ARRÊT N°
N° RG 22/01334 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYGR
Décision déférée :
Appel d'une décision rendue par le JUGE DE L'EXPROPRIATION DE SAINT DENIS en date du 28 MARS 2022 suivant déclaration d'appel en date du 16 SEPTEMBRE 2022
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT DU 27 MAI 2024
APPELANTS :
Monsieur [J] [T] [X]
[Adresse 1]
non comparant
représenté par Me Doriane DOMITILE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [Z] [K] épouse [X]
[Adresse 1]
non comparante
représentée par Me Doriane DOMITILE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIME :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION (EPFR), établissement public industriel et commercial pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 17]
représenté par Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
EN PRÉSENCE DE :
Monsieur le Commissaire du Gouvernement
Direction Régionale des Finances Publiques
[Adresse 18]
en la personne de Monsieur [F] [W], inspecteur principal des finances publiques
Débats : L'affaire a été débattue le 27 novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Président : Monsieur Alain CHATEAUNEUF, Premier président
Conseiller : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller
régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d'appel de Saint-Denis n°2023/182 du 07 juillet 2023,
La cour a entendu Monsieur le conseiller en son rapport, Monsieur le commissaire du gouvernement en ses observations,
Les parties présentes à l'audience ont été entendues en leurs explications, Maître DOMITILLE, en sa plaidoirie pour les époux [X] et Maître MOUTOUSSAMY pour l'EPFR,
la Cour a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 février 2024, prorogé au 27 mai 2024 par avis du greffe en date du 27 février 2024.
Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 23 février 2024, prorogé par avis du greffe en date du 27 février 2024 au 27 mai 2024.
Greffier lors des debats et lors de la mise à disposition : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires
EXPOSE DU LITIGE
Le 18 mars 2021, Monsieur [J] [T] [X] et Madame [Z] [K], épouse [X] (ci-après dénommés les époux [X]) ont transmis à la commune [Localité 36] une déclaration d'intention d'aliéner une parcelle non bâtie, cadastrée DH n°[Cadastre 33], située [Adresse 13] à [Localité 37] sur le territoire de la commune [Localité 36], d'une contenance de 9 377 m² pour un prix prévisionnel de 1 403 840 €.
Suivant décision du 18 mai 2021, l'Établissement public foncier de la Réunion, ci-après l'E.P.F.R, agissant sur délégation de la commune [Localité 36], a décidé d'exercer son droit de préemption sur la fraction de ladite parcelle classée en zone 1AUb, d'une surface de 8 774 m², au prix de 673.000€. Il a offert d'acquérir la totalité de la parcelle, comprenant la partie classée en zone Nco, d'une surface de 603 m², pour un prix total de 674 000 €.
Par courrier du 7 juin 2021, les époux [X] ont refusé l'offre de l'E.P.F.R et maintenu le prix figurant sur la déclaration d'intention d'aliéner. Ils ont en outre demandé que l'E.P.F.R se porte acquéreur de l'ensemble de la parcelle DH [Cadastre 33], en application des dispositions de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme.
C'est dans ces conditions que, suivant lettre et mémoire introductif reçus le 7 juillet 2021, l'E.P.F.R a saisi le juge de l'expropriation du département de la Réunion aux fins de fixation du prix de vente de la parcelle DH [Cadastre 33].
L'E.P.F.R a justifié avoir consigné une somme de 210 576 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, suivant récépissé en date du 11 août 2021.
Le transport sur les lieux du juge de l'expropriation s'est contradictoirement effectué le 26 novembre 2021.
L'E.P.F.R demandait au juge de l'expropriation de fixer :
le prix de la parcelle DH n°[Cadastre 33] pour l'emprise de la parcelle classée en zone 1AUb d'une surface de 8 774 m² à la somme de 673 000 €.
le prix de la parcelle DH n°[Cadastre 33] pour l'emprise de la parcelle classée en zone Nco d'une surface de 603 m² à la somme de 1 000 €.
En conséquence fixer le prix de la parcelle DH N° [Cadastre 33] au prix total de 674 000 €.
Les consorts [X] demandaient au juge de l'expropriation de :
Constater que le bien cadastré section DH N°[Cadastre 33] sera qualifié de terrain à bâtir.
Fixer judiciairement le prix de ce bien à la somme de 1 363 784, 69 €.
