COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50Z
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 08 JUIN 2007
R. G. No 06 / 02720
AFFAIRE :
Madeleine X... veuve Y...
...
C /
Me Michel Z...
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES
No chambre : 1
No RG : 01 / 1433
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP FIEVET-LAFON
SCP KEIME GUTTIN JARRY
SCP BOITEAU PEDROLETTI
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE HUIT JUIN DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1 / Madame Madeleine X... veuve Y...
2 / Mademoiselle Ginette Y...
...
28500 MARVILLE MOUTIERS BRULE
représentés par la SCP FIEVET-LAFON, avoués-No du dossier 260396
plaidant par Me ROBERT A..., avocat au barreau de CHARTRES
APPELANTS
****************
1 / Maître Michel Z..., Notaire-Administrateur Provisoire de la S. C. P. CHRISTIAN B..., Notaire associé, désigné par jugement du tribunal de grande instance de CHARTRES du 23 février 2000
... aux Juifs
BP 38
28210 NOGENT LE ROI
2 / SCP CHRISTIAN B...
...
28170 CHATEAUNEUF EN THYMERAIS
3 / Madame Françoise C... épouse B...
4 / Monsieur François Xavier B...
5 / Monsieur Nicolas B...
...
28170 CHATEAUNEUF EN THYMERAIS
6 / Monsieur Jean-Baptiste B...
...
28000 CHARTRES
représentés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués-No du dossier 06000414
plaidant par Me D..., avocat au barreau de PARIS (P. 90)
INTIMES
7 / Monsieur Michel E...
8 / Madame Nelly F... épouse E...
...
28170 ST ANGE ET TORCAY
représentés par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués-No du dossier 00017247
plaidant par Me G..., avocat au barreau de CHARTRES
INTIMES
9 / Monsieur Gérard H...
10 / Madame Christine I... épouse H...
...
28170 ST ANGE ET TORCAY
représentés par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués-No du dossier 00017247
plaidant par Me G..., avocat au barreau de CHARTRES
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Avril 2007 devant la cour composée de :
Mme Joëlle BOURQUARD, Président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte notarié reçu par Me J..., Notaire à Dreux, en date du 20 février 1976, Henriette K... épouse X..., Marcel BARBE et son épouse, Madeleine X... ont consenti à Michel E... et son épouse, Nelly F..., un bail rural d'une durée de 19 années portant sur un corps de ferme et 39 ha 81 a 26 ca de terre, pré et landes, commune de Saint Ange et Torcay (28).
Le 2 décembre 1987, Henriette X... est décédée laissant pour unique héritière sa fille, Madeleine X... épouse Y....
Le bail rural consenti aux époux E... a été renouvelé de plein droit pour une période de 9 ans le 1er janvier 1995 avec expiration au 31 décembre 2003.
Le 14 mars 1999, Marcel Y... est décédé laissant pour recueillir sa succession son épouse, Madeleine Y..., et sa fille unique, Ginette Y....
Par acte sous seing privé du 14 décembre 1999, Madeleine et Ginette Y... ont promis de vendre, sous conditions suspensives, à Gérard H... et son épouse, Pierrette I..., un corps de ferme et des terres d'une contenance totale de 17 ha 83 ca au prix de 700. 000 francs (106. 714,31 euros). Les époux E... ont accepté la résiliation partielle du bail rural sur les biens objet de la vente en contrepartie de la remise par Madeleine et Ginette Y... de 26 ha 18 a et 40 ca de terres situées à Saint Ange et Torcay, Maillebois et Crucey Village.
Le 4 mars 2000, Me Z..., ès qualités d'administrateur de la SCP B..., a reçu en la forme authentique la résiliation partielle du bail rural avec dation en paiement, la résiliation partielle du bail rural sur les biens objet de la vente BARBE-DENIS intervenant moyennant une indemnité d'éviction de 392. 760 francs payée par le transfert de propriété des 26 ha 18 a et 40 ca de terres définis à l'acte du 14 décembre 1999.
Par acte d'huissier du 17 mai 2001, Madeleine Y... et Ginette Y... (ci-après dénommées les consorts Y...) ont donné assignation à :
-la SCP Christian B..., Notaires associés à Chateauneuf en Thymerais
-Me Michel Z..., Notaire à Nogent le Roi
-Michel E... et son épouse, Nelly F...
devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins de voir remis en cause l'acte du 14 décembre 1999.
