24 / 11 / 2008
ARRÊT No 15 / 08
No RG : 08 / 00002
C. BABY
Décision déférée du 13 Novembre 2007- Juge de l'expropriation de TOULOUSE-07 / 7
GARRIGUES
SEM CONSTELLATION
C /
Anne X...épouse Y...
Cécile Z...épouse A...
Raymond X...
Laurent X...
DIRECTION GENERALE DE LA COMPTABILITE PUBLIQUE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE HUIT
***
APPELANT (S)
SEM CONSTELLATION
Aéropole 5- BP 109
5 avenue Albert Durand
31703 BLAGNAC CEDEX
représenté par la SCP BOUYSSOU et ASSOCIES avocats au barreau de Toulouse
INTIME (S)
Madame Anne X...épouse Y...
...
75009 PARIS
représentée par Me ETELIN Christine avocat au barreau de Toulouse
Madame Cécile Z...épouse A...
...
31880 LA SALVETAT ST GILLES
représentée par Me ETELIN Christine avocat au barreau de Toulouse
Monsieur Raymond X...
...
31270 CUGNAUX
représenté par Me ETELIN Christine avocat au barreau de Toulouse
Monsieur Laurent X...
...
...
34130 MAUGUIO
représenté par Me ETELIN Christine avocat au barreau de Toulouse
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DIRECTION GENERALE DE LA COMPTABILITE PUBLIQUE
FRANCE DOMAINE
19, Place des Carmes
31945 TOULOUSE CEDEX 9
en la personne de Mr ROUZIES
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Septembre 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :
Président : F. LAPEYRE,
Assesseurs : C. BABY, juge de l'expropriation pour le département de l'Ariège, désigné par ordonnance du premier président du 5 septembre 2006,
: M. SONNEVILLE, juge de l'expropriation pour le département du Tarn désigné par ordonnance du premier président du 13 décembre 2005.
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M. MARGUERIT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
-prononcé publiquement par F. LAPEYRE
-signé par F. LAPEYRE, président, et par M. MARGUERIT, greffier présent lors du prononcé.
* * * * * *
Vu les mémoires déposés et régulièrement notifiés à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement.
Vu les convocations adressées aux parties et au commissaire du gouvernement.
A l'audience, les parties entendues à leur demande en leurs observations.
* * * * *
Faits et procédure
La communauté de communes du Muretain a décidé suivant délibération du 14 décembre 2000 de créer la ZAC " Portes des Pyrénées " d'une superficie de 68 ha environ, sur le territoire de la commune de Muret, afin d'accueillir des activités économiques industrielles, artisanales, commerciales ou tertiaires.
Cette opération a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 6 mai 2003, et l'aménagement de la zone a été confié à la SEM Constellation, qui a entrepris de procéder aux acquisitions foncières nécessaires.
Parmi les parcelles à acquérir figurent quatre parcelles d'une superficie totale de 54 207 m ² appartenant à l'indivision Clavié, exploitées pour l'essentiel, soit 54 065 m ², par M. B....
Les offres notifiées le 14 novembre 2006 aux propriétaires indivis ont été refusées par l'un d'eux, M. Raymond X..., agissant pour compte commun selon courrier du 30 décembre 2006, et le juge de l'expropriation de la Haute-Garonne a été saisi. Par jugement du 13 novembre 2007, il a alloué à l'indivision une indemnité calculée sur la base d'une valeur métrique de 12 €, avec abattement de 20 % pour occupation, soit 519 024 € pour les terres objet du bail rural, les 142 m ² non loués étant évalués à 8 €, soit une indemnité de 1 136 €.. L'indemnité de remploi ressortait à 54 516, 00 €.
La SEM Constellation a relevé appel de cette décision par déclaration du 2 janvier 2008.
