21/04/2022
ARRÊT N°322/2022
N° RG 21/02486 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OGOW
EV/IA
Décision déférée du 16 Avril 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 19/00023
Mme RUFFAT
SAS CSP PROMOTION
C/
[Y] [W]
[L] [W]
[C] [W]
S.C.I. NOUVELLE AQUITAINE
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
SAS CSP PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social
189 route de Revel
31400 TOULOUSE
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SCP SCP CABINET D'AVOCAT LEFEVRE -LE BIHAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Monsieur [Y] [W]
3 rue de la Querqueille
31650 SAINT ORENS DE GAMEVILLE
Représenté par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Philippe GILLES de la SELARL PHILIPPE GILLES, avocat plaidant au barreau D'ALBI
Monsieur [L] [W]
3 rue de la Querqueille
31650 SAINT ORENS DE GAMEVILLE
Représenté par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Philippe GILLES de la SELARL PHILIPPE GILLES, avocat plaidant au barreau D'ALBI
Monsieur [C] [W]
3 rue de la Querqueille
31650 SAINT ORENS DE GAMEVILLE
Représenté par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Philippe GILLES de la SELARL PHILIPPE GILLES, avocat plaidant au barreau D'ALBI
S.C.I. NOUVELLE AQUITAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
10 rue Arthur Rimbaud
86180 BUXEROLLES
Représentée par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Philippe GILLES de la SELARL PHILIPPE GILLES, avocat plaidant au barreau D'ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 23 Février 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.
Le 3 juillet 2017, la SAS CSP Promotion d'une part M. [Y] [W] d'autre part ont régularisé un compromis de vente portant sur deux appartements de type T2 (lots n° 3 et 4) ayant vocation à être réunis à la suite de la signature de l'acte authentique pour ne former qu'un seul appartement, dans un immeuble en copropriété à constituer situé 8, route de Castres à Quint-Fonsegrives (31130) et une place de stationnnement située en sous-sol d'un immeuble situé 27, Avenue de Castres dans la même commune, au prix de vente principal de 339'000 € TTC.
Le même jour, la SAS CSP Promotion et la SCI Nouvelle Aquitaine, représentée par son gérant, M. [Y] [W] ont régularisé un autre compromis de vente portant sur un appartement de type T2 avec un parking aérien dans un immeuble à constituer situé 25/27, Avenue de Castres à Quint-Fonsegrives (31'130) au prix principal de 276'000 € TTC.
La réitération des ventes par acte authentique devait intervenir le 30 décembre 2017.
Par avenant du 23 mars 2018, eu égard aux difficultés rencontrées dans les opérations de rénovation par la SAS CSP Promotion, les parties ont entendu proroger les effets des compromis de vente et repousser la date de réitération des actes au 31 juillet 2018. En compensation du retard de la date d'entrée en jouissance, la SAS CSP Promotion s'est engagée à prendre en charge :
' le loyer de M. [Y] [W] jusqu'à hauteur de 850 € par mois,
' le financement de la cuisine jusqu'à hauteur de 11'000 € selon devis annexé à l'acte.
Il était en outre convenu que « dans le cas où le bien ne serait pas livré au 31 juillet 2018, la CSP Promotion prendra à sa charge le loyer de M. [W] jusqu'au 31 août 2018. Si au 31 août 2018, le bien n'est pas en état d'être livré, M. [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine ne seront plus engagés envers la CSP Promotion à acquérir le bien. ».
Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 27 juillet 2018, M. [Y] [W] a indiqué à la SAS CSP Promotion avoir été informé par Maître [X], notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, que la livraison du bien ne pourrait intervenir avant le mois de septembre 2018.
Il sollicitait en conséquence :
' l'annulation de leurs engagements réciproques,
' le paiement de son loyer d'un montant de 850 € pour le mois d'août 2018,
' le remboursement des plus-values réglées par ses soins à la maison du carrelage à hauteur de 255,36 € et 2561,93 €,
' sa participation au paiement d'une indemnité de participation aux frais de relogement de sa famille jusqu'à fin décembre 2018 pour un montant de 3400 €.