Le Commissaire du Gouvernement proposait de voir fixer le prix du bien cadastré DH [Cadastre 33] au prix de :
84,14 euros le m² pour la partie située en zone 1AUb, soit 699 960, 66 €,
1,14 euros le m² pour la partie située en zone Nco, soit 687,42 €,
Soit un prix total de 700 648, 08 €.
Par jugement du 28 mars 2022, le juge de l'expropriation du département de la Réunion a :
fixé à 700 960,66 € le prix d'acquisition de la parcelle en cause,
condamné l'Établissement public foncier de la Réunion à payer aux époux [X], la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [X] ont formé appel de cette décision par déclaration RPVA du 16 septembre 2022 (RG 22/1334) et par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 septembre et reçue le 22 de ce même mois enregistrée sous un numéro distinct (RG 22/1423).
Par mémoire d'appel déposé au greffe le 26 octobre 2022 et notifié le 23 janvier 2023, les époux [X] demandent à la cour d'infirmer le jugement en cause, de qualifier le bien cadastré section DH n°[Cadastre 33] de terrain à bâtir et de voir judiciairement fixer son prix à la somme de 1 346 589, 16 €.
Ils sollicitent en outre l'octroi d'une indemnité de procédure et font notamment valoir que le juge de première instance aurait écarté à tort la qualification de terrain à bâtir pour les parcelles préemptées situées en secteur constructible et disposant d'une voie de desserte suffisante, aurait appliqué, de façon disproportionnée, un abattement de 70 % sur la fraction constructible du bien préempté d'une surface de 650 m² en raison de la présence d'une servitude de passage et aurait, enfin, retenu des termes de comparaison non pertinents pour la détermination de la valeur de la fraction constructible.
Par mémoire d'intimé reçu au greffe le 20 janvier 2023, l'E.P.F.R a soulevé, à titre principal, la caducité de l'appel faute pour les époux [X] d'avoir respecté les dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation leur enjoignant de produire au greffe leurs conclusions et pièces dans le délai de 03 mois suivant leurs déclarations d'appel, en autant d'exemplaires que de parties, plus un jeu de conclusions et pièces pour la cour. Il a conclu, de façon subsidiaire, à la confirmation du jugement rendu tout en sollicitant, de façon infiniment subsidiaire, que le prix d'acquisition de la parcelle soit fixé à la somme de 700 960,66 €. Il a aussi formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité de procédure.
Par mémoire du 15 février 2023 notifié le 14 avril 2023, le commissaire du gouvernement a estimé que la parcelle en cause peut recevoir la qualification de terrain à bâtir et a indiqué, après application de la méthode par comparaison, que la fixation du prix pourrait être utilement fixée comme suit :
84,96 euros le m² pour la partie située en zone 1Aub, soit 706 782, 24 €,
1 000 € pour la partie située en zone NCO.
Soit un prix total de 707 782, 24 €.
Par mémoire en réponse du 13 février 2023 notifié le 25 mai 2023, les époux [X] ont maintenu leurs prétentions en sollicitant la jonction des deux instances et concluant au rejet de l'exception de caducité en se prévalant du respect de leurs obligations procédurales
Par mémoire en date du 19 juillet 2023 notifié le 21 septembre 2023, l'E.P.F.R a repris ses écritures et moyens en maintenant que la caducité de l'appel s'imposerait, à tout le moins, dans le cadre de la procédure RG 22/1423.
L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 27 novembre 2023 et les parties avisées que la décision serait rendue le 23 février 2024 par voie de mise à disposition, le délibéré étant finalement prorogé au 27 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la jonction
Il apparait, en premier lieu, de l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction, sollicitée dès le 24 octobre 2022 par les appelants, des instances RG 22/1334 et RG 22/1423 et portent sur l'appel formé à l'encontre du même jugement du 28 mars 2022. La procédure sera dès lors dorénavant suivie sous le seul numéro de RG 22/1334.
Sur la caducité de l'un des appels
Il est constant et non contesté que les consorts [X] ont formalisé en septembre 2022 deux déclarations d'appel, l'une par RPVA et l'autre par lettre recommandée, lesquelles ont dès lors donné lieu à une double saisine.
Au terme de ses écritures, l'E.P.F.R indique admettre la recevabilité de l'appel enregistré par voie électronique sous le numéro 22/1334 tout en se prévalant, faute de communication régulière des mémoires et pièces, de la caducité de l'appel enregistré sous le numéro 22/1423.
