COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
12ème chambre section 2
D.C./P.G.
ARRET No Code nac : 30Z2E
contradictoire
DU 08 NOVEMBRE 2007
R.G. No 06/07718
AFFAIRE :
S.A.R.L. GALERIE DES JOUERIES
C/
S.A.RL L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN venant aux droits de la société L'UNIVERS DU LIVRE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
No Chambre : 3
No Section :
No RG : 03/6496
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :
à :
SCP KEIME GUTTIN JARRY
SCP TUSET-CHOUTEAU
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. GALERIE DES JOUERIES Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 351 517 396 RCS VERSAILLES, ayant son siège ... 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - No du dossier 06000534
Rep/assistant : la SCP POIRIER-SCHRIMPF et ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS.
APPELANTE
****************
S.A.RL L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN venant aux droits de la société L'UNIVERS DU LIVRE ayant son siège ... 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP TUSET-CHOUTEAU, avoués - No du dossier 20060322
Rep/assistant : la SCP BIOLET-DE BUHREN-LE LEDAN DETHIEUX, avocats au barreau de PARIS.
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Septembre 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis COUPIN, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise LAPORTE, président,
Monsieur Denis COUPIN, conseiller, (rédacteur)
Monsieur François DUCLAUD, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Selon un acte sous seing privé en date du 16 juin 1989, la société à responsabilité limitée GALERIE DES JOUERIES est sous-locataire de la SARL L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, venant aux droits de la SA L'UNIVERS DU LIVRE, pour une durée de douze ans à compter du 15 mai 1989, de locaux commerciaux d'une superficie de 120 m² situés au premier étage d'un immeuble sis ... et ... à Saint Germain en Laye (Yvelines).
Le 14 novembre 2000, la société L'UNIVERS DU LIVRE délivrait à sa locataire un congé avec refus de renouvellement à effet du 14 mai 2001. Un expert judiciaire a été désigné pour donner un avis sur l'indemnité d'éviction. Il a déposé son rapport le 10 mai 2002.
La société GALERIE DES JOUERIES a délivré à la société L'UNIVERS DU LIVRE, le 13 mai 2003, une assignation en paiement d'une indemnité d'éviction. Dès le 15 du même mois la société bailleresse notifiait l'exercice de son droit de repentir.
C'est la société L'UNIVERS DU LIVRE qui a procédé au placement, devant le tribunal de grande instance de Versailles, de l'assignation délivrée par sa locataire. Elle a ensuite déposé des conclusions demandant que cette dernière soit déboutée de ses demandes et sollicitant, reconventionnellement, la fixation de l'indemnité d'occupation. La société GALERIE DES JOUERIES a discuté l'intérêt à agir de la société L'UNIVERS DU LIVRE, a conclu à la nullité du placement comme des conclusions signifiées, ainsi qu'à l'irrecevabilité des demandes en paiement d'une indemnité d'occupation, selon elle prescrites, et à défaut, à leur mal fondé.
Par un jugement rendu le 28 mars 2006, cette juridiction a déclaré les demandes de la société L'UNIVERS DU LIVRE régulières et recevables, a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, a fixé à la somme annuelle de 27.156 euros l'indemnité d'occupation du 15 mai 2001 au 14 mai 2003, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, a ordonné l'exécution provisoire et a condamné la société GALERIE DES JOUERIES aux dépens.
Par des conclusions signifiées le 06 avril 2007, la société GALERIE DES JOUERIES, qui a interjeté appel de la décision, expose que l'introduction de l'instance résulte de l'assignation et de son placement, auquel ne pouvait pas procéder la société L'UNIVERS DU LIVRE, dès lors qu'ayant exercé son droit de repentir, elle n'avait plus aucun intérêt à y procéder.
Elle en infère que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN est irrecevable en ses demandes en vertu de l'article 750 du nouveau code de procédure civile et affirme que le placement de l'assignation est nul et de nul effet, comme les conclusions subséquentes.
Elle soutient, à défaut, que les demandes reconventionnelles de la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN étaient irrecevables pour défaut de droit d'agir, à savoir celui de discuter le bien fondé de prétentions qui avaient cessé d'exister.