Me B... étant décédé le 1er mai 2001, par actes d'huissier du 13 et 15 février 2002, les consorts Y... ont donné assignation à Françoise C... épouse B..., Jean-Baptiste B..., Nicolas B... et Françoise-Xavier B..., ès qualités d'ayant-cause de Me B... devant le tribunal de grande instance de Chartres.
Suivant acte d'huissier du 6 mai 2004, les époux E... ont donné assignation à Gérard H... et son épouse, Pierrette I..., devant ce tribunal au motif que si les concluants devaient retrouver le plein exercice de leurs droits de fermiers en contrepartie de la perte de la propriété de 26 ha dans l'instance qui les oppose aux consorts Y..., les époux H... perdraient quant à eux sur les immeubles acquis par eux leur droit de propriété et leur droit de jouissance découlant de leur droit préemption.
Les différentes procédures ont fait l'objet de jonctions.
*****
Le 10 avril 2006, Mme Madeleine X... veuve de Marcel Y..., née le 23 juin 1920 et Mlle Ginette Y..., née le 16 octobre 1945, ont relevé appel du jugement rendu le 8 mars 2006 par le tribunal de grande instance de Chartres qui a :
• prononcé la nullité de l'assignation délivrée par les époux E... aux époux H...
• rejeté l'ensemble des demandes formulées par les dames BARBE à l'encontre des époux E...
• rejeté l'ensemble des demandes formulées par les dames BARBE à l'encontre de Me Z..., es qualités d'administrateur et des consorts B..., es qualités d'ayants cause de Me B...
• condamné in solidum les dames BARBE à payer aux époux E... la somme de 1. 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens
• condamné in solidum les dames BARBE à payer à Me Z... et aux consorts B... la somme de 1. 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens
• rejeté le surplus des demandes des parties formulées sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
• ordonné l'exécution provisoire
• condamné les dames BARBE aux dépens.
*****
Les consorts Y..., appelants, demandent au visa des articles 1108,1116,1134,1147,1243,1371,1382,1591 et 1674 du code civil, par infirmation du jugement entrepris, par conclusions signifiées le 26 octobre 2006 de :
• réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'ensemble de leurs demandes et prononcé des condamnations à leur encontre
• vu l'acte sous seings privés du 14 décembre 1999, et l'acte notarié du 4 mars 2000
• vu le caractère pur et simple de la renonciation au bail par M. et Mme E...
• vu l'absence de détermination de l'indemnité de sortie des lieux
• vu l'absence de prix des 26 ha 18 a 40 ca de terres remis en dation par les consorts Y...
• dire et juger que l'engagement de dation en paiement du 14 décembre 1999 est nul pour absence de consentement valable et éclairé, et défaut de cause et d'objet
• dire et juger en conséquence que la réitération de la dation en paiement dans l'acte notarié du 4 mars 2000 intitulé " VENTE A TITRE DE DATION EN PAIEMENT " et " VENTE " est nulle, et portant sur les parcelles d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca
• dire et juger que l'arrêt à intervenir, qui ordonnera le retour dans le patrimoine des terres objet de la vente à titre de dation en paiement, sera publié à la Conservation des Hypothèques de Dreux
• dire et juger que pour le reste les dispositions des actes du 14 septembre 1999 et du 4 mars 2000 restent valables
• subsidiairement
• vu l'article 1674 du code civil
• dire et juger que les consorts E... n'apportent aucun élément justifiant d'une indemnité d'éviction
• dire et juger qu'il y a lieu de prononcer la rescision pour lésion de la vente à titre de dation en paiement consentie par les consorts Y...
• à titre infiniment subsidiaire
• vu l'article 1371 du code civil
• constater l'enrichissement sans cause de M et Mme E...
• condamner M. et Mme E... in solidum avec Me Michel Z..., ès qualités d'administrateur de la SCP B..., et de François C... épouse B..., de Jean-Baptiste B..., de Nicolas B... et de François-Xavier B..., ès qualités d'ayants cause de Me B..., à leur payer la somme de 637. 510 francs, soit 97. 186,40 euros, ou 383. 712,62 francs, soit 58. 496,51 euros, ou, à défaut, celle de 244. 741 francs, soit 37. 310,52 euros, selon l'estimation qu'elle fera de la perte subie par les consorts Y...
• en tout état de cause
• vu l'article 1382 du code civil
• dire et juger que M. et Mme E... sont les auteurs d'omission dolosives à l'encontre des consorts Y... inaptes aux affaires et à comprendre la portée d'un acte
• dire et juger qu'indépendamment de la nullité de la dation en paiement, l'abus d'un état d'infériorité intellectuelle provoque un préjudice qui mérite réparation
• condamner en conséquence M. et Mme E... à payer aux consorts Y... la somme de 25. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi
• vu l'article 1147 du code civil
• dire et juger que la SCP B... et Me Z..., ès qualités d'administrateur de la SCP B..., ont manqué à leur obligation de conseil et de diligence et que leurs manquements ont été à la source de l'engagement litigieux et du préjudice subi par les consorts Y...