Par courrier du 30 juillet 2018, la SAS CSP Promotion, affirmant que les conditions étaient remplies pour une livraison avant le 31 août 2018 refusait d'annuler les compromis de vente ainsi que les demandes indemnitaires.
Par courrier électronique du 6 septembre 2018, Maître [K] [B], notaire, a informé les parties que les termes de l'avenant n'étant pas respectés et que les biens n'ayant pas été livrés aux acquéreurs ceux-ci n'étaient plus engagés dans la vente.
Par acte du 27 décembre 2018, M. [Y] [W], M. [C] [W], M. [L] [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine ont fait assigner la SAS CSP Promotion devant le Tribunal de Grande Instance de Toulouse pour obtenir le constat que la livraison des biens n'était pas intervenue aux dates fixées et en paiement des sommes.
Par jugement contradictoire du 16 avril 2021, le Tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné la SAS CSP Promotion à payer à M. [Y] [W] :
*la somme de 1.817,29 € au titre des travaux rélisé en pure perte ;
*la somme de 6.000,00 € au titre de la plus-value de la cuisine ;
*la somme de 20.000,00 € au titre du préudice moral ;
- condamné la SAS CSP Promotion à payer à M. [C] [W] la somme de 3.000,00 € au titre de son préudice moral ;
- condamné la SAS CSP Promotion à payer à M. [L] [W] la somme de 3.000,00 € au titre de son préudice moral ;
- débouté M. [Y] [W], M. [L] [W], M.[C] [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine de :
*leur demande en paiement de la somme de 1.700,00 € au titre des loyers acquittés par [Y] [W] entre le 1er septembre et le 31 octobre 2018 ;
*leur demande d'indemnité au titre des clauses pénales prévues aux promesses synallagmatiques de vente du 3 juillet 2017 ;
- débouté la SAS CSP Promotion de sa demande en paiement d'une somme de 8.160,00 € au titre des prestations MC Echafaudages et du 'supplément cuisine' ;
- débouté la SAS CSP Promotion de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- dit que la demande de compensation formée par la SAS CSP Promotion est sans objet ;
- condamné la SAS CSP Promotion aux dépens de l'instance et autorisé Me Philippe Gilles à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- condamné la SAS CSP Promotion à payer à M. [Y] [W], M. [L] [W], M. [C] [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine la somme globale de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procéure Civile ;
- débouté la SAS CSP Promotion de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration en date du 3 juin 2021, la SA CSP Promotion a interjeté appel de la décision en ce qu'elle:« a condamné la SAS CSP Promotion à payer à M.[Y] [W] la somme de 1817,29 € au titre des travaux réalisés en pure perte; la somme de 6000 € au titre de la plus value de la cuisine; la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral; condamné la SAS CSP Promotion à payer à M. [C] [W] la somme de 3000 € au titre de son préjudice moral; condamné la SAS CSP Promotion à payer à M.[L] [W] la somme de 3000 € au titre de son préjudice moral, débouté la SAS CSP Promotion de sa demande en paiement d'une somme de 8160 € au titre des prestations MC Echafaudages et du "supplément cuisine"; débouté la SAS CSP Promotion de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, dit que la demande de compensation
formée par la SAS CSP Promotion est sans objet, condamné la SAS CSP Promotion aux dépens de l'instance et autorise Me Philippe Gilles à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, condamné la SAS CSP Promotion à payer à M. [Y] [W], M. [L] [W], M. [C] [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine la somme globale de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la SAS CSP Promotion de sa demande au titre des frais irrépétibles, ordonné l'exécution provisoire du présent jugement et rejetté toutes les autres demandes de la SAS CSP Promotion . »
La SAS CSP Promotion, dans ses dernièes écritures du 3 férier 2022 demande à la cour de :
- dire et juger que l'absence de réitération des actes a été envisagée par les parties,
- dire et juger que le report de livraison a été organisé et indemnisé,
- dire et juger que la SAS CSP Promotion n'a commis aucun manquement,
- dire et juger que les conditions d'application des clauses pénales insérées dans les promesses en date du 3 juillet 2017 ne sont pas rénies
En conséquence,
- confirmer le jugement du 16 avril 2021 en ce qu'il a débouté les consorts [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine de leurs demandes de prise en charge des loyers exposé de septembre à décembre 2018
- confirmer le jugement du 16 avril 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts [W] et de la SCI Nouvelle Aquitaine au titre des clauses pénales,