Elle discute la pertinence de la décision qui a fixé l'indemnité d'occupation dont elle estime le montant excessif, alors qu'une telle indemnité constitue, selon elle, la contrepartie d'un simple droit d'usage rendu précaire par la seule volonté du bailleur.
Elle observe pourtant que l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal est supérieure à la valeur locative de renouvellement du bail alors que, pour tenir compte de la précarité, elle doit nécessairement être inférieure.
Elle conteste le calcul de la surface pondérée ainsi que le prix au mètre carré et sollicite l'application d'un abattement de précarité, pour conclure à la fixation de l'indemnité à un montant annuel de 11.710 euros.
Elle demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement et de :
- dire nul et de nul effet le placement par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN de l'assignation, comme les conclusions de cette dernière signifiées le 10 juillet 2003,
- juger prescrites les demandes de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,
- à défaut, dire irrecevable ou mal fondé la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN en toutes ses demandes,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 11.710 euros à compter du 15 mai 2001 jusqu'au 15 mai 2003,
- condamner la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN à lui rembourser les sommes réglées en exécution du jugement et excédant ce montant,
- condamner la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN à lui payer 7.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par des conclusions signifiées le 25 juin 2007, la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN a répliqué en approuvant les premiers juges d'avoir estimé, au visa de l'article 757 du nouveau code de procédure civile, que le placement de l'assignation était régulier. Elle souligne qu'il s'agit d'une formalité et rappelle qu'il n'existe pas de nullité sans texte.
Elle affirme qu'elle avait un intérêt légitime au placement de l'assignation, l'exercice du droit de repentir n'ayant pas entraîné la disparition de l'intérêt à agir des parties, lequel n'est pas subordonné au bien fondé de l'action. Elle explique qu'elle avait un intérêt à informer le tribunal du repentir exercé, à connaître le parti qu'entendait prendre la société GALERIE DES JOUERIES sur le maintien éventuel de sa demande d'indemnité d'éviction, et de faire déclarer cette dernière mal fondée.
Elle demande à la cour de prendre acte de la notification de son droit de repentir et de la renonciation subséquente de la société GALERIE DES JOUERIES au paiement d'une indemnité d'éviction.
Elle soutient la parfaite recevabilité de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation qui présente d'un lien suffisant avec la demande principale en fixation de l'indemnité d'éviction. Elle affirme l'absence de prescription biennale qui a été interrompue par l'assignation en référé du 22 juin 2001.
Relativement à son montant, elle prétend que l'indemnité d'occupation ne peut pas être fixée par référence au dernier loyer mais seulement en fonction de la valeur locative à la date du congé, affectée d'un abattement de précarité.
En ce sens, elle approuve l'analyse des premiers juges et sollicite la confirmation de la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 27.156 euros.
Elle conclut ainsi à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et réclame 6.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Le 11 juillet 2007, la société GALERIE DES JOUERIES a signifié des conclusions récapitulatives complétant son argumentation antérieure, réfutant les dernières écritures de la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN et se référant à des articles de doctrine.
La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 12 juillet 2007.
Le 05 septembre 2007, la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN a déposé devant le conseiller de la mise en état des conclusions d'incident sollicitant, sur le fondement des articles 15, 16 et 784 du nouveau code de procédure civile, la révocation de l'ordonnance de clôture et l'admission de ses propres conclusions en réponse, à défaut, le rejet des débats de celles signifiées par la société GALERIE DES JOUERIES la veille de l'ordonnance de clôture.
Par une ordonnance du 10 septembre 2007, ce magistrat constatant le trop court délai séparant le dépôt des conclusions d'incident de la date d'audience de plaidoiries, a renvoyé l'incident devant la cour à cette date du 18 septembre 2007.
