30/01/2006 ARRÊT No No RG : 05/00032 Décision déférée du 14 Décembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/188 GUILHEM SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION C/ Félix X... René X... Virginie X... épouse Y... Marie X... épouse Z... Ada X... épouse A... Lucien X... Claudine X... Lydia B... veuve X... SERVICES FISCAUX DE LA C...
RÉFORMATION
RÉPUBLIQUE FRANOEAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
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ARRÊT DU TRENTE JANVIER DEUX MILLE SIX
[***] APPELANT(S) SEM CONSTELLATION ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM DE BLAGNAC CONSTELLATION 5, Avenue Albert Durand Aéropole 5 BP 109 31703 BLAGNAC CEDEX Assistée de Me BOUYSSOU Avocat au barreau de TOULOUSE INTIME(S) Monsieur Félix X... 5056 rue Tholon de Saint Jalles 82370 NOHIC Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur René X... 6 petite allée du Portalas 31770 COLOMIERS Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Virginie X... épouse Y... 34 rue des Lauriers 63100 CLERMONT FERRAND Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Marie X... épouse Z... 48 chemin Ladoux 31790 ST JORY Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Ada X... épouse A... 1 allée des Acacias 31700 BEAUZELLE Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur Lucien X... "D..." 31700 BEAUZELLE Assistée de
Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Mademoiselle Claudine X... 2, Rue Marc Sangnier 31300 TOULOUSE Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE Madame Lydia B... veuve X... 3, Route de Grenade 31700 BEAUZELLE Assistée de Me DUCOMTE Avocat au barreau de TOULOUSE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT SERVICES FISCAUX DE LA C... Hôtel des Impôts de Rangueil 33, Rue Marvig 31404 TOULOUSE Représentés par M. MONTARIOL COMPOSITION DE LA COUR E... a été débattue le 12 Décembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de: Président
: C. BABY, Assesseurs
: L. PARANT, juge de l'expropriation pour le département de l'Ariège, désigné par ordonnance du premier président du 3 décembre 2002
: I. MOLLEMEYER, juge de l'expropriation pour le département de Tarn et Garonne désigné par ordonnance du premier président du 18 septembre 2003 qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BABY, président, et par R. GARCIA, greffier de Chambre
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement. Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement. A l'audience, le Commissaire du Gouvernement est entendu à sa demande en ses observations. FAITS ET PROCÉDURE La création de la ZAC Andromède, qui représente une emprise de 200 ha environ sur les communes de Blagnac et de Beauzelle, est l'une des conséquences de l'installation à Blagnac des nouveaux ateliersdestinés à la construction de l'Airbus A 380. Elle a été décidée par arrêté préfectoral du 27 février 2002, l'enquête parcellaire s'est déroulée du 5 au 28 mai 2003, et les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 10 février (cas du présent dossier) et 1er octobre 2004.
L'opération concerne entre autres trois parcelles sises sur la commune de Blagnac, cadastrées AD 1 pour 41 808 m , AD 2 pour 53 042 m et AD 3 pour 17 578 m , soit au total 112 428 m , lieudit le Grand Noble, appartenant à l'indivision F... et objet d'une emprise totale.
Les propriétaires n'ayant pas accepté l'offre qui leur a été faite à 11 ç/m , l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation de Toulouse, qui, par jugement du 14 décembre 2004, a retenu une valeur de 15 ç/m , soit une indemnité principale de 1 686 420 ç, ramenée à 1 349 136 ç après abattement de 20 % pour occupation. L'indemnité de remploi, au taux de 15 % à concurrence de 77 000 ç et 10 % au-delà, ressortait à 150 313,60 ç . Le tout était arrondi à 1 487 900 ç.
L'expropriante a relevé appel de cette décision par déclaration du 27 janvier 2005, les expropriés relevant appel incident par déclaration du 3 février 2005.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'expropriante précise que les parcelles en cause forment un ensemble d'un seul tenant, cultivé par un fermier. Elles sont, à la date de référence, soit le 21 décembre 2001, date à laquelle a été approuvée la modification du plan local d'urbanisme, classées pour partie en zone 1 AU-a, correspondant au quartier central de la zone, réservé à l'habitat collectif et pouvant accueillir des commerces, services et équipements de proximité, pour une autre partie en zone 1 AU-d, correspondant à la future base de loisirs de Pinot-Barricou, et pour
le reste en zone 1 AU-e, destinée à accueillir des commerces, services, bureaux et sociétés à forte image qualitative. Dans la zone 1 AU-a sont interdites les constructions industrielles et de commerces de 300 m et plus de SHON, tandis que les constructions à usage d'habitation sont interdites en zone 1 AU-e. Toutes constructions autres qu'à usage sportif et de parkings ou logements de fonction sont interdites en zone 1 AU-d. Il n'est fixé de COS dans aucune de ces zones.
