15/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/00543 - N° Portalis DBVI-V-B7F-N6TN
Décision déférée du 28 Octobre 2016 - Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE - 16/01235
COUR DE CASSATION DU 22/10.2020
VS/CO
[P], [S], [O] [F] EXERÇANT SS L'ENSEIGNE 'CAVEAU DES VINS'
C/
S.A. [Adresse 5]
S.C.I. LA CADENE
infirmation
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU QUINZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [P], [S], [O] [F] EXERÇANT SS L'ENSEIGNE 'CAVEAU DES VINS' [Adresse 1]
[Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Philippe GENTILUCCI, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMEE
S.A. [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat au barreau de BORDEAUX
Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente , chargée du rapport.I.MARTIN DE LA MOUTTE , conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller
P. BALISTA, conseiller
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente,, et par C. OULIE, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Par actes authentiques des 1er juin 2013 et 1er juin 2015, la Sci de la Cadène, la bailleresse, a conclu avec [P] [F], le preneur, deux baux dérogatoires portant sur un local situé [Adresse 4], pour des durées respectives de 24 puis 12 mois.
Par acte du 31 mars 2016, la Sci a signifié à [P] [F] un congé à effet au 31 mai 2016.
Par acte signifié à la Sci de la Cadène le 30 mai 2016, [P] [F] a revendiqué l'application du statut des baux commerciaux.
Par acte du 7 juin 2016, la Sci de La Cadène a délivré à [P] [F] un commandement de quitter les lieux.
Par courrier du 10 juin 2016, le preneur a refusé de quitter les lieux, revendiquant l'inopposabilité du caractère dérogatoire du bail.
La Sci de La Cadène, autorisée par une ordonnance du président du tribunal de grande instance de Libourne du 4 août 2016, a par acte du 29 août 2016 assigné à jour fixe [P] [F] en expulsion.
Par jugement du 28 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Libourne a :
déclaré la procédure à jour fixe recevable,
constaté que le bail du 1er juin 2015 est arrivé à échéance au 31 mai 2016,
constaté que la Sci de la Cadène n'a pas renouvelé le bail et a renoncé sans équivoque au statut des baux commerciaux, en application de l'article L145-5 du code de commerce,
déclaré [P] [F] occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] depuis le 1er juin 2016,
ordonné en conséquence l'expulsion de [P] [F] desdits locaux ainsi que de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée d'un mois, à l'expiration dudit délai voir à nouveau statuer par le juge de l'exécution sur la liquidation de l'astreinte et la fixation d'une nouvelle astreinte,
dit que l'huissier chargé de la libération des lieux pourra se faire assister d'un serrurier et de la force publique si besoin,
condamné [P] [F] à payer à la Sci de la Cadène une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1.142 €, à compter du 1er juin 2016 et jusqu'à évacuation des lieux,
ordonné l'exécution provisoire,
rejeté les plus amples demandes,
condamné [P] [F] à payer à la Sci de la Cadène la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné [P] [F] aux entiers dépens.
Par déclaration du 21 novembre 2016, [P] [F] a relevé appel de la décision. L'appel porte sur les chefs du jugement qui ont :
constaté que le bail du 1er juin 2015 est arrivé à échéance au 31 mai 2016,
constaté que la Sci de la Cadène n'a pas renouvelé le bail et a renoncé sans équivoque au statut des baux commerciaux, en application de l'article L145-5 du code de commerce,
déclaré [P] [F] occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] depuis le 1er juin 2016,
ordonné en conséquence l'expulsion de [P] [F] desdits locaux ainsi que de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée d'un mois, à l'expiration dudit délai voir à nouveau statuer par le juge de l'exécution sur la liquidation de l'astreinte et la fixation d'une nouvelle astreinte,
dit que l'huissier chargé de la libération des lieux pourra se faire assister d'un serrurier et de la force publique si besoin,
condamné [P] [F] à payer à la Sci de la Cadène une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1.142 €, à compter du 1er juin 2016 et jusqu'à évacuation des lieux,
rejeté les plus amples demandes,
condamné [P] [F] à payer à la Sci de la Cadène la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné [P] [F] aux entiers dépens.
Par ordonnance du 19 janvier 2017, le premier président de la cour d'appel de Bordeaux, saisi sur requête de [P] [F], l'a débouté de sa demande en arrêt de l'exécution provisoire et l'a condamné à payer à la société Cadène la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.
