COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50F 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 16 JUIN 2006 R.G. No 05/02223 AFFAIRE : Régine X... C/ Daniel Y... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 23 Février 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 5 No Section : B No RG : 11561/01
Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : -SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU -SCP JUPIN & ALGRIN - Me BINOCHEREPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEIZE JUIN DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame Régine X... Les Z... 24520 LIORAC SUR LOUYRE représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués - N du dossier 250191 ayant pour avocat Me GIOVANDO au barreau de PARIS APPELANTE [****************] 1/ Monsieur Daniel Y... 9 Passage Lorne 92600 ASNIERES SUR SEINE représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - N du dossier 0021419 ayant pour avocat Me VITOUX au barreau de REIMS INTIME 2/ AGENCE IMMOBILIERE CREFIMO 180 rue des Bourguignons 92600 ASNIERES SUR SEINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Jean-Pierre BINOCHE, avoué - N du dossier 237/05 ayant pour avocat Me BERGEL HATCHUEL au barreau de NANTERRE INTIMEE [****************] Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme WALLON, président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire A...,
Par acte du 23 mars 2000 reçu en l'étude de la SCP Christophe WARGNY, Jacques LELONG, Vincent RETEL, notaires associés à COLOMBES, Régine X... a consenti aux époux Y... une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier en copropriété situé à Asnières 9 passage Lorne pour le prix de 1.720.000 francs au total se rapportant à des biens mobiliers à hauteur de 40.000 francs et à des biens immobiliers à hauteur de 1.680.000 francs.
L'acte authentique de vente a été signé le 16 juin 2000.
S'agissant de la vente de lots en copropriété, il a été fait mention, dans l'acte de vente, de la superficie conformément à la loi du 18 décembre 1996 soit 100,98 m pour le lot no 1 et 57,24 m pour le lot no 2.
Daniel Y..., contestant la superficie des lots vendus, a saisi le tribunal de grande instance de NANTERRE d'une action en réduction du prix de vente.
Par jugement du 5 novembre 2002, cette juridiction, avant dire droit, a désigné un expert avec pour mission de décrire la configuration des lieux acquis et notamment les deux maisons mitoyennes, le sous-sol, avec plan et photographies à l'appui, et de procéder à un métrage des locaux.
L'expert, Bruno B..., a déposé son rapport le 24 juillet 2003.
Par jugement du 23 février 2005, le tribunal de grande instance de NANTERRE a condamné Régine X... à payer à Daniel Y... la somme de 47.299,47 euros en application des dispositions de l'article 46 (loi Carrez) de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2001, dit que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal conformément à
l'article 1154 du code civil, rejeté toute autre demande, ordonné l'exécution provisoire, condamné Régine X... au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BERGER-PERRIN, avocat, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Régine X... a interjeté appel le 21 mars 2005.
Vu les dernières conclusions signifiées le 21 juillet 2005 aux termes desquelles Régine X... demande à la cour de : - infirmer le jugement déféré, - statuant à nouveau, - dire et juger que l'action est prescrite du fait de la nullité de la signification de l'assignation, - à titre subsidiaire, - dire et juger que la propriété n'est pas gérée sous forme de lots par plusieurs personnes, - dire et juger que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 18 décembre 1996 n'est pas applicable, - débouter Daniel Y... de ses demandes, - à titre très subsidiaire, - si la loi du 10 juillet 1965 modifiée est déclarée applicable, fixer l'éventuel remboursement à la somme maximale de 46.100,58 euros, vu l'exploit introductif d'instance qui lie le tribunal, - à titre infiniment subsidiaire, - fixer l'éventuel remboursement à la somme de 47.299,08 euros vu son calcul, - en tout état de cause, - dire et juger que les conditions d'application de l'article 1154 du code civil ne sont pas réunies pas plus que celles relatives aux intérêts de droit et débouter Daniel Y... de ce chef, - dire qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'agence CREFIMO a failli à ses obligations, - condamner l'agence immobilière CREFIMO à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, - condamner l'agence immobilière CREFIMO à lui payer la somme de 2.286,74 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner l'agence immobilière CREFIMO aux dépens comprenant les
frais d'expertise.
