11/05/2023
ARRÊT N°279/2023
N° RG 22/02009 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OZ5O
CBB/IA
Décision déférée du 14 Avril 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03953)
M.[X]
[S] [E]
C/
[Z] [J]
[K] [L]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [S] [E]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Lamine DOBASSY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Monsieur [Z] [J]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat plaidant au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [K] [L]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat plaidant au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
E.VET, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Suivant actes en date du 24 février 2017 Mme [L] et M. [J] ont consenti à M. [E] la location d'un appartement et un emplacement de stationnement n° 32 lot 66 situés au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 799€ charges comprises concernant le logement et 50€ par mois pour le parking.
Le 7 septembre 2021 ils ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.260,43€ visant la clause résolutoire.
PROCEDURE
Par acte en date du 2 décembre 2021, Mme [K] [L] et M. [Z] [J] ont fait assigner M. [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour solliciter au visa des articles 848 et 849 du code de procédure civile, L411-1 du code des procédures civiles d'exécution et la loi du 6 juillet 1989, notamment l'article 24, le constat de la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire, l'expulsion des lieux et le paiement de l'arriéré locatif outre une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 avril 2022, le juge a':
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 24 février 2017 entre Mme [K] [L] et M. [Z] [J] et M. [S] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement n° 32 lot 66 situés au [Adresse 2]) sont réunies à la date du 7 novembre 2021,
- ordonné en conséquence à M. [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
- dit qu'à défaut pour M. [S] [E] d'avoir volontairement libérer les lieux et restitué les clés dans ce délai Mme [K] [L] et M. [Z] [J] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
- condamné M. [S] [E] à verser à Mme [K] [L] et M. [Z] [J] à titre provisionnel la somme de 698.40€ pour le logement et 52,02 euros pour l'emplacement de parking (décompte arrêté au 7 février 2022 mensualité de février 2022 incluse),
- condamné M. [S] [E] à payer à Mme [K] [L] et M. [Z] [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 8, novembre 2021 dont l'arriéré est déjà liquide au titre de la condamnation provisionnelle prononcée, pour le futur, l'indemnité courra du 1er mars 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit en l'espèce 859,79€ pour le logement et 52,02€ pour l'emplacement de parking,
- condamné M. [S] [E] à verser à Mme [K] [L] et M. [Z] [J] une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [S] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la Ccapex de l'assignation en référé et de sa notification à la Préfecture,
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 25 mai 2022, M. [S] [E] a interjeté appel de la décision, sollicitant son infirmation. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués à l'exception de la disposition relative à l'exécution provisoire de plein droit.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. [S] [E], dans ses dernières écritures en date du 17 octobre 2022, demande à la cour au visa de l'article 24-V et VII de la loi du 6 février 1989, de':
- déclarer son appel recevable,
- réformer l'ordonnance rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 14 avril 2022 en ce qu'elle a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 24 février 2017 entre Mme [K] [L] et M. [Z] [J] et M. [S] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement n° 32, lot 66 situés au [Adresse 3]) sont réunies à la date du 7 novembre 2021,
- ordonné en conséquence à M. [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
- condamné M. [S] [E] à verser à Mme [K] [L] et M. [Z] [J] à titre provisionnel la somme de 698.40 € pour le logement et 52,02 € pour l'emplacement de parking (décompte arrêté au 7 février 2022, mensualité de février 2022 incluse),
- condamné M. [S] [E] à verser à Mme [K] [L] et M. [Z] [J] une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la Ccapex, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
Statuant à nouveau A titre principal
- dire que M. [S] [E] a soldé la totalité de l'arriéré locatif et est à jour de l'ensemble de ses loyers,
En conséquence,
- dire que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais produit ses effets ;
À titre subsidiaire
- accorder des délais de paiement à M. [S] [E] pour solder tout éventuel arriéré locatif ;
En conséquence,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la période du délai qui lui sera accordé et dire que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [S] [E] se libère selon les modalités fixées ;
En tout état de cause
- débouter Mme [K] [L] et M. [Z] [J] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner Mme [K] [L] et M. [Z] [J] aux entiers dépens de l'instance et à verser à M. [S] [E] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [K] [L] et M. [Z] [J], dans leurs dernières écritures en date du 27 juillet 2022, demandent à la cour au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de':
- confirmer l'ordonnance de référé du 14 avril 2022 en toutes ses dispositions,
- condamner M. [S] [E] au paiement de la somme de la somme de 900 €uros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [S] [E] aux entiers dépens y compris les frais déjà exposés et à venir en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2023.