• condamner en conséquence in solidum Me Michel Z..., ès qualités d'administrateur de la SCP B..., et de François C... épouse B..., de Jean-Baptiste B..., de Nicolas B... et de François-Xavier B..., ès qualités d'ayants cause de Me B..., au paiement de la somme de 15. 000 euros à titre de dommages-intérêts aux consorts Y...
• débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions qui seraient contraires aux présentes
• condamner solidairement M. et Mme E..., Me Michel Z..., ès qualités d'administrateur de la SCP B..., et de Françoise C... épouse B..., de Jean-Baptiste B..., de Nicolas B... et de François-Xavier B..., ès qualités d'ayants cause de Me B..., aux consorts Y... la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
aux motifs que :
-la dation en paiement est nulle pour défaut de cause et d'objet car il n'existe aucune créance préexistante justifiant une telle aliénation
-il y a contradiction entre les termes clairs de la renonciation consentie de manière pure et simple et l'indemnité de résiliation, qui doit être interprétée en faveur des dames BARBE (art. 1162 du code civil)
-l'engagement de verser une indemnité ne correspond à aucune contrepartie
-leur engagement est totalement dépourvu de cause
-il y a lieu de prononcer la nullité de l'aliénation pour absence de cause, des terres convenue dans l'acte du 14 décembre 1999 et réitérée sous forme de vente à titre de dation en paiement dans l'acte notarié du 4 mars 2000
-la dation en paiement est privée de ses conditions essentielles de validité : existence d'une créance préexistante, certaine et déterminée, objet de l'engagement des époux E...
-en l'absence de créance déterminée et des prix cédés, la compensation est impossible
-l'acte litigieux ne précise ni le montant de la créance des époux E..., ni la valeur ou prix des terres données pour réaliser une compensation
-l'acte notarié du 4 mars 2000 ne peut en aucun cas valoir renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat par un éventuel effet confirmatif
-la dation en paiement est nulle pour défaut de consentement (erreur sur l'évaluation de la valeur réelle des biens, objet de la transaction)
-les dames Y... n'ont jamais eu connaissance de la valeur des biens dont elles se séparaient, elles sont inaptes sans l'appui d'un professionnel, à apprécier et à gérer les biens dont elles sont propriétaires (absence de consentement éclairé : incapacité des appelantes d'avoir une idée sur la portée des actes soumis à leur signature, décès de M. Y... le 14 mars 1999)
-la capacité des parties et leur consentement libre et éclairé sont deux concepts différents
-les époux E... se sont vu remettre à titre d'indemnité d'éviction la pleine propriété de terrains d'une contenance deux fois plus grande que ceux qu'ils louaient précédemment
-les époux E... ont profité de la faiblesse de leurs cocontractantes
-la nullité de la dation en paiement n'a aucun effet sur la vente consentie par les dames BARBE aux consorts H..., tiers à la convention
-à titre subsidiaire, il convient d'accueillir l'action en rescision pour lésion de plus des 7 / 12èmes dans la dation en paiement
-la valeur des terres remises aux époux E... excède de 383. 712,62 francs l'indemnité d'éviction à laquelle ils prétendaient
-à titre infiniment subsidiaire, les dames Y... demandent que les époux E... leur restituent la différence existant entre le montant de l'indemnité d'éviction et celle de la valeur des terres qui leur ont été remises à titre de dation en paiement
-les époux E... ne pouvaient prétendre à la moindre indemnité d'éviction, les bâtiments et les prés étant laissés sans entretien réel
-le notaire ne les a pas éclairées et ne s'est pas assuré de la validité et de l'efficacité de son acte, il s'est octroyé le droit de négocier au nom des venderesses sans jamais les consulter
-le notaire n'a pas vérifié l'existence et l'intégrité de leur consentement, mais également a empêché par réticence et omission, une possible lecture critique par l'entourage de Mmes Y....
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Les époux E..., intimés, par conclusions signifiées le 6 novembre 2006, demandent au visa des articles 1108,1134,1147,1243,1371 et 1674 du code civil, de :
• débouter les consorts Y... de leur appel
• leur donner acte de ce qu'ils renoncent à toute action à l'encontre des époux H...