Par arrêt du 29 mai 2019, la cour d'appel de Bordeaux a :
con'rmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions
y ajoutant, a débouté la Sci de la Cadène de sa demande en dommages et intérêts,
débouté [P] [F] de sa demande de communication de l'acte de vente définitif,
condamné [P] [F] aux dépens ainsi qu'à verser à la Sci de la Cadène la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
[P] [F] a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt du 29 mai 2019.
Par acte authentique du 19 décembre 2019, la Sci de la Cadène a vendu l'immeuble incluant le local objet du bail à la société [Adresse 5].
Par arrêt du 22 octobre 2020 (n°19-20443), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :
cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Toulouse ;
condamné la société de La Cadène aux dépens ;
en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société de La Cadène à payer à [P] [F] la somme de 3.000 € ;
dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l'arrêt serait transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.
La Cour de cassation dénonce une violation de la loi pour les motifs suivants :
En application de l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d'effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux.
Il s'ensuit que, pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 ne doivent pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire.
Par déclaration notifiée le 2 février 2021, [P] [F] a saisi la cour d'appel de Toulouse à l'effet de statuer suite à l'arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020.
Par acte d'huissier de justice du 4 mai 2021, [P] [F] a assigné en intervention forcée la société [Adresse 5].
Par acte d'huissier de justice du 18 mai 2021, la société [Adresse 5] a déclaré remettre à [P] [F] les clés du local situé [Adresse 4] en lui faisant sommation d'avoir à reprendre possession dudit local « et de l'exploiter conformément aux dispositions du bail reçu le 1er juin 2015 ».
Par courrier en date du 6 juillet 2022, Me [X] a indiqué révoquer Me [H] et se constituer en ses lieu et place pour le compte des sociétés La Cadène et [Adresse 5].
La clôture est intervenue le 12 septembre 2022.
Prétentions et moyens des parties :
Vu les conclusions n°3 notifiées le 19 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [P] [F] demandant, au visa des articles L145-5 du code de commerce et L110-10 du code des procédures civiles d'exécution, de :
dire [P] [F] recevable et bien fondé en son appel,
dire [P] [F] recevable et bien fondé en son appel en intervention forcée de la société [Adresse 5] par assignation du 4 mai 2021,
en conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Libourne en date du 28 octobre 2016 en toutes ses dispositions.
dire que conformément aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce et à la décision de la Cour de cassation : [P] [F] bénéficie d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux à effet au 1er juin 2015, d'une durée de 9 ans moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à 1.142 € hors taxes TVA non applicable,
dire que par l'effet de l'expulsion poursuivie dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement entrepris ce bail a pris fin le 27 janvier 2017,
dire qu'en application de l'article L111-10 du code des procédures civiles d'exécution la Sci de la Cadène et la société [Adresse 5] Sa sont tenues de rétablir [P] [F] dans ses droits en nature ou par équivalent,
dire que compte tenu de l'état des locaux résultant à la fois de l'acte de vente notarié du 19 décembre 2019 et du constat d'état des lieux en date du 3 juin 2021, la société [Adresse 5] est tenue de remettre les locaux en état d'être loués commercialement et de recevoir du public et en état d'être remis en exploitation effective sans travaux à la charge du preneur,
dire que la société [Adresse 5] Sa a refusé de satisfaire à son obligation de délivrance et rendu impossible toute réparation en nature ,
en conséquence dire que la Sci de la Cadène et la société [Adresse 5] Sa sont tenues conjointement et solidairement à rétablir [P] [F] dans ses droits par équivalent,
dire la société [Adresse 5] Sa et la Sci de la Cadène mal fondées en leurs demandes tendant d'une part à la requalification du bail du 1er juin 2015 qui n'a plus d'existence juridique, et d'autre part à la reprise de l'activité jusqu'au terme des 9 ans soit jusqu'au 31 mai 2024,
dire que la Sci de la Cadène et la société [Adresse 5] Sa sont directement responsables par leurs prises de positions de l'impossibilité d'un rétablissement en nature,
dire qu'à défaut de bail réel, [P] [F] ne peut être tenu au paiement de loyers et ne peut se voir opposer une clause résolutoire,
dire que tous les actes effectués dans ce sens, factures et commandements de payer, sont nuls et de nul effet,
dire n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire pour un bail qui n'existe pas et à une nouvelle expulsion de locaux qui ne sont plus à la disposition du preneur hypothétique
en conclusion, dire que la société [Adresse 5] Sa et la Sci de la Cadène sont conjointement et solidairement responsable de l'impossibilité de remettre [P] [F] en possession des droits auxquels il peut légitimement prétendre et en conséquence dire qu'elles seront tenues conjointement et solidairement à l'indemniser de la totalité des préjudices qui résultent de leurs actions conjointes et délibérées,
en conséquence : condamner conjointement et solidairement la société [Adresse 5] Sa et la Sci de la Cadène à payer à [P] [F] les dommages et intérêts suivants :
390.000 € au titre de la perte de la propriété commerciale,
548.188 € au titre des pertes d'exploitation sur une période de 88 mois,
250.000 € à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis pour l'abus de droit, la privation de jouissance, l'expulsion, le non-respect du statut des baux commerciaux que la loi lui garantit ainsi que pour tous les chefs de préjudices évoqués dans les conclusions ci-dessus et la concurrence déloyale
condamner conjointement et solidairement la société [Adresse 5] Sa et la Sci de la Cadène et à payer à [P] [F] une somme de 30.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner conjointement et solidairement la société [Adresse 5] Sa et la Sci de la Cadène en tous les frais de la procédure de première instance et d'appel.