Moyens et prétentions des parties
L'expropriante appelante, par mémoire adressé à la cour le 25 février 2008, justifie son appel par la conclusion de deux accords amiables survenus en cours de procédure de première instance, communiqués au juge le 13 novembre 2007 lors de l'audience, et compte tenu desquels la double majorité de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation est atteinte, avec un prix de 10 € / m ² ou inférieur (3, 05 € pour la parcelle HI 2).
Elle reproche au premier juge d'avoir réactualisé à 12 € les prix retenus pour les ZAC de Blagnac et Cornebarrieu, alors qu'il s'agissait de zones plus proches de Toulouse, et ouvertes à l'urbanisation. Elle considère que les termes de comparaison cités par les expropriés à Fonsorbes ne sont pas pertinents.
Elle demande donc que soit retenu une valeur de 10 € / m ², soit après abattement pour occupation de 20 % une indemnité de dépossession de 433 656 €, et une indemnité de remploi de 44 365, 60 €.
Par mémoire en réplique reçu le 6 mai 2008, elle répond à l'indivision Clavié que le principe du contradictoire n'a pas été violé en première instance, les accords amiables dont elle se prévaut désormais n'ayant été obtenus qu'après clôture des débats, ce qui ne lui interdit pas de s'en prévaloir devant la cour, conformément à l'article 563 du Code de procédure civile. Ces accords sont bien antérieurs au jugement, dès lors que deux jugements de donné acte les concernant ont été rendus à la même date que le jugement présentement déféré à la cour. Elle justifie l'absence d'abattement pour occupation des terrains objet de l'accord amiable par le fait que l'exploitant était le fils du propriétaire, de sorte que la question de son indemnisation s'est réglée en famille. Quant à l'indemnité de dépréciation du surplus accordée à M. C..., elle était justifiée non par la surcharge des bâtiments agricoles, mais par le fait que sa propriété, le château de Cardeilhac, se trouvait privé des terres qui l'environnaient, l'emprise butant sur l'enceinte du château, et subissait de ce fait une moins-value. Elle maintient donc que l'article L 13-16 trouve à s'appliquer.
Elle ajoute que les caractéristiques des termes de comparaison cités par l'indivision expropriée les prive de pertinence, et maintient ses offres, considérant que la demande d'indemnité de dépréciation du surplus n'est pas fondée.
L'indivision expropriée a fait parvenir son mémoire à la cour le 25 mars 2008. Elle considère que les accords amiables qui lui sont opposés ne peuvent l'être, faute d'avoir été communiqués avant clôture des débats de première instance, soit le 11 septembre, date à laquelle ils n'existaient pas. Ils ne sont en outre pas datés ni opposables aux tiers, faute d'avoir fait l'objet d'un acte authentique. De plus, la cour qui statue à la date du jugement ne peut en tenir compte. Elle considère que les signataires de ces accords ont été victimes d'un chantage, puisqu'il ne leur a pas été imposé d'abattement sur la valeur des terres, pourtant louées : il s'agit là d'un avantage destiné à obtenir leur signature.
Elle forme appel reconventionnel, et demande 14 € / m ² pour l'indemnité principale, au vu de la situation des terrains. Elle cite à titre de termes de comparaison deux ventes à Fonsorbes, à ce prix, alors que les terrains de Muret sont mieux placés et desservis. Elle fait également état de deux ventes à Labarthe sur Lèze, une à Eaunes et une à Pins Justaret.
Elle demande ainsi une somme de (54 207 x 14)- (54 065 x 0, 2) = 607 516 € à titre principal, et celle de 61 751, 60 € pour l'indemnité de remploi, dont le mode de calcul n'est pas discuté.
Considérant que le surplus de la propriété subit une perte de valeur vénale, dès lors qu'elle est désormais inférieure à la surface minimale d'installation de 30 ha, de sorte qu'un descendant de l'indivision ne pourrait s'y installer comme agriculteur, elle demande à ce titre 30 000 €.