Ce débat a toutefois perdu de son acuité de par la décision de jonction des deux instances. Il sera cependant relevé, pour la clarté des débats, que les premiers mémoires appelants et intimé, régulièrement échangés sous couvert du greffe, portaient chacun les deux numéros de procédure.
Il s'évince de ces éléments que si les appelants auraient pu s'abstenir d'une double saisine, la procédure a été contradictoirement suivie entre les parties et qu'il n'y a dès lors pas lieu de prononcer la caducité de l'appel formé par lettre recommandée.
Sur la demande de fixation du prix
L'article R.213-11 al.1er du code de l'urbanisme dispose en substance que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix indiqué par le propriétaire dans la déclaration d'intention d'aliéner et maintenu par lui après décision de préemption est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation.
Le prix est alors fixé par la juridiction de l'expropriation en application des dispositions de l'article L.213-4 al.1er du code de l'urbanisme et le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l'expropriation, en application des dispositions de l'article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l'urbanisme et de l'article L.331-2 du code de l'expropriation.
Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 et suivants du code de l'expropriation selon lequel 'Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation'.
Toutefois, l'article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l'urbanisme précise que le prix d'acquisition fixé par la juridiction de l'expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
Sur la description du bien :
Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, «le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété».
Lorsqu'il s'agit d'une préemption, dès lors qu'aucune ordonnance d'expropriation n'est rendue, la consistance des biens s'apprécie à la date du jugement de première instance.
Sur ce :
La parcelle DH [Cadastre 33], d'une superficie totale de 9 377 m², est située à [Localité 37], 23ème kilomètre, sur le territoire de la commune [Localité 36]. La parcelle est bordée au nord par une ravine, à l'est par la parcelle DH [Cadastre 24], à l'ouest par la parcelle DH [Cadastre 19] et au sud par la parcelle DH [Cadastre 23].
Il résulte du procès-verbal de transport qu'il s'agit d'une parcelle en forme de quadrilatère prolongée en son extrémité sud d'une bande de terrain longeant les parcelles DH [Cadastre 22], DH [Cadastre 22] et DH [Cadastre 23] et permettant l'accès à la voie publique, chemin Ah-Kit.
Une portion de la parcelle située en bordure de ravine est classée au plan de prévention des risques naturels « inondation » avec un aléa fort sur 350 m² et mouvement de terrain avec un aléa élevé sur 480 m².
Le terrain, non bâti, est en pente sur toute sa longueur, avec quelques reliefs, plus marqués en direction de la ravine. Anciennement à usage de pâture, il est actuellement à l'état de friche. Aucun raccordement à l'eau et à l'électricité n'est constaté.
Sur l'usage effectif de la parcelle :
Sur la date de référence :
Aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce celle de l'opposabilité du plan local d'urbanisme de la commune [Localité 36], c'est-à-dire le 08 décembre 2018.
Sur la qualification de terrain à bâtir :
Les parties s'opposent quant à la qualification ou non de terrain à bâtir de la fraction de la parcelle DH [Cadastre 33], classée en zone 1AUb.
Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement sur ce point. Ils soutiennent que la réglementation invoquée par le département ne s'applique pas aux voies existantes mais uniquement aux voies nouvelles, conformément à une jurisprudence constante du Conseil d'État. En conséquence, la voie existante est d'une largeur suffisante et la parcelle litigieuse doit être qualifiée de terrain à bâtir conformément aux conclusions du commissaire du ouvernement. Cela d'autant que l'urbanisation de la zone 1AUb n'est pas soumise uniquement à la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, l'urbanisation des terrains situés dans cette zone étant possible au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes.
L'intimé sollicite de ce chef la confirmation du jugement déféré. Il soutient que la voie de desserte existante est manifestement d'une largeur insuffisante au regard de la réglementation applicable qui exige une largeur d'au moins cinq mètres au vu de l'opération projetée. Il invoque la rédaction de l'article 3 UB du PLU qui ferait des conditions imposées au niveau de la desserte une condition de constructibilité.
Le commissaire du Gouvernement a retenu dans son mémoire la qualification de terrain à bâtir de la parcelle concernée au regard principalement du fait qu'elle était vouée à accueillir en priorité des opérations d'aménagement et/ ou des constructions nouvelles.