L'incident a été joint au fond, ainsi qu'en fait foi l'extrait de plumitif du 18 septembre 2007.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'incident de demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Considérant que le 11 juillet 2007, la société GALERIES DES JOUERIES a signifié des conclusions récapitulatives de treize pages comportant un important développement de son argumentaire ;
Considérant que la clôture, repoussée à trois reprises, a été prononcée le 12 juillet 2007 et ne pouvait pas être reportée une quatrième fois en raison des périodes de vacations et de la date fixée pour les plaidoiries ;
Considérant que, comme en fait foi l'extrait de plumitif, les avoués des parties ont exprimé, lors des débats à l'audience du 18 septembre 2007, leur accord explicite et réciproque pour que soit révoquée l'ordonnance de clôture afin d'admettre aux débats les écritures signifiées en réponse par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN le 05 septembre 2007 et celles déposées à l'audience par la société GALERIES DES JOUERIES ;
Qu'il convient, par application de l'article 784 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, afin d'assurer le respect du caractère contradictoire des débats, de faire droit à cette demande, de révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 12 juillet 2007, d'admettre aux débats les écritures respectivement signifiées les 05 et 18 septembre 2007 et de prononcer la clôture immédiate de la procédure de mise en état ;
Sur la demande d'indemnité d'éviction
Considérant qu'il convient de constater que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN a notifié à sa locataire, le 15 mai 2003, l'exercice de son droit de repentir ;
Considérant que la société GALERIES DES JOUERIES, comme elle l'avait fait devant les premiers juges, ne reprend pas en cause d'appel sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'elle est réputée l'avoir abandonnée par l'effet des dispositions de l'article 954 du nouveau code de procédure civile ;
Qu'il convient de confirmer le jugement qui l'a constaté ;
Sur la demande d'annulation du placement
Considérant que l'assignation délivrée le 13 mai 2003 comporte une demande de la société GALERIES DES JOUERIES de voir condamner la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN à lui payer une somme de 439.971,26 euros au titre de l'indemnité d'éviction consécutivement à la perte de son droit au bail en raison du congé sans offre de renouvellement délivré par la société bailleresse à effet du 14 mai 2001 ;
Considérant qu'en raison de l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir, la société locataire n'a pas placé l'assignation auprès du secrétariat du greffe ;
Considérant qu'elle fait à la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN le grief d'y avoir procédé et demande à la cour de prononcer la nullité de ce placement en invoquant le défaut de droit et d'intérêt à agir de celle-ci puisque, selon elle, l'assignation était privée d'objet par le repentir.
Or considérant que ce n'est pas la nullité de l'assignation que poursuit la société GALERIES DES JOUERIES mais celle du placement, lequel ne constitue qu'une formalité devant être exécutée dans un délai de quatre mois sous peine de caducité ;
Considérant que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN relève à bon droit qu'il ne peut être prononcé de nullité d'un acte de procédure sans qu'un texte ne le prévoie ; que la société GALERIES DES JOUERIES n'en cite aucun à l'appui de sa demande qu'elle ne justifie que par un défaut d'intérêt à agir, en invoquant l'article 122 du nouveau code de procédure civile, lequel définit les fins de non-recevoir qui ne peuvent tendre qu'à voir déclarer l'adversaire irrecevable ;
Considérant que la société GALERIES DES JOUERIES soutient que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, lorsqu'elle a procédé à la formalité de placement, était dépourvue de tout intérêt et droit à agir dès lors que ses propres prétentions, articulées dans l'assignation, étaient devenues irrecevables puisqu'elle ne pouvait plus, faute d'intérêt, les formuler ;
Considérant que l'article 757 du nouveau code de procédure civile édicte, en son premier alinéa, que le tribunal est saisi par la remise au secrétariat-greffe d'une copie de l'assignation, en précisant que cette formalité peut être effectuée à la diligence de l'une ou l'autre des parties ;
Considérant que la faculté que réserve au bailleur l'article L.145-12 du code de commerce, de revenir sur sa décision de refus de renouvellement du bail, constitue un droit qui ne peut être exercé, en application de l'article L.145-58 du même code, qu'à la condition que le locataire soit encore dans les lieux et qu'il n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ;