• en conséquence,
• confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions
• condamner les consorts Y... au paiement de la somme de 3. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
aux motifs que :
-selon l'acte, la résiliation partielle du bail a été consentie pour tenir compte du préjudice subi par le preneur en place en raison de sa sortie des lieux avant la date normalement prévue pour le bail
-les consorts Y... ont réglé une indemnité d'éviction du fait du préjudice subi par le preneur du fait de son départ anticipé (dation en paiement à la place de l'indemnité d'éviction)
-l'absence de prix des terres données par dation en paiement ne prouve en aucune manière l'erreur sur la chose
-les consorts Y... ne rapportent pas la preuve d'un quelconque erreur sur la substance des biens en cause, leur consentement était libre et éclairé
-elles contestent la surface des parcelles remises aux époux E... au titre de l'indemnité d'éviction, alors qu'elles sont parfaitement désignées dans le compromis du 14 décembre 1999 et dans l'acte de résiliation de bail avec dation en paiement du 4 mars 2000
-la dation en paiement de l'indemnité d'éviction est parfaitement valable et le prix ne saurait être considéré comme excessif
-l'allégation de dol n'est pas démontrée
-la demande de rescision pour lésion doit être rejetée
-l'action de in rem verso doit être écartée, l'enrichissement ayant une cause légitime, trouvant sa source dans un acte juridique (du 14 décembre 1999 et du 4 mars 2000).
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La SCP Christian B..., Me Z..., pris en sa qualité d'administrateur provisoire de la SCP B..., les consorts B..., intimés, par conclusions signifiées le 16 novembre 2006, demandent, de :
• confirmer le jugement
• dire et juger Me Z... hors de cause
• débouter les demanderesses de leurs demandes
• débouter les époux E... de leur appel en garantie
• les condamner au paiement de la somme de 3. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire
• condamner solidairement les demanderesses à payer à chacun des défendeurs la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
aux motifs que :
-Me Z... s'est contenté d'authentifier les accords pris deux mois plus tôt en son absence
-il y a bien un engagement réciproque entre les parties, consistant pour les fermiers à renoncer à leur bail et leur droit de préemption contre une indemnité de 392. 760 francs due par les consorts Y..., réglée par voie de dation en paiement
-l'erreur, le dol et la lésion allégués ne sont pas démontrés
-l'objet de la dation en paiement était de régler les époux E... de leur créance d'indemnité d'éviction
-il n'y a aucune expropriation, mais une résiliation de bail avec une indemnité librement négociée entre les parties
-l'indemnité d'expropriation proposée est calculée à partir d'un barème inapplicable en l'espèce
-la notoriété du prétendu état d'infériorité de Mme Y... n'est ni avérée ni démontrée
-les officiers ministériels n'ont pas participé à la négociation.
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Les époux Gérard H..., intimés, par conclusions signifiées le 6 novembre 2006, demandent, de :
• vu la renonciation par les époux E... de leur action à leur encontre
• dire les consorts Y... mal-fondés en leur appel
• les en débouter
• leur donner acte de ce qu'ils ne sont plus attraits en la cause
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er mars 2007.
*****
MOTIFS DE LA DECISION
Considérant que selon l'article 1243 du code civil, " Le créancier ne peut être contraint de recevoir une autre chose que celle qui lui est due, quoique la valeur de la chose offerte soit égale ou même plus grande " ;
Que la dation en paiement consiste en la remise à titre de paiement et de l'accord des deux parties, d'une chose différente de celle qui faisait l'objet de l'obligation ;
Que la dation en paiement doit remplir les conditions essentielles à la validité d'une convention énoncées à l'article 1108 du code civil : le consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l'engagement et une cause licite dans l'obligation ;
-Sur la nullité de l'engagement de dation en paiement du 14 décembre 1999
* Pour défaut de validité du consentement du vendeur par suite d'une erreur ou d'un dol
Considérant que les appelantes soutiennent qu'elles n'avaient pas connaissance de la valeur des biens dont elles se sont dessaisis et qu'elle sont incapables d'évaluer la valeur réelle des biens, du fait de l'absence de mention du prix des terres données par dation en paiement et que la dation en paiement de l'indemnité d'éviction correspond au double de la valeur des parcelles données à bail ;
Que l'erreur invoquée portant non sur les qualités substantielles de l'objet du contrat au sens de l'article 1110 du code civil (remise de 26 ha 18 a et 40 ca de terrains de nature agricole), mais seulement sur sa valeur, cette erreur ne constitue pas une cause de la nullité de la convention de la résiliation anticipée de bail, étant rappelé que le compromis énonce la référence cadastrale, la nature et la contenance des terres, landes et bâtiments remis en contrepartie de la résiliation partielle du bail ;
Considérant que le dol défini à l'article 1116 du code civil, peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;
Considérant que les appelantes soutiennent ne pas avoir été informées sur les conditions de calcul de l'indemnité d'éviction, que le preneur ne pouvait prétendre à la moindre indemnité d'éviction, les bâtiments et les prés étant laissés sans entretien réel ;
Que les stipulations contractuelles de l'acte authentique précisent en page 8, " qu'en vertu de la résiliation du bail qui précède, Mmes Y... sont débitrices solidaires envers les époux E... d'une somme en principal de 392. 760 francs.
