COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 25 OCTOBRE 2007
R.G. No 06/05892
AFFAIRE :
Nicole X...
C/
Franck Y...
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
No Chambre : 2
No RG : 05/977
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD
-SCP JUPIN ALGRINREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame Nicole X...
ci-devant
La Corderie
61360 PERVENCHERES
et actuellement
Le Petit Plessis
61130 APPENAI SOUS BELLEME
représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués - No du dossier 0643015
ayant pour avocat Me Marc Z... au barreau de PONTOISE
APPELANTE
****************
1/ Monsieur Franck Y...
2/ Mademoiselle Nadège A...
...
95280 JOUY LE B...
représentés par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - No du dossier 0022993
ayant pour avocat Me C... au barreau de PARIS
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Septembre 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme CALOT, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Joëlle BOURQUARD, Président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date des 12 et 15 juin 2004, Mme Nicole X... ("le vendeur"), a consenti une promesse de vente à M. Franck Y... et Mlle Nadège A... ("l'acquéreur") portant sur une maison d'habitation sise à Jouy le B... (95) ..., le prix de vente étant fixé à 160.400 euros, par l'entremise de la Société SKYLAB IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne LA FORET IMMOBILIER exerçant à Conflans Ste Honorine (78), en vertu d'un mandat de vente sans exclusivité en date du 25 mai 2004, outre une commission de 6.000 euros à la charge de l'acquéreur.
Celui-ci versait entre les mains du mandataire immobilier une somme de 1.000 euros à titre de séquestre.
La promesse de vente était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 151.990 euros au taux de 4, 5 % l'an sur une durée de 30 ans par l'acquéreur pour financer l'acquisition, devant expirer le 29 juillet 2004.
L'acte précisait que la signature de l'acte authentique était prévue pour le 15 septembre 2004 en l'étude de Me D..., notaire à Cergy (95) éventuellement assisté de Me E..., notaire à Marolles les Braults (72).
Le 14 juillet 2004, Mme Nicole X... a adressé un courrier recommandé aux acquéreurs et à l'agence immobilière pour les informer qu'elle rétractait son accord à la promesse de vente et le 22 juillet 2004, elle informait l'agence immobilière de ce qu'elle considérait les engagements pris sous le timbre de Skylab, comme nuls et non avenus (mandat et compromis de vente) et se réservait la possibilité de déposer plainte pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier.
Le 9 août 2004, le vendeur a dénoncé le contrat de mandat du 25 mai 2004 à l'agence immobilière.
Mme Nicole X... ne s'est pas présentée au rendez-vous de signature du 14 septembre 2004, ni à celui du 24 septembre 2004, conduisant Me D... à dresser un procès-verbal de difficultés.
M. Franck Y... et Mlle Nadège A... ont assigné le vendeur en vue de voir prononcer la résolution de la vente et obtenir le versement de la somme de 16.640 euros prévue à titre d'indemnité d'immobilisation dans le contrat.
*****
Le 31 juillet 2006, Mme Nicole X... a relevé appel du jugement contradictoire rendu le 12 juin 2006 par le tribunal de grande instance de PONTOISE qui a :
- condamné Mme Nicole X... à payer à l'acquéreur la somme de 16.640 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2004, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, les dépens et ordonné l'exécution provisoire
- débouté Mme Nicole X... de sa demande de réduction du montant de la clause pénale.