Elle rappelle que l'article L 13-15 exige qu'un terrain remplisse, pour être qualifié de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives :
une desserte suffisante par la voirie et les réseaux électrique, d'eau potable, et, le cas échéant, le réseau d'assainissement, et une situation dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme applicable ou la décision du conseil municipal et du représentant de l'Etat dans le département en l'absence d'un tel document. A défaut de remplir ces deux conditions, le terrain doit être évalué en fonction de son usage effectif, agricole en l'espèce. Elle considère que la condition réglementaire est remplie en l'espèce, mais pas la condition de desserte, qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Or, le réseau électrique est insuffisant, et il n'y a pas de raccordement au réseau d'eaux usées. Il y a donc lieu de s'en tenir à l'usage effectif.
Son offre de 11 ç tient compte de la plus-value imputable à la situation privilégiée, non contestée, des parcelles en cause, la valeur d'un terrain agricole étant très inférieure. Elle cite de nombreuses cessions amiables à ce prix sur les communes de Blagnac et Beauzelle.
Les parcelles doivent en outre être évaluées occupées, l'exploitation par un fermier n'étant pas contestée.
Elle maintient donc son offre, arrondie à 1 092 160 ç.
En réplique au mémoire adverse, elle observe par mémoires déposés successivement le 11 août et le 29 septembre 2005 que la ZAC dans laquelle se trouve la parcelle en cause existait déjà à la date de référence, son dossier ayant été approuvé le 7 septembre 2001, antérieurement à la date de référence. C'est donc bien en considération de cette zone qu'il convient d'apprécier le caractère suffisant des réseaux.
Elle conteste la pertinence des termes de référence cités, qui ne mentionnent pas le classement des parcelles vendues dans le
Elle conteste la pertinence des termes de référence cités, qui ne mentionnent pas le classement des parcelles vendues dans le document d'urbanisme applicable. Le dernier terme cité consiste en une simple promesse, à écarter de ce fait. Elle ajoute que la méthode de la charge foncière, consistant à évaluer le terrain en fonction de son utilisation future déduction faite du coût des aménagements nécessités par celle-ci ne peut être retenue. L'indemnité de remploi doit être calculée selon les taux appliqués pour l'ensemble de l'opération. Elle maintient la pertinence de l'abattement de 20 %, le fait que le fermier ait été indemnisé par ses soins, ainsi qu'elle en justifie, imposant d'évaluer le terrain occupé.
Par une nouvelle réplique au mémoire complémentaire déposé par les expropriés le 24 octobre 2005 et duquel il ressort que deux des termes de comparaison cités sur les communes de Seilh et Merville sont en zone UB et 1NA, elle maintient que ces termes de comparaison ne sont pas pertinents, et que la méthode de la charge foncière n'est pas adaptée dans le cadre d'une ZAC de l'importance de celle en cause.
Les expropriés, ont déposé un premier mémoire commun, le 30 mars 2005. Ils y soutiennent qu'il n'y pas lieu à abattement pour
occupation, M. G... ayant déjà été indemnisé par la SEM. Le premier juge ne pouvait dans ces conditions retenir un abattement de 20 %, il convenait de déduire l'indemnisation réelle.
Ils soutiennent que les parcelles, classées en zone AU à la date de référence, sont d'ores et déjà constructibles. Ils citent 7 termes de comparaison, dont le redressement fiscal dont a été l'objet la succession de M. H..., sur une base de 120 F/m (18,29 ç), une vente à Seilh à 26,72 ç/m le 18 décembre 2002, une autre à Beauzelle le 3 septembre 2002 à 30,92 ç/m , une sur la même commune au prix de 22,94 ç/m pour des parcelles voisines le 11 mars 2003, deux ventes à Merville en janvier 2004 aux prix de 64,59 et 30,48 ç/m et une vente par la SETOMIP à Aéroconstellation pour 54,68 ç/m en août 2003. Ils font allusion à des ventes par les communes de Cornebarrieu et Blagnac à 45 ç à la communauté d'agglomération, et citent enfin une promesse de vente à 30 ç/m à Fonsorbes le 2 décembre 2004. Ils évoquent également les prix de revente envisagés par la SEM, soit 76 à 200 ç HT/m pour les terrains nus. Ils en déduisent que l'indemnité ne peut être inférieure à 40 ç/m , compte tenu de la proximité de Toulouse, soit une indemnité principale de 4 497120 ç.
Ils demandent une indemnité de remploi au taux de 25 % jusqu'à 77 000 ç et 10 % au-delà, soit un total à ce titre de 461 262 ç, et une indemnité globale de 4 958 382 ç.