AUX MOTIFS QUE : ô
l'action est prescrite faute d'avoir été régulièrement engagée dans le délai d'un an car la personne qui a reçu l'assignation n'avait pas pouvoir à cette fin ; l'acte n'a pas été délivré en mairie ; il s'agit là d'une fin de non recevoir qui peut être soulevée à tout moment, ô
les deux maisons mitoyennes appartiennent à une seule personne depuis de nombreuses années ; toutes les parties sont à usage privatif ; les lots n'existent plus depuis le 3 mai 1984 date à laquelle l'immeuble a été détenu par un seul propriétaire ; la désignation de l'immeuble a été modifiée tant dans la promesse de vente que dans l'acte de vente pour tenir compte des travaux effectués ; seules s'appliquent les conditions générales de l'acte de vente sous la rubrique B/ qui excluent l'application de la loi Carrez ; les lots n'ont jamais fait l'objet d'une gestion en copropriété, ô
la pièce du sous-sol est aménagée et parfaitement habitable ; une salle d'eau a été créée ; elle doit être prise en compte pour le calcul de la superficie vendue, ô
le calcul présenté par Daniel Y... est erroné car le prix des biens mobiliers doit être exclu, ô
l'exploit introductif d'instance a limité la saisine du tribunal ; il ne peut être réclamé une somme supérieure, ô
l'agence immobilière CREFIMO a manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas son attention sur les risques encourus en cas derreur dans le calcul de la superficie ; ce calcul a été effectué par l'agence qui a considéré la pièce du sous-sol comme habitable ; il lui appartenait de vérifier le statut juridique du bien à vendre ; le prix a été fixé en fonction de cette superficie ; les attestations versées aux débats par l'agence immobilière doivent être rejetées
comme non conformes aux dispositions du nouveau code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions signifiées le 30 mars 2006 aux termes desquelles Daniel Y... demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - condamner Régine X... à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE : ô
l'action n'est pas prescrite car l'assignation a été régulièrement remise à une personne présente au domicile de l'assignée et ce dans le délai d'un an, ô
il ressort de la promesse de vente et de l'acte de vente que l'acquisition porte sur des lots de copropriété, qu'il existe des parties privatives et des parties communes, que l'acte de vente se réfère à la loi Carrez dont les dispositions sont d'ordre public de sorte que les parties ne peuvent y déroger, que les parties ont d'ailleurs expressément reconnu se soumettre aux dispositions de cette loi ; il importe peu que la gestion des lots de copropriété n'ait pas été effectuée conformément à la réglementation en vigueur, ô
la surface de la cave ne peut être prise en compte pour mesurer la superficie des lots vendus en application de la loi Carrez ; cette pièce demeure une cave malgré son aménagement comme l'a relevé l'expert ; les témoignages versés aux débats par Régine X... sont manifestement de complaisance et émanent soit d'anciens salariés soit de membres de sa famille ou de proches.
Vu les dernières conclusions signifiées le 1er mars 2006 aux termes
desquelles l'agence immobilière CREFIMO demande à la cour de confirmer le jugement déféré, débouter Régine X... de sa demande en garantie, condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BINOCHE, avoué, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE : ô
elle bénéficiait d'un mandat de vente sans exclusivité, ô
elle n'a pas rédigé la promesse de vente qui fut établie par le notaire, ô
elle n'a jamais été en possession du titre de propriété malgré ses demandes et n'a appris l'existence d'une copropriété qu'après la vente, ô
ô
la mesure de la superficie a été effectuée sous la seule responsabilité de Régine X... sans son intervention, ô
aucun manquement à son devoir de conseil ne peut lui être reproché.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2006.
MOTIFS - SUR LA PRESCRIPTION DE L'ACTION- SUR LA PRESCRIPTION DE L'ACTION
Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, l'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
La fin de non recevoir tirée de la prescription peut être proposée après des conclusions au fond et elle doit être accueillie sans que celui qui l'invoque ait à justifier d'un grief.
Toutefois, en l'espèce, la prescription de l'action en réduction du
prix de vente ne pourrait être acquise que si l'acte introductif d'instance délivré le 14 juin 2001 est entaché de nullité pour vice de forme. Or la nullité d'un acte de procédure est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non recevoir sans soulever la nullité, ce qui est le cas.
