21/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/03240
N° Portalis DBVI-V-B7E-N2MI
J.C G / RC
Décision déférée du 06 Novembre 2020
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 19/003128
M. THEBAULT
[F] [W]
C/
S.A.R.L. DAMELY IMMOBILIER
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
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ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
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APPELANT
Monsieur [F] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3] / FRANCE
Représenté par Me Nissa JAZOTTES de la SELARL JAZOTTES & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A.R.L. DAMELY IMMOBILIER
Prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [A] [O], domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et J.C GARRIGUES, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
C. ROUGER, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
Par acte sous seing privé du 26 octobre 2017, M. [F] [W] a confié à la Sarl Damely Immobilier un mandat de vente non exclusif de son appartement situé [Adresse 2].
Le bien a fait l'objet d'une promesse unilatérale de vente en date du 17 juillet 2018 au profit de M. [V] et de Mme [X], moyennant le prix de 79 500 euros. L'acte notarié prévoyait une rémunération de la Sarl Damely Immobilier d'un montant de 7500 euros à la charge de M.[F] [W] payable le jour de la réitération de la vente ferme par acte authentique à venir dans les trois mois.
La vente ne s'étant pas réalisée et après avoir mis en demeure M. [F] [W] de lui payer la somme de 7500 euros, la Sarl Damely Immobilier a assigné ce dernier par acte d'huissier du 3 août 2019 devant le tribunal d'instance de Toulouse, aux fins de le voir notamment condamner à lui payer les sommes de 7500 euros au titre de dommages et intérêts contractuels et 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- condamné M. [F] [W] à payer à la Sarl Damely Immobilier la somme de 7500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné M. [F] [W] à payer à la Sarl Damely Immobilier la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [F] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné M. [F] [W] aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a tout d'abord estmé que M. [W] soutenait à tort que la promesse de vente était caduque dès le 17 octobre 2018 ; qu'en effet, l'acte du 17 juillet 2018 prévoyait que si le 17 octobre 2018 à 16h00 'la totalité des documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours', et qu'en l'espèce, le notaire n'ayant pas reçu le bulletin n° 2 du casier judiciaire des acquéreurs, le rendez-vous de signature avait été repoussé au 29 octobre 2018, dans les délais stipulés dans la promesse.
Il a constaté ensuite que la réitération de la vente n'avait pu intervenir à la date prévue du 29 octobre 2018 dans la mesure où les acquéreurs avaient constaté lors d'une dernière visite en présence de l'agence immobilière représentant le vendeur un dégât des eaux dans l'appartement, que ce fait était imputable à M. [W], responsable de la bonne conservation du bien jusqu'à la vente définitive, que celui-ci avait procédé avec retard au mois de décembre 2018 aux travaux de reprise et sollicité le 14 décembre 2018 une indemnité correspondant à trois mois de loyers en complément du prix de vente, demande manifestement dénuée de tout fondement dès lors que le retard dans la signature de l'acte de vente définitif du fait du dégât des eaux lui était exclusivement imputable et rejetée à bon droit par le notaire assistant les acquéreurs.
Il a considéré que si le refus de vente n'était pas suffisamment caractérisé, les exigences infondées de M. [W] à l'égard des acquéreurs établissaient son absence de bonne foi dans l'exécution de la promesse de vente, mais aussi dans l'exécution du mandat de vente.
Il en a conclu que la Sarl Damely Immobilier avait été privée de ses honoraires de négociation du seul fait de M. [W] qui avait exigé sans motif valable une indemnité correspondant à trois mois de loyer à la charge des acquéreurs qui auraient d'ailleurs pu exiger de sa part une vente forcée en application des stipulations de la promesse.