- réformer le jugement du 16 avril 2021 en ce qu'il a retenu une faute de la SAS CSP Promotion pour la condamner àtort aux sommes suivantes :
*1817,29 € au titre des frais de carrelage,
*6000 € au titre de la plus value de la cuisine,
*20 000 au titre du préudice moral de M. [Y] [W],
*3000 € au titre du préudice moral de M. [C] [W],
*3000 € au titre du préudice moral de M. [L] [W],
*5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procéure civile,
- débouter les consorts [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine de toutes leurs demandes,
- réformer le jugement du 16 avril 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de la SAS CSP Promotion,
- condamner Monsieur [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine à verser à la SAS CSP Promotion une somme de 8160 € au titre des prestations MC Echafaudages et du supplément cuisine
- réformer le jugement du 16 avril 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de la SAS CSP Promotion,
- condamner in solidum les consorts [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine à une somme de 5000 € pour procéure injustifié et abusive ' fondement 1240 du code civil
En tout état de cause,
- condamner les consorts [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine à la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procéure civile
- les condamner aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera opérée au profit de Maître Sorel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procéure civile.
Les consorts [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine, dans leurs dernièes écritures en date du 14 février 2022, demandent à la cour au visa des articles 1101, 1103, 1104, 1194, 1217 et 1231-1 et suivants, 1240, 1241 du code civil et 700 du code de procéure civile de :
- débouter la SAS CSP Promotion de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- confirmer purement et simplement le jugement rendu le 16 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de Toulouse, dans toutes ses dispositions, en ce compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procéure civile et des dépens,
En toutes hypothèes,
- condamner la SAS CSP Promotion à payer à M. [Y] [W], M. [L], M. [C] [W], la SCI Nouvelle Aquitaine, la somme globale de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procéure civile.
- condamner la SAS CSP Promotion aux dépens de l'instance et autoriser Maître Ingrid Cantaloube-Ferrieu, avocat postulant, à les recouvrer directement, sur son offre de droit, contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Par ordonnance de référé du 15 septembre 2021, la SAS CSP Promotion a été déboutée de sa demande en suspension de l'exécution provisoire.
L'ordonnance de clôture a été reportée au 18 février 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur les demandes de « dire et juger » :
Ainsi que l'a rappelé le premier juge, une telle demande ne constitue pas un élément de décision susceptible d'acquérir l'autorité de la chose jugée et il n'y a donc pas lieu d'y répondre.
Sur la portée de l'appel:
Aux termes des dispositions de l'article 562 du Code de procédure civile l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
La cour est saisie par les dispositions énoncées comme étant critiquées dans l'acte d'appel formalisé par la partie appelante ou, ensuite, par l'appel incident relevé par la partie intimée.
En l'espèce, la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement attaqué relatives au rejet des demandes des consorts [W] et de la SCI Nouvelle Aquitaine de prise en charge des loyers exposés de septembre à décembre 2018 et au titre de clauses pénales de sorte qu'il n'y a pas lieu de confirmer le jugement à ce titre comme demandé par l'appelante.
Au fond :
La société appelante affirme avoir tout mis en 'uvre pour que les ventes soient réitérées et conteste toute faute dans l'exécution des contrats ou avoir refusé à M. [W] de reprendre sa liberté puisque les parties ont librement choisi de retarder la signature définitive des actes de vente dans l'intérêt de chacune.
Elle rappelle avoir alerté les futurs acquéreurs d'un retard de livraison dès le mois de janvier 2018 et que les parties ont trouvé un accord pour proroger la livraison jusqu'au 31 août 2018 selon avenant du 23 mars qui prévoyait qu'au-delà les acquéreurs ne seraient plus engagés envers elle à acquérir le bien.
Elle fait valoir que le retard de chantier a été accepté par les acquéreurs qui ont bénéficié d'une contrepartie c'est-à-dire la prise en charge des loyers d'habitation de M. [W] à hauteur de 6400 € et le la prise en charge d'un dépassement de 6000 € de l'enveloppe budgétaire prévue pour la cuisine.