En tout état de cause, l'assignation devant le tribunal de grande instance de NANTERRE a été délivrée le 14 juin 2001 à une personne présente au domicile de Régine X.... L'huissier a mentionné l'identité de la personne qui a accepté de recevoir l'acte et sa qualité, a laissé un avis de passage au domicile de l'assignée et a envoyé la lettre prévue par l'article 658 du nouveau code de procédure civile avec la copie de l'acte de signification le 15 juin 2001. La signification de l'assignation est conforme aux dispositions des articles 655 et 658 du nouveau code de procédure civile. Elle est régulière.
L'action en réduction a été intentée dans le délai d'un an, l'acte authentique ayant été signé le 16 juin 2000.
La fin de non recevoir tirée de la prescription doit être rejetée. - SUR L'APPLICATION DE LA LOI CARREZ
Selon l'article 46 de la loi susvisée, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
La promesse unilatérale de vente signée le 23 mars 2000 porte sur un bien immobilier en copropriété composé de deux lots : - lot no 1 : un pavillon élevé sur sous-sol ...l'accès au premier étage se fait par l'escalier commun aux lots 1 et 2, avec les cinquante/centièmes des
parties communes générales, - lot no 2 : un pavillon élevé sur terre-plein...., l'accès au premier étage se fait par l'escalier commun aux lots 1 et 2, avec les cinquante/centièmes des parties communes générales.
Suit une nouvelle description des lots pour tenir compte des travaux effectués.
Cet acte mentionne expressément l'application de la loi du 18 décembre 1996 et attire l'attention des contractants sur la possibilité pour le bénéficiaire d'agir en réduction du prix de vente si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée à l'acte. Il reproduit intégralement les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Enfin, il précise que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi par acte authentique reçu par Maître DARPHIN, notaire à ASNIERES, le 8 février 1979 dont une copie authentique a été publiée au 2ème bureau des hypothèques de NANTERRE le 6 avril 1979, volume 2652 numéro 13.
L'acte authentique de vente du 16 juin 2000, reprend une description identique des biens vendus et mentionne à nouveau l'application de la loi du 18 décembre 1996 et l'existence d'un règlement de copropriété établi le 8 février 1979. Il indique que le vendeur a fourni la superficie de la partie privative des biens vendus à savoir lot no 1 : 100,98 m , lot no 2 : 57,24 m , que le vendeur déclare cette superficie sous sa propre responsabilité ayant été informé de l'intérêt de faire appel à un professionnel.
Certes, en page 17 de l'acte authentique, il est mentionné que l'acquéreur...prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur en raison.... de la surface du terrain sur lequel l'immeuble est édifié ... la différence en plus ou en moins s'il en
existe entre la contenance indiquée et celle réelle devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans aucun recours contre le vendeur mais cette disposition ne concerne pas la surface des biens vendus entrant dans le champ d'application des dispositions de la loi Carrez, ce qui est clairement indiqué. Régine X... ne peut se retrancher derrière cette clause pour exclure l'application de la loi Carrez.
Il est ainsi établi que l'ensemble immobilier objet de la vente est bien soumis au statut de la copropriété depuis 1979, qu'aucune modification n'a été effectuée malgré les transmissions successives du bien entre les mains d'une seule personne à partir de 1984, que les parties ont expressément entendu se soumettre aux dispositions de la loi du 18 décembre 1996 lors de la vente litigieuse, que le vendeur a été parfaitement informé des conséquences de l'application de cette loi et a vendu le bien objet d'un règlement de copropriété avec toutes les conséquences de ce statut. Il importe peu que les règles relatives à la gestion d'un immeuble en copropriété n'aient pas été respectées par les propriétaires successifs, cette situation n'étant pas de nature à faire disparaître purement et simplement la copropriété.
C'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont applicables.
Il ressort du rapport d'expertise de monsieur B... que le sous-sol existant sous une seule construction (lot no 1) est accessible de l'extérieur par un escalier et de l'intérieur par une porte, que ce sous-sol déterré d'une cinquantaine de centimètres et éclairé par des ouvertures hautes côté façade, est aménagé en une salle principale avec faux plafond et une salle d'eau, que bien que la pièce soit isolée et d'une hauteur de près de deux mètres, elle reste une cave
aménagée dont la surface ne doit pas être prise en compte pour le calcul de la superficie du bien vendu.