2 500 € sont enfin demandés sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus de la somme accordée par le premier juge.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions datées du 18 mars 2008, rappelle qu'à la date de référence, soit le 22 novembre 2005 s'agissant de terrains soumis au droit de préemption urbain, les parcelles litigieuses sont en zone AU-f du plan local d'urbanisme approuvé le 22 novembre 2005 et rendu exécutoire le 24 décembre suivant.
Il considère que les accords amiables invoqués remplissent bien les conditions pour être pris en compte, et concernent deux des quatre propriétaires concernés par l'opération. Il propose donc à la cour de retenir la valeur de 10 € à laquelle ont été conclus ces accords.
Subsidiairement, si la cour ne se fondait pas sur ces accords, il s'en remet sur la valeur à retenir, considérant pour sa part que le prix de 12 € fixé par le premier juge est pertinent.
Il conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté toute indemnisation du surplus, aucun préjudice n'étant établi à l'appui d'une demande forfaitaire.
Sur quoi
Aux termes de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
La date de référence n'est pas discutée : les terrains étant soumis au droit de préemption urbain, il s'agit de celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, soit en l'espèce le 22 novembre 2005, date à laquelle les parcelles en cause sont situées en zone AU-f.
Il convient d'observer que si les expropriés contestent les valeurs offerte par l'expropriante ou retenue par le tribunal, ils ne soutiennent pas pour autant que les parcelles en cause seraient des terrains à bâtir. L'indemnisation doit donc être celle de terrains dont l'usage effectif agricole n'est pas discuté, non plus que leur situation privilégiée, à proximité des secteurs bâtis d'une commune importante de la banlieue toulousaine.
Les parties discutent de l'opposabilité des accords amiables : étant rappelé que la cour statue à la date du jugement dont appel, le fait que ces accords soient intervenus quelques jours plus tôt ne les prive pas d'intérêt, au contraire, il s'agit d'une référence particulièrement adaptée eu égard à sa date. Ils n'ont certes pas été examinés lors des débats devant le premier juge, le 11 septembre, mais cette circonstance n'est pas de nature à interdire leur production devant la cour, comme le prévoit l'article 563 du Code de procédure civile. Interdire à la cour de tenir compte d'un fait nouveau au motif qu'il concerne l'évaluation des biens expropriés n'aurait pas de sens, dès lors que cette évaluation constitue l'objet même de l'instance.
Le premier juge ne s'est nullement fondé sur ces accords pour statuer, et il n'y a donc pas eu manquement au respect du contradictoire en première instance.
Il ne peut être soutenu que ces documents n'auraient pas date certaine : des jugements de donné acte ont été rendus le 13 novembre 2007 au vu de ces accords, cette date étant également celle à laquelle le premier juge a vidé son délibéré dans l'affaire concernant l'indivision Clavié. Les accords amiables sont donc nécessairement antérieurs au 13 novembre 2007, et donc à la date du jugement dont appel. La question de leur opposabilité aux tiers est sans intérêt, leur opposabilité à l'une des parties à l'instance dépendant seulement de leur production régulière lors des débats, qui est acquise devant la cour, comme précisé ci-dessus. En outre, l'indivision expropriée analyse largement ces accords dans son mémoire, preuve qu'elle en a eu communication régulièrement et a été en mesure de les critiquer comme l'exige la règle du respect de la contradiction.
Les conditions de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation sont bien remplies en l'espèce, et la cour est tenue de prendre ces accords pour base de sa décision : l'expropriation concerne seulement quatre propriétaires différents, et il n'est pas contesté que les superficies ayant donné lieu à accord amiable représentent plus des deux tiers des superficies visées par l'opération et sont de même nature.
