21/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/00746
N° Portalis DBVI-V-B7F-N7PV
MD / RC
Décision déférée du 10 Décembre 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de Toulouse - 16/04501
M. GUICHARD
[H] [D]
C/
[T] [S]
S.A.S. IFB FRANCE
S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS devenue AEDIFICIA PARTICIPATIONS
S.C.I. [Adresse 20]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [H] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1])
Représenté par Me Jean-david BASCUGNANA de la SCP GARY, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Mathieu CARILLO de la SELARL MARCHESSAUX CONCA CARILLO, avocat plaidant, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE
INTIMES
Maître [T] [S]
Notaire associé, au sein de la SCP [F] [S] ' [E] [O] ' [T] [S] ' [I] [S]
[Adresse 3]
[Localité 23])
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S. IFB FRANCE
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 429 912 249, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS devenue AEDIFICIA PARTICIPATIONS, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 397 900 887, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
S.C.I. [Adresse 20]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Sans avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
J.C. GARRIGUES, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- PAR DEFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
******
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte authentique du 31 décembre 2005 reçu par Maître [T] [S], notaire à [Localité 23] (974), M. [H] [D] a acquis en l'état futur d'achèvement et pour le prix de
199 500 euros un appartement de type 3, un parking et une fraction des parties communes dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé à [Adresse 12]
(974) - [Adresse 22].
Par acte authentique du 20 juillet 2006 reçu par Maître [W] [X],
notaire à [Localité 16], la Sas European Homes a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [D] un
appartement de type 3, un parking et une fraction des parties communes dépendant d'un ensemble immobilier également soumis au régime de la copropriété et situé à [Adresse 18]
59), moyennant le prix de 185 000 euros TTC.
Les acquisitions avaient été précédées de contrats de réservation en date du 1er juillet 2005, conclus par l'intermédiaire de la Sas Ifb France.
Ces investissements immobiliers, destinés à la location et permettant de bénéficier des
avantages fiscaux respectivement prévus par les lois dites Girardin (Loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer) et De Robien, ont été proposés à M. [D] par un conseiller mandaté par la Sas Ifb France.
À la suite de la mise en oeuvre de voies d'exécution forcée par le Crédit Mutuel auprès
duquel il avait souscrit un prêt immobilier, M. [D] a vendu, le 30 novembre 2015, l'immeuble
situé à [Adresse 18] au prix de 93 385,53 euros.
Par jugement du 12 décembre 2019, l'immeuble situé à [Adresse 12] a été adjugé au prix
de 55 000 euros.
-:-:-:-:-
Par actes d'huissier des 18 et 23 novembre 2016, M. [D] a fait assigner la Sas Ifb
France, la Sas Akerys Participations, la Sci [Adresse 20] et Maître [T] [S] devant le tribunal de grande instance de Toulouse.
Par jugement contradictoire du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- mis la Sas Akerys Participations hors de cause,
- constaté que l'action en responsabilité dirigée par M. [D] à l'encontre de la Sas Ifb France
est irrecevable comme prescrite,
- débouté M. [D] de l'intégralité de ses demandes dirigées contre la Sci [Adresse 22]
des Becs Roses III et contre Me [T] [S],
- condamné M. [D] aux dépens,
- accordé le bénéfice de 'distraction' aux avocats qui en ont fait la demande, en application des
dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais exposés en application de
l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,
- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :
- s'agissant de la mise hors de cause de la société Akérys, qu'aucune des pièces contractuelles
produites ne fait apparaître cette société mais seulement la société Ifb France,
- s'agissant de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle du commercialisateur
pour manquement à l'obligation de conseil et d'information, que le point de départ du délai doit
être fixé au jour de la vente, date à laquelle l'acquéreur tenu par son devoir de vigilance de se
renseigner sur la valeur du bien qu'il achète,
- s'agissant de la responsabilité contractuelle du vendeur de l'immeuble situé à [Adresse 12],
et la responsabilité délictuelle du notaire ayant reçu l'acte de vente, que M. [D] ne rapportait
pas la preuve d'une faute de ces derniers notamment en ne produisant pas l'acte authentique
de vente.
-:-:-:-:-
Par déclaration du 18 février 2021, M. [D] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il
a :
- mis la Sas Akerys Participations hors de cause,
- constaté que l'action en responsabilité dirigée par M. [D] à l'encontre de la Sas Ifb France
est irrecevable comme prescrite,
- débouté M. [D] de l'intégralité de ses demandes dirigées contre la Sci [Adresse 22]
des Becs Roses III et contre Maître [T] [S],
- condamné M. [D] aux dépens,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais exposés en application de
l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.