Elle considère que M. [W] avait nécessairement prévu dès janvier 2018 l'éventualité d'une absence de livraison et ainsi pu en prévoir les conséquences.
Elle explique que si son maître d''uvre a refusé un escalier situé en partie commune car il présentait une non-conformité par rapport au plan, cela n'empêchait pas de réitérer l'acte de vente puisqu'une solution technique a été rapidement trouvée par la pose d'un escalier provisoire prévue pour le 2 août étant précisé que l'immeuble disposait déjà d'un ascenseur fonctionnel. Cette solution permettait de disposer d'un accès conforme aux normes, qui devait être remplacé pour être en adéquation avec les plans. Ainsi, aucun défaut de conformité ne pouvait être relevé.
Elle affirme que M. [W] est venu au siège de la société et que les parties ont envisagé la pose de cet escalier provisoire avec réitération des actes de vente le 31 août 2018 et pose d'un escalier définitif la première semaine de septembre prorogeant à nouveau le délai butoir d'une semaine. Le 2 août 2018 M. [W] lui demandait de ne pas commander l'escalier et qu'il reviendrait vers elle le lendemain, ce qu'elle a interprété comme la volonté de réitérer les actes au mois de septembre 2018 puisqu'elle a répondu qu'elle prendrait à sa charge le loyer de septembre.
Elle considère que M. [W] a nécessairement organisé sa vie après le 31 août 2018 et qu'à défaut elle ne saurait en être tenue pour responsable alors qu'elle a toujours agi en transparence et que l'immeuble a été achevé rapidement la première semaine de septembre 2018. Ainsi, les actes auraient pu être réitérés rapidement si M. [W] et la SCI Nouvelle Aquitaine avaient accepté de patienter encore une semaine. Ainsi, M. [W] ne peut solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance à compter du 1er septembre.
Les intimés opposent que les biens ont été acquis en raison de leur proximité avec le restaurant acquis par M. [Y] [W] qui devait salarier son fils [L] comme cuisinier et la compagne de ce dernier comme serveuse ; la SCI nouvelle Aquitaine ayant pour associés le père et ses deux fils, [L] et [C].
Les intimés font valoir que par courriel du 24 juillet 2018, Maître [X] a informé M. [Y] [W] que les actes authentiques ne seraient pas signés au 31 juillet 2018 car M. [M], gérant de la SAS CSP Promotion avait confirmé que la livraison ne se ferait pas avant septembre.
Ils relatent que M. [Y] [W] a alors tenté de se rapprocher de la SAS CSP Promotion pour obtenir un accord pour une résiliation anticipée ce qui a été refusé par la société dans des termes démontrant sa mauvaise foi et la volonté de dissimuler l'impossibilité pour elle de livrer les biens à la date convenue par l'avenant affirmant qu'une société s'était engagée à monter l'escalier le jeudi 2 août sans informer M. [W] qu'il s'agissait d'un escalier provisoire.
L'article 1104 du Code civil dispose : «Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. ».
Et l'article 1217 du même code précise : «La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.».
La cour rappelle qu'aux termes des promesses synallagmatiques des ventes litigieuses, les parties se sont engagées à réitérer les ventes sous forme notariée avant le 30 décembre 2017 et que, compte tenu du retard pris dans l'exécution des travaux de rénovation des immeubles ce terme n'a pu être respecté par la SAS CSP Promotion. En conséquence, les parties, selon avenant du 23 mars 2018 ont convenu d'un report de signature au 31 juillet 2018 et au plus tard au 31 août 2018, en contrepartie de l'indemnisation des préjudices subis par les acquéreurs du fait de ce retard.
Cet accord prenait donc acte de l'acceptation de l'acquéreur d'un retard de livraison au maximum jusqu'au 31 août et le vendeur, en contrepartie de cet accord prenait en charge le loyer de M. [W] ainsi que le financement de la cuisine à hauteur de 11'000 € au lieu de 5000 € comme pour les autres appartements de l'immeuble.
Cet accord réglait exclusivement les relations entre les parties jusqu'au 31 août 2018 sans porter d'une quelconque manière renonciation de M. [W] ou de la SCI Nouvelle Aquitaine à toute indemnisation dans l'hypothèse où les biens ne seraient pas livrés le 31 août 2018, la prise en charge des loyers et de la cuisine correspondant à l'indemnisation des acquéreurs pour la période de retard entre décembre 2017 et au plus tard le 31 août 2018 et bien évidemment dans l'hypothèse de réalisation des ventes puisqu'à défaut l'installation d'une cuisine d'une valeur supérieure à celle prévue était sans intérêt pour eux.
Or, le 20 juillet 2018, M. [Y] [W] contactait le notaire en charge de la vente, le 24 juillet, s'inquiétant de l'absence de réponse, il lui demandait précisément si la signature serait possible le 31 juillet, il lui était immédiatement répondu que cette signature ne se ferait pas et que la livraison n'interviendrait pas avant septembre.
Par lettre recommandée du 26 juillet 2018, M. [Y] [W] relatait précisément l'historique des relations contractuelles et sollicitait l'accord de la SAS CSP Promotion sur une résiliation anticipée. Ce courrier précise « vous m'avez répondu le 6 juillet par SMS que vous n'étiez pas sûr de pouvoir poser l'escalier d'accès aux appartements semaine 30 sans répondre clairement à ma question sur la date de signature des actes authentiques. À noter que vous vous êtes vu refuser il y a plusieurs semaines un premier escalier non conforme.
À aucun moment vous n'avez parlé d'une pose de l'escalier définitif après le mois d'août. J'ai donc été très surpris que vous ne m'annonciez pas vous-même ce nouveau retard au-delà du mois d'août me mettant dans une situation périlleuse avec mon bailleur à qui je dois d'ores et déjà demander un nouveau report au-delà du mois d'août sans savoir aujourd'hui s'il peut l'accepter. »
Par lettre recommandée du 30 juillet 2018, le gérant de la SAS CSP Promotion refusait tout accord considérant que les conditions étaient remplies pour une livraison avant le 31 août.
Il expliquait : «Concernant l'escalier, c'est notre maître d''uvre qui l'a refusé car non conforme aux plans fournis par lui-même au fabricant. Cet escalier a été monté pour continuer le chantier et ne pas rajouter encore du retard.
Concernant cet escalier, le 18 juin nous avions un devis de la société Echelle 31 nous proposant une installation pour semaine 30, le 5 juillet à leur demande j'effectue un virement de premier acompte, suite à ce paiement, cette société commence à me dire « que vu les vacances qui arrivent ils ne sont pas sûrs que' » vous connaissez la suite, pour me dire que la pose se ferait première quinzaine de septembre (document à votre disposition).
De façon à pouvoir livrer votre appartement T3 dans les délais.. Nous avons contacté plusieurs sociétés de location d'escalier car il est obligatoire d'en trouver un qui respecte les normes de sécurité par rapport à l'utilisation par du public. »
Il concluait qu'il considérait que l'appartement, qui rassemblait toutes les conditions d'habitabilité pouvait être livré.
Le gérant de la SAS CSP Promotion n'indique toujours pas en cause d'appel à quelle date il a été découvert par son maître d''uvre que l'escalier envisagé n'était pas conforme au plan du maître d''uvre. De plus, il ressort de son courrier du 30 juillet 2018 que le 18 juin il a commandé un escalier
« de location » ce qui induisait la pose ultérieure d'un escalier définitif à une date totalement indéterminée . Surtout, il ne justifie pas avoir clairement informé son cocontractant de cette modification du projet initial.
En effet, il ne produit aucune pièce établissant que postérieurement à l'accord des parties du 23 mars 2018 sur un report de livraison M. [W] a été tenu informé des difficultés concernant l'escalier et d'une possible livraison du bien avec un escalier provisoire qu'il conviendrait par la suite de changer alors qu'il résulte du planning de travaux remis à M. [W] à l'occasion de la signature de l'avenant que l'escalier devait être posé semaines 20/21 c'est-à-dire dernière semaine de mai ou première de juin. De plus, il ne peut être retenu que les appartements étaient desservis par un ascenseur fonctionnelalors que leur utilisation est interdite en cas d'incendie pour des raisons de sécurité et qu'ils peuvent être sujets à des pannes.