Vu les conclusions n°3 notifiées le 6 septembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sa [Adresse 5] demandant, au visa des articles L145-1 et s. du code de commerce, 564 du code de procédure civile, de :
donner acte à la société [Adresse 5] Sa de ce qu'elle acquiesce à la requalification du bail signé le 1er juin 2015 en bail soumis aux statuts des baux commerciaux ;
dire et juger que [P] [F] bénéficie depuis le 1er juin 2015 d'un bail commercial soumis aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce pour une durée de 9 ans qui s'achèvera le 31 mai 2024 ;
dire et juger qu'il n'existe aucune solidarité entre la Sci de la Cadène et la société [Adresse 5] Sa à l'égard de [P] [F] ;
dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes de [P] [F] formées à l'encontre de la société [Adresse 5] Sa,
débouter [P] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société [Adresse 5] Sa ;
à titre reconventionnel
constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire par effet des commandements signifiés les 27 et 29 septembre 2021;
ordonner en conséquence l'expulsion de [P] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 4]), avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de [P] [F] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés et se réserver la liquidation de l'astreinte ;
condamner [P] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.370,40 € et ce depuis le 30 septembre 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux ;
condamner [P] [F] au règlement de la somme de 30.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner [P] [F] aux dépens de l'instance.
Vu les conclusions n°3 notifiées le 6 septembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci La Cadène demandant, au visa des articles L145-5 du code de commerce et 31 et 32 du code de procédure civile, de :
confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Libourne du 28 octobre 2016 en ce qu'il a rejeté les demandes de [P] [F] ;
statuant de nouveau : après avoir constaté que [P] [F] a été rétabli dans sa situation de locataire commercial du local situé [Adresse 4], et qu'il a réintégré ledit local le 18 mai 2021,
dire et juger sans objet sa demande de « remise en possession de son bail commercial et du local qu'il exploitait » ainsi que sa demande de condamnation sous astreinte ;
donner acte de ce que la Sci de la Cadène a communiqué l'acte de vente du 19 décembre 2019 intervenu entre la Sci de la Cadène et la société [Adresse 5] ;
après avoir constaté que l'immeuble objet du bail a été vendu par acte authentique du 19 décembre 2019 à la société [Adresse 5] par la Sci de la Cadène;
débouter [P] [F] de toutes ses demandes relatives à l'exécution du bail postérieurement à ladite vente dirigées contre la Sci de la Cadène ;
débouter [P] [F] de l'ensemble de ses demandes d'indemnité et de dommages et intérêts qu'il forme contre la Sci de la Cadène, après avoir jugé que cette dernière n'est responsable d'aucune faute de nature contractuelle ou délictuelle à son encontre ;
plus généralement :
débouter [P] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner [P] [F] au règlement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner [P] [F] aux dépens de l'instance.
Motifs de la décision :
-sur la recevabilité de l'intervention forcée de la SA [Adresse 5] :
[P] [F] a fait intervenir dans l'instance, après cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, le nouveau propriétaire des locaux à l'issue de l'acte de vente du 19 décembre 2019 entre la SCI de la Cadene et la SA [Adresse 5].