En cours de délibéré et suivant note en date du 3 mai 2023 envoyée par le RPVA, la cour a sollicité auprès de Me [D] conseil de M. [J] et Mme [L], la production des pièces n°5 et 6 visées au bordereau de communication de pièces pourtant non produites au débat. Il y a été répondu par message RPVA reçu le 5 mai 2023.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIVATION
Suivant l'article 835 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.
En l'espèce, le bail d'habitation du 24 février 2017 comprend une clause résolutoire en son article 2.11 conforme à l'article 24 sus-visé et le bail de stationnement comprend une clause identique en son article 2.4 .
Mme [L] et M. [J] ont fait délivrer le 7 septembre 2021 à M. [E] un commandement de payer la somme principale de 2260€ soit 2104,37 pour le bail d'habitation et 156,06€ pour le bail du parking, au titre des loyers de juillet à septembre 2021.
La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.
M. [E] ne conteste pas ne pas avoir réglé la somme due avant l'expiration du délai le 7 novembre 2021.
Or, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. Les paiements libératoires effectués postérieurement ne peuvent donc être un obstacle à l'application de la clause résolutoire.
Ainsi, à défaut pour M. [E] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 7 novembre 2021, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Et, devenu occupant sans droit ni titre, la demande en paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers est recevable et fondée.
Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.
M. [E] demande la suspension de la clause résolutoire considérant qu'il a payé les causes du commandement avant l'audience devant le juge des contentieux de la protection suivant virements de 3757,23€ le 26 décembre 2021 et le premier juge a constaté dans sa décision du 14 avril 2022 que la dette ne s'élevait qu'à 698,40€ en février 2022 démontrant ainsi ses efforts pour apurer l'arriéré et respecter son obligation de paiement des loyers en cours.
Mme [L] et M. [J] s'opposent à la demande de suspension de la clause résolutoire compte tenu de la position systématiquement débitrice du compte locatif, M. [E] réduisant parfois sa dette mais ne la soldant jamais. Par ailleurs, il ne justifie pas de sa situation financière.
Au vu du décompte arrêté au 5 juillet 2022 produit suivant note en délibéré, il apparaît qu'à cette date, M. [E] ne devait plus que 887,49€ y compris les sommes de 73,04€ et 215€ au titre des dépens et 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la location du logement et qu'il était à jour de la location du garage. En effet, il avait versé les sommes de 3323,13€ le 1er janvier 2022 et 1447,75€ le 6 avril 2022 qui avaient soldé la dette locative accumulée à ces dates. Mais le compte était aussitôt repassé en débit.
Il s'en déduit que M. [E] ne paie donc pas son loyer régulièrement à bonne date contrairement aux stipulations du bail et alors même qu'il soutient que le salaire de son épouse permet «'largement de payer le loyer'».
Par ailleurs, il ne justifie pas de sa situation financière personnelle ni de celle du couple, actualisées au jour des débats devant la cour.
En effet, il produit l'avis de non-imposition sur les revenus de 2020 sans justifier de son activité professionnelle déclarée d'entrepreneur individuel dans le bâtiment ni des revenus qu'il en a tiré en 2022 au moins'; il produit les 5 bulletins de salaires de son épouse d'avril à août 2022 d'un montant mensuel de 3721,59€ pourtant largement suffisant pour s'acquitter mensuellement du loyer ce qui démontre qu'il ne considère pas cette charge comme prioritaire au détriment des intérêts du bailleur. Dans ces conditions, dès lors que la cour n'est pas en mesure de vérifier, au jour où elle statue, les chances de succès d'un plan d'apurement de la dette, la demande de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en date du 14 avril 2022 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant
- Déboute M. [E] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.
- Condamne M. [E] à verser à Mme [L] et M. [J] la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamne M. [E] aux dépens d'appel.
- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER
