04/04/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/01574
N° Portalis DBVI-V-B7F-OCV5
SL / JT
Décision déférée du 14 Janvier 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE ( 19-001579)
[F]
[T] [L]
[Z] [L] NEE [O]
C/
[G] [B]
[C] [M]
S.A.R.L. SARL UNE AUTRE MAISON
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [T] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [Z] [L] NEE [O]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [G] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [C] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.R.L. UNE AUTRE MAISON
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Vanessa BRUNET-DUCOS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre
Exposé des faits et de la procédure :
Par acte authentique du 25 avril 2014, la Sarl Une autre maison a vendu à M. [T] [L] et Mme [Z] [O], son épouse, une maison à usage d'habitation située [Adresse 3].
Par acte authentique du 14 avril 2017, M. [T] [L] et Mme [Z] [O] épouse [L] ont vendu cette maison à M. [G] [B] et Mme [C] [M].
M. [G] [B] et Mme [C] [M] se plaignent que quelques jours après avoir pris possession des lieux, ils ont constaté un problème au niveau de l'évacuation des eaux usées.
Ils disent s'être rapprochés de leurs vendeurs afin de trouver une solution amiable, en vain. Il les ont mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 novembre 2018.
Par acte d'huissier du 11 avril 2019, M. [G] [B] et Mme [C] [M] ont assigné M. [T] [L] et Mme [Z] [O] épouse [L] devant le tribunal d'instance de Toulouse.
Par assignation en intervention forcée du 19 novembre 2019, M. et Mme [L] ont appelé en cause la société Une autre maison.
Les affaires ont été jointes le 12 décembre 2019.
Par jugement du 14 janvier 2021, le magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en matière civile, a :
- condamné Mme [Z] [O] et M. [T] [L] à payer à M. [G] [B] et Mme [C] [M] la somme de 6 357,33 euros au titre des travaux de raccordement,
- débouté M. [G] [B] et Mme [C] [M] de leur demande de paiement de la somme de 360 euros au titre de la vidange de la fosse septique,
- débouté M. [G] [B] et Mme [C] [M] de leur demande en paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- déclaré irrecevable la demande de Mme [Z] [O] et M. [T] [L] concernant le relevé de garantie de la Sarl Une autre maison en raison de la prescription de leur action,
- condamné Mme [Z] [O] et M. [T] [L] à payer à M. [G] [B] et Mme [C] [M] et à la Sarl Une autre maison la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [Z] [O] et M. [T] [L] à payer à la Sarl Une autre maison la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [Z] [O] et M. [T] [L] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé qu'alors que dans l'acte de vente il était stipulé que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement, la preuve était rapportée d'un défaut de raccordement et de dysfonctionnements majeurs de l'installation ; que la responsabilité des vendeurs était donc engagée.
Il a dit que la vidange de la fosse étanche devait rester aux acquéreurs au titre de l'entretien annuel.
Il a estimé que la preuve d'un préjudice de jouissance n'était pas rapportée.
Il a considéré que l'action en garantie des vendeurs contre la Sarl Une autre maison, vendeur initial, était prescrite.
-:-:-:-:-:-
Par déclaration du 7 avril 2021, M. et Mme [L] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il :
- les a condamnés à payer à M. [G] [B] et Mme [C] [M] la somme de 6.357,33 euros au titre des travaux de raccordement,
- a déclaré irrecevable leur demande concernant le relevé de garantie de la Sarl Une autre maison en raison de la prescription de leur action,
- les a condamnés à payer à M. [G] [B] et Mme [C] [M] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés à payer à la Sarl Une autre maison la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés aux dépens,
- a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
Prétentions des parties :
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 6 juillet 2021, M. [T] [L] et Mme [Z] [O] épouse [L], appelants, demandent à la cour de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme étant non fondées et en tout cas mal justifiées,
Réformant le jugement du tribunal judiciaire attaqué,
A titre principal,
- rejeter purement et simplement l'intégralité des demandes formées par les consorts [M] [B] ainsi que par la Sarl Une autre maison,
A titre subsidiaire,
- accueillir leurs demandes,
- condamner la Sarl Une autre maison à relever et garantir M. [L] et Mme [M] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre,
En tout état de cause,
- condamner tous succombants à leur régler solidairement une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soutiennent que le rapport de Réseau 31, syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute Garonne, qui n'est pas corroboré par d'autres éléments de preuve ne démontre pas le manquement à l'obligation de délivrance, d'autant que le devis de travaux de reprise a été établi plus de 10 moi après ce rapport.