-:-:-:-:-
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 juillet 2022, M. [H] [D], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1147 ancien (devenu 1231-1), 1112-1 et 1382 (devenu 1240) du code civil, de :
- 'dire et juger' recevable et bien fondé l'appel qu'il a interjeté,
- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Statuer à nouveau,
À titre principal pour la vente du bien immobilier sis sur la commune de [Localité 13] et en toute
hypothèse pour la vente du bien immobilier sis à [Adresse 17],
- 'dire et juger' que les documents publicitaires et de simulation correspondant à la projection
financière ont valeur contractuelle entre les parties,
- 'dire et juger' qu'en présentant sous un jour favorable l'opération immobilière proposée, voire
en occultant sciemment, l'ensemble des éléments nécessairement en sa possession, la société
Ifb France n'a pas permis à son mandant, M. [D], de mettre au jour le caractère extrêmement hasardeux de l'opération,
- 'dire et juger' qu'en raison des manquements successifs commis par la société Ifb France devenu Akerys Participations à son obligation de conseil vis-à-vis de son mandant, cette dernière doit être tenue de l'indemniser des conséquences dommageables des acquisitions réalisées,
- 'dire et juger' que Maître [T] [S] a manqué également à son obligation de conseil
en sa qualité de rédacteur d'acte dans le cadre de l'identification du bien objet de l'acte authentique de vente passé en son étude le '29 novembre 2005",
- 'dire et juger' que la Sci [Adresse 21] a également manqué à son obligation de conseil, en tout cas a manqué à l'obligation incombant au vendeur quant à la chose vendue, dans l'identification du lot donné à la vente,
- condamner en conséquence in solidum la société Ifb France et la société Akerys Participations, à l'indemniser du préjudice économique causé du fait de la perte de valeur actuelle de son bien (144 500 euros) et du préjudice locatif également causé (65 790 euros),
à hauteur de la somme globale 210 290 euros,
- 'dire et juger' que le notaire instrumentaire Maître [T] [S] en charge de la rédaction de l'acte authentique du bien litigieux et du règlement de copropriété régissant l'ensemble immobilier Résidence « Les Becs Roses III », devra relever et garantir le vendeur de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la perte de valeur du bien acquis, pour un montant de 144 500 euros,
- condamner in solidum encore Maître [T] [S] et la Sci Les Becs Roses III solidairement avec son mandataire la société Ifb France devenue Akerys Participations, en raison des fautes commises ayant rendu impossible la réitération de la vente projetée, à l'indemniser des conséquences de la perte de chance de conclure la vente projetée avec Mme
[A] soumise à aucun aléa, et d'en recueillir le prix de vente amiable avortée pour un montant de 105 000 euros,
- 'dire et juger' encore pour les mêmes raisons, que la Sas Ifb France a manqué à sonobligation de conseil au regard des documents contractuels fournis à son mandant dans le cadre de la vente du bien acquis sous dispositif De Robien sis sur la commune [Adresse 15],
- condamner in solidum la société Ifb France et la société Akerys Participations à lui verser au
titre de son préjudice économique pour la perte de valeur du bien acquis, la somme de 89.614,47 euros,
- 'dire et juger' que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la
présente assignation,
En tout état de cause,
- 'dire et juger' que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement des condamnations prononcées
par le jugement, l'exécution forcée devrait être réalisée par un huissier, le montant des sommes
retenues par celui-ci en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification
du décret du 12 décembre 1996, devra être supporté par le débiteur, en sus de l'application des
dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum encore Maître [T] [S], la Sci Les Becs Roses III, la société
Ifb France et la société Akerys Participations à lui verser au titre de son préjudice moral la
somme de 20 000 euros,
- condamner encore tout succombant à la somme de 10 000 euros en application de l'article
700 du code de procédure civile ainsi qu'à prendre en charge les entiers dépens, à distraire au
profit de la Scp Gary, Avocats au barreau de Toulouse,
- 'dire et juger' que la nature et les circonstances de l'affaire justifient que le jugement à venir
soit assorti de l'exécution provisoire.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 août 2021, Maître [T] [S], intimé, demande à la cour, au visa de l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel au besoin par substitution de motifs,
- rejeter en conséquence l'appel de M. [H] [D] et le débouter de l'ensemble de ses demandes,
- le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code
de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'appel.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 2 août 2022, la Sas Ifb France et la Sas Akerys Participations, devenue Aedificia Participations, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 1137, 1128, 1130 et 2224 du code civil, ainsi que de
l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, de :
À titre principal,
- confirmer le jugement entrepris,
- prononcer la mise hors de cause de la société Akerys Participations devenue Aedificia Participations,
- déclarer l'action de M. [D] irrecevable pour cause de prescription,
Subsidiairement,
- 'dire et juger' qu'aucun manquement de la société Ifb France à son obligation d'information
et de conseil n'est établi,
- subsidiairement, 'dire et juger' que M. [D] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice en lien
avec les fautes qu'il allègue,
- débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- déclarer la demande subsidiaire de M. [D] de nullité de la vente de l'appartement de [Adresse 11]
[Z] pour cause de dol irrecevable,
- très subsidiairement l'en débouter,
En tout état de cause,
- condamner M. [D] à leur payer la somme de 2 000 euros chacune en cause d'appel sur
le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers
dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Thevenot Mays Bosson sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure
civile.