*****
Mme Nicole X..., appelante, demande dans ses conclusions signifiées le 30 novembre 2006, de :
- infirmer le jugement
- débouter l'acquéreur de l'intégralité de ses demandes
- la décharger de ses condamnations
- ordonner le remboursement des sommes qui ont été versées au titre de l'exécution provisoire
- à titre subsidiaire
- juger la clause pénale, manifestement excessive et la réduire à de plus justes proportions, soit à 1 euro,
- débouter M. Franck Y... et Mlle Nadège A... de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif
- les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens
aux motifs que :
- l'offre de prêt obtenue par l'acquéreur ne correspond pas aux caractéristiques de financement de l'opération stipulées par les acquéreurs dans le compromis de vente
- la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas été réalisée
- l'acquéreur ne justifie pas du dépôt de la demande de prêt immobilier et de l'offre de crédit dans les délais requis
- par courrier RAR du 14 juillet 2004, elle a informé l'agence immobilière et l'acquéreur qu'elle entendait rétracter son accord à la vente de la maison en raison des irrégularités constatées, l'acquéreur ne présentant pas toutes les garanties de capacité juridique et de solvabilité souhaitées
- ce courrier n'a nullement été contesté par l'acquéreur
- l'acquéreur est mal-fondé à obtenir l'application de la clause pénale, compte tenu de sa négligence et du non-respect de son obligation contractuelle quant à l'information du vendeur sur la demande de prêt
- subsidiairement, elle demande la réduction de la clause pénale, considérant qu'elle a pu légitimement estimer que les ressources de M. Franck Y... ne lui permettait pas d'obtenir le prêt prévu au compromis
- le silence de l'acquéreur avant l'expiration du délai de réalisation de la conditions suspensive n'a pas contribué à la détromper
- elle pouvait estimer que l'agence immobilière, n'étant plus domiciliée dans les Yvelines, était dépourvue de carte de transaction
- l'acquéreur ne justifie pas d'un préjudice.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 24 janvier 2007, M. Franck Y... et Mlle Nadège A..., intimés, sollicitent de la cour, de débouter Mme Nicole X... de ses demandes, de confirmer le jugement et de la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les entiers dépens
aux motifs que :
- l'offre de prêt obtenue est d'un montant supérieur à celui qui était stipulé dans le compromis de vente
- l'appelante ne peut valablement soutenir que l'offre de prêt obtenue par l'acquéreur n'était pas conforme aux prévisions contractuelles, dès lors que les dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation sont édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur
- le vendeur a reçu notification de l'accord de prêt le 21 juillet 2004 et était parfaitement informée de ce que l'acquéreur avait fait toute diligence pour solliciter et obtenir le prêt nécessaire à son acquisition
- au surplus, l'éventuel défaut d'information du vendeur sur les diligences de l'acquéreur pour lever cette condition est sans incidence sur la réalisation de celle-ci
- aucun texte ne prévoit de notification du compromis au vendeur et le droit de rétractation n'est instauré qu'au profit de l'acquéreur
- le vendeur n'était pas fondé à refuser de réitérer la vente devant notaire
- la motivation de la rétractation du vendeur n'est pas liée à la levée de la condition suspensive d'obtention du prêt, mais concerne un tiers au présent litige, le mandataire immobilier
- ces motifs sont inopposables à l'acquéreur et ne concernent que le vendeur et son mandataire et ne peuvent justifier le refus de vente
- le vendeur ne peut arguer de sa bonne foi, ne pouvant se prévaloir d'un droit de rétractation
- ils ont acquis une maison le 10 décembre 2004 dans des conditions financières moins favorables (170.200 euros)
- la stricte application de la clause pénale doit s'imposer.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 3 mai 2007.
MOTIFS DE LA DECISION
- SUR LA REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PRET
Considérant que l'appelante soutient que l'offre de prêt obtenue par l'acquéreur ne correspond pas aux caractéristiques de financement de l'opération stipulées par les acquéreurs dans le compromis de vente, que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas été réalisée et que l'acquéreur ne justifie pas du dépôt de la demande de prêt immobilier et de l'offre de crédit dans les délais requis ;
Considérant que les dispositions de l'article L 312-16 du code de la Consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, le vendeur est mal-fondé à se prévaloir de la non conformité du prêt aux prévisions contractuelles, alors qu'aucun refus de prêt n'est allégué en l'espèce et que le crédit a été obtenu par l'acquéreur à des conditions plus avantageuses que celles mentionnées à la promesse de vente ;
Considérant en outre, que la stipulation d'obligations contractuelles imposées à l'acquéreur est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 312-16 du code de la Consommation, comme étant de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en l'obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai, à justifier de ses démarches auprès du vendeur et à lui notifier toute offre ou refus de prêt ;
Que les griefs allégués par Mme Nicole X... à ce sujet sont donc inopérants ;
Considérant que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulée dans l'acte ;
Qu'il ressort des pièces produites que le 1er juillet 2004, un accord de prêt de principe était donné par la CAISSE D'EPARGNE ILE DE FRANCE NORD aux acquéreurs à hauteur de 153.967 euros au taux de 3,05 % sur une durée de 20 ans suivi de l'émission d'une offre de prêt le 27 juillet 2004 ;