Sur quoi,
La parcelle DH [Cadastre 33] est située pour 8 774 m² en zone «1AUb» et pour une emprise de 603 m² en zone «Nco» du Plan local d'urbanisme (P.L.U).
La zone AU est définie selon le PLU comme couvrant les espaces réservés à l'urbanisation future tandis que le secteur NCO est situé en zonage naturel et correspond aux corridors écologiques.
Enfin, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner que la parcelle DH [Cadastre 33] est grevée d'une servitude de passage et de réseaux au profit des parcelles DH [Cadastre 23] et DH [Cadastre 34] d'une largeur supérieure à 5 mètres.
L'article L322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
«1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune.
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.».
Ainsi, pour être qualifiée de terrain à bâtir, la parcelle doit remplir deux conditions cumulatives, à savoir, d'une part, être située dans un secteur désigné comme constructible et, d'autre part, être desservie par une voie d'accès et des réseaux utiles à proximité immédiate.
I- Sur la condition liée à la situation en secteur constructible :
L'article R. 151-20 du code de l'urbanisme dispose :
« Les zones à urbaniser sont dites "zones AU'. Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.»
En l'espèce, le PLU définit la zone AU indicée comme couvrant «des espaces réservés à l'urbanisation future. Les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes.»
Au sein de la zone AU existent «les zones 1AU indicées, qui correspondent aux espaces d'urbanisation prioritaire identifiés par le SAR. Ces zones devront accueillir les opérations d'aménagement et de constructions nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine.»
Enfin, la zone UB « couvre les abords du centre-ville et les centralités urbaines du 23ème km et des bourgs de proximité, caractérisées par un tissu urbain plus dense comportant notamment les commerces, services et principaux équipements publics. Il s'agit de renforcer ces centralités.»
Les secteurs 1AUb sont des zones à urbaniser à court terme situées aux abords des centres-bourgs avec une densité d'habitation plus importante.
Au regard de ces éléments non contestables, le terrain situé dans cette zone doit être regardé comme étant théoriquement constructible. Il importe peu que des aménagements notamment de voirie soient nécessaires dans la mesure où ces aménagements sont déjà prévus dans le cadre du PLU notamment la création d'une voie de 10 mètres devant assurer la desserte des secteurs 1AUb.
II- Sur la condition liée à la desserte (voirie et réseaux divers) :
Le classement en zone AU constructible ne suffit pas à établir qu'il existe une voirie suffisante au sens de l'article L. 322-3 susvisé.
A l'inverse, le projet de réorganisation de la trame viaire sur le territoire de la commune invoqué par l'EPFR, qui comprend notamment la réalisation d'une voie de desserte de 10 mètres de largeur à proximité de la parcelle DH [Cadastre 33], ne permet pas de caractériser l'insuffisance de la desserte existante.
En l'espèce, il ressort du règlement du plan local d'urbanisme que la zone 1AUB est destinée à accueillir «50 logements ou équivalents-logements par ha». Les consorts [X] en déduisent que compte tenu de la superficie de la parcelle DH[Cadastre 33], celle-ci supportera la construction de 44 logements.
L'article 3 du règlement de la zone AU du PLU relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques renvoie au règlement de la zone U qui prévoit :
« 3.3 - Voirie
Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées à l'importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Les voies doivent avoir une largeur minimale de 3 mètres. Cette emprise peut être réduite s'agissant des accès particuliers existants, sous réserve de présenter un gabarit suffisant pour satisfaire de façon permanente aux conditions énoncées précédemment.
Pour les opérations portant sur la création de plus de trois logements ou de trois lots, une voie d'accès d'au moins 5 mètres d'emprise est exigée.»
Les consorts [X] indiquent expressément dans leurs écritures que le chemin Ah-Kit existant présente une largeur de 4 mètres.
Ils soutiennent que les dispositions du dernier alinéa de l'article 3-3 du règlement du PLU de la commune [Localité 36] ne s'appliquent qu'aux voies nouvelles et invoquent sur ce point la jurisprudence du Conseil d'Etat et notamment deux arrêts en date du 11 juillet 2016 numéro 389212 et du 9 novembre 2016 numéro 397573.