Dans la mesure où [P] [F] a demandé à reprendre possession des locaux dont il avait été expulsé en 2017 et que le bailleur initial n'est plus propriétaire des murs, il a un intérêt légitime à faire intervenir le nouveau bailleur dans l'instance au sens des articles 554 et 555 du cpc.
La SA [Adresse 5] ne remet pas en cause son intervention.
Il convient de déclarer recevable l'intervention forcée de la SA [Adresse 5].
-sur la portée de l'arrêt de cassation :
la 3eme chambre civile a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en toutes ses dispositions pour violation de la loi, au visa de l'article L145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, en rappelant qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d'effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux.
Pour pouvoir déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 ne doivent pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire.
L'arrêt de la cour d'appel étant cassé en toutes ses dispositions, les parties sont remises dans l'état où elles se trouvaient avant que la cour d'appel de Bordeaux statue.
[P] [F] et la SA [Adresse 5] ne remettent pas en cause le statut de bail commercial du contrat signé entre [P] [F] et la SCI de la Cadène le 1er juin 2015. Cette dernière, en revanche, demande la confirmation du jugement qui a retenu qu'elle n'avait pas renouvelé le bail et renoncé sans équivoque au statut des baux commerciaux avant d'ordonner l'expulsion de [P] [F] des locaux.
[P] [F] qui avait conclu avec la SCI de la Cadene le 1er juin 2013, un nouveau bail dérogatoire, alors qu'il était occupant en exécution d'un précédent bail dérogatoire a nécessairement conclu avec son bailleur un bail commercial le 1er juin 2015 dès lors qu'en application de l'article L145-5 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, la durée cumulée des baux dérogatoires conclus précédemment pour exploiter le fonds de commerce dans les mêmes locaux avait plus de 3 ans courant à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire puisqu'il n'est pas contesté que [P] [F] a multiplié les baux dérogatoires successifs après 1999 et que la renonciation conventionnelle au statut commercial après avoir atteint la durée limite prévue par l'article L145-5 du code de commerce n'est plus possible
Il convient d'infirmer le jugement et de dire que le bail litigieux souscrit le 1er juin 2015 est un contrat soumis au statut du bail commercial, d'une durée de 9 ans et moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à 1.142 euros HT HC.
Les parties s'opposent sur l'application de la TVA que revendique la nouvelle bailleresse.
Dès lors que la SA [Adresse 5] est soumise à la TVA et que le contrat litigieux dont elle est partie est un bail commercial, la facturation des loyers avec TVA s'impose et [B] [F], qui par ailleurs exerce une activité commerciale par le biais d'une société sait parfaitement qu'il ne peut s'y opposer et peut déduire la TVA ainsi réglée à la SA [Adresse 5] dans le cadre de son activité économique.
-sur les conséquences du congé irrégulier en 2016 de la SCI de la Cadene :
dès lors que le contrat du 1er juin 2015 était un bail commercial, le congé délivré le 31 mars 2016 par la SCI de la Cadène pour le 31 mai 2016 comme étant le terme du bail dérogatoire était irrégulier et l'expulsion, fondée sur le jugement déféré comme déclarant [P] [F] occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016 et exécutée le 27 janvier 2017, irrégulière.
Il ressort des pièces du dossier que [P] [F] après avoir tenté de faire suspendre en vain l'exécution du jugement qui autorisait son expulsion comme occupant sans droit ni titre et notamment après ordonnance référé du Premier président de la cour d'appel de Bordeaux qui l'a débouté de sa demande, a quitté spontanément les locaux sans recours à la force publique ni même un commandement supplémentaire.
En quittant les lieux, il explique avoir emporté les climatiseurs qui lui appartenaient mais il n'a pas emporté le stock des bouteilles qui sont demeurées sur les étagères. Il n'est pas fait mention d'un état des lieux de sortie mais il explique avoir cédé son fonds de commerce,, exploité à titre individuel à sa société SARL L'Emilion en 2018 pour 200.000 euros.
A l'issue de l'arrêt de cassation de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, [P] [F], expulsé des locaux depuis 2017, a été sommé par le nouveau propriétaire la SA [Adresse 5], par acte d'huissier du 18 mai 2021, d'avoir à reprendre possession du local et de l'exploiter conformément aux stipulations du bail du 1er juin 2015 après remise des clés.
[P] [F] demande à être rétabli dans ses droits en nature ou par équivalent en application de l'article L111-10 du code des procédures civiles d'exécution.