Que selon les mentions portées au procès-verbal de difficultés de Me D... en date du 24 septembre 2004, l'acquéreur a fait parvenir au notaire le 19 juillet 2004 l'accord de prêt de la CAISSE D'EPARGNE ;
Qu'il en résulte que l'organisme bancaire a informé les acquéreurs de l'octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive qui expirait le 29 juillet 2004 ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que le prêt ayant été obtenu dans le délai contractuellement prévu, la condition suspensive s'est trouvée réalisée ;
- SUR LE REFUS PAR Mme Nicole X... DE REGULARISER L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE
Considérant que la faculté de rétractation prévue à l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'est instituée qu'en faveur de l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier et nullement en faveur du vendeur, ce dispositif ayant pour but d'assurer la protection de l'acquéreur ;
Que le vendeur, aux termes de la promesse de vente, "ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée", étant ajouté que l'acte précise que "les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix" ;
Que suite à la sommation délivrée le 20 septembre 2004 de se présenter à l'étude du notaire le 24 septembre 2004, Mme Nicole X... a indiqué refuser de régulariser l'acte de vente dans un courrier du 23 septembre 2004 pour les motifs suivants :
"- l'agence Skylab Immobilier n'avait pas la capacité juridique d'intervenir au 12 juin 2004 pour les raisons déjà indiquées
- l'accord de Mme Y... à la vente ne semble pas avoir été obtenu
- il ne m'a pas été justifié par LRAR que le financement ait été obtenu le29 juin 2004 et donc que la condition suspensive ait été réalisée-cela m'en a jamais été justifié" ;
Que les motifs invoqués par Mme Nicole X... au soutien de sa "rétractation" : absence de notification de l'acte, document signé incomplètement rempli, la S.A.R.L. SKYLAB IMMOBILIER a été radiée du registre du commerce le 13 mai 2004, absence de mandat pour agir des personnes agissant sous son timbre, prix de vente négocié à un montant ne figurant pas au mandat, acquéreur ne présentant pas toutes les garanties de capacités juridiques et de solvabilité souhaitables précisées dans son courrier du 7 août 2004, sont inopérants, dès lors que les griefs concernent d'une part, un tiers non attrait à la procédure, le mandataire immobilier, d'autre part, l'épouse de M. Franck Y..., alors que le couple est en instance de divorce et que celle-ci a donné son accord le 30 juin 2004 pour renoncer à sa part de l'acquisition immobilière ;
Que les griefs allégués par le vendeur au soutien de "sa rétractation" sont dénués de toute pertinence quant à la validité de ses engagements résultant de la promesse de vente signée par elle le 15 juin 2004 et par l'acquéreur le 12 juin 2004 ;
Qu'en tout état de cause, Mme Nicole X... ne pouvait se délier de ses obligations contractuelles à l'égard du mandataire immobilier, ainsi qu'il résulte de son courrier du 22 juillet 2004 par lequel elle déclare "tous engagements pris sous le timbre de Skylab Immobilier comme nuls et non avenus" (mandat de vente et compromis de vente), le mandat étant conclu pour une période irrévocable de trois mois à compter du 25 mai 2004, et la nullité ne pouvant être prononcée que par une juridiction, en l'absence d'accord amiable entre les parties ;
Que les intimés soutiennent à juste titre que Mme Nicole X... n'était donc pas fondée à refuser de régulariser la vente devant le notaire et qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle, dès lors qu'il ressort du procès-verbal de difficultés et de carence dressé par Me D... le 24 septembre 2004, que l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de la vente était en sa possession dans les délais requis, que les documents et fonds nécessaires à l'acquisition lui ont été adressés par la CAISSE D'EPARGNE ILE DE FRANCE NORD le 10 septembre 2004 et que le vendeur, après avoir refusé de régulariser la vente le 14 septembre 2004, a été sommé de se présenter chez le notaire chargé d'établir l'acte de vente le 24 septembre 2004 ;
- SUR LA CLAUSE PENALE
Considérant que la promesse prévoit au titre de la clause pénale :
"En application de la rubrique "réalisation" ci-avant (la convention constituant dès la signature un accord définitif sur la chose vendue et sur le prix") il est convenu qu'au cas où l'une des deux parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts ;
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 16.640 euros et 6.000 euros dus à l'agence à titre de dommages-intérêts, de l'autre partie" ;
Considérant que la clause pénale correspond à l'indemnité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la rupture du contrat, les parties conservant la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi ;
Que cependant, le juge, en application de l'article 1152 du code civil, a la faculté de réduire le montant de la clause pénale, même d'office, dès lors que son caractère manifestement excessif est établi ;
Qu'en l'espèce, la clause contractuellement prévue ne présente pas de caractère manifestement excessif, étant rappelé que Mme Nicole X... ne disposait d'aucun droit de rétractation de la convention ;
Que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
Qu'il convient d'allouer aux intimés une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en complément de celle allouée par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme Nicole X... à payer à M. Franck Y... et Mlle Nadège A... la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne Mme Nicole X... aux dépens de première instance et d'appel et admet la SCP JUPIN ALGRIN, société titulaire d'un office d'avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
- signé par Madame Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame THEODOSE, Greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