En vertu de ces décisions, le Conseil d'Etat rappelle notamment dans sa première décision les faits suivants :
'II- Voirie : les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie et de ramassage des déchets ménagers/ les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir et avoir au moins 8 m de largeur en tout point quelle que soit leur longueur/ les voies de plus de 60 m de longueur se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
Considérant que les dispositions du II de l'article précité sont relatives à l'aménagement de voies nouvelles et n'ont pas pour objet à la différence de celles qui figurent au I de définir les conditions de constructibilité du terrain; que par suite elles ne font pas obstacle à la délivrance d'un permis de construire en vue de l'édification d'une maison desservie par des voies construites avant leur adoption; que lorsqu'il est saisi d'un tel projet il appartient au maire d'apprécier notamment si les conditions d'accès prévues au dernier alinéa du I de l'article UH3 sont remplies ; qu'en se fondant pour annuler le jugement du tribunal administratif de Versailles du 16 mai 2013 et l'arrêté du 2 mai 2011 sur les circonstances que le permis accordé à M. ne respectait pas les prescriptions du II de l'article UB3 alors que le projet ne comportait pas l'aménagement d'une voie nouvelle, la cour a commis une erreur de droit.'
En l'espèce, il ne s'agit pas de l'aménagement d'une voie nouvelle, la parcelle litigieuse étant déjà desservie par une voie ancienne, à savoir le chemin Ah-Kit.
En conséquence, les dispositions prévoyant une largeur minimale de cinq mètres ne sont pas applicables pour écarter la qualification de terrain à bâtir de la parcelle.
De manière surabondante, si cette largeur peut être considérée comme insuffisante au regard du règlement susvisé et du projet d'envergure de construction de 44 logements envisagé, il n'en demeure pas moins qu'une voie de desserte existe à ce jour de quatre mètres de largeur qui sera facilement portée à la largeur réglementaire de cinq mètres.
En effet, il est établi que l'EPFR a déjà fait l'acquisition de la part des époux [X] des parcelles DH [Cadastre 21] et DH [Cadastre 22] en 2015 et 2016, ce qui permettra l'élargissement de la voie en vue de la réalisation des opérations foncières envisagées.
Par ailleurs, l'accès actuel permet manifestement de construire trois logements sur la parcelle en cause au regard des dispositions sus-évoquées, ce qui permet de considérer qu'il s'agit bien d'un terrain à bâtir, immédiatement constructible, comme le juge commissaire l'a souligné et non d'un terrain non constructible situé en zone naturelle.
En conséquence, la condition relative à la voirie doit être considérée comme remplie, même si des aménagements futurs seront nécessaires au vu de l'ampleur de l'opération projetée sur l'ensemble de la zone.
S'agissant des réseaux électriques et d'eau, il n'est pas contesté au regard des documents produits, qu'ils se situent à proximité immédiate de la parcelle concernée sur les parcelles voisines.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la parcelle DH [Cadastre 33] peut être qualifiée de terrain à bâtir.
Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.
Sur la détermination du prix :
Selon l'article L.322-2 al.1er du code de l'expropriation, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », soit à la date du jugement en fixation du prix.
Sur la détermination du prix de la portion de parcelle située en zone 1UAb.
La présence à proximité immédiate de réseaux électriques et d'eau potable qui desservent les parcelles contiguës, l'emplacement de la parcelle non loin du centre-bourg du 23ème kilomètre et de ses équipements (établissements scolaires, équipements sportifs, commerces') et la bonne desserte du secteur lui confèrent une situation privilégiée.
En l'espèce, les parties s'accordent sur l'utilisation de la méthode d'évaluation par comparaison.
Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes époques de construction, situation d'occupation, état d'entretien, environnement...) qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Ces cessions constituent des termes de comparaison.
Sur les biens retenus par les appelants
Ils sollicitent la fixation d'un prix à la somme d'1 363 784, 69 €, soit la somme de 153, 36 € le m².
Ils invoquent les cessions suivantes :
- La cession de la parcelle DH [Cadastre 33] en date du mois d'avril 2021 au prix de 160 € le mètre carré.
Cette cession n'est pas définitive à ce jour et a donc été écartée par le premier juge. Les appelants soutiennent que s'il ne s'agit que d'un compromis de vente, il est toutefois éclairant sur la valeur de la parcelle.
Sur quoi,
Dans la mesure ou la vente n'est pas définitive, c'est à bon droit que ce premier terme de comparaison a été écarté.