La Sci [Adresse 22] n'a pas constitué avocat.
-:-:-:-:-
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 août 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 5 septembre 2022.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
- sur la mise hors de cause de la Sas Akerys Participation :
1. Il ressort des pièces contractuelles que la société chargée de commercialiser les deux
immeubles acquis en l'état futur d'achèvement par M. [D] était la 'Sas Ifb' dont le siège était
situé à Toulouse, que le promoteur vendeur de l'appartement situé à [Adresse 11] était la Sci
[Adresse 22] et que celui de l'appartement situé à [Adresse 18] était
la Sas European Homes.
Le n° RCS (397 900 887) figurant sur les statuts présentés comme ceux de la société
'Ifb' et produits au dossier correspond à ce jour à la Sasu Aedificia Participations dont le siège
précédemment établi [Adresse 5] a été transféré à [Localité 14] après
changement de dénomination en 2016 et dont l'associé unique était la Sas Akerys Participations.
2. Il résulte par ailleurs des mentions figurant tant dans les contrats préliminaires que
dans les projections financières établies au nom de M. [D] et avec la présence d'un logo mentionnant 'Ifb France' que la société était sise '[Adresse 7]
[Adresse 10]', coordonnées qui correspondaient à la date des faits au siège de
la Sas Ifb France, société distincte inscrite au RCS de Toulouse sous le n° 429 012 249. Il n'est
pas utilement discuté que la société Ifb France a reçu, en apport partiel d'actif, la branche commerciale de la société Ifb (pièce n° 15 du dossier de la société Ifb France) de telle sorte que la société Akerys Participations dont l'objet social est distinct de la prestation en cause dans le présent litige est étrangère à ce dernier, en l'absence de toute décision judiciaire constatant la confusion des patrimoines et en l'absence de tout élément de nature à impliquer
personnellement la société Akerys Participations dans les faits de la cause.
3. Le jugement entrepris ayant mis hors de cause la société Akerys Participations, assignée par M. [D], sera confirmé.
- sur la recevabilité de l'action engagée par M. [D] à l'endroit de la Sas Ifb France :
4. S'agissant de l'immeuble sis à [Adresse 12], M. [D] demande la condamnation de
la société Ifb France pour 'manquement du conseiller en patrimoine Ifb France à son obligation
précontractuelle de conseil et d'information' (titre de la partie consacrée cette question page
13 de ses dernières conclusions) en omettant de faire part des difficultés du marché locatif sur
la commune de [Localité 13], sur la surestimation de la valeur du bien et sur la qualité de celui-ci, s'avérant être vicié par une erreur substantielle sur la désignation du lot concerné.
Seule est soulevée la question de la recevabilité de l'action engagée à l'endroit de la société Ifb France placée sur le terrain de la responsabilité extraconctractuelle nonobstant le visa liminaire dans le dispositif des conclusions d'appelant des articles '1231-1 du code civil', de 'l'article 1112-1 du code civil' sans précision sur leur rédaction à la date des faits et 'l'article
1382 du code civil ancien (article 1240 du code civil)', ce dernier texte seul correspondant au
titre de la partie des conclusions consacrée à la responsabilité de la société Ifb France.
Il sera rappelé que l'obligation d'information du commercialisateur d'un bien immobilier bénéficiant d'avantages fiscaux consiste à porter à la connaissance du client, actuel ou futur, des informations objectives sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui est proposé de réaliser afin que celui-ci puisse se faire une idée suffisamment précise du bien ou de service pour pouvoir s'engager en toute connaissance de cause. Cette obligation d'information doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté sans éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement choisi. Elle est due, peu important que le client soit ou non averti, sous réserve des seules informations nécessairement connues de lui.
4.1 Selon l'article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L'article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq
ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. La loi du 17 juin 2008 précitée n'a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement
à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).
4.1.1 Dans la projection financière, présentée sur chaque page du document établi par
la société Ifb France, il était précisé qu'il s'agissait d'une simulation n'ayant pas de valeur contractuelle et il était prévu une opération portant sur un montant total 199 500 euros avec une
une défiscalisation de 148 994 euros et un loyer mensuel de 645 euros.