Considérant en l'espèce, qu'ayant reçu une assignation en paiement d'une indemnité d'éviction, la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, qui avait choisi d'exercer son droit de repentir, ne pouvait connaître le parti qu'entendait prendre la société GALERIES DES JOUERIES au regard de son éventuelle réinstallation ; qu'à cet égard, la société bailleresse expose, sans être contredite, que la société GALERIES DES JOUERIES avait pris à bail, dès avant la notification du repentir, des locaux commerciaux situés ... à Saint Germain en Laye ;
Considérant qu'à la date de l'assignation comme à celle de son placement, la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN avait un intérêt légitime évident à connaître la portée de la notification de son repentir au regard des droits de la société locataire qui, au demeurant, confirme qu'elle n'a jamais notifié le désistement de sa demande indemnitaire ;
Qu'il suit de là que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN disposait effectivement d'un droit à agir, au sens de l'article 30 du nouveau code de procédure civile à savoir d'être entendue sur la validité de la demande indemnitaire de la société GALERIES DES JOUERIES, ainsi que d'un intérêt à connaître le parti qu'entendait prendre cette dernière ;
Que la demande de voir déclarer nul le placement par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN de l'assignation, doit être rejetée ;
Sur la nullité des conclusions
Considérant que la société GALERIES DES JOUERIES conclut à la nullité des conclusions signifiées par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN le 10 juillet 2003 faute, selon elle, de délivrance préalable d'une assignation introductive d'instance et, à défaut, d'un lien suffisant entre les demandes reconventionnelles et celles formulées dans sa propre assignation du 13 mai 2003 ;
Considérant toutefois que la nullité du placement ayant été écartée, le tribunal de grande instance de Versailles avait été régulièrement saisi par la remise à son greffe de l'assignation ; que la régularité, en la forme, des conclusions signifiées par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN n'est pas discutée par la société GALERIES DES JOUERIES qui ne soutient leur nullité qu'en conséquence de celle du placement ;
Considérant que, comme le fait valoir à bon droit la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, à la date du 10 juillet 2003, la société GALERIES DES JOUERIES n'avait pas renoncé à demander le paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'ayant exercé son droit de repentir, la société bailleresse était en droit de connaître non seulement si celui-ci portait des effets et si elle pouvait être conduite à payer une indemnité d'éviction, mais aussi de savoir le montant de l'indemnité d'occupation due par sa locataire du 14 mai 2001, jour du congé jusqu'à la date alternative soit du 14 mai 2003, soit du départ effectif de l'occupante en cas de réinstallation ;
Considérant ainsi que, dans le cas de l'espèce ou l'exercice du droit de repentir était demeuré sans réponse de la locataire, les demandes en paiement de l'indemnité d'éviction et celle d'occupation, qui procèdent du même article L.145-28 du code de commerce, se rattachaient par un lien manifestement suffisant, au sens de l'article 70 du nouveau code de procédure civile ;
Que la demande de voir prononcer la nullité et le nul effet des conclusions litigieuses doit, en conséquence être rejetée ; que doit recevoir confirmation le jugement qui a déclaré les demandes de la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN régulières et recevables ;
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
Considérant que la société GALERIES DES JOUERIES demande, subsidiairement, dans le dispositif de ses écritures, de voir déclarer prescrites les prétentions à paiement d'une indemnité d'occupation, articulées dans les conclusions signifiées le 10 juillet 2003 par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, sans développer aucun moyen à l'appui de cette fin de non-recevoir ;
Considérant qu'aux termes de l'article L.145-60 du code de commerce toutes les actions relatives, notamment, au paiement de loyer ou d'indemnités d'occupation se prescrivent par deux ans ;
Considérant que, par l'effet du congé, l'ancien bail a pris fin le 14 mai 2001 ; que le 22 juin 2001 la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN a assigné la société GALERIES DES JOUERIES devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles afin d'obtenir la désignation d'un expert avec pour mission, notamment, de fournir tous éléments permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'occupation ;
Considérant que c'est par une ordonnance rendue le 18 juillet 2001, que ce magistrat a fait droit à la demande ; que cette action en justice a, par l'effet de l'article 2244 du code civil, interrompu le délai de prescription qui a recommencé à courir le 18 juillet 2001 ;
Qu'il s'ensuit que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, formulée dans les conclusions valablement signifiées le 10 juillet 2003, ne saurait être déclarée prescrite ;
