21/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/03757
N° Portalis DBVI-V-B7E-N4HV
AMR / RC
Décision déférée du 24 Novembre 2020
Tribunal d'Instance de TOULOUSE
(1119002855)
M. BALISTA
S.C.I. [U]
C/
S.A.R.L. SUD OUEST IMMOBILIER
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
S.C.I. [U]
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 452 164 379, pris en la personne de son représentant légal Monsieur [H] [U], domiclié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A.R.L. SUD OUEST IMMOBILIER
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 433 536 240, agissant poursuites et diligences de Monsieur [I] son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La Sarl Sud Ouest Immobilier est propriétaire de deux parcelles de terrain à bâtir situés à [Localité 7], lieux-dits «[Localité 10]» et « [Localité 8] », cadastrés B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5] formant le numéro 8 du lotissement dénommé «[Localité 9]», qu'elle a mis en vente pour un prix de 117 000 €.
Un compromis de vente a été régularisé entre la société Sud Ouest Immobilier et la Sci [U] au rapport de Maître [X], notaire à [Localité 6], le 29 juin 2017.
Cet acte prévoyait différentes conditions suspensives devant être remplies au plus tard le 15 novembre 2017, notamment relatives à l'obtention d'un financement bancaire et à l'obtention d'un permis de construire, ainsi qu'une clause pénale, l'acte authentique devant être régularisé au plus tard le 30 novembre 2017.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 janvier 2018 la Sarl Sud Ouest Immobilier a mis en demeure la Sci [U] de procéder à la réitération de la vente au plus tard le 26 janvier suivant.
Par message électronique du 25 janvier 2018 adressé à maître [X] par le notaire de la Sci [U], ce dernier indiquait que la Sci [U] ne pouvait donner suite à son acquisition en raison d'un refus de prêt, joignant à son message une attestation établie par M. [O], Directeur Prod Finance, le 13 novembre 2017 aux termes de laquelle il indiquait qu'il avait été mandaté par la Sci [U] pour la recherche d'un prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans avec un taux de 1,60% l'an hors assurances mais que le dossier avait été refusé par l'ensemble de ses partenaires.
Après vaine mise en demeure de la société Prod Finance de produire les demandes de prêt formalisées et les refus opposés, la Sarl Sud Ouest Finance a obtenu, selon ordonnance du 21 août 2018 la condamnation sous astreinte de la société Prod finance à produire les documents demandés.
Par ordonnance du 23 juillet 2019 le juge de l'exécution a constaté l'impossibilité pour la société Prod Finance d'exécuter la décision du 21 août 2018 au motif qu'elle a reconnu, dans ses écritures et à l'audience, que l'attestation du 13 novembre 2017 relatait des faits inexacts, aucune demande de prêt n'ayant été formulée auprès des établissements bancaires partenaires.
Par acte d'huissier du 5 juillet 2019, la Sarl Sud Ouest Immobilier a fait assigner la Sci [U] devant le tribunal d'instance de Toulouse en paiement de la clause pénale.
Par jugement contradictoire du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- dit la clause suspensive d'obtention d'un prêt réputée accomplie,
- condamné en conséquence la Sci [U] à payer à la Sarl Sud-Ouest Immobilier la somme de 5 850 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2019, date de la mise en demeure, et celle de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci [U] aux dépens de l'instance,
- assorti la décision de l'exécution provisoire,
- rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires.
Le tribunal a considéré que la Sci [U] avait empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt en ne formant aucune demande directe de prêt auprès des banques et en concluant tardivement un contrat de courtage.