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Par déclaration du 23 novembre 2020, M. [W] a relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 septembre 2021, M. [F] [W], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1117, 1231-1 et 1353 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné alors qu'au jour de la première régularisation de la promesse de vente, le 19 octobre 2018, ladite promesse était déjà caduque ;
- rejeter la demande d'indemnisation de la société Damely Immobilier ainsi que l'ensemble de ses demandes, la promesse étant caduque dès le 17 octobre 2018 ;
- condamner la Sarl Damely Immobilier à lui rembourser les sommes allouées à la société Damely Immobilier du fait de l'exécution provisoire du jugement réformé ;
- condamner la Sarl Damely Immobilier à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné alors que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale stipulée dans le mandat n'étaient pas réunies en l'absence de refus de vente ;
- rejeter la demande d'indemnisation de la société Damely Immobilier ainsi que l'ensemble de ses demandes, son refus de vente n'étant pas caractérisé ;
- condamner la Sarl Damely Immobilier à lui rembourser les sommes allouées à la société Damely Immobilier du fait de l'exécution provisoire du jugement réformé ;
- condamner la Sarl Damely Immobilier à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné au motif de sa mauvaise foi alors qu'il n'a commis aucune faute en formulant une proposition d'indemnisation justifiée par la carence des acquéreurs, la promesse étant caduque ;
- rejeter la demande d'indemnisation de la société Damely Immobilier ainsi que l'ensemble de ses demandes, sa mauvaise foi n'étant pas caractérisée ;
- condamner la Sarl Damely Immobilier à lui rembourser les sommes allouées à la société Damely Immobilier du fait de l'exécution provisoire du jugement réformé ;
- condamner la Sarl Damely Immobilier à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [W] expose que la promesse de vente du 17 juillet 2018 avait été consentie 'pour une durée expirant dans le délai de 3 mois à compter des présentes à seize heures' et que le premier rendez-vous pour la réitération par acte authentique avait été fixé au 19 octobre avant d'être reporté par un mail laconique du notaire. Il en conclut que la première date de régularisation de l'acte était déjà hors délai, celui stipulé par la promesse de vente expirant le 17 octobre 2018, ce qui aurait dû conduire le premier juge à constater que le 17 octobre après seize heures, la promesse était caduque et le promettant libéré.
S'agissant de la prorogation du délai sur laquelle s'appuie le jugement dont appel, il soutient qu'il ne pouvait pas être fait application de cette clause puisque la promesse était caduque dès le 17 octobre 2018 à seize heures et que, de plus, aucune pièce n'établit la date à laquelle le document faisant défaut a été remis au notaire, ce qui empêche de considérer qu'en fixant le nouveau rendez-vous le 29 octobre, les délais ont été respectés.
S'agissant du refus de vente, il fait valoir que la clause pénale invoquée suppose un 'refus de vente' de la part du mandant, mais qu'aucune des pièces produites n'établit un tel refus de vente.
Il ajoute qu'au 17 octobre 2018 à seize heures, la totalité des documents n'était pas fournie par les acquéreurs alors qu'il avait quant à lui fourni toutes les pièces nécessaires, ce qui constitue la cause première de l'absence de réitération de la vente, et qu'il est en outre difficile de faire peser sur lui une obligation de conservation du bien alors que le bénéficiaire de la promesse s'était engagé à le prendre en l'état. Il considère que la demande d'indemnisation motivée par le fait que le retard pris dans la régularisation de la vente était dû au retard des acquéreurs dans la fourniture de certaines pièces, ne saurait être interprétée comme un refus de vente, et ce d'autant plus que sa proposition n'a même pas été transmise aux acquéreurs. Il ajoute qu'il n'a pas hésité à trouver la cause du sinistre, à réaliser des travaux et à effectuer les démarches nécessaires pour obtenir une indemnisation de l'assurance, prouvant ainsi qu'aucun refus de vente ne lui est imputable, ce qui a été admis par le premier juge.
Sur la prétendue mauvaise foi sur laquelle le tribunal a exclusivement fondé sa décision, il fait valoir que son comportement n'était empreint d'aucune mauvaise foi, qu'une telle qualification omet le fait que la vente aurait dû être régularisée dès le 19 octobre 2018, que c'est un événement de force majeure,
un dégât des eaux, qui a fait obstacle à la régularisation de la vente, que la négociation qu'il a entamée était parfaitement légitime, et qu'il a même fait nettoyer l'appartement par le personnel de sa société et proposé de réaliser des travaux.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 mars 2021, la Sarl Damely Immobilier, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1117 et 1231-1 du code civil, de
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
# condamné M. [F] [W] à lui payer la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts,
# condamné M. [F] [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
# débouté M. [F] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
# condamné M. [F] [W] aux dépens,
# ordonné l'exécution provisoire,
Y ajoutant,
- condamner M. [F] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens concernant la procédure devant la cour d'appel.