Pour se libérer de cette somme, Mmes Y... ont proposé aux époux E... de leur céder les immeubles ci-après désignés.
Ces derniers ayant accepté la proposition, les parties se sont présentées devant le notaire soussigné à l'effet de réaliser la dation en paiement intervenue entre eux " ;
Qu'il résulte des stipulations contractuelles que cette indemnité d'éviction a été négociée entre les parties, par suite d'une résiliation partielle et anticipée du bail rural portant sur des parcelles d'une contenance d'une part de 38 a 75 ca, d'autre part, de 13 ha 24 a 21 ca et d'une renonciation au droit de préemption du preneur en place (avantage procuré par le statut du fermage), modalités distinctes de celles prévues pour l'indemnité due au preneur sortant par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ;
Que le moyen tiré de l'absence de validité de consentement pour erreur et pour dol sera écarté ;
* Pour absence de consentement libre et éclairé
Considérant que selon l'article 1123 du code civil, " Toute personne peut contracter, si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi " ;
Que l'article 1124 indique que " Sont incapables de contracter, dans la mesure définie par la loi : Les mineurs non émancipés
Les majeurs protégés au sens de l'article 488 du code civil " ;
Considérant en l'espèce, que les consorts Y... n'invoquent pas un défaut de capacité et ne soutiennent pas qu'elles avaient subi à la date de signature de l'acte litigieux, une altération de leurs facultés mentales ou qu'elles étaient dans un état d'affaiblissement physique et psychique, s'analysant en un trouble mental au sens de l'article 489 alinéa 1 du code civil, de nature à vicier leur consentement ;
Qu'en revanche, les consorts Y... invoquent un état de vulnérabilité et d'infériorité du fait de leur incapacité à gérer le quotidien dans la maison et de leur inaptitude aux affaires ;
Que cependant, en l'absence de demande tendant à un placement sous un régime de protection de l'une ou l'autre des bailleresses et de trouble mental au moment des actes litigieux, aucune faiblesse présumée ou état d'infériorité ne saurait être déduit de leur âge (Madeleine BARBE étant âgée de 79 ans lors de la signature des actes) ou de leur faible niveau d'instruction (concernant Ginette Y...), alors que par acte reçu par Me B... en date du 29 septembre 1999, période contemporaine à l'acte litigieux, Ginette Y... a déclaré faire délivrance à Madeleine Y..., sa mère, du legs verbal à elle consentie par son défunt mari, de l'usufruit de tous les biens dépendant de la succession ;
Que les attestations produites établissent seulement que c'était Marcel Y..., le mari de Madeleine Y..., qui jouait le rôle de décideur et de gestionnaire du foyer, ce dernier étant décédé le 14 mars 1999 et que leur fille Ginette, a des difficultés à comprendre les écrits et qu'elle ne sait pas remplir un chèque ;
Qu'en l'absence de mesure restrictive sur la capacité juridique des consorts Y... au sens de l'article 488 du code civil, au jour de signature des actes litigieux, les venderesses sont présumées pleinement assumer les conséquences de leurs actes juridiques et jouir de la plénitude de leurs droits et capacité ;
* Pour absence de cause
Que les termes employés dans la promesse prévoyant de la part du preneur en place sa " renonciation pure et simple à son droit de préemption et à la résiliation du bail rural " ne peuvent s'étendre à une renonciation à son indemnité d'éviction expressément prévue dans l'acte ;
Que la promesse du 14 décembre 1999 prévoit au titre de l'indemnité d'éviction, que la remise des biens et droits immobiliers d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca terres, à titre de dation en paiement a lieu pour tenir compte du préjudice subi par le preneur en place en raison de sa sortie des lieux avant la date normalement prévue par le bail, son expiration normale étant prévue le 31 décembre 2003 (résiliation partielle anticipée du bail et renonciation à son droit de préemption) ;
Que l'acte authentique du 4 mars 2000 rappelle que le preneur renonce à son droit de préemption et indique que l'indemnité contractuelle d'éviction est fixée à 392. 760 francs ;
Que pour se libérer de cette somme, les venderesses ont cédé à l'acquéreur à titre de dation en paiement, des terrains de nature agricole d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca, le prix de vente de 392. 760 francs se compensant avec la somme due par le vendeur à l'acquéreur ;
Que l'acte précise que par suite de cette compensation, les parties se consentent mutuellement quittance, le vendeur à l'acquéreur du prix de la présente vente, l'acquéreur au vendeur du montant de l'indemnité de résiliation du bail ;
* Pour absence d'objet
Que selon l'article 1126 du code civil, " Tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner, ou qu'une partie s'oblige à faire ou ne pas faire " ;
Que l'article 1129 énonce que " Il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.