Par déclaration du 22 décembre 2020, la Sci [U] a relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 16 mars 2021, la Sci [U], appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1304-3 du code civil, de :
- infirmer le jugement dont appel,
Et statuant à nouveau,
- constater l'absence de faute imputable à son égard,
En conséquence,
- débouter la société Sud-Ouest Immobilier de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Sud-Ouest Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 mai 2021, la Sarl Sud-Ouest Immobilier, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1304-3 du code civil, de :
- confirmer dans toutes ces dispositions le jugement dont appel,
- débouter la Sci [U] de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'affaire est intervenue le 24 octobre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 7 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Le compromis de vente du 29 juin 2017 stipule notamment deux conditions suspensives devant être remplies au plus tard le 15 novembre 2017 :
- l'une relative à l'obtention d'un financement bancaire, d'un montant de 250.000,00€ pour une durée de 20 ans pour un taux d'intérêts maximum accepté de 1,60 % l'an hors assurances, les parties convenant expressément que cette condition devra être réalisée par la production au notaire d'une offre de prêt correspondant aux conditions ci-dessus définies,
- l'autre relative à l'obtention d'un permis de construire une maison d'habitation d'une surface habitable d'environ 200 m², l'acquéreur s'obligeant à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 31 août 2017 et devant en justifier au vendeur par la production de la copie certifiée conforme du récépissé délivré par la commune.
Il est précisé que «Si le défaut d'obtention du prêt résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles, les sommes versées par lui au titre du compromis resteront acquises au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation. ».
Une clause pénale est stipulée en ces termes : «si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, à titre de clause pénale, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à 5.850,00€. Sous réserve du versement de cette somme par la partie défaillante, l'autre partie renonce d'ores et déjà à tout autre recours. Observation étant ici fait qu'aux termes du second alinéa de l'article 1152 du Code civil ci-après littéralement rapportés : « le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
Il est prévu que l'acte authentique devra être régularisé au plus tard le 30 novembre 2017.
Il appartient à la Sci [U] de démontrer qu'elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
La Sci [U] produit, pour justifier de ses diligences, la demande de permis de construire reçue à la mairie de [Localité 7] le 12 octobre 2017 et complétée le 14 décembre 2017, l'arrêté de permis de construire délivré par le maire de [Localité 7] le 8 février 2018, la convention d'honoraires d'inter-médiation bancaire passée avec la société Prod Finance le 6 octobre 2017 ainsi que l'attestation établie le 13 novembre 2017 par cette dernière.
Il ressort de ces éléments que la seule attestation d'un courtier, de surcroît manifestement contraire à la réalité, est insuffisante à démontrer l'existence de démarches sérieuses en vue de l'obtention d'un prêt.
En effet, en se contentant de saisir un courtier le 12 octobre 2017 alors que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt devait être remplie au plus tard le 15 novembre 2017, en s'abstenant d'effectuer elle-même et suffisamment tôt une ou des demandes de prêts auprès de banques et en laissant expirer le délai prévu pour l'obtention d'un prêt sans en informer le vendeur, la Sci [U] a empêché la réalisation de cette condition suspensive.
Elle ne peut se prévaloir de la nécessité d'obtenir le permis de construire avant d'effectuer les démarches en vue d'obtenir un prêt alors même que la demande de permis de construire, incomplète, a été déposée un mois et demi après la date butoir du 31 août 2017 stipulée au compromis de vente.
Elle ne peut pas non plus se prévaloir de la faute de la société Prod Finance qui reconnaît n'avoir effectué aucune démarche auprès de ses partenaires, cette faute n'étant pas de nature à l'exonérer des conséquences de ses propres manquements au regard de la tardiveté de la saisine du courtier et de l'absence de toutes autres démarches.
Il doit être considéré en conséquence que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est réputée accomplie et que la Sci [U] est redevable de la clause pénale, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à la Sarl Sud-Ouest Immobilier la somme de 5 850 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2019, date de la mise en demeure.
Les demandes annexes
Confirmé en toutes ses dispositions le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles.
Succombant en appel, la Sci [U] supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour, confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;
Y ajoutant,
- Condamne la Sci [U] aux dépens d'appel ;
- Condamne la Sci [U] à payer à la Sarl Sud-Ouest Immobilier la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute la Sci [U] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
