26/10/2022
ARRÊT N°369
N° RG 21/01468 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OCJD
VS/CO
Décision déférée du 02 Mars 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 17/04421
M.[B]
[C] [O]
[G] [S] épouse [O]
[K] [V] épouse [X]
[W] [V] épouse [M]
C/
S.A.S. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DE L'HOTEL [Localité 8]
confirmation
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Monsieur [C] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [G] [S] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [K] [V] épouse [X]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [W] [V] épouse [M]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A.S. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DE L'HOTEL [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 5]
Assistée de Maitre BARON Mathieu avocat au barreau de NANTES
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente , chargée du rapport, P.BALISTA conseiller.Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
P. BALISTA, conseiller
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties signé par V. SALMERON, présidente, et par C.OULIE, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Par acte sous seing privé du 28 juin 2006, [C] [O], [G] [O], [K] [X] et [W] [M] ont donné à bail à la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] les lots n°111, 112, 113 et 114 constituant un hôtel, compris dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] (31), ainsi que les lots n°15, 16 et 17 constitués d'emplacements de parking compris dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Le bail a été consenti pour une durée de 10 années entières consécutives ayant commencé à courir le 1er juillet 2006 et devant s'achever le 30 juin 2016, aux fins d'y exploiter un commerce d'hôtel.
Par courrier recommandé du 2 février 2016, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions.
Par exploit d'huissier du 27 mai 2016, les bailleurs ont notifié leur accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016, moyennant un loyer de 50.000€ par an hors TVA concernant les locaux sis au [Adresse 3] et de 5.400€ concernant les emplacements de parking.
En l'absence d'accord entre les parties, la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] a notifié son mémoire préalable par lequel elle a fait savoir aux bailleurs qu'après évaluation de la valeur locative par M. [H], expert saisi par ses soins, elle estimait que le loyer devait être fixé à la somme de 47.600€ en principal par an, hors taxes et hors charges.
Par exploits d'huissier des 21 et 29 novembre 2017, la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins essentiellement qu'il fixe le loyer à la somme de 47.600€ par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2016.
Par jugement du 9 février 2018 et conformément à l'accord des parties, le juge des loyers commerciaux a ordonné une médiation et commis [F] [I] pour y procéder.
Par courrier parvenu au greffe le 15 octobre 2018, le médiateur a informé le juge des loyers commerciaux de l'échec de la médiation.
Par jugement du 14 mai 2019, le juge des loyers commerciaux a :
dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2016,
ordonné une expertise judiciaire con'ée à [A] [Z]
avant dire droit, fixé le montant du loyer provisionnel selon la variation indiciaire,
réservé le surplus des demandes en fin d'instance,
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
L'expert a déposé son rapport le 20 février 2020.
En l'état de son dernier mémoire, la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] demandait au juge de fixer à la somme de 41.400 € en principal le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2016.
En l'état de leur dernier mémoire, [C] [O], [G] [O], [K] [X] et [W] [M] demandaient au juge de fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 48.200 € hors taxes et charges concernant l'hôtel et de 5.445 € hors taxes et hors charges concernant les parkings, à compter du 1er juillet 2016.
Par jugement du 2 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
rappelé que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2016 ;
fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de :
43.620€ hors taxes et hors charges concernant les locaux à usage d'hôtel,
4.860€ hors taxes et hors charges concernant les trois emplacements de parking ;
dit que les dépens seront supportés par moitié par les consorts [O] d'une part et la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] d'autre part, en ce compris les frais occasionnés par la médiation judiciaire, ainsi que les frais d'expertise ;
dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du CPC;
ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration en date du 30 mars 2021, les consorts [O] ont relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :
fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de :
43.620€ hors taxes et hors charges concernant les locaux à usage d'hôtel,
4.860€ hors taxes et hors charges concernant les trois emplacements de parking ;
dit que les dépens seront supportés par moitié par les consorts [O] d'une part et la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] d'autre part, en ce compris les frais occasionnés par la médiation judiciaire, ainsi que les frais d'expertise ;
dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du CPC ;
ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La clôture était prévue pour le 16 mai 2021.