A titre subsidiaire, concernant le préjudice lié aux travaux de raccordement, ils soutiennent que le recours à des pelles mécaniques ne se justifie pas dès lors qu'un tabouret permet le branchement au réseau d'assainissement collectif. Ils estiment que si les 25 ml de PVC diamètre 100 semble justifié, tel n'est pas le cas pour les 5 ml pour tuyau apparent. Ils soutiennent que la différence d'une tonne entre le sable pour remblaiement et les cailloux en dimension 0/20 n'est pas non plus justifié de même que les 6.000 l de béton, le devis devant être rejeté pour son caractère excessif, ou ramené à de plus justes proportions.
Concernant leur appel en garantie à l'encontre de la société Une autre maison, ils rappellent qu'ils n'avaient pas connaissance de ce que le bien immobilier qu'ils avaient acquis n'était pas raccordé au réseau public d'assainissement ; que leur acte d'achat mentionnait qu'il existait un réseau public de collecte et contenait des déclarations en relation avec l'existence de ce réseau ; qu'ils se sont acquittés pendant des années des factures de l'assainissement ; qu'ainsi ils ont été trompés par le vendeur et ne se sont aperçus de la réalité que postérieurement à la revente de leur bien, la prescription ne pouvant dès lors leur être opposable ; qu'ils sont en droit d'agir contre le vendeur originaire qui est un professionnel de l'immobilier.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 3 janvier 2023, M. [G] [B] et Mme [C] [M], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa de l'article 1604 du code civil, de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 14 janvier 2021 en ce qu'il a condamné Mme [O] et M. [L] à leur payer la somme de 8.476 euros euros au titre des travaux, de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- réformer ledit jugement en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation au titre de la vidange de la fosse septique et au titre du préjudice de jouissance,
Et statuant de nouveau,
- condamner M. et Mme [L] au paiement de la somme de 400 euros au titre des frais de vidange de la fosse septique,
- condamner M. et Mme [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
En tout état de cause,
- condamner M. et Mme [L] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soutiennent que M. et Mme [L] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, car ils ont déclaré que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement, ce qui n'est pas le cas. Ils font valoir que le rapport Réseau 31 qui émane d'un organisme de contrôle vaut preuve ; qu'il ne s'agit pas d'un rapport d'expertise amiable qui nécessiterait d'être corroboré par d'autres éléments de preuve. Ils soutiennent que le fait qu'il soit mentionné : 'statut de l'installation : en service' ne signifie pas que la maison est raccordée au réseau public. Ils font valoir que la fiche de branchement produite par la Sarl Une autre maison fournit des informations sur la capacité de la propriété à être raccordée, mais ne démontre pas que l'immeuble est raccordé effectivement ; que M. [P], gérant de la Sarl Une autre maison, dans un courriel du 18 juin 2018, s'est engagé à réaliser le raccordement au tout à l'égout, confirmant ainsi que la maison n'est pas raccordée au réseau public. Ils indiquent avoir mis du temps pour obtenir un devis.
Ils produisent le devis de l'entreprise Marcet, et un devis de l'entreprise Cottin & Co. Ils demandent à être remboursés des travaux d'entretien et de vidange de la fosse, liés au fait qu'ils ne sont pas raccordés. Ils exposent leur préjudice de jouissance.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 6 janvier 2023, la Sarl Une autre maison, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1353, 1603 et suivants et 2224 du code civil, de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et non fondées,
A titre principal,
- confirmer le jugement du 14 janvier 2021 en toutes ses dispositions,
- déclarer irrecevable la demande des consorts [L]/[O] concernant son relevé de garantie sur le fondement de l'article 2224 du code civil,
A titre subsidiaire,
- rejeter la demande des consorts [L]/[O] concernant son relevé de garantie,
A titre infiniment subsidiaire,
- constater que les consorts [B]/[M] ne justifient ni de l'existence de leurs prétendus préjudices, ni de l'étendue de ceux-ci,
En conséquence,
- débouter les consorts [B]/[M] de leurs demandes en indemnisation,
Dans tous les cas,
- condamner tous succombants au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle soutient que la prescription commence à courir à compter de la livraison du bien affecté de la non-conformité, et non à compter de la découverte de la non-conformité, car c'est la date de livraison qui correspond à la délivrance ; qu'ainsi, la livraison étant intervenue le 25 avril 2019, la prescription est acquise depuis le 25 avril 2019.
Elle ajoute que M. [B] et Mme [M] disent avoir constaté le problème d'évacuation des eaux usées quelques jours seulement après avoir pris possession des lieux ; que dès lors, les époux [L] auraient dû les apercevoir dès leur entrée dans les lieux également car il s'agirait de défauts apparents.