Ainsi, alors qu'elle ne pouvait ignorer ne pas pouvoir tenir le planning prévu, la société n'a pas informé son cocontractant des difficultés rencontrées puisqu'en tout état de cause aucun escalier n'était posé semaines 20/21 sans qu'une information précise de M. [W] soit justifiée.
En effet, ce n'est qu'après réception du courrier recommandé que lui a adressé son cocontractant le 26 juillet 2018 que le gérant de la société a fourni des explications, persistant cependant à affirmer une livraison possible le 31 août alors que cette livraison aurait été réalisée avec un escalier provisoire, le courrier de la société précisant « aujourd'hui 30 juillet, votre appartement T3 est pratiquement terminé, reste à le mettre en eau, recevoir le consuel pour l'alimenter en électricité et le nettoyer» alors qu'il ne pouvait ignorerque l'état d'avancement des travaux empêcherait une livraison à la date ultime fixée par les parties et alors qu'il ne pouvait imposer aux acquéreurs la livraison d'un bien avec un escalier provisoire au regard de l'importance de cet équipement étant rappelé que finalement la déclaration attestant l'achèvement des travaux est datée du 18 septembre 2018.
Enfin, par message du 2 août M. [W] écrivait à la société en ces termes : « suite à notre rdv sur le chantier à 10h45, ne prenez pas pour moi l'escalier sur août. Je reviens vers vous d'ici demain. Impossible de prendre des décisions importantes en une heure. Bien à vous. ».
Ce message ne pouvait être interprété comme manifestant l'accord de M.[W] à un nouveau report de livraison jusqu'à la livraison de l'escalier définitif mais seulement comme exprimant son refus des dernières propositions de la société au regard des courriers échangés entre les parties les 28 et 30 juillet au mieux de la réserver.
Finalement, selon message du 6 septembre 2018, Maître [K] [B], notaire, envoyait à la société CSP Promotion un message constatant que les biens n'avaient toujours pas été livrés et sollicitant la libération du séquestre.
Il ressort de cet historique que la société n'a pas permis aux acquéreurs de renoncer à la vente en juillet 2018 par d'ultimes promesses de livraison au 31 août alors quelle ne pouvait ignorer que les travaux ne seraient pas réalisés à cette date.
D'ailleurs, elle dit elle même que son unique intérêt était de respecter son terme et de faire en sorte de prolonger la relation contractuelle jusqu'en septembre 2018 avec prise en charge du loyer de septembre à titre d'indemnisation et considère que c'est ce qu'aurait dû accepter les acquéreurs alors qu'il ne lui appartenait pas de leur imposer un nouveau report ni d'indemniser selon sa seule estimation le préjudice subi par ses cocontractants par ce retard.
C'est donc de manière déloyale que la société n'a pas libéré M. [W] de son obligation d'achat de manière anticipée le 30 juillet 2018 alors quelle ne pouvait ignorer qu'elle ne pourrait livrer le bien conformément aux termes de l'accord des parties au plus tard le 31 août et que par ailleurs elle savait que la famille [W] était en location et pouvait donc avoir donné son congé et se retrouver en situation difficile.
La faute de la société étant établie, il convient d'examiner les chefs d'indemnisation sollicités par les intimés.
Il doit tout d'abord être rappelé que l'avenant du 23 mars 2018 prévoyait la compensation par la société appelante de l'acceptation par les acquéreurs du report de la signature des actes authentiques par le financement d'une cuisine d'une valeur de 6000 € supérieure à celle qu'elle aurait dû être et la prise en charge des loyers de M. [Y] [W]. Cet accord ne prévoyait aucune renonciation des acquéreurs à toute indemnisation dans l'hypothèse où la livraison ne serait pas assurée par la SAS CSP Promotion à la date ultime prévu du 31 août 2018.
' sur les travaux réalisés aux frais de M. [Y] [W] :
M. [W] fait valoir qu'il a acquis des équipements supplémentaires pour une salle de bains pour un total de 1817,29 €.
La société oppose que M. [W] ne peut être remboursé d'une somme qu'il a choisi d'investir dans un appartement pour lequel il s'est ensuite désisté.