Certes, cette situation ne conduit pas à imposer une valeur à la cour, l'office du juge étant, même en cette matière, préservé. Cependant, la raison d'être de la règle est bien d'assurer une égalité des expropriés placés en situation identique du fait d'une même opération déclarée d'utilité publique, dès lors que leurs biens sont de même nature, comme ici, et acquis en même temps. La juridiction doit déterminer une valeur de marché, et le fait que deux accords aient été conclus sur la base d'une valeur donnée tend à établir que celle-ci correspond bien au marché : rien ne permet de considérer que les signataires des accords amiables seraient moins informés ou moins soucieux de leurs intérêts que les autres propriétaires, et l'assertion selon laquelle les consorts C...auraient pu accepter un certain prix simplement parce qu'ils évitaient en contrepartie l'abattement pour occupation est purement gratuite : non seulement il est légitime que l'indemnisation d'un exploitant soit laissée à la discrétion des intéressés lorsque le propriétaire exproprié est son père, mais surtout l'affirmation selon laquelle l'abattement imposé au propriétaire serait désavantageux pour lui car l'indemnisation de l'exploitant serait systématiquement inférieure au montant de cet abattement ne repose sur aucun élément. Si les propriétaires savaient pouvoir indemniser leurs fermiers à un coût inférieur à cet abattement, ils déclareraient toujours faire leur affaire de cette indemnisation, de sorte que les juridictions n'auraient jamais à statuer sur l'indemnisation des exploitants, ce qui n'est bien sûr pas le cas. Il n'est pas rare au contraire que l'indemnisation des propriétaires soit très largement inférieure à celle des exploitants agricoles.
Les termes de comparaison cités ne sont pas de nature à remettre en cause la pertinence des accords amiables :
– ventes réalisées à Fonsorbes, décembre 2005 et juillet 2006 (14 € / m ²) et février 2007 (15, 40 € / m ²) : la commune est certes située sur la " troisième couronne " alors que Muret est sur la seconde, mais elle n'est pas plus loin de Toulouse, et les terrains concernés par les ventes sont plus proches du centre urbain, jouxtant d'importantes zones d'habitat, alors que les parcelles de l'indivision X...sont à l'extrême pointe Sud de Muret, et apparaissent très largement entourées de champs, comme le montrent les photographies figurant au dossier de première instance ;
- ventes réalisées à Labarthe sur Lèze en août et septembre 2006 (15 et 20 € / m ²) : cette commune est plus proche de Toulouse, et les terrains en cause, dont les expropriés admettent qu'ils sont bien situés et bien desservis, sont de petite superficie (1 250 et 991 m ²), ce qui tend à augmenter leur valeur métrique ;
- vente réalisée à Eaunes en mai 2004 (18, 29 € / m ²) : il s'agit d'un terrain particulièrement bien desservi, entouré de lotissements, dans une commune située par rapport à Toulouse sur la même couronne que Muret (le terme de comparaison fait face aux terrains X..., sur l'autre rive de la Garonne), devenu très rapidement constructible sans restriction, ce qui permet de considérer que la commune l'a acquis en vue d'une urbanisation, et donc en tenant compte de cet avenir immédiat, alors que le juge de l'expropriation ne peut statuer en fonction du devenir des parcelles expropriées ;
- expropriation à Pins-Justaret en décembre 2006 (23 € / m ²) : la commune est bien plus proche de Toulouse que Muret, même si elle figure sur la même " couronne ", et se situe au ..., à 4 voies à cet endroit : l'entrée Sud de Toulouse est à moins de 10 mn. D'ailleurs, les expropriés eux-mêmes admettent que leurs parcelles ont une valeur bien moindre.
Le premier juge avait retenu une valeur de 12 € parce qu'il estimait les références de Blagnac et Cornebarrieu dépassées du fait de leur ancienneté : mais la valeur à laquelle ont été conclus les accords amiables montre que la situation de Muret fin 2007 correspond à celle observée deux ans plus tôt dans les communes précitées, plus proches de Toulouse (elles font partie de la " 1ère couronne) et économiquement plus développées, grâce à la présence de l'aéroport et des sites industriels liés à l'aéronautique, que le Sud-Ouest toulousain, dont fait partie Muret. C'est donc bien la valeur des accords amiables qui doit être retenue, soit 10 € / m ².