Sur le fond, elle fait valoir que le rapport Réseau 31 du 26 janvier 2018 ne mentionne pas que l'immeuble n'est pas raccordé au réseau public, indiquant même que le statut de l'installation est 'en service'. Elle estime que la preuve du défaut de raccordement au réseau public n'est pas rapportée ; que d'ailleurs, pendant leur occupation, les époux [L] n'ont fait part d'aucun défaut de délivrance concernant l'assainissement ; que lors de la vente entre la Sarl Une autre maison et les époux [L], celle-ci avait produit un document de Réseau 31 du 23 mars 2014 qui mentionne que l'immeuble est desservi par l'assainissement public ; qu'elle ne saurait être responsable de toute modification faite par les époux [L] après le 25 avril 2014 ; que ces derniers indiquent eux-mêmes dans l'acte de vente à M. [B] et Mme [M] que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement. Elle conteste avoir reconnu sa responsabilité dans le courriel de 2018 en proposant de prendre en charge une partie des travaux de raccordement : elle dit que sans vérifier si le problème était réel ou non, elle a proposé de regrouper certains travaux de branchement qui étaient en cours sur les parcelles voisines sur lesquelles elle faisait des travaux afin d'éviter de potentielles dégradations sur la voirie en cas de réalisation ultérieure de travaux par M. [B] et Mme [M].
A titre subsidiaire, elle conteste les préjudices.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2023.
L'affaire a été examinée à l'audience du 17 janvier 2023.
Motifs de la décision :
Sur le défaut de délivrance conforme :
En vertu de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations, délivrer et garantir la chose qu'il vend.
La délivrance s'entend de la remise d'une chose conforme aux stipulations contractuelles.
Lors de la vente du 14 avril 2017, au paragraphe 'assainissement' il est noté : 'Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :
- que l'immeuble est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur ;
- ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation et qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes.'
Le rapport de contrôle de fonctionnement du dispositif d'assainissement non collectif du 26 janvier 2018 fait par Réseau 31, syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement, indique que l'habitation est certes raccordable au réseau collectif, mais que l'installation est une installation d'assainissement non collectif. Cette installation est en service. Il y a une fosse septique recevant les eaux vannes. Le rejet est non réglementaire. Il y a un puisard pour le rejet des eaux de la buanderie. Le rejet est non réglementaire. Il y a des résurgences au bas du terrain pour les eaux ménagères. Le rejet est non réglementaire. L'installation est non conforme pour défaut de sécurité sanitaire. Des travaux sont obligatoires. Le tabouret permettant le branchement au réseau d'assainissement collectif étant présent sur la parcelle, il conviendra d'effectuer le raccordement de l'ensemble des eaux usées sur ce dernier et de prendre contact avec le pôle contrôle du syndicat mixte de l'eau 31 afin d'en effectuer le contrôle.
Ce rapport de contrôle n'est pas un rapport d'expertise amiable effectué à la demande des acquéreurs. Réseau 31 contrôle l'état des installations existantes. Il n'a pas à être corroboré par d'autres éléments de preuve.
Il démontre suffisamment l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement.
Le vendeur a donc manqué à son obligation de délivrance conforme.
Sur le coût des travaux de raccordement :
Le tabouret permettant le branchement au réseau d'assainissement collectif est présent sur la parcelle.
Le devis de la société Olivier Canil du 22 février 2018 avec forfait minipelle s'élevait à 8.404 euros TTC. L'entreprise Marcet a évalué à 25 ml la distance séparant l'immeuble du tabouret. Son devis du 9 novembre 2018 avec pelle mécanique s'élève à 6.357,33 euros TTC. Le devis de la société Cottin & Co du 29 septembre 2022 avec creusement à la main de tranchées a un coût voisin, de 6.612 euros.
Les intimés ne produisent pas de devis. Il y a lieu de retenir le devis Marcet le moins-disant, qui est de nature à permettre la réalisation des travaux de raccordement.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [L] à payer à M. [B] et Mme [M] la somme de 6.357,33 euros au titre des travaux de raccordement.
Sur les frais de vidange de la fosse septique :
La facture du 22 février 2018 de vidange de la fosse septique s'élève à 180 euros TTC, et celle du 4 novembre 2022 à 198 euros.
M. [B] et Mme [M] n'auraient pas eu à engager de frais d'entretien annuel de la fosse, si l'immeuble avait été effectivement raccordé au réseau public.
Infirmant le jugement dont appel, M. et Mme [L] seront condamnés à payer à M. [B] et Mme [M] la somme de 378 euros au titre des frais de vidange de la fosse septique.
Sur le préjudice de jouissance :
Les mauvaises odeurs ne sont pas démontrées. En revanche, l'aménagement du jardin a dû être retardé en prévision des travaux de raccordement à prévoir, nécessitant de faire passer 25 ml de tuyaux.
Le préjudice de jouissance depuis le 14 avril 2017 peut être évalué à 1.000 euros.