4.1.2 Dans l'hypothèse d'un investissement non rentable d'un point de vue locatif, le dommage se réalise lors de la vente mais n'est susceptible de se révéler qu'à l'issue d'une période de vacance locative significative et non couverte par l'assurance.
À la lecture des seules pièces produites sur l'occupation locative de ce bien depuis sa
livraison le 23 juin 2006, il n'est trouvé trace de la perception de loyers qu'entre le 7 août 2006
et le 7 novembre 2006 et entre le 10 juillet 2007 et le 17 octobre 2009, certains mois durant cette période n'étant pas documentés. Le dernier courrier produit, émanant de la société Sit Business Group chargée de la location de l'appartement et datant du 27 juillet 2009 précise en effet que le locataire a donné congé pour le 17 octobre 2009 (pièce n°9 du dossier de l'appelant). Il est particulièrement étonnant de constater que par courriel du 7 juillet 2011, M. [D] interroge une agence Citya de [Localité 24] de la Réunion sur la date butoir pour prévenir le locataire de son intention de vendre et reçoit la réponse de cette agence lui indiquant que son logement n'est pas loué depuis le 23 mars 2009 (pièce n° 10 du dossier de l'appelant). Dans ses dernières conclusions (page 18), l'appelant précise que le bien n'a pas été loué pendant presque dix ans. Le défaut de rentabilité économique de l'opération était décelable sinon dès la première vacance locative durable (entre novembre 2006 et juillet 2007) a priori susceptible d'être couverte par l'assurance mais au plus tard après l'expiration d'un délai significatif de vacance locative de six mois (17 mars 2010), seuil au delà duquel, le plus souvent, les assurances quand elles sont souscrites pour couvrir le risque locatif, ne garantissent plus la vacance locative comme en l'espèce (pièce n° 2 de société Ifb France pour ce lot) de sorte que la révélation du dommage lié à l'absence de rentabilité locative peut être fixée à cette dernière date.
4.1.3 S'agissant de la valeur même de l'immeuble acquis, il convient de relever à la lecture de la pièce n° 10 précitée que l'agent immobilier répondant au courriel du 7 juillet 2011 avait précisé : 'concernant le prix de vente à 125 000 euros FAI, nous sommes actuellement sur les prix du marché de [Localité 13], à un prix plus haut ce bien ne trouvera pas acquéreur. Dans le calcul de la revente, vous devez prendre le montant total de ce que vous avez défiscalisé et le retirer du montant payé. Ce qui correspond à 30 ou 40 % du prix. Après la crise de 2008/2009 les prix de vente dans le neuf varie entre 2200 à 2800 euros/m². Les prix ne sont pas à la hausse en ce moment'. Il s'en suit que si le dommage lié à l'absence d'information sur la valeur réelle de l'immeuble est né au jour de la vente, celui-ci était susceptible de n'être révélé à l'acquéreur qu'après l'expiration du délai de six ans de location continue du bien pour le bénéfice des avantages fiscaux ayant couru à compter de la date de première location ayant suivi la livraison du bien (7 août 2006) soit au plus tard le 7 août 2012.
4.1.4 Il résulte du tout, qu'au plus tard le 7 août 2012, le dommage invoqué par M. [D] s'était manifesté, dans sa globalité, sur la base des faits sur la base desquels il recherche aujourd'hui la responsabilité de la société Ifb France en tant que commercialisateur et du projet de la [Adresse 20] pour manquements à son obligation d'information, de conseil de sorte que le délai pour agir en responsabilité résultant des dispositions de l'article 2270-1 du code civil susvisé expirait consécutivement au plus tard le 7 août 2012, et, qu'à défaut de tout autre acte interruptif, à la date de l'assignation délivrée en novembre 2016, son action en responsabilité délictuelle n'était pas prescrite, le jugement entrepris devant être réformé sur ce point.
4.2.1 Le tribunal n'était pas saisi d'une demande de condamnation in solidum du notaire
ainsi que du vendeur avec la société Ifb France sur la question de la réparation du préjudice
lié à 'la faute ayant rendu impossible la réitération de la vente projetée avec Mme [A]'. La demande indemnitaire était sur ce point principalement et exclusivement fondée sur la faute délictuelle du notaire et du vendeur et, subsidiairement, visait la nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement. La demande présentée par M. [D] dans le dispositif des conclusions déposées en appel est limitée à l'indemnisation du préjudice lié à cette faute
mais dirigée contre le notaire, le vendeur et la société Ifb France, cette dernière opposant de
manière générale dans le dispositif de ses propres conclusions d'appel la déclaration d'irrecevabilité de l'action entreprise par M. [D] à son égard.