Prétentions et moyens des parties :
Vu les conclusions notifiées le 31 mai 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [C] [O], [G] [O], [K] [X] et [W] [M], demandant, au visa de l'article R145-10 du code de commerce, de :
rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
réformer le jugement du 2 mars 2021 en ce qu'il a fixé le prix du loyer du bail renouvelé pour l'hôtel à la somme de 43.620 € hors taxes et hors charges, et à la somme de 4.860 € hors taxes et hors charges pour les trois emplacements de parking,
dire et juger que le prix du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016, pour les locaux à usage d'hôtel sera fixé à la somme de 48.592 € HT et hors charge, selon la moyenne calculée entre la valeur locative calculée sans l'abattement de 15 % au titre des commissions des OTA, faute pour la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] de verser aux débats les justificatifs des commissions versées aux OTA et celle avec abattement si la locataire verse aux débats les justificatifs demandés,
dire et juger qu'en ce qui concerne les parkings, l'application de la méthode hôtelière sera écartée dans la mesure où ces derniers ne constituent pas un accessoire indispensable à l'activité hôtelière,
par conséquent, le prix du loyer sera fixé en application de l'indice ICC tel que prévu dans le bail pour un montant de 5.435 € par an hors TVA et hors charges à compter du 1er juillet 2016,
condamner la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] à verser aux bailleurs la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du CPC,
la condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et de médiation.
Vu les conclusions n°1 notifiées le 30 août 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Société d'Exploitatation de l'Hôtel [Localité 8],SAS, demandant, au visa des articles L145-33 et s. et R145-1 et s. du code de commerce, de :
débouter [C] [O], [G] [O], [K] [X] et [W] [M] de l'ensemble de leurs demandes,
en conséquence, confirmer le jugement rendu le 2 mars 2021 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a :
jugé que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2016 ;
fixé pour les locaux à usage d'hôtel le loyer à une somme de 43.620 € HT/HC
le réformant pour le surplus, réformer le jugement rendu le 2 mars 2021 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a :
fixé pour les emplacements de stationnement le loyer à une somme de 4.860 € HT/HC,
dit que les dépens seront supportés par moitié entre les parties, en ce compris les frais de médiation et les frais d'expertise,
et statuant à nouveau juger que le loyer du bail renouvelé pour les emplacements de stationnement s'élève à une somme de 2.700 € HT/HC par an à compter du 1er juillet 2016,
condamner solidairement [C] [O], [G] [O], [K] [X] et [W] [M] à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de médiation et les frais d'expertise,
y ajoutant, condamner solidairement [C] [O], [G] [O], [K] [X] et [W] [M] à payer à la Société d'Exploitation de l'Hôtel [Localité 8] une somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de l'instance.
Motifs de la décision :
-sur le prix du loyer des locaux à usage d'hôtel à compter du 1er juillet 2016 :
les bailleurs, en cause d'appel, critiquent l'analyse du juge des loyers commerciaux sur une erreur dans l'indice d'indexation retenu par l'expert judiciaire et le juge, sur le taux de remplissage choisi dans la méthode hôtelière et sur l'abattement appliqué au titre des commissions OTA (online travel agencies).
Il s'agit de fixer le loyer renouvelé au 1er juillet 2016 après la réforme de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 qui a supprimé l'indice de la construction comme indice de référence pour calculer le plafonnement du loyer du bail renouvelé pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. C'est donc à bon droit que l'expert judiciaire et le juge des loyers ont écarté cet indice dont se prévalent les bailleurs.
Sur le taux de remplissage de l'hôtel, le juge des loyers commerciaux a retenu un taux de 63,5% conformément aux indications du rapport judiciaire qui précise en page 12 que « les parties s'accordent sur un taux de fréquentation moyen de 63,50% correspondant à la moyenne nationale du taux d'occupation des hôtels 3 étoiles ».
Les bailleurs font observer qu'en définitive, l'expert judiciaire a préféré appliquer un taux de remplissage de 65% en raison « de l'emplacement géographique de l'établissement et de sa qualification d'hôtel de charme » et que de surcroît, ils n'ont jamais admis le taux moyen national de 63,50%, se prévalant de leur dire faisant valoir un taux supérieur de 75% alors qu'en 2004 il atteignait déjà 80%.
Le preneur, quant à lui, rappelle pertinemment qu'il ne s'agit pas d'un taux effectif d'emplissage mais d'un taux d'occupation choisi en fonction de la gamme de l'hôtel, de l'emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour les établissements de même catégorie.
La cour retient les motifs pertinents du premier juge qui, faisant une analyse précise et détaillée des arguments des parties de ce chef, relève, de surcroît, que l'expert amiable [H] avait retenu un taux de 60,2% après avoir analysé les chiffres de l'office de tourisme de [Localité 5] et de la CCI sur la période et en indiquant qu'il relevait la fourchette haute du taux concernant les caractéristiques de l'hôtel.
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a appliqué le taux de remplissage de 63,50%.
Concernant l'abattement de 15% au titre des commissions des OTA retenu par le premier juge, les bailleurs considèrent que la simple recommandation produite par le preneur ne suffit pas appliquer un tel taux alors qu'il lui appartient de justifier de la réalité des commissions.