Que la fin de non-recevoir sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Considérant qu'il n'est pas discuté qu'en application de l'article L.145-28 du code de commerce, la société GALERIES DES JOUERIES est redevable d'une indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 15 mai 2001 et le 14 mai 2003 ; que ce même texte édicte que cette indemnité est déterminée conformément aux dispositions légales relatives au loyer ;
Que l'indemnité d'occupation doit donc être fixée en considération de la valeur locative ; qu'elle n'est pas soumise au plafonnement et peut être différente du loyer du bail échu ;
Considérant que la jurisprudence s'accorde à pratiquer sur la valeur locative, un abattement pour tenir compte de la précarité de la situation de l'occupant pendant toute la période comprise entre le congé avec refus de renouvellement, et l'exercice du droit de repentir ;
Considérant que les premiers juges ont fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société locataire à une somme annuelle de 27.156 euros ; que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN discute à la société GALERIES DES JOUERIES la recevabilité de ses contestations sur la surface pondérée et la valeur locative en prétendant qu'elles constituent une demande nouvelle formée pour la première fois en cause d'appel ;
Considérant que, devant le tribunal, la société GALERIES DES JOUERIES a principalement conclu à la prescription des demandes de la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN en fixation de l'indemnité d'occupation ; qu'elle a cependant aussi demandé, dans des conclusions récapitulatives du 21 mars 2005, "à défaut, de dire et juger irrecevable et à défaut mal fondée la société SA L'UNIVERS DU LIVRE en toutes ses demandes fins et conclusions" ;
Considérant, que ces écritures récapitulatives discutent clairement le montant de l'indemnité d'occupation au regard du loyer du bail échu et de celui du bail principal ;
Considérant ainsi que les demandes de la société GALERIES DES JOUERIES, en cause d'appel, ne sont pas nouvelles, au sens de l'article 564 du nouveau code de procédure civile ; que les développements techniques sur la superficie pondérée et les valeurs au mètres carrés ne constituent que des moyens nouveaux parfaitement recevables ;
Que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN doit être déboutée de sa fin de non-recevoir tirée des dispositions de l'article 564 du nouveau code de procédure civile ;
Considérant que l'article L.145-33 du code de commerce dispose que la valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Considérant que l'expert judiciaire X..., nommé par ordonnance de référé du 18 juillet 2001, a émis l'avis, dans son rapport daté du 02 mai 2002, que l'indemnité d'occupation devait être égale au montant du loyer de l'ensemble des locaux résultant selon lui d'un accord entre le bailleur, le locataire principal et le sous-locataire ; qu'il propose ainsi une valeur de 327,76 euros le mètre carré qu'il applique à la superficie pondérée qu'il a calculée comme devant être de 70m²80, retenant un coefficient de 0,60 ;
a) - sur la surface pondérée
Considérant que la superficie brute retenue par l'expert judiciaire, soit 118,50 m² n'est pas discutée par les parties ;
Considérant que les premiers juges ont chiffré l'indemnité à un montant de 27.156 euros pour un prix de 383,56 euros le m² ; qu'ils ont donc implicitement retenu la surface pondérée de 70,80 m² proposée par l'expert X... ;
Considérant qu'en sollicitant la confirmation de la décision, la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN approuve nécessairement le calcul de superficie que discute la société locataire qui soutient que le coefficient de pondération doit être de 0,40 et la surface pondérée de 47,50 m² ;
Considérant qu'à l'appui de cette prétention, celle-ci se prévaut d'un rapport d'expertise judiciaire dressé le 02 novembre 2000 par monsieur Y... dans le cadre de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé entre la SCI GEMACOU et une société PAPA pour une boutique voisine des locaux litigieux ;
Considérant cependant que le coefficient proposé par cet expert vise le premier étage d'une exploitation commerciale unique par un même occupant qui utilise à la fois le rez-de-chaussée et le premier étage ;
Considérant qu'en l'espèce, la société GALERIES DES JOUERIES est sous-locataire d'une partie du premier étage ; que la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN exploite, pour son propre compte, les 913 m² bruts non sous-loués situés au rez-de-chaussée et au premier étage ; que, pour accéder aux locaux de la société GALERIES DES JOUERIES, la clientèle doit premièrement accéder à l'étage et, deuxièmement traverser les surfaces de ventes exploitées par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN ; qu'au surplus, les locaux présentent une configuration étroite et en longueur puisque l'entier plateau du premier étage est, selon le plan métré produit aux débats, large d'environ 7 mètres et long de plus de 43 mètres ;