La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée " ;
Que selon l'article 1591 du code civil, " Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties " ;
Considérant en l'espèce, que le compromis de vente en date du 14 décembre 1999 signé entre le vendeur, l'acquéreur et le preneur en place, prévoit en page 3 : Promesses de non exercice de droit de préemption et de résiliation partielle de bail, les dispositions suivantes :
" Le preneur en place déclare dispenser le vendeur de lui adresser la notification prévue à l'article L 412-8 du code rural, informer le vendeur qu'il n'était pas intéressé par l'acquisition des biens et droits immobiliers, objet des présentes.
Le preneur en place promet en outre de renoncer purement et simplement à son droit de préemption et de donner son entier agrément aux présentes lors de la réitération par acte authentique.
En outre, le preneur en place et le vendeur promettent de résilier purement et simplement le bail relaté plus haut, mais seulement en ce qui concerne les biens vendus.
La résiliation partielle prendra effet à compter du jour de la réitération des présentes par acte authentique.
L'effet de bail sera entièrement maintenu sur tout le surplus des biens qui en font l'objet "
Que l'acte prévoit au titre de l'Indemnité d'éviction les dispositions suivantes :
" La résiliation partielle de bail ainsi consentie aura lieu contre remise par le vendeur au preneur en place, pour tenir compte du préjudice subi par lui en raison de sa sortie des lieux avant la date normalement prévue par le bail, des biens et droits immobiliers d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca " (terrains de nature agricole avec références cadastrales, localisation communale, nature et contenance) ;
Que l'acte prévoit que la vente est consentie moyennant le prix de 700. 000 francs (106. 714,31 euros) et qu'en garantie des ses engagements, l'acquéreur (les époux H...) verse la somme de 70. 000 francs qui sera remise au notaire chargé d'établir l'acte de vente ;
Que l'acte authentique de résiliation de bail avec dation en paiement en date du 4 mars 2000 mentionne que l'indemnité d'éviction payée par le bailleur au preneur, s'élève à la somme de 392. 760 francs ;
Que l'acte authentique prévoit en page 7 " Vente à titre de dation en paiement ", qu'en vertu de la résiliation de bail qui précède, Mmes Y... sont débitrices solidaires envers les époux E... d'une somme en principal de 392. 760 francs.
Pour se libérer de cette somme, Mmes Y... ont proposé aux époux E... de leur céder les immeubles ci-après désignés.
Ces derniers ayant accepté la proposition, les parties se sont présentées devant le notaire soussigné à l'effet de réaliser la dation en paiement intervenue entre eux " ;
Que l'acte notarié prévoit au titre : " Prix et modalités de paiement " :
" La vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 392. 760 francs, soit 59. 875,88 euros lequel prix se compense avec pareille somme due par le vendeur à l'acquéreur ainsi qu'il a été dit ci-dessus.