- Les cessions des parcelles DH [Cadastre 21], [Cadastre 22] et [Cadastre 23]. Il s'agit de parcelles contiguës à la parcelle préemptée et appartenant aux époux [X]. Elles ont été cédées à l'EPFR en date des 25 août 2015, 24 juin 2016 et 23 juillet 2019 au prix de :
. 146,45 € pour la parcelle DH [Cadastre 21] d'une superficie apparente de 437 m²
. 135 € pour la parcelle DH [Cadastre 22] d'une superficie apparente de 465 m²
. 160 € pour la parcelle DH [Cadastre 23] d'une superficie apparente de 400 m²
soit une moyenne de prix de cession de 147,16€.
Cette cession évoquée également par l'EPFR a été écartée au motif qu'il s'agit de parcelles de superficie plus réduite vendues par les parties au litige à un prix qui ne serait pas représentatif de celui du marché. Le commissaire du Gouvernement a en réalité repris à son compte les réserves exprimées par l'EPFR sur les différences entre la surface constructible et la surface cadastrée. En effet, l'EPFR invoque les superficies cadastrales plus importantes à savoir :
- 804 m² pour la parcelle DH [Cadastre 21]
- 864 m² pour la parcelle DH [Cadastre 22]
- 740 m² pour la parcelle DH [Cadastre 23]
Les appelants soulignent que ces parcelles sont contiguës de la parcelle DH [Cadastre 33], qu'elles sont également classées en zone 1AUb et que leur cession entre particuliers reflète parfaitement le prix du marché dans une zone où il n'est pas contesté que les biens sont rares. Ils soutiennent qu'elles ont donc été écartées à tort.
Sur quoi,
Le fait que les parcelles aient été vendues par les époux [X] est indifférent. En effet, il s'agit de cessions entre particuliers qui à priori reflètent le prix du marché. Les époux [X] ne peuvent être suspectés d'avoir gonflé artificiellement les prix alors que les trois ventes sont intervenues au profit de particuliers en vertu d'actes notariés, ce qui supposerait que les acquéreurs aient accepté de payer un prix surévalué. Une telle collusion n'est nullement démontrée.
Seule la surface constructible visée dans les actes notariés versés aux débats doit être prise en considération et non la surface cadastrale invoquée par l'EPFR qui est utilisée principalement par l'administration fiscale.
En conséquence, le prix du mètre carré de la parcelle DH [Cadastre 21] est de 146 € le m² sur la base de 437 m².
Le prix du mètre carré de la parcelle DH [Cadastre 22] est de 135€ le mètre carré sur la base de 474 m².
Le prix du mètre carré de la parcelle DH [Cadastre 23] est de 160€ le mètre carré sur la base de 400 m².
S'il est exact qu'il existe une différence importante de superficie, les parcelles mesurant moins de 500 m² alors que la parcelle litigieuse approche les 10 000 m², il n'est pas contestable que les trois parcelles sont situées exactement dans la même zone à proximité immédiate de la parcelle litigieuse. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ces trois termes de comparaison.
Ces termes de comparaison seront donc retenus et le jugement infirmé sur ce point.
La vente des parcelles DH [Cadastre 26],[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 30] en date du 27 septembre 2018, qualifiées de terrain à bâtir, situées en zone 1AUb dans la même section cadastrale que le bien préempté d'une superficie cadastrale de 1 227 m² et d'une superficie indicative de 1 214 m². Le prix de cession était de 119,10 € du m².
Cette cession a été écartée par le commissaire du Gouvernement au motif qu'elle avait été réalisée dans le cadre d'une convention opérationnelle d'acquisition foncière au profit de la commune [Localité 36] et qu'en conséquence le prix ne correspondait pas au prix du marché. Il relevait en outre une superficie beaucoup plus réduite.
Les appelants soutiennent à contrario que le fait que l'acquisition ait été effectuée au profit de la commune [Localité 36] n'exclut pas pour autant que le prix du marché n'ait pas été respecté. Ils soulignent le fait que la parcelle est située dans le même secteur à moins de 400 mètres de la parcelle concernée et située également en zone 1AUb. Ils précisent qu'étant grevée d'un emplacement réservé de 340 m² pour créer une voie d'accès de 10 mètres de large, le prix réel de la parcelle était donc de 165 € le m², si l'on déduit cette emprise.