La cour relève que M. [W] justifie de deux factures du 16 juin 2018 pour un total de1817,29 € dont il n'est pas contesté qu'elles correspondent à un équipement posé dans un des appartements objets du litige resté la propriété de la société responsable de l'absence de réalisation des ventes. Il résulte de la facture que ces dépenses ont été engagées à une date proche de la livraison supposée des appartements et aucune légèreté blâmable ne peut donc être reprochée à M. [W].
Les dépenses de M. [W] étaient bien évidemment subordonnées à la réalisation des appartements qui ne se sont pas faites par la seule responsabilité de la société qui a gardé l'équipement financé par M. [W]. Il y a donc un lien direct entre la faute de la société qui a entraîné l'absence de conclusion de l'acte authentique et le préjudice subi par M. [W].
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société à verser à M. [Y] [W] 1817,29 € au titre des acquisitions engagées dans le cadre de la vente.
' sur la cuisine :
M. [W] considère qu'au regard des termes de l'avenant du 23 mars 2018, il convient de confirmer le jugement déféré.
La société oppose que l'avenant ne prévoyait pas qu'elle devait verser 11'000 € aux consorts [W] et qu'au regard de la résiliation de la vente elle a exposé des frais sans tirer aucun bénéfice puisque la vente n'a pas eu lieu alors que ce coût supplémentaire de la cuisine avait été exposé au seul profit de M. [W] . Elle considère que le versement d'une somme à ce titre correspondrait à une double indemnisation.
La réclamation de M. [W] porte sur les 6000 € correspondant au surcoût de la cuisine.
L'avenant a organisé les relations entre les parties suite au retard pris par la société et notamment l'indemnisation de l'acquéreur de l'acceptation d'un report de la date de signature des actes authentiques du 30 décembre 2017 au 31 juillet 2018, éventuellement jusqu'au 31 août 2018 avec prise en charge dans cette dernière hypothèse du loyer de M. [W] pour ce mois.
L'avenant précisait : « en compensation du retard concernant la date d'entrée en jouissance, le vendeur s'engage à prendre à sa charge :
' le loyer de M. [W] jusqu'à hauteur de 850 € par mois,
' ainsi que le financement de la cuisine jusqu'à hauteur de 11'000 € selon le devis ci annexé. ».
Le prix initialement fixé de la cuisine étant de 5000 €, l'appartement aurait bénéficié d'une plus-value de 6000 €.
Or, la vente n'étant pas intervenue en raison de la carence de la société, M. [W] n'a pas bénéficié de l'indemnisation du préjudice résultant du retard pour la période du 31 décembre 2017 au 31 juillet 2018 telle que fixée par l'avenant, il convient en conséquence de condamner la société à verser 6000 € à M. [W] par confirmation du jugement.
Sur la demande d'indemnisation des acquéreurs au titre de leur préjudice moral :
Les consort [W] considèrent que le comportement de la société les a placés pendant de longs mois dans une situation d'attente et de stress et qu'ils ont dû rechercher des logements en urgence en raison de l'inadéquation à leurs besoins des lieux inadaptés et vétustes initialement pris à bail dans l'attente de la livraison des appartements et pour une période initialement prévue de six mois. Ils affirment avoir dû retrouver un logement en urgence.
La société ne se considère pas responsable du choix de l'appartement pris en location par les consorts [W] dans l'attente de la livraison des biens.
La cour relève que, si par de longs développements, les intimés déplorent le caractère vétuste et inadapté de l'appartement pris en location dans l'attente de leur aménagement dans les biens objets du litige, ils ne produisent aucune pièce confirmant cet état, la société ne pouvant en tout état de cause être considérée responsable de ce choix. Cependant, il n'en demeure pas moins que M. [S] [W] a choisi un appartement pour une durée initiale de location de six mois finalement prolongée à 16 mois.
De plus, les consort [W] n'établissent aucune difficulté à obtenir des reports de préavis par leur bailleur, la lecture des courriers produits n'y faisant aucunement référence.