Par suite de cette compensation, les parties se consentent mutuellement quittance :
*le vendeur à l'acquéreur du prix de la présente vente
*l'acquéreur au vendeur du montant de l'indemnité de résiliation de bail " ;
Qu'il ressort des stipulations contractuelles, que l'objet de l'obligation à la charge du vendeur est le paiement de l'indemnité d'éviction au preneur en place, prenant la forme d'une dation en paiement, par la remise des biens et droits immobiliers d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca, consistant en terrains de nature agricole sur les communes de St-Ange et Torcay (nature de terres, de landes et de bâtiments), commune de Maillebois (nature de terres) et commune de Crucey Villages (nature de terres) en contrepartie de la résiliation partielle anticipée du bail rural (l'échéance normale étant prévue au 31 décembre 2003) et de la renonciation des preneurs à se prévaloir de leur droit de préemption sur les biens, objet de la vente conclue entre les consorts Y... et les époux H... ;
Que le paiement de l'indemnité d'éviction due aux époux E... est réalisée sous la forme d'une vente à titre de dation en paiement ;
Que les consorts Y... objectent que ni la créance d'indemnité d'éviction des époux E... ni la valeur ou le prix des terres données n'est déterminée dans la promesse de vente du 14 décembre 1999 rendant ainsi la compensation impossible et qu'il existe une disproportion entre le montant de l'indemnité d'éviction et la valeur des terres remises à titre de dation en paiement ;
Que la compensation est l'extinction de deux dettes réciproques jusqu'à concurrence de la plus faible et suppose que les dettes sont certaines, liquides et exigibles au sens de l'article 1291 du code civil ;
Que les précisions portées à la promesse de vente permettent de déterminer la consistance de l'objet de l'obligation par l'indication des références cadastrales des biens et droits immobiliers, leur localisation communale, leur nature et leur contenance ;
Que cependant, les consorts Y... soutiennent à juste titre que la quotité de la chose remise en dation en paiement ne peut être déterminée au sens de l'article1129 du code civil ;
Qu'en effet, lors de l'engagement des parties à l'occasion de la promesse de vente, les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction ne sont pas évoquées et la valeur ou le prix des terres cédées d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca au titre de la dation en paiement ne sont pas déterminés, aucune indication n'étant donnée quant au classement des terres agricoles cédées ;
Que l'indemnité contractuelle d'éviction a été fixée à 392. 760 francs exclusivement dans l'acte authentique, que la remise des biens et droits immobiliers d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca de terrains agricoles, à titre de dation en paiement, ne peut correspondre à la somme équivalente, à défaut de présenter de caractère liquide, c'est à dire une estimation monétaire, permettant la compensation ;
Qu'il en résulte qu'en l'absence d'éléments de détermination dans la promesse de vente du 14 décembre 1999 sur l'équivalence de valeur entre la chose vendue (paiement de l'indemnité d'éviction au preneur sortant) et celle représentant le paiement (remise des biens et droits immobiliers d'une contenance totale de 26 ha 18 a 40 ca consistant en terrains agricoles), l'acte conclu entre les parties ne caractérise pas un accord sur la chose et sur le prix et la compensation ne peut donc s'opérer, faute de caractère liquide des terres et bâtiments agricoles remises en dation en paiement ;
Qu'il convient de dire que l'engagement de dation en paiement du 14 décembre 1999 est nul pour objet non déterminé et qu'en conséquence, la réitération de la dation en paiement dans l'acte notarié du 4 mars 2000, conclu entre les consorts Y... et les époux E..., intitulé " vente à titre de dation en paiement " et " vente " est nulle, étant précisé que l'acte authentique ne peut valoir renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat au sens de l'article 1338 du code civil ;
Qu'à défaut de dol retenu à l'encontre des époux E..., la demande des consorts Y... fondée sur l'existence de manoeuvres dolosives, tendant à la réparation du préjudice subi, sera rejetée ;
-Sur la responsabilité de Me Z..., es qualités d'administrateur de la SCP B... et des consorts B...
Considérant que le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ;
Qu'en l'espèce, les appelantes reprochent au notaire d'avoir reçu leur signature pour un engagement de dation en paiement de plus de 26 ha sans mention de leur prix et en paiement d'une indemnité non déterminée ;
Que l'engagement de dation en paiement étant un acte sous seing privé en date du 14 décembre 1999, la responsabilité de Me Christian B... (poursuivie à l'encontre de ses ayants cause) ne peut être que contractuelle, ayant agi en qualité de mandataire des parties et de dépositaire de l'original unique de l'acte sous seing privé dans l'intérêt commun des parties, par dérogation à l'article 1325 du code civil et ce, en vertu du consentement de tous les intéressés, ainsi que mentionné expressément dans l'acte ;
Que du fait de la nullité de la promesse de vente pour objet non déterminé, il convient de considérer que le notaire, mandataire des venderessses, doit répondre des fautes commises dans sa gestion et qu'en conséquence, il y a lieu de condamner les consort B... à réparer le préjudice subi par les consorts Y..., que la cour fixe à 5. 000 euros ;
Que les appelantes soutiennent que l'acte notarié en date du 4 mars 2000, établi par Me Z..., es qualités, ne précise pas les conditions d'assermentation et d'habilitation reçues par le clerc, au mépris des dispositions des articles " 11 et 12 " du décret du 26 novembre 1971 ;
Considérant que selon l'article 10 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, " Les actes sont signés par les parties, les témoins et le notaire.