Sur quoi,
Le fait que les parcelles aient été acquises par l'EPFR en vue d'une rétrocession à la commune [Localité 36] ne permet pas de considérer que le prix du marché n'aurait pas été respecté. Comme les appelants le font valoir avec pertinence les deux cessions retenues par le commissaire du Gouvernement ont également été réalisées au profit de la commune [Localité 36]. L'EPFR a également retenu cette cession dans le cadre de ses écritures.
En conséquence cette cession sera retenue à titre d'élément de comparaison, le jugement étant infirmé de ce chef.
Sur les biens retenus par le Commissaire du Gouvernement
Il n'a retenu que deux termes de comparaison pertinents :
La vente de la parcelle AK [Cadastre 31] le 26 mars 2019 située en zone 1AUc d'une superficie apparente de 18 698 m² est située à moins de deux kilomètres de la parcelle préemptée.
Elle est intervenue entre un particulier, à savoir la SARL Forêt D'émeraude et la commune [Localité 36]. En vertu de l'acte notarié versé aux débats par les appelants la superficie constructible est de 15 606 m². Le prix de vente était de 80€ le m². Le potentiel de constructibilité est moindre en zone Uc qu'en zone Ub mais il s'agit également d'une zone AU. C'est à bon droit que ce terme de comparaison a donc été retenu par le tribunal.
La vente des parcelles BD [Cadastre 11] et [Cadastre 12] situées sur la commune de [Localité 35], d'une surface arpentée totale de 3 889 m² a été effectuée sur la base d'un prix de 88,29 m². Elles sont situées à 8 km de la parcelle préemptée dans une zone plus urbanisée, mais dans une zone équivalente à savoir 1AUb. Il s'agit également de grandes parcelles. La cession est intervenue entre des particuliers et l'EPFR en vue d'une rétrocession à la commune [Localité 36].
C'est également à bon droit que le premier juge a retenu ce terme de comparaison.
Sur les biens retenus par l'EPFR
L'établissement public foncier de la Réunion (EPFR) propose la fixation d'un prix de 76,70 Euros sur la base de l'avis de France Domaine en date du 26 avril 2021.
Il invoque dans ces dernières écritures :
Vingt mutations intervenues entre février 2015 et décembre 2018 en zone 1NAU du PLU au prix moyen de 67 € le m².
Les termes de comparaison suivants relatifs à des mutations sur la commune [Localité 36] en zone 1AU du plan local d'urbanisme intervenues depuis décembre 2018 :
- La cession de la parcelle BD [Cadastre 9] au prix de 61€ le m² sur un terrain situé également 1AUb. Mais il s'agit d'une parcelle de petite superficie soit 494 m² et éloignée de nombreux kilomètres de la parcelle litigieuse.
C'est donc à bon droit que ce terme de comparaison n'a pas été retenu.
- Les cessions des parcelles BO [Cadastre 5]-[Cadastre 4]-[Cadastre 8]-[Cadastre 7]-[Cadastre 3] et [Cadastre 6] d'une superficie totale de 1.668 m² sont situées à 99% en zone 1AUc avec un prix de cession de 57 € le mètre carré.
C'est à bon droit que le Commissaire du Gouvernement n'a pas retenu cette cession soulignant qu'elle porte sur des parcelles de lotissement comprenant une quote-part des parties communes et dont le prix comprend des travaux de viabilisation et d'aménagement. Le jugement sera également confirmé sur ce point.
- La vente de la parcelle BP [Cadastre 15] d'une superficie de 0 ha 39 a 81 ca, située en zone 1AUe, cédée au prix de 90€ le m², porte sur une parcelle très éloignée du terrain concerné et s'inscrit dans le cadre d'une convention foncière entre la commune [Localité 36] et l'EPFR. Elle a été écartée à bon droit par le commissaire du gouvernement et le tribunal.
La cession des parcelles cadastrées DH [Cadastre 19], DH [Cadastre 15] et [Cadastre 16] et DH [Cadastre 14] au prix moyen de 9€ le mètre carré est intervenue dans le cadre de rétrocessions par convention de portage de l'EPFR pour le compte de la commune [Localité 36] ont été également à bon droit en l'état de la faiblesse du prix qui ne reflète pas le prix du marché.