Par un nouveau mémoire en réponse déposé le 16 août 2005, ils contestent la référence à la ZAC, qui n'existait pas à la date de référence, de sorte que les dispositions de l'article L 13-15-II se référant à l'ensemble de la zone ne sont pas applicables. Ils demandent à la cour de considérer que les terrains sont libres, l'expropriante n'ayant pas justifié de l'indemnisation allouée au fermier. Ils observent que la pertinence de leurs termes de comparaison n'est pas utilement discutée, et maintiennent donc leur
demande initiale.
Mme le commissaire du gouvernement soutient que le prix de 11 ç est adapté, s'agissant de terrains de réserve : ils sont certes juridiquement constructibles, mais ne pourront être construits qu'après exécution des travaux d'aménagement nécessaires. Ils ne peuvent donc être indemnisés au prix du terrain à bâtir, et leur proximité avec des zones bâties importe peu à cet égard. Ils ne peuvent davantage l'être au prix du terrain agricole, compte tenu de leur situation privilégiée.
La valeur retenue se trouve confortée par la vente intervenue le 5 février 2003 d'un terrain de 111 855 m à Cornebarrieu au prix de 13,99 ç. Ce terrain est affecté à la construction d'immeubles collectifs réservés pour les 3/4 à l'usage d'habitation et à leurs dessertes, parkings, cours et jardins, la SHON étant de 17 243 m .
Elle demande donc à la cour de retenir l'offre, et, l'occupant ayant été indemnisé, d'allouer aux consorts F... une indemnité globale de dépossession de 1 092 160 ç.
SUR QUOI
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation , les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
Ni l'usage effectif agricole à la date de référence, ni la fixation de celle-ci au 21 décembre 2001, date de la modification du plan local d'urbanisme aboutissant au classement des parcelles expropriées en zone 1-AU-a, d ou e ne sont discutés par les parties. Celles-ci
s'opposent en revanche sur la qualification de terrain à bâtir de la parcelle en cause, la pertinence de l'abattement de 20 % pour occupation, et les taux de calcul de l'indemnité de remploi.
Sur la qualification de terrain à bâtir
Il convient de rappeler que l'article L 13-15-II du Code de l'expropriation, d'ordre public aux termes de l'article L 13-19 du même Code, et qui contient la définition du terrain à bâtir, la réserve aux terrains qui, à la date de référence,
"sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :
a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent ... un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée à l'égard de l'ensemble de la zone ;
b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ..."
Il n'est pas discuté en l'espèce que les parcelles sont juridiquement constructibles, comme incluses dans une zone 1AU du POS, seule la nature des constructions autorisées étant différente selon un classement secondaire des parcelles incluses dans la zone.
La discussion porte en revanche sur l'existence et la suffissance de la desserte et de la possibilité de raccorder la parcelle à des réseaux existants et suffisants.
Le texte prévoyant expressément le caractère cumulatif de la
condition de desserte et de la condition de constructibilité juridique, le terrain ne peut en effet être qualifié de terrain à bâtir si l'une de ces deux conditions est défaillante.
Or, il apparaît que les parcelles, qui bénéficient pour deux d'entre elles, situées aux extémités du rectangle irrégulier et allongé qu'elles forment toutes les trois, d'un accès à une voie publique, ne sont pas raccordées au réseau d'assainissement. Même si les réseaux électrique et d'eau potable sont à proximité, ils sont insuffisants par rapport à la zone définie au PLU dans son ensemble, que l'article L 13-15 impose de prendre en considération en pareil cas. Ainsi que l'observe l'expropriante, la création de la ZAC, en septembre 2001, est antérieure à la date de référence, de sorte qu'il ne peut en être fait abstraction lors de la détermination de l'indemnité, qui doit se faire selon les prescriptions de l'article L 13-15 - II - a), et notamment de la dernière phrase de ce texte. Cette insuffisance est d'ailleurs confirmée par la disposition du document d'urbanisme précisant que, dans les zones 1 AU qu'il détermine, et qui englobent la parcelle présentement en cause, "les constructions et opérations d'aménagement ne pourront être autorisées qu'après réalisation des équipements d'infrastructure indispensables (voirie et réseaux divers) mentionnés à l'article 1 AU 4."
L'insuffisance des réseaux ainsi que l'absence de raccordement au système d'évacuation des eaux usées interdit de considérer que la condition prévue à l'article L 13-15 - 11 - a) serait remplie.
Dès lors que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue au sens des textes applicables dans le cadre de la présente instance, force est d'évaluer le terrain en considération de son seul usage effectif, dont il n'est pas discuté qu'il est agricole, un bail à ferme ayant été consenti.
Il ne peut en particulier être retenu un prix qui serait celui du
terrain aménagé déduction faite du coût de l'aménagement : la cour doit évaluer le terrain selon sa consistance à une date donnée, date qui se situe pour elle dans le passé, et non se livrer à l'analyse financière du projet d'aménagement ayant justifié la définition de la ZAC, et qui, sous réserve des aléas auxquels sont soumises les opérations de ce type, doit être exécuté sur la parcelle présentement expropriée. De plus, ainsi que l'observe l'expropriante, le coût d'aménagement avancé (50 ç/m ) n'est justifié par aucune pièce et rien ne permet de considérer qu'il serait celui de la parcelle en cause.