Comme le fait valoir le preneur, dans la méthode d'évaluation hôtelière, il ne s'agit pas de rechercher le montant des commissions effectivement versées pour déterminer le taux d'abattement mais d'en faire application selon la catégorie d'hôtel.
SI l'expert judiciaire avait proposé un abattement de 12% s'agissant de prix praticables et non de prix affichés (cf page 18 du rapport), comme l'a jugé à bon droit le premier juge, il convient de s'appuyer sur la recommandation de la Cie des experts judiciaires qui préconise un abattement de 15 à 18% pour les hôtels de 3 étoiles et de retenir en l'espèce le taux de 15%.
En définitive, le jugement sera confirmé sur le prix du loyer renouvelé fixé à 43.620 euros HTHC par an au 1er juillet 2016.
-sur le prix du loyer concernant les emplacements de parking :
les bailleurs contestent le caractère accessoire de ces trois emplacements de parking comme n'étant pas indispensables au bail commercial et souhaitent que leur soit appliqué l'indice de la construction de par leur situation, dans un autre immeuble et considèrent, de façon un peu confuse, que les parkings ne sont pas liés au fonds de commerce mais à la société, sarl , titulaire du bail dès l'origine.
Le preneur fait observer que les recettes attachées à la location des trois emplacements de parking sont directement liées à la location d'un chambre d'hôtel par un client de l'hôtel et non indépendamment de l'activité hôtelière.
Il forme un appel incident en demandant de ne pas retenir l'analyse de l'expert judiciaire d'une part sur le fait que les trois emplacements de parking sont exploités simultanément alors que l'emplacement de poteaux ne permet pas d'y garer 3 véhicules et d'exploiter l'un des emplacements , n°17, dans des conditions normales. D'autre part, il critique la valeur de 135 euros HT par mois sans autre référence alors que le preneur avait fourni 17 références avec une valeur moyenne de 100 euros TTC par mois. En définitive, le preneur demande que la valeur locative des emplacements de parking soit limitée à 90 euros HTx12mois x 2,50 emplacements soit 2700 euros HT
Après examen des pièces soumises aux débats, la cour retient que l'expert judiciaire a mis en exergue le fait que les trois emplacements de parking correspondent chacun à 20/10000eme de la propriété (cf p.6 du rapport) et que dans la description des lieux, il avait précisé : « ces places ne sont pas individualisées et sont implantées dans un espace légèrement sphérique, individuel à ces trois emplacements et présentent des largeurs respectives de 2m, 2,20m et 2,30m ». Et il avait indiqué « lors de la réunion d'expertise, Mme [T] nous a indiqué que seuls deux emplacements étaient exploitables », le preneur ayant produit, à l'appui de son dire, le même document produit en appel mentionnant d'autres mesures des dits emplacements.
La cour retiendra comme le premier juge que les tantièmes au sol relèvent que les emplacements sont identiques et que les mesures prises par l'expert judiciaire lors de la visite des lieux n'ont pas mis en exergue l'impossibilité d'exploiter les 3 emplacements.
Par ailleurs, la cour ne peut que confirmer qu'aucun élément ne permet de dissocier ces emplacements de parking de l'exploitation des chambres d'hôtel, compris dans le bail initial, et qu'il s'agit donc bien d'un accessoire au contrat de bail qui justifie une valorisation locative selon la méthode hôtelière.
Enfin s'agissant des références produites par le preneur pour dire que le loyer ne devrait pas dépasser 100 euros TTC par mois par emplacement, la cour confirme les motifs précis et pertinents du premier juge qu'elle adopte et qui écarte les références soumises comme ne correspondant pas à des baux commerciaux mais à des emplacements loués à des particuliers ou encore à des « consultations internets » de prix fixés plus de trois années après la date de fixation du loyer renouvelé.
Si l'expert judiciaire ne justifie pas précisément la référence qui lui permet de proposer un loyer de 135 euros HT /mois la place de parking dans ce quartier du fait de sa seule connaissance professionnelle du marché, ce loyer commercial n'est pas exorbitant dans le cadre d'une exploitation hôtelière près de la Basilique [Localité 8] alors que, selon le preneur, les références moyennes pour la location d'un emplacement par un particulier dans la zone, est déjà de 90 euros.
Dès lors, la cour confirme le jugement de ce chef concernant la valorisation des emplacements de parkings
- sur les demandes accessoires :
eu égard à l'issue du litige, la cour confirme le jugement qui a partagé par moitié entre les parties les dépens en ce compris les frais d'expertise et de médiation judiciaire ; il en sera de même pour les dépens d'appel.
Chaque partie conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
-confirme le jugement
- condamne les époux [O], [K] [V] et [W] [W] [V], d'une part ,et la SE de l'Hôtel [Localité 8], d'autre part, chacun pour moitié, aux dépens d'appel
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente
.