4.2.2 En tout état de cause, la question de la mauvaise identification du lot acquis en
l'état futur d'achèvement n'est apparue, au travers des quelques pièces produites au dossier,
qu'en 2014 et spécialement au décours d'une lettre du 17 février 2014 entre notaires, à l'occasion du projet de revente de l'immeuble à Mme [A] qui ne serait finalement pas réalisé
à la suite de la discordance entre les mentions des actes.
La manifestion du dommage au sens de l'application de l'article 2270-1 du code civil applicable à la date de vente initiale, à supposer ce dommage établi, sera retenue à cette dernière date, la prescription n'était donc pas acquise à la date des assignations introductives d'instance en ce que ces dernières étaient dirigées sur ce point contre le vendeur et le notaire.
En revanche et au-delà de sa nouveauté en phase d'appel, cette demande est prescrite
pour avoir été introduite à l'endroit de la société Ifb France par conclusions déposées par l'appelant le 17 mai 2021. Cette demande sera donc déclarée irrecevable à l'égard de cette société.
5. S'agissant de l'immeuble sis à [Adresse 18], M. [D] demande la condamnation
de la société Ifb France pour manquement à son obligation précontractuelle de conseil et d'information sur la surestimation de la valeur du bien sur la commune de [Localité 19].
Au bénéfice des rappels qui précèdent sur les dispositions légales applicables relativement à la prescription encourue au titre de l'action entreprise sur le fondement du manquement à l'obligation de conseil et d'information, dans l'hypothèse d'un investissement réalisé sur la base d'une surévaluation du bien, il sera relevé que l'acte définitif de vente a été signé le 20 juillet 2006 pour le prix de 185 000 euros et que M. [D] n'allègue ni a fortiori ne produit strictement aucune pièce relativement à une quelconque difficulté de mise en location du bien mais indique seulement avoir procédé à la vente, suite à des difficultés financières personnelles, pour le prix de 93 452,12 euros le 30 novembre 2015, date à laquelle le dommage qui résulterait d'un défaut d'information et de conseil sur la valeur du bien, a pu se
révèler aux yeux de M. [D].
La prescription quinquennale n'était donc pas acquise les 18 et 23 novembre 2016, lorsque M. [D] a engagé son action en justice. Le jugement entrepris sera réformé sur ce point.
- sur le bien fondé de l'action dirigée à l'endroit de la Sas Ifb France :
6. Il sera préalablement constaté que la société Ifb avait reçu un mandat non exclusif
de la Sci '[Adresse 22]' (pièce n° 5 de la société Ifb France) pour proposer, présenter, visiter l'immeuble sis à [Adresse 12], faire toute publicité utile, pour négocier la vente des lots de cet immeuble sur la base d'une grille de prix annexée au mandat fixant lot par lot le prix de vente, le montant du loyer applicable à chaque lot et le montant ouvrant droit à la défiscalisation (pièce n° 4 du même dossier).
Le bien visé au contrat préliminaire dressé le 1er juillet 2005 portait sur un T3 de 65,99 m² situé au 2ème étage et un parking pour une valeur globale de 199 500 euros 'acte en main tous frais compris' avec une assurance de garantie de revenus locatifs transférable à l'acquéreur.
Il n'est produit aucun mandat confié par la Sas European Homes à la société Ifb qui a
signé le même jour le contrat préliminaire portant sur un T3 de 64,17 m² situé au rez de chaussée de l'immeuble sis à [Adresse 18] pour une valeur de 179 000 euros et un parking
pour une valeur de 6 000 euros soit un montant total de 185 000 euros avec une assurance de
garantie de revenus locatifs transférable à l'acquéreur. Il est annexé à cet acte une attestation
de la société venderesse affirmant la prise en charge par ses soins des frais d'actes, de sûretés
et de procuration et intérêts intercalaires entre la signature de l'acte notarié et la date de convocation pour la livraison du bien vendu ainsi qu'une grille de prix portant au bas du tableau
la mention 'European Homes' et conçue selon le même schéma que pour le tableau concernant le bien de [Localité 13].
La société Ifb avait reçu préalablement de M. [D] deux mandats de recherche le 20 juin 2005, le premier pour l'acquisition d'un 'logement' sous le régime de la loi 'Girardin' et le second pour l'acquisition d'un 'logement' sous le régime de la loi 'de Robien'. Elle s'était engagée par ces mandats notamment à 'rechercher et sélectionner auprès des établissements
financiers, le financement pour l'acquisition de ce logement aux conditions les plus favorables
du moment et de réaliser les démarches nécessaires'.
6.1 La société Ifb France soutient à juste titre qu'elle n'avait pas la qualité de 'conseiller
en gestion de patrimoine' attribuée par M. [D] à cette société dans ses écritures mais son
intervention relevait de l'activité d'agent immoblier ainsi que cela ressort expressément des pièces contractuelles précitées.
La responsabilité de la société Ifb est expressément recherchée par M. [D] sur le
terrain de la responsabilité extracontractuelle ainsi que cela a déjà été constaté.
6.2 S'il appartient à la société Ifb France de démontrer l'acquittement de son devoir d'information et de conseil, celui-ci doit s'analyser à l'aune de l'opération projetée. L'éventuel
manquement dans l'exécution de cette obligation qui pourrait être relevé doit, par ailleurs, avoir été en lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué.
Il résulte des mêmes pièces contractuelles précitées que M. [D] avait en vue, parl'objet de telles acquisitions, une opération de défiscalisation. L'acquisition d'un immeuble pour une telle opération ne peut être seulement appréhendée pour ce qu'elle est, mais comme étant le support d'un investissement financier se déployant en plusieurs éléments formant un tout. Or, M. [D] ne querelle que la rentabilité vénale de l'opération, indépendamment des conditions du prêt et de l'avantage fiscal, en sorte que l'investissement n'est en réalité pas appréhendé comme une totalité. M. [D] qui n'allègue pas de préjudice fiscal ne considère donc son investissement que du point de vue de l'acquisition immobilière à des fins de location sans d'ailleurs caractériser un préjudice locatif pour l'immeuble de [Adresse 18] qui a été occupé dès la livraison qui l'était encore par le même locataire en mai 2014 pour un loyer d'un montant peu éloigné de celui prévu à cette date à la simulation (pièce 34 de l'appelant) et produit des pièces incomplètes ou contradictoires ne permettant pas de retracer de manière exacte l'évolution de la location de l'immeuble de [Localité 13] ni l'imputabilité de la carence dénoncée.
Les études et simulations réalisées par la société Ifb n'avaient aucun caractère contractuel et prenaient en compte les éléments personnels de l'acquéreur, non discutés, des données locatives et une valorisation de l'immeuble à la vente sans qu'il soit démontré que les informations ayant servi de base à leur élaboration soient contredites par des données dissimulées ou non aisément accessibles par l'acquéreur. Ainsi qu'il a été vu, le montant du loyer de l'immeuble de [Adresse 18] a progressé et celui de [Localité 13] était lié à la gestion
confuse de ce bien sans qu'il soit justifié par un quelconque élément produit au dossier une impossibilité de trouver un locataire au loyer envisagé étant rappelé en tout état de cause que l'action visant à retenir la responsabilité de la société Ifb France au titre d'une information prétendûment omise sur le marché locatif local est prescrite.
Le risque de perte de valeur vénale des biens acquis dans les années qui suivent la vente en raison d'une crise immobilière et de la fluctuation du marché est inhérent à tout achat
immobilier et ne peut être ignoré de l'acquéreur au moment où l'opération. M. [D] a produit
un courriel d'un agent immobilier de [Localité 24]-de-la-Réunion indiquant le prix du marché à
[Localité 13] en 2011 soit près de six ans après l'acquisition et après la crise immobilière de 2008.
En l'absence d'allégations de démarchage à domicile ou de pratiques commerciales agressives, les éléments communiqués dans le cadre des opérations litigieuses laissaient à M. [D], gérant de société, une liberté d'analyse de l'opportunité des acquisitions envisagées au regard de l'objectif prépondérant de défiscalisation poursuivi et des données basiques et aisément accessibles sur l'état du marché immobilier.
6.3 Il suit de ces constats que M. [D] doit être débouté de l'ensemble de ses demandes recevables, présentées à l'endroit de la Sas Ifb France.
- sur le bien fondé de l'action dirigée à l'endroit du notaire et du vendeur :
7. Il est constant que l'acte de vente du 31 décembre 2005, dressé par Maître [T] [S], notaire à [Localité 23] (97), portait sur le lot n° 63 décrit à l'acte comme étant situé 'dans le bâtiment B1, au deuxième étage, un appartement de type 3C, auquel on accède par l'entrée 'Sud', porte à gauche en haut de l'escalier, comprenant entrée, séjour, dégagement, deux chambres, cuisine avec cellier, salle de bains et toilettes, le tout d'une supeficie de 66,16 mètres carrés, avec une varangue d'une superficie de 10, 33 mètres carrés' et le lot n° 101 décrit comme 'un emplacement extérieur de stationnement pour véhicule portant le même numéro sur le plan du parking', l'ensemble 'tel qu'ils sont désignés et décrits dans l'Etat descriptif de division ci-dessous visé'. Ce descriptif de division et de règlement de copropriété a été établi suivant acte reçu par ce même notaire le 10 décembre 2005 et portant les mêmes mentions que celles figurant à l'acte d'acquisition par M. [D].