Sur quoi,
Le tribunal a écarté à bon droit les vingt éléments de comparaison les plus anciens survenus entre 2015 et 2018 situés en zone INAU, non constructible.
Par contre l'EPFR souligne dans ses écritures que le prix moyen du m² serait de 112 euros le m² sur la commune [Localité 36] en zone UC qui concerne des terrains à bâtir au regard de onze cessions intervenues entre le 16 décembre 2015 et le 9 juillet 2020.
Si on écarte les cessions antérieures à 2018, six cessions sont intervenues entre le 20 avril 2018 et le 9 juillet 2020 pour un prix moyen de 105 € le m².
Ces six cessions, qui n'ont pas été contestées par les parties, seront légitimement retenues dans le calcul du prix de cession.
En résumé, les dix termes de comparaison suivants seront retenus à savoir :
Parcelle DH [Cadastre 26],[Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 30] au prix de 165€ le m²
Parcelle AK [Cadastre 31] au prix de 80€ le m²
Parcelle BD [Cadastre 11] et DH [Cadastre 12] au prix de 88,29€ le m²
Parcelle DH [Cadastre 21] prix au m² 146,45€
Parcelle DH [Cadastre 22] au prix au m² de 135€
Parcelle DH [Cadastre 23] au prix au m² de 160 €
Parcelle DH [Cadastre 10] au prix au m² de 125€
Parcelle DH [Cadastre 2] au prix de 87€ le m²
Parcelle DH [Cadastre 32] au prix de 132€ le m²
Parcelle DH [Cadastre 25] au prix de 81€ le m²
soit 165+80+88,29+146,45+135+160+125+87+132+81= 1 199,74:10 = 119,97 €, arrondie à 120€
Sur la décote relative à la servitude de passage
Le premier juge a appliqué une décote de 70% à la portion de la parcelle DH [Cadastre 20] affectée d'une servitude de passage d'une superficie de 650 m² au motif que cette zone doit être assimilée à une zone non constructible.
Les appelants n'ont pas contesté l'importance de cet abattement devant la cour.
Sur quoi
S'agissant d'une partie de parcelle nécessairement non constructible, la fixation d'un abattement de 70% n'est pas sérieusement contestable.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la détermination de la portion de parcelle située en zone Nco d'une superficie de 603 m²
L'EPFR avait proposé une somme de 1000€ soit un prix moyen de 1,66 euros.
Les appelants avaient à l'origine souhaité la fixation d'un prix moyen à 30,16 € sur la base de trois termes de comparaison qui ont été écartés par le Commissaire du Gouvernement, qui a retenu deux termes de comparaison nus classés en zone Nco retenus par le premier juge à concurrence de l'offre de l'EPFR, soit la somme de 1000€, légèrement supérieure à celle fixée par le commissaire du gouvernement soit 687,42€.
Les appelants dans leurs dernières écritures n'ont pas remis en cause cette évaluation qui sera donc retenue par la cour.
Le prix global de la parcelle préempté sera donc de:
8 124 m² X 120 € soit la somme de 974 880 €
650 m² X 120 X 30% soit la somme de 23 400 €
603 m² soit la somme de 1 000 €,
soit un total de 999 280 €
Sur les frais irrépétibles
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'établissement public foncier de la Réunion (EPFR) les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure.
Sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il serait inéquitable de laisser supporter aux époux [X] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente procédure.
En conséquence l'intimé devra leur verser la somme de deux mille euros (2 000 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure pénale.
Sur les dépens
Vu l'article 696 du code de procédure civile.
L'intimé supportera les dépens de la procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,
Rejette le moyen d'irrecevabilité de l'appel soulevé par l'établissement public foncier de la Réunion.
Ordonne la jonction des procédures N° RG 22/01334 et N°22/01423 désormais suivies sous le numéro 22/01334.
Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau :
Fixe le prix de cession de la parcelle DH [Cadastre 33] à la somme globale de neuf cent quatre vingt dix neuf mille deux cent quatre vingt euros (999 280 €).
Y ajoutant
Condamne l'établissement public foncier de la Réunion à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de deux mille euros (2 000€) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que l'établissement public foncier de la Réunion supportera la charge des dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain CHATEAUNEUF, Premier président, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA DIRECTRICE DES SERVICES LE PREMIER PRÉSIDENT
DE GREFFE JUDICIAIRES
