Coopérative Agricole des Avirons de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
Condamne la SCI les citronniers aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du NCPC.
Le présent arrêt a été signé par M. Olivier FROMENT, Président et par Mme Armelle GRIMAUD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
SIGNE.