L'acte de prêt consenti le 31 décembre 2005 par le Crédit Foncier de France à M. [D] et instrumenté par le même notaire mentionne au titre de la garantie hypothécaire concédée au prêteur, le lot n° 63 ainsi qu'il a été désigné à l'acte de vente et 'le lot n° 191" s'agissant de l'emplacement de parking.
Le notaire chargé de la rédaction de l'acte de revente du bien de M. [D] a écrit à Maître [S] le 23 septembre 2013 pour relayer l'information qui lui a été donnée et selon laquelle la désignation du lot n° 63 ne correspond pas à la réalité au motif que 'son entrée se
fait par la porte à droite et non à gauche et qu'il s'agit du numéro 2 et non le numéro 1". Dans un courrier ultérieur, il est indiqué qu' 'après vérification avec l'agent immobilier, il me semble que l'ensemble des lots soit inversé'. Après plusieurs lettres de relance et une menace de saisine de la Chambre des notaires, Maître [S] a répondu le 17 février 2014 en indiquant
que 'le clerc chargé du dossier n'a pas fait les démarches nécessaires auprès du promoteur afin de clarifier le problème d'attribution des lots' et a ajouté 'je tiens à vous préciser, après vérification, que le règlement de copropriété a bien été établi en fonction des plans fournis et dont une copie vous a été transmise et qu'il se pourrait qu'il y ait une erreur dans la numérotation des appartements (et non des lots) et leur attribution'.
7.1 Après avoir invoqué en première instance l'erreur sur la substance, M. [D] soutient, que le notaire instrumentaire de l'acte de vente litigieux a manqué à son devoir en ne permettant pas d'assurer l'efficacité juridique de l'acte de vente authentifié par ses soins et que le vendeur n'a pas donné les informations précises permettant d'identifier avec certitude le bien, objet de la vente.
7.2 En droit, le notaire qui prête son concours à l'établissement d'actes authentiques
doit veiller à leur efficacité. Il doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude des renseignements donnés. Il est en outre tenu, envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et,
le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques
des stipulations convenues.
En l'état des éléments versés au dossier, il convient de constater que les lots à acquérir
ont été désignés sommairement dans le contrat préliminaire signé par les parties en mentionnant le seul lot '9 B1" et un parking non numéroté et que figure en pièce n° 49 du dossier de l'appelant un courrier du promoteur remerciant M. [D] d'avoir choisi 'd'acquérir le lot N° : 9 B1" et un plan du deuxième étage remis dans le dossier de l'acquisition montrent que l'accès au lot 9 du bâtiment B1 se fait à gauche à l'arrivée à l'étage par l'escalier.
Les lots ont manifestement été renumérotés par le vendeur en vue de l'établissement de l'état discriptif de division, aucun lot n° 9 ne figurant dans le bâtiment 1 et les lots du deuxième étage étant rigoureusement identiques sans qu'il soit allégué l'attribution à M. [D] d'un bien contraire aux prévisions contractuelles dans sa contenance et sa configuration.
Maître [S] avait répondu au notaire chargé de la revente des deux lots qu'après vérification, le réglement de copropriété avait bien été établi en fonction des plans fournis par le promoteur dont une copie a été transmise au notaire qui l'interrogeait. Il était ajouté 'qu'il se pourrait qu'il y ait une erreur dans la numérotation des appartements (et non des lots) et leurs attributions'. Il n'est pas produit les plans transmis à Maître [U]. Les pièces relatives à la location de l'appartement visent systématiquement l'appartement '[Adresse 8]" sans qu'il soit établi une quelconque difficulté d'occupation ni d'une revendication par quiconque.
Ainsi que le remarque M. [D] lui-même dans ses dernières conclusions en appel, 'La commission d'une erreur matérielle, ou l'absence de vérification du lot pris en possession peuvent s'entendre'. L'appelant a ajouté : 'mais Me [S] se devait après avoir été alerté par son confrère de procéder à la régularisation des actes authentiques de vente en rétablissant la réalité matérielle, des biens acquis. En s'y refusant, il a commis une faute civile
incontestable à l'encontre de Monsieur [D], le privant de tout possibilité de revente amiable'.