Infirmant le jugement dont appel, M. et Mme [L] seront condamnés à payer à M. [B] et Mme [M] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.
Sur la demande de M. [L] et Mme [O] tendant à être garantis par la société Une autre maison :
Sur la prescription :
L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
M. et Mme [L] se plaignent d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme par leur vendeur.
Pour déterminer le point de départ de la prescription, il y a lieu d'apprécier la connaissance par les acquéreurs du défaut de conformité qu'ils allèguent.
La circonstance que M. [G] [B] et Mme [C] [M] se soient plaints quelques jours après avoir pris possession des lieux d'un problème au niveau de l'évacuation des eaux usées ne signifie pas nécessairement que les époux [L] ont eu connaissance du défaut de conformité allégué dès la vente intervenue à leur profit.
Lors de la vente du 25 avril 2014, le vendeur a déclaré aux époux [L] que le raccordement de l'immeuble au réseau public de collecte était effectué. La fiche de branchement du 25 mars 2014 faisait état d'un immeuble desservi en assainissement.
En outre, la redevance envers le syndicat mixte de l'eau et de l'assainissement de la Haute-Garonne au titre de l'assainissement et de l'eau potable était payée chaque année par les époux [L].
Il n'est pas démontré que l'absence de raccordement était apparente pour les époux [L], notamment que la fosse septique était apparente du fait de regards ou qu'il y avait des résurgences d'eaux usées.
Le point de départ de la prescription est donc le jour où les époux [L] ont eu connaissance du défaut de conformité, suite à la vente à M. [B] et Mme [M], à l'occasion de la mise en demeure adressée par ces derniers le 26 novembre 2018.
En conséquence la prescription quinquennale n'était pas acquise le 19 novembre 2019 lorsque M. et Mme [L] ont assigné la Sarl Une autre maison.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable le recours en garantie de M. et Mme [L] contre la Sarl Une autre maison.
M. et Mme [L] seront déclarés recevables en leur recours en garantie contre la Sarl Une autre maison.
Sur le fond :
Lors de la vente du 25 avril 2014, il a été stipulé au chapitre 'assainissement' : 'Il existe un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques. Le vendeur a précisé que le raccordement de l'immeuble vendu à ce réseau a été opéré. Le vendeur ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur.'
Le vendeur, s'il ne s'est pas engagé sur la conformité de l'installation aux normes, s'est néanmoins engagé à vendre et donc à livrer un immeuble d'ores et déjà raccordé au réseau collectif, le principe de la raccordabilité étant acquis au vu de la fiche de branchement faite par Réseau 31 le 25 mars 2014 et de la notice d'urbanisme annexées à l'acte de vente. En livrant finalement un immeuble non raccordé au réseau collectif la Sarl Une autre maison a manqué à son obligation légale de délivrance conforme à l'égard de M et Mme [L], l'allégation selon laquelle les époux [L] auraient acquis une maison raccordée mais auraient préféré, pour une raison qui resterait à définir, modifier l'installation d'assainissement en une installation non collective, n'est aucunement étayée.
De surcroît , par courriel du 18 juin 2018, M. [P], gérant de la Sarl Une autre maison, s'est engagé envers M. [B] et Mme [M] à réaliser le raccordement au tout à l'égout. Il a indiqué être en attente du dernier devis de plombier pour planifier les dates de travaux. Ce courriel vaut reconnaissance non équivoque du défaut de délivrance conforme initial et engagement de la Sarl Une autre maison à y remédier à ses frais.
La Sarl Une autre maison sera donc condamnée à garantir M. et Mme [L] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
La Sarl Une autre maison, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, le jugement dont appel étant infirmé, et les dépens d'appel.
M. et Mme [L] qui succombent partiellement se trouvent redevables d'une indemnité envers M. [B] et Mme [M], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
La Sarl Une autre maison sera condamnée à payer aux époux [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Elle sera déboutée de ses demandes sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 14 janvier 2021, sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [L] à payer à M. [B] et Mme [M] la somme de 6.357,33 euros au titre des travaux de raccordement et la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Condamne M. [T] [L] et Mme [Z] [O], son épouse, à payer à M. [G] [B] et Mme [C] [M] la somme de 378 euros au titre des frais de vidange de la fosse septique ;
Condamne M. et Mme [L] à payer à M. [B] et Mme [M] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Déclare M. et Mme [L] recevables en leur recours en garantie contre la Sarl Une autre maison ;
Condamne la Sarl Une autre maison à garantir M. et Mme [L] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;
Condamne la Sarl Une autre maison aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne M. et Mme [L] à payer à M. [B] et Mme [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Condamne la Sarl Une autre maison à payer à M. et Mme [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
La déboute de sa demande sur le même fondement.
Le greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