Le taux d'abattement de 20 % pour occupation n'est pas discuté, et sera donc appliqué conformément à l'usage.
La question de l'évaluation des parcelles HI 45 et 48, soit 142 m ² non compris dans le bail rural, n'est pas débattue devant la cour, les parties ne les distinguant pas des autres dans leurs calculs. La cour fera de même, dès lors qu'en leur appliquant l'abattement de 20 % par rapport à la valeur retenue de 10 €, la valeur de 8 € retenue par le premier juge se trouve confirmée, solution dont personne ne discute la pertinence.
Les considérations relatives à l'indemnisation du fermier sont sans intérêt ici, dès lors que la cour est saisie par ailleurs de la question de cette indemnisation, et que le propriétaire qui n'en fait pas son affaire est sans qualité à se prononcer sur l'indemnisation du preneur à bail de ses terres.
Les taux de l'indemnité de remploi ne sont pas discutés, elle sera donc accordée conformément à l'offre.
L'allocation d'une indemnité de dépréciation du surplus suppose démontrée la moindre attractivité sur le marché immobilier pertinent de la propriété une fois amputée de l'emprise. Le préjudice doit être direct, matériel et certain. C'est en application de ces principes que l'indivision C...a pu être indemnisée à ce titre, l'intérêt sur le marché d'une demeure qualifiée de " château " dépendant largement de la qualité de son environnement : celui-ci, du fait de la situation centrale des bâtiments par rapport aux terrains appartenant aux mêmes propriétaires, était jusque-là maîtrisé sur un rayon important dans toutes les directions, alors qu'en raison de l'emprise, la façade Ouest est privée de tout recul par rapport aux tiers, qui se rapprochent également des façades Sud et Nord ; seule la perspective vers l'Est et la Garonne demeure préservée.
Ici, les expropriés considèrent que la dépréciation du surplus résulterait de l'impossibilité pour un descendant de s'installer en qualité d'agriculteur : il s'agit donc bien d'un préjudice éventuel, car il n'est pas prétendu qu'un membre de la famille se préparerait actuellement à reprendre l'exploitation. En outre, et les expropriés l'admettent, la propriété, même amputée d'une partie des terres, peut aisément constituer le siège d'une exploitation qui comprendrait d'autres parcelles, et ne perd donc pas son intérêt sur le marché des propriétés agricoles, sachant que le secteur demeure très largement rural au-delà de l'unité foncière affectée par l'opération actuelle.
La question de la surcharge des bâtiments ne se pose pas davantage de façon actuelle, dès lors que toute exploitation, pour être viable et se conformer à la superficie minimale requise, devra comporter d'autres terres que celles situées à proximité des immeubles dont s'agit, de sorte que ceux-ci ne perdent nullement leur caractère adapté du fait de l'emprise.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Compte tenu des résultats de l'instance, il n'y a pas lieu d'indemniser les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, ceux alloués par le premier juge demeurant acquis.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant à la date du jugement déféré,
Vu les accords amiables régulièrement produits en cause d'appel,
Réformant partiellement le jugement entrepris,
Fixe ainsi qu'il suit l'indemnisation revenant à l'indivision composée de MM. D...et Laurent X...et de Mmes E...et Cécile X...:
- indemnité principale de dépossession : 54 207 x 10 € = 542 070, 00 €
- à déduire abattement pour occupation 20 % =-108 414, 00 €
433 656, 00 €
- indemnité de remploi : (5000 € x 0, 2) + (10 000 € x 0, 15)
+ (418 656 x 0, 10) = 44 365, 60 €
Soit un total de 478 021, 60 €, qui sera arrondi à 478 050, 00 €,
Confirme le jugement pour le surplus, y compris l'indemnisation des frais irrépétibles,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
Laisse les dépens, le cas échéant, à la charge des intimés.
La greffièreLe président
Martine MARGUERITFrancis LAPEYRE