Faisant ainsi évoluer la teneur de la faute, aujourd'hui déplacée sur le terrain du défaut
de diligences huit ans après la rédaction de l'acte de vente, M. [D] n'établit aucune erreur
imputable à Maître [S] dans la rédaction de l'acte initial établi sur la base des éléments fournis par le promoteur vendeur, spécialement en l'absence de tout élément de nature à faire apparaître aux yeux du notaire rédacteur, à la date de la rédaction de l'acte, que le lot n° 63 ne correspondait pas à celui n° 9 B1, ni surtout l'impossibilité de procéder à la revente de l'immeuble, le motif de refus de Mme [A] de poursuivre son projet d'acquisition n'étant exprimé dans aucun des documents produits et le lot n° 93 ayant été adjugé à la vente sur saisie immobilière devant le juge de l'exécution le 12 décembre 2019. Il sera par ailleurs constaté que les difficultés opposées par le service de la publicité foncière de [Localité 24]-de la-Réunion lors de la tentative de publication de l'assignation introductive d'instance était liée
à plusieurs imprécisions ou erreurs figurant dans l'acte soumis à publicité et non à l'identification du lot litigieux.
Aucune faute du notaire n'étant établie dans la rédaction de l'acte de division ni dans
celui de la vente initiale, il ne peut lui être reproché, d'une part de n'avoir pas vérifié la numérotation des appartements apparaissant dans l'immeuble ni les conditions de leur livraison
et, d'autre part de n'avoir pas entrepris une procédure de rectification d'un acte pour lequel il
n'était pas établi une erreur de numérotation du lot objet de la vente. M. [D] doit donc être débouté de ce chef.
7.3 Demeure la contradiction entre le lot de parking n° 101 figurant à l'acte de vente et
celui n° 191 figurant à l'acte de prêt. L'examen de l'état descriptif de division permet de vérifier
qu'il n'existe pas de lot n° 191, la liste s'arrêtant au lot n° 180. Il s'agit donc d'une erreur purement matérielle n'ayant eu aucune conséquence sur la tentative de revente amiable de ce
lot et il n'est établi aucune conséquence dommageable quant à la revente forcée, le jugement
d'adjudication produit ne faisant état d'aucun retrait de ce lot de la vente alors qu'il mentionnait
expressément l'ensemble des lots appartenants à M. [D] dans l'immeuble de [Localité 13].
M. [D] doit donc être débouté de l'ensemble des demandes dirigées contre le notaire.
7.4 S'agissant de la responsabilité du vendeur recherchée par M. [D], il convient préalablement de rappeler que, selon l'article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande, en l'absence du défendeur, que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il suit des développements qui précédent que si une erreur a été commise par le promoteur-vendeur, celle-ci ne réside pas dans un manquement à un devoir d'information ou
de conseil mais, à la supposer démontrée avec certitude, dans les conditions de délivrance du
bien vendu, à savoir dans l'exécution du contrat de vente, au sujet desquelles aucune pièce concrète n'est versée. Il vient d'être constaté qu'il n'est pas plus établi l'existence d'un préjudice
en lien de causalité directe avec une éventuelle inversion des biens livrés, la société venderesse n'ayant jamais été mise en demeure ni même contactée à ce sujet par l'acquéreur et aucune pièce ne vient étayer l'allégation selon laquelle Mme [A] s'est désintéressée de
l'achat de ce lot en raison des incohérences constatées ni que celles-ci rendaient l'immeuble
impropre à la vente alors que le bien a été ultérieurement adjugé à la barre du tribunal sans
qu'il soit établi que des modifications de l'acte de division aient été apportées.
Par ailleurs, l'erreur sur la désignation du lot de parking ne concerne pas le vendeur. M. [D] sera donc débouté de ses demandes formées à l'endroit de la Sci [Adresse 22].
- sur les autres demandes :
8. M. [D], partie principalement perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera tenu aux dépens d'appel. La décision de première instance l'ayant condamné aux dépens sera pour sa part confirmée.
9. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont pu exposer à l'occasion de cette procédure. La Société Aedificia Participations, la Sas Ifb France et Maître [S] seront déboutés de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision de première instance ayant statué dans le même sens sera également confirmée sur ce point.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 10 décembre 2020 en ses dispositions ayant mis hors de cause la société Akérys Participations devenue Aedificia Participations et rejeté les demandes de M. [H] [D] à l'endroit de Maître [T] [S] ainsi qu'en celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
L'infirme pour le surplus.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevables les demandes d'indemnisation du préjudice formées par M. [H] [D] à l'endroit de la Sas Ifb France et fondées sur la responsabilité civile extracontractuelle en raison d'un manquement au devoir et d'information relatif à la valeur du bien acquis.
Au fond, l'en déboute.
Déclare irrecevables le surplus des demandes d'indemnisation du préjudice formées par M. [H] [D] à l'endroit de la Sas Ifb France.
Condamne M. [H] [D] aux dépens de l'instance d'appel.
Autorise la Selarl Thevenot Mays Bosson, avocats, à recouvrer directement contre M. [H] [D] ceux des dépens dont elle eu à faire l'avance sans avoir reçu provision.
Rejette les demandes formulées respectivement par les sociétés Aedificia Participations et Ifb France ansi que par Maître [T] [S] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