Régine X... a fait procéder à un aménagement du sous-sol pour rendre celui-ci plus utilisable mais il ne s'agit que d'un agencement qui ne modifie pas la nature de la pièce qui reste une cave et ne peut être considérée comme pièce à vivre n'étant déterrée que d'une cinquantaine de centimètres et ne comportant pas de fenêtres autres que des ouvertures hautes côté façade. Les photographies jointes au rapport confirment qu'il s'agit d'une cave en excellent état qui permet d'entreposer des meubles et objets. Les attestations versées aux débats par le vendeur selon bordereau du 28 mars 2006, après plus de quatre années de procédure, qui émanent de proches, sont insuffisantes pour remettre en cause les conclusions de l'expert.
L'expert a justement chiffré la superficie privative des deux lots réunis à 129 m . La superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente ce qui justifie la demande de l'acquéreur de voir réduire le prix de vente proportionnellement à la moindre mesure.
Pour le calcul de la réduction du prix , seul doit être pris en compte le prix de vente des biens immobiliers soit 256.114,35 euros. Les premiers juges ont justement fixé à 47.299,47 euros le montant de la réduction du prix de vente, le demandeur pouvant modifier le quantum de ses réclamations en cours de procédure contrairement à ce que soutient Régine X....
Les intérêts ont été à bon droit fixés au taux légal à compter de l'assignation et ils se capitaliseront conformément à l'article 1154 du code civil. - SUR LA DEMANDE EN GARANTIE A L'ENCONTRE DE L'AGENCE IMMOBILIERE CREFIMO
L'acte de vente indique que le vendeur a fourni lui-même la superficie de la partie privative des biens établie sous sa propre
responsabilité, qu'il a été informé de l'intérêt de faire appel à un professionnel, que son attention a été attirée sur les modalités de calcul de la superficie en conformité avec la loi du 18 décembre 1996.
Aucune pièce versée au dossier ne vient établir que l'agence immobilière a été chargée d'effectuer ce mesurage. En effet, le mandat de vente sans exclusivité ne comporte aucune indication de surface et l'acte valant promesse unilatérale de vente n'a pas été préparé par l'agence immobilière mais par le notaire qui a ensuite reçu l'acte authentique.
Au surplus, il apparaît que Régine X... n'a jamais précisé à l'agence immobilière CREFIMO que les biens à vendre étaient en copropriété, aucune mention en ce sens n'étant portée sur le mandat de vente qui est relatif à une maison individuelle composée de 7/8 pièces, séjour double, 4 chambres, cuisine, salle à manger, salle d'eau, salle de bain, cour, jardin. Le mandataire pouvait légitimement croire qu'il s'agissait d'une maison individuelle non soumise aux dispositions de la loi Carrez n'ayant jamais été en possession du titre de propriété remis au notaire chargé de rédiger la promesse de vente et ce malgré plusieurs demandes (attestation de Pierre BAUDET et Damien ANTON établies conformément à l'article 202 du nouveau code de procédure civile).
En refusant de remettre à l'agence immobilière son titre de propriété, Régine X... n'a pas mis son mandataire en mesure d'exécuter pleinement son obligation de conseil.
Contrairement à ses affirmations, Régine X... a été complètement informée des conséquences d'un mesurage inexact et de l'intérêt à recourir à un professionnel, lors de la signature de la promesse de vente puis lors de la signature de l'acte authentique de vente.
Les premiers juges ont à bon droit rejeté la demande en garantie
présentée par Régine X..., aucun manquement de l'agence immobilière à son obligation de conseil et de renseignement n'étant établi.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré, par substitution de motifs en ce qui concerne la fin de non recevoir tirée de la prescription,
Y ajoutant,
Déboute Régine X... de sa demande sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne Régine X... à payer à Daniel Y... la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour l'instance d'appel,
Condamne Régine X... à payer à l'agence immobilière CREFIMO la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour l'instance d'appel,
Condamne Régine X... aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame A..., greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