Il considère que ni la SCI de la Cadene et ni la SA [Adresse 5] n'ont satisfait à leur obligation de délivrance puisque, selon lui, les locaux n'étaient pas en état d'être exploités commercialement et de recevoir du public ; il produit, à cette fin, un constat d'état des lieux du 3 juin 2021. Il demande à ce que les bailleurs successifs soient déclarés responsables de l'impossibilité d'un rétablissement en nature et qu'il n'est redevable d'aucun loyer et ne peut se voir opposer aucune clause résolutoire, demande qu'il considère irrecevable comme nouvelle au sens de l'article 564 du cpc.
[P] [F] demande la condamnation « conjointe et solidaire » de la SCI de la Cadene et de la SA [Adresse 5] à le rétablir dans ses droits par équivalent en expliquant qu'il bénéficiait d'un bail commercial à compter du 1er juin 2015 et qu'il a été dans l'obligation de quitter les lieux le 27 janvier 2017 soit après 20 mois d'exploitation alors qu'il restait à courir 88 mois de bail commercial.
Par ailleurs, il dénonce une tromperie dans la réaction du bail du 1er juin 2015 de la part de la SCI de la Cadene sans en tirer aucune conséquence puisqu'il n'en demande ni la résolution ni la nullité.
Il dénonce également une collusion entre la SCI de la Cadene et le nouvel acquéreur de locaux la SA [Adresse 5] sur le profit partagé lié à son expulsion des locaux et en tire argument pour solliciter une condamnation solidaire des deux bailleurs successifs en faisant observer que la vente a été proposée et négociée à 400.000 euros alors que la reprise des locaux par le preneur avait été estimée par lui-même à 180.000 euros, estimation dans la tranche des 7 à 10% du loyer annuel selon les usages. Comme le prix vendu a été fixé à 400.000 euros, soit celui d'un local vide de tout occupant, il en déduit que l'indemnité d'éviction pour perte de la commercialité du fonds doit être évaluée à 200.000 euros minimum.
Il demande, de constater que la réintégration dans les lieux pour l'exploitation du bail a été impossible avec indemnisation de sa perte d'exploitation pendant 88 mois soit 6.230 euros par mois correspondant à la marge moyenne des 3 dernières années. Et il sollicite l'indemnisation de tout ce qu'il a perdu par équivalent.
La SA [Adresse 5] conteste toute solidarité avec la SCI de la Cadene et demande de déclarer irrecevables les demandes de [P] [F] à son encontre et, reconventionnellement, de constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire par effet des commandements signifiés les 27 et 29 septembre 2021 à l'égard de [P] [F] et son expulsion, outre la fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, demande qui est recevable au sens de l'article 564 et suivants du cpc..
La SCI de la Cadene, de manière quelque peu confuse, demande la confirmation du jugement et, y ajoutant, le constat que [P] [F] a été rétabli dans sa situation de locataire commercial le 18 mai 2021, que sa demande de remise en possession de son bail commercial est devenue sans objet et qu'enfin, depuis la vente des locaux à la SA [Adresse 5], elle n'a commis aucune faute contractuelle ni délictuelle à son encontre.
-sur la remise du preneur dans les locaux loués et sur sa remise en possession de son bail commercial et du local qu'il exploitait :
il est établi que [P] [F] a bénéficié d'un bail commercial en date du 1er juin 2015 et qu'en janvier 2017, il pouvait continuer à exploiter son local commercialement ; qu'il a quitté les lieux en raison de la procédure diligentée à son encontre et afin de respecter les décisions exécutoires ainsi rendues. En quittant les lieux, il a perdu la commercialité de son fonds de commerce et a subi des pertes d'exploitation jusqu'à son rétablissement dans les locaux qu'il sollicite en terme de réparation .
La SCI de la Cadene et la SA [Adresse 5], qui était à cette date propriétaire des locaux depuis le 19 décembre 2019, invoquent un rétablissement dans les lieux le 18 mai 2021 soit postérieurement au jugement dont appel.
D'une part, les demandes de la SA [Adresse 5] concernant la remise en possession du preneur dans les locaux litigieux et la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire sont des demandes nécessairement recevables, et non pas nouvelles au sens de l'article 564 du cpc, puisqu'elles sont la conséquence des demandes principales formulées en première instance dont la cause est apparue en appel.
D'autre part, [P] [F] ne peut solliciter une réparation par équivalent qu'après avoir démontré que la remise en possession des locaux s'est avérée impossible
[P] [F] dénonce un manquement au devoir de délivrance de la bailleresse mais il doit établir que ce manquement est établi et rapporter la preuve que le rétablissement était impossible.
Il produit un constat d'huissier d'état des lieux du 3 juin 2021 contradictoire soit dans un délai d'une quinzaine de jours après remise des clés.
A l'examen de cette pièce, la cour d'appel constate qu'à cette date le 3 juin 2021, les locaux sont dans l'état laissé par [P] [F] en janvier 2017, le stock de ses bouteilles est toujours en place, les fils dénudés correspondant aux climatiseurs enlevés par lui-même en 2017 comme lui appartenant selon ses explications. La poussière s'est accumulée en 4 ans. Les branchements de l'eau et de l'électricité doivent être effectués par le preneur à bail.
Aucun élément ne permet d'affirmer que le local est devenu inexploitable depuis janvier 2017 sauf à nettoyer la poussière accumulée en 4 années de fermeture et de souscrire les abonnements eau et électricité. Dans ses conclusions, [P] [F] ne précise pas en quoi, depuis 4 ans, le local est devenu inexploitable commercialement ni quel est le manquement du devoir de délivrance de la bailleresse.
Il a donc été remis en possession des locaux le 18 mai 2021 et il a décidé de ne pas reprendre l'exploitation sans justifier de l'impossibilité d'exploiter pour manquement du bailleur. Il s'est borné à restituer les clés. Dès lors, la réparation par remise en possession des locaux lui a d'ores et déjà été consentie en mai 2021. Il a pu retrouver la commercialité du fonds de commerce. Il doit être débouté de sa demande d'indemnité pour perte de la commercialité du fonds.
Sur le préjudice subi en lien direct avec le congé irrégulier de 2016, il convient de réparer la perte d'exploitation endurée de janvier 2017 au 18 mai 2021, soit selon le calcul des pertes d'exploitation sollicité par [P] [F], 52 (=4x12 + 4) mois x la marge brute mensuelle moyenne sur ses 3 dernières années (= 74753/12).
La SCI De la Cadene conteste le préjudice en expliquant que [P] [F] a vendu son fonds de commerce, comme en atteste sa pièce 22, le 3 janvier 2018 pour 200.000 euros.
[P] [F] expose qu'il a ainsi cédé le fonds qu'il exploitait à titre individuel à sa société Sarl L'Emilion.
La SA [Adresse 5] conteste le chiffrage de son adversaire qui se fonde sur une seule pièce la pièce 18.
Or, [P] [F] produit l'attestation de l'expert comptable de la société d'expertise ABC du 6 juin 2017 qui précise les chiffres d'affaires et la marge de l'activité de [P] [F], [Adresse 6] (RCS 333 662 00032), pour les exercices 2014 à 2016 soit la moyenne annuelle pour la marge de (66863+73160+84236) : 3 = 74.753 euros. Cette pièce est recevable et aucun autre élément ne vient établir qu'elle doit être écartée, sauf à établir qu'il s'agit d'une fausse attestation, ce que personne n'allègue.
Dès lors que [P] [F] a perdu indûment son droit au bail et a cédé son fonds de commerce qu'il exploitait à titre individuel pour le faire exploiter, ailleurs, par une de ses sociétés, il a bien subi un préjudice personnel pour ne pas poursuivre son activité sur place dont on peut déduire le prix du fonds de commerce comme indemnisation partielle de la perte financière subie.
Il convient d'allouer à [P] [F] la somme de 52X 74.753/12 ' 200.000 euros = 323.929,66 -200.000 = 123.929,66 euros à titre de dommages intérêts pour pertes d'exploitation jusqu'à la remise en possession des locaux litigieux.
Sans qu'il soit besoin d'établir une quelconque collusion entre la SCI de la Cadene et la SA [Adresse 5], cette somme est nécessairement due par la SCI de la Cadène qui a délivré un congé irrégulier en 2016 et par la SA [Adresse 5] qui est devenue bailleresse avant la remise du preneur, irrégulièrement évincé, en possession des locaux, ce qu'elle ne pouvait ignorer comme cela ressort de l'acte de cession de l'immeuble (pages 11 à 14 de l'acte).
[P] [F] sollicite également des dommages intérêts pour abus de droit, privation de jouissance, expulsion, le non-respect du statut des baux commerciaux et concurrence déloyale. Mais pour en justifier, il ne produit aucune pièce précise ; il sera donc débouté de sa demande.