Sur la caducité de la promesse de vente, la Sarl Damely Immobilier fait observer que M. [W] opère une lecture partielle de l'acte et que, le notaire n'ayant pas reçu le bulletin n° 2 du casier judiciaire des acquéreurs, le rendez-vous de signature a été repoussé au 29 octobre 2018, dans les délais stipulés dans la promesse.
Sur la responsabilité contractuelle, elle expose qu'il a été constaté lors d'une dernière visite de l'appartement que ce dernier avait subi un dégât des eaux, que la signature de l'acte a été une nouvelle fois repoussée dans l'attente de la régularisation par le vendeur d'une déclaration de sinistre et de la reprise des désordres, que ce n'est que par courriel du 14 décembre 2018, soit un mois et demi après le dégât des eaux, que le notaire du vendeur a informé celui des acquéreurs que M. [W] lui avait indiqué avoir régularisé une déclaration et avoir procédé lui-même aux réparations et qu'il souhaitait le remboursement de trois mois de loyer et la signature de l'acte avant le 31 décembre 2018, demande qui a été refusée dans la mesure où le retard pris dans la régularisation de la vente était exclusivement dû à M. [W].
Elle soutient en conséquence que la vente ne s'est pas réalisée du seul chef du vendeur qui imposait une condition financière non prévue, de sorte qu'il a parallèlement privé la société Damely Immobilier de son droit à commission et engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du code civil.
MOTIFS
L'article 1117 du code civil dispose que 'L'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable'.
Il a été stipulé au paragraphe 'Délai' (page 5) de la promesse unilatérale de vente du 17 juillet 2018 :
' La promesse de vente est consentie pour une durée expirant dans le délai de 3 mois à compter des présentes, à seize heures.
Toutefois, et par dérogation aux dispositions de l'article 1117 du code civil, si à cette date, la totalité des divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours'.
La régularisation de la vente par acte authentique devait donc en principe intervenir le 17 octobre 2018 au plus tard.
Le notaire de M. [W] lui a adressé le courriel suivant le 19 octobre 2018 :
'Bonsoir Monsieur [W]
La signature de la vente n'a pu intervenir ce jour. Elle interviendra normalement courant de la semaine prochaine.
Je ne manquerai pas de vous tenir informé.
Cordialement'.
La Sarl Damely Immobilier indique qu'un second rendez-vous avait été programmé au 29 octobre 2018.
A cette date, elle a adressé le courriel suivant à M. [W] :
' Monsieur [W]
Merci de m'appeler au plus tôt.
Pb dégât des eaux dans votre appartement en présence du père de l'acheteur'.
Par la suite, les parties n'ont pu s'accorder sur la régularisation de la vente par acte authentique.
S'il peut être admis que M. [W] avait tacitement renoncé à invoquer la caducité de la promesse de vente afin de régulariser la vente par acte authentique le 19 octobre 2018, il n'est pas établi que les conditions de prorogation du délai de réalisation telles que prévues au paragraphe 'Délai' de la promesse de vente étaient remplies au-delà de cette date.
Plus précisément, il n'est pas pas démontré que des documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'avaient pas encore été portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le courriel adressé à M. [W] le 19 octobre 2018 étant particulièrement succinct et n'évoquant même pas une telle difficulté.
Dans ces conditions, M. [W] est en droit de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente.
La Sarl Damely Immobilier ne peut dès lors reprocher à M. [W] d'avoir empêché de mauvaise foi la réalisation de la vente.
Le jugement dont appel doit en conséquence être infirmé en toutes ses dispositions.
La Sarl Damely Immobilier sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.
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La décision d'infirmation constitue un titre exécutoire permettant de poursuivre la restitution sans que le juge d'appel ne l'ordonne expressément. Ainsi, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de remboursement des sommes versées à la Sarl Damely Immobilier du fait de l'exécution provisoire du jugement réformé.
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La Sarl Damely Immobilier, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
M. [W] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer à l'occasion de cette procédure. La Sarl Damely Immobilier sera donc tenue de lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 6 novembre 2020.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la Sarl Damely Immobilier de l'ensemble de ses demandes.
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de remboursement des sommes versées à la Sarl Damely Immobilier du fait de l'exécution provisoire du jugement infirmé.
Condamne la Sarl Damely Immobilier aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne la Sarl Damely Immobilier à payer à M. [W] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la Sarl Damely Immobilier de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