Lorsque, dans les conditions prévues à l'article 10 de la loi du 25 ventôse an XI, les signatures des parties sont recueillies par un clerc habilité, l'acte doit en outre être signé par ce clerc et porter mention de son identité, de son assermentation et de l'habilitation reçue.
Il est fait mention à la fin de l'acte, de la signature des parties, des témoins, du notaire et s'il y a lieu, du clerc habilité " ;
Qu'en l'espèce, l'acte notarié, ainsi qu'il ressort de ses mentions, a été rédigé par Me Z..., notaire à Nogent le Roi, suppléant désigné par jugement du tribunal de grande instance de Chartres en date du 23 février 2000 pour assurer provisoirement la gestion de la SCP Christian B... notaire associé, titulaire d'un office notarial à Châteauneuf en Thymerais, que la lecture du présent acte, rédigé sur 21 pages a été donnée aux parties et leurs signatures ont été recueillies par M. Damien L..., clerc de notaire assermenté et habilité à cet effet.
Aux lieu et date indiqués en tête des présentes,
et le notaire soussigné a signé le même jour ;
Que si l'acte de vente du 4 mars 2000 ne mentionne pas les conditions d'assermentation et de l'habilitation reçue par le clerc qui a donné lecture de l'acte aux parties et recueilli leurs signatures, il ne ressort pas des pièces produites que le non-respect de ce formalisme ne portant pas sur des éléments essentiels à la convention, ait eu une incidence sur le consentement des consorts Y... ;
Que cette irrégularité, relevant de la responsabilité délictuelle du notaire, agissant en tant qu'officier ministériel, est donc sans incidence sur la portée de l'acte de vente ;
Qu'en conséquence, aucune faute ne saurait être reprochée à Me Z... de ce chef qui nommé en 23 février 2000, n'a fait qu'assurer la réitération de l'acte préparé par son prédécesseur, Me B... ;
-Sur les autres demandes
Qu'il sera alloué aux consorts Y... une indemnité au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que l'engagement de dation en paiement du 14 décembre 1999 est nul pour objet non déterminé et que par voie de conséquence, la réitération de la dation en paiement dans l'acte notarié du 4 mars 2000 conclu entre les consorts Y... et les époux E... intitulé " vente à titre de dation en paiement " et " vente " est nulle et portant sur les parcelles suivantes :
Sect.
No
Communes et Lieudit
Nature
Contenance
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
ZC
ZC
ZC
ZC
ZE
ZH
ZH
ZH
ZH
ZP
o43ZI
o43ZI
228 ZA
35
36
100
101
4
12
13
14
42
4
7
46
16
SAINT ANGE ET TORCAY
Le Beclin
Le Beclin
Bois de Neuville
Bois de Neuville
Le Beclin
Cote de Palisay
Cote de Palisay
Cote de Palisay
Cote de Palisay
Cote de Mongneau
MAILLEBOIS
Les Touches Brulés
Les Touches Brulés
CRUCEY VILLAGES
La Mare du Bout
Contenance Totale :
T
T
L
T
T
T
T
T
BT
T
T
T
T
3 ha 26 a 70 ca
85 a 00 ca
40 a 30 ca
60 a 30 ca
5 ha 70 a 10 ca
2 ha 26 a 25 ca
67 a 75 ca
41 a 35 ca
19 a 35 ca
4 ha 01 a 50 ca
23 a 50 ca
7 ha 01 a 95 ca
54 a 35 ca
26 ha 18 ca 40 ca
Dit que le présent arrêt annulant la vente à titre de dation en paiement conclue entre les consorts Y... et les époux E... sera publié à la conservations des hypothèques de Dreux par les soins de la partie la plus diligente,
Dit que pour le surplus, les dispositions des actes du 14 septembre 1999 et 4 mars 2000 restent valables,
Constate que les époux E... ont renoncé à leur action à l'encontre des époux H...,
Condamne in solidum les consorts B... es qualités d'ayants cause de feu Me Christian B... à payer à Mmes Y... la somme de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement de Me B... à son obligation de conseil,
Rejette toute autre demande,
Y ajoutant,
Condamne in solidum les époux E... et les consorts B... es qualités d'ayants cause de feu Me Christian B... à payer à Mmes Y... la somme de 4. 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne in solidum les époux E... et les consorts B..., es qualités d'ayants cause de feu Me Christian B..., aux dépens de première instance et d'appel, y compris aux frais de publication à la conservation des hypothèques et admet la SCP FIEVET LAFON, avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
-signé par Mme Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