De même, la société ne peut être déclarée responsable du choix fait par M. [W] du bien immobilier qu'il a finalement acquis et qui lui a été prêté à compter du 27 octobre 2018 à titre gratuit par les anciens propriétaires dans l'attente de la signature de l'acte authentique intervenue en décembre 2018, étant par ailleurs constaté que le compromis de vente avait été régularisé le 28 septembre 2018.
Enfin, pour justifier des répercussions importantes sur sa santé de la situation créée par la société CSP Promotion, M. [W] produit seulement une prescription du 31 octobre 2018 pour des antidépresseurs pendant deux mois.Cependant, il ne produit aucune pièce démontrant le lien direct entre cette prescription et le défaut de livraison du bien.
Ainsi, le préjudice subi par M. [S] [W] doit être considéré comme résultant exclusivement de l'obligation pour lui de rechercher un bien à acquérir en urgence et d'avoir à renoncer à un projet de vie particulier avec ses fils dans lequel il s'était projeté pendant plusieurs mois.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient d'indemniser le préjudice moral subi par M. [S] [W] en raison de la faute de la société à 10'000 € par infirmation du jugement déféré.
Il est constant que [C] et [L] [W] fils de M. [S] [W] n'ont pas contracté avec la société CSP Promotion.
Cependant, il n'est pas contesté que l'acquisition concernait deux appartements devant être transformés en un seul destiné à être occupé par M. [Y] [W] et son fils [C] et que la SCI Nouvelle Aquitaine devait acquérir un appartement devant être occupé par M. [L] [W] et sa compagne.
Il ressort des pièces versées que [L] [W], alors âgé de 25 ans et sa compagne ont pris à bail un appartement à Toulouse selon bail du 3 août 2018, c'est-à-dire avant que l'impossibilité de livraison conformément à l'avenant soit certaine pour les acquéreurs.
[C] a quant à lui pris à bail en collocation avec d'autres étudiants un appartement selon bail du 17 septembre 2017 alors qu'il était âgé de 21 ans. Si comme le relèvent les consort [W] il se trouve « éloigné » de 20 km de son père, ce nouveau logement le rapproche du lieu de ses études et s'il indique que cette promiscuité avec d'autres étudiants le gêne, il ne justifie pas de la recherche d'une chambre individuelle. Enfin, le bail indique que la dernière adresse de [C] se situait à Anglet dans les Pyrénées-Atlantiques et non l'adresse de l'appartement dont il est dit qu'il le partageait avec son père et son frère à Quint-Fonsegrives.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si les enfants de M. [W] on pu être déçus de l'absence de réalisation du projet initial, cette déception ne constitue pas, à défaut d'autres éléments, un préjudice moral susceptible d'indemnisation par infirmation du jugement déféré.
Sur la demande reconventionnelle de la SAS CSP Promotion :
La société CSP Promotion explique qu'elle a contracté pour la pose d'un escalier provisoire moyennant 5400 € versés le 31 juillet 2018 à la société MC Echafaudages et que la somme de 2160 € est restée à sa charge.
La cour considère que dès lors que la société a été déclarée responsable de l'absence de réalisation des ventes et s'est engagée pour la pose d'un escalier provisoire sans l'accord de M. [Y] [W], sa demande doit être rejetée par confirmation du jugement déféré.
Enfin, au regard de la motivation de la présente décision sur l'indemnisation de M. [Y] [W] pour la période de décembre 2017 à août 2018, la demande de la société CSP Promotion en remboursement de 6000 € au titre de la cuisine doit être rejetée par confirmation de la décision déférée.
Sur les demandes annexes :
L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la SAS CSP Promotion gardera la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a octroyé à M. [S] [W] 20'000 € de dommages-intérêts et à MM. [L] et [C] [W] la somme de 3000 € au titre de leur préjudice moral,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Condamne la SAS CSP Promotion à verser à M. [S] [W] 10'000 € de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice moral,
Rejette les demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral présentées par MM. [L] [W] et [C] [W],
Rejette les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAS CSP Promotion aux dépens d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Cantaloube-Ferrieu.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
M. BUTELC. BENEIX-BACHER