L'expropriante admet que, eu égard à son emplacement dans la périphérie toulousaine et à la pression foncière dont fait l'objet toute l'agglomération, dans un contexte de hausse générale du marché immobilier, il ne peut être retenu une valeur de terrain agricole au sens strict de ce terme. Elle admet donc que l'indemnisation doit tenir compte d'une situation privilégiée, caractérisée par la proximité des zones urbanisées de Blagnac.
Pour offrir dans ce contexte 11 ç/m , l'expropriante se fonde sur les accords amiables qu'elle a obtenus, dans certains cas peu de mois avant la date du jugement à laquelle la cour statue, dans le cadre de la même opération, et qui, s'ils n'atteignent pas les seuils fixés par l'article L 13-16 du Code de l'expropriation, n'en constituent pas moins un terme de comparaison pertinent, d'autant que la rareté de ventes de terrains comparables ne permet pas de disposer d'une grande quantité de termes de comparaison.
Les termes de comparaison proposés par les expropriés n'apparaissent pas pertinents : ceux que l'administration fiscale a retenus pour pratiquer un redressement au titre de la succession H... étaient relatifs à des parcelles aménagées dans le cadre d'une autre ZAC. D'après le POS de la commune de Seilh, les terrains composant la zone
1NA dans laquelle serait intervenue la vente citée comme terme de référence sont "des terrains équipés et appelés à être urbanisés sous forme d'opérations d'ensemble", cette zone devant faire l'objet d'une "unique opération concernant l'ensemble de la zone". Tel n'est pas le cas des parcelles présentement expropriées, qui ne sont pas équipées et font partie d'une zone d'une tout autre taille. La localisation et le zonage des parcelles de la section AH à Beauzelle ne sont pas précisés, et les superficies très inférieures ne permettent pas une comparaison utile avec le vaste ensemble dont l'expropriation est en cause. Les ventes à Merville concernent de petites parcelles en section UB, dont le prix varie d'ailleurs du simple au double pour des actes du même jour, et l'expropriante n'est pas contredite lorsqu'elle indique que l'acte du 2 décembre 2004 sur Fonsorbes est une simple promesse, insusceptible d'être retenue comme terme de comparaison, tandis que la vente faite par la SETOMIP concerne un terrain à bâtir. Les ventes faites par les communes de Blagnac et Cornebarrieu ne sont pas localisées, et le zonage des parcelles concernées demeure inconnu.
En l'absence d'informations pertinentes permettant de considérer qu'elle n'est pas de nature à réparer l'entier préjudice matériel des expropriés, la valeur de 11 ç sera donc retenue pour l'ensemble des parcelles.
Sur l'abattement pour occupation
L'exploitation effective des parcelles en cause par un agriculteur qui n'est pas l'un des indivisaires conduit à retenir, comme l'a fait le tribunal, une valeur avec abattement pour occupation, celle-ci étant certaine à la date de l'ordonnance d'expropriation, à laquelle il y a lieu de se placer pour apprécier la consistance des biens, conformément à l'article L 13-14 du Code de l'expropriation. Cette ordonnance est en date du 10 février 2004, et l'exploitant a accepté
en mars suivant de quitter les lieux "fin septembre 2004", soit postérieurement au transfert de propriété, et après indemnisation par les soins de l'expropriante.
Le taux de l'abattement retenu, soit 20 %, est conforme à l'usage en la matière, et rien ne justifie qu'il soit minoré, les expropriés n'ayant eu à faire leur affaire ni de l'indemnisation de leur fermier, ni de la libération effective des terres par celui-ci.
Sur l'indemnité de remploi
Elle n'est pas contestée en son principe, et rien ne justifie que soit retenu en l'espèce, pour la part inférieure à 77 000 ç, un taux différent de celui appliqué à chacun des propriétaires concernés par l'opération. Le jugement sera donc également confirmé de ce chef, étant observé que le taux demandé au-delà de 77 000 ç est conforme à l'offre et au jugement (10 %), alors qu'il est demandé par une indivision familiale comprenant, entre autres, les mêmes indivisaires, pour la parcelle en vis à vis, un taux de 15 %.
Sur ces bases, l'indemnité allouée sera donc conforme à l'offre.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant à la date du jugement déféré,
Réforme celui-ci sur le seul quantum de l'indemnité principale,
Fixe l'indemnité globale de dépossession revenant à l'indivision F... à la somme de 1 092 160 ç (un million quatre vingt douze mille cent soixante euros),
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne les consorts F... aux dépens d'appel en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT R. GARCIA
C. BABY