- sur la demande de la SA [Adresse 5] de constater l'acquisition de la clause résolutoire par effet des commandements signifiés à [P] [F] les 27 et 29 septembre 2021 et sur la demande d'expulsion
La SA [Adresse 5] a délivré le 27 septembre 2021 un commandement de payer les loyers commerciaux depuis le 18 mai 2021 visant la clause résolutoire prévue en sollicitant le règlement des loyers prévus à l'acte notarié du 1er juin 2015 (1.370,20 euros mensuel ttc) soit 6481,96 euros.
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Il est précisé qu'au 1er août 2022, [P] [F] était encore débiteur de 21.556,36 euros.
Cet acte ne visait pas le défaut d'assurance des locaux ; il ne peut être un motif de résolution du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire.
Dès lors que [P] [F] ne justifie pas de motifs légitimes pour refuser d'exploiter les locaux depuis le 18 mai 2021, il devait comme preneur régler les loyers dus, ce qu'il n'a pas fait dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer du 27 et 29 septembre 2021.
Dès lors, la résiliation du contrat de bail commercial était acquise de plein droit au 30 octobre 2021 en application de l'article L145-41 du code de commerce.
C'est à bon droit que la SA [Adresse 5] a demandé de constater la résiliation du bail commercial et l'expulsion de [P] [F] et de tout occupant de son chef des locaux loués avec fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clés par le preneur à la bailleresse.
L'indemnité d'occupation est fixée à 1370 euros TTC par mois à compter du 30 octobre 2021 jusqu'à la remise effective des clés à la bailleresse après avoir vidé les locaux.
Il appartiendra à [P] [F] d'enlever l'ensemble des biens à l'intérieur des locaux loués dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et notamment l'ensemble des bouteilles qui s'y trouvent de son chef ou de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant un délai de 6 mois. .
-sur les demandes accessoires
Eu égard à l'issue du litige, la SCI de la Cadene sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les dépens de la Cour d'appel de Bordeaux en application de l'article 639 du cpc.
Sur les frais irrépétibles, la SCI de la Cadene sera condamnée à verser à [P] [F] 1500 euros en première instance et 2000 euros en appel.
[P] [F] sera condamné à verser 2000 euros à la SA [Adresse 5] en cause d'appel uniquement.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 22 octobre 2020,
-déclare recevable l'intervention de la SA [Adresse 5]
-infirme le jugement
Et, statuant à nouveau,
-constate que le bail du 1er juin 2015 entre la SCI de la Cadène et [P] [F] est un bail commercial d'une durée de 9 ans au prix d'un loyer mensuel de 1.142 euros HT HC soit 1370,40 euros ttc
-dit que le congé délivré par la SCI de la Cadene pour le 31 mai 2016 était irrégulier
-dit que [P] [F] a subi un préjudice en lien direct avec la délivrance de ce congé irrégulier
-condamne solidairement la SCI de la Cadène et la SA [Adresse 5] à verser à [P] [F] la somme de 123.929,66 euros.à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour les pertes financières subies jusqu'à remise en possession des locaux le 18 mai 2021
- constate que [P] [F] a été remis en possession des locaux litigieux le 18 mai 2021 et le déboute de ses demandes au titre d'un manquement au devoir de délivrance de la bailleresse
-déboute [P] [F] de ses autres demandes de dommages- intérêts
-déclare recevable la demande de résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire de la SA [Adresse 5]
-constate la résiliation du bail commercial par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 octobre 2021
- ordonne en conséquence l'expulsion des dits locaux de [P] [F] et de tout occupant de son chef, dans le mois de la signification du présent arrêt et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée maximale de 6 mois
-dit que le commissaire de justice chargé de la libération des lieux pourra se faire assister d'un serrurier et de la force publique si nécessaire
-condamne [P] [F] à verser une indemnité d'occupation de 1.370,40 euros TTC par mois à compter du 30 octobre 2021 jusqu'au départ définitif après avoir vidé les lieux
-condamne la SCI de la Cadene aux dépens de première instance et d'appel en ce y compris les dépens afférents à la décision cassée en application de l'article 639 du code de procédure civile.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne la SCI de la Cadene à payer à [P] [F] la somme de 3.500 euros pour les frais de première instance et d'appel
-condamne [P] [F] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 2.000 euros en appel.
Le greffier La présidente.