Considérant que cette configuration constitue à la fois un avantage dès lors que la société GALERIES DES JOUERIES est en mesure de profiter de la clientèle de la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN ; qu'elle présente aussi un inconvénient majeur de dépendance pratique et technique ;
Considérant que, dans cette situation particulière, il convient d'appliquer à la superficie brute, un coefficient de 0,50 qui détermine une surface pondérée de 59 m² ;
b) - sur la valeur au mètre carré
Considérant que l'expert judiciaire X... estime la valeur locative à une somme de 327,76 euros le mètre carré pondéré par an, en partant du loyer du bail échu et sans citer de références ;
Considérant que les premiers juges ont retenu un prix, avant coefficient de précarité, de 451,25 euros le mètre carré en s'appuyant sur les observations de l'expert judiciaire Y... et des références que cite ce technicien ;
Considérant toutefois que le rapport ne précise pas si les prix relevés correspondent aux mètres carrés bruts ou pondérés, que seulement six références sur un total de 21 dépassent le chiffre de 450 euros ; que les valeurs moyennes s'établissent entre 300 et 400 euros ;
Considérant que le bail principal entre la SCI GEMACOU, propriétaire et la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, portant sur les 1.031 m² de l'ensemble commercial, a été renouvelé au 1er avril 2002 moyennant un loyer global, progressif les six premières années, de 54.444 euros à 66.084 euros et dont la moyenne arithmétique s'établit à 58.763 euros par an ;
Considérant que ce loyer détermine un prix au mètre carré brut de 57 euros ; qu'en retenant la pondération proposée par monsieur X... pour les locaux exploités par la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, sauf à la redresser du coefficient de 0,50 retenu pour le premier étage, soit un total de 586,50 m² et en y ajoutant la surface pondérée des locaux de la société GALERIES DES JOUERIES, soit 59 m², le prix du loyer principal au mètre carré pondéré s'établit à 58.763 / 645,50 = 91,03 euros ;
Considérant que ces constatations établissent que les prétentions de la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN à confirmation du jugement qui a fixé l'indemnité d'occupation à 27.156 euros auraient pour conséquence de faire supporter à la société GALERIES DES JOUERIES 46 % de la charge locative de l'ensemble, alors qu'elle n'occupe que 9,10% de la surface pondérée et 11,44% de la superficie brute ;
Considérant, en revanche, qu'il ne peut y avoir une proportionnalité directe entre les prix d'une surface commerciale de plus de 1.000 m² et ceux d'une boutique de 120 m² ;
Considérant qu'en ces circonstances et compte tenu des éléments ci-dessus rappelés, il convient de valoriser à un montant de 320 euros le mètre carré par an la valeur locative du local qu'occupe la société GALERIES DES JOUERIES au regard, notamment, des caractéristiques du local, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage ; qu'un coefficient de 15% doit y être appliqué pour tenir compte de la précarité ;
Considérant, en conséquence, que l'indemnité annuelle d'occupation, doit être fixée à 320 x 59 x 0,85 = 16.048 euros hors taxe et hors charges ;
Sur les autres demandes
Considérant que la réformation du jugement quant au montant de l'indemnité d'occupation entraîne de plein droit l'obligation à restitution des sommes trop perçues ; qu'il n'y a donc pas lieu à prononcer une condamnation en ce sens à l'encontre de la société L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN ;
Considérant que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Considérant que les dépens d'appel seront supportés, après masse, par moitié par chacune des parties qui succombent partiellement en leurs prétentions ;
PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu l'extrait de plumitif du 18 septembre 2007,
Prononce la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 12 juillet 2007,
Admet aux débats les écritures respectivement signifiées les 05 et 18 septembre 2007 par la SARL L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN et la SARL GALERIES DES JOUERIES
Prononce la clôture de la procédure,
Déboute la SARL GALERIES DES JOUERIES de sa demande de voir déclarer nuls le placement de l'assignation et les conclusions signifiées le 10 juillet 2003 par la SARL L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN, venant aux droits de la SA L'UNIVERS DU LIVRE,
Constate que la SARL L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN a notifié le 14 mai 2003 l'exercice de son droit de repentir,
Constate que la SARL GALERIES DES JOUERIES a abandonné sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction,
Rejette la fin de non-recevoir tirée par la SARL GALERIES DES JOUERIES de la prétendue prescription,
Déboute la SARL L'UNIVERS DU LIVRE SAINT GERMAIN de sa fin de non-recevoir tirée des dispositions de l'article 564 du nouveau code de procédure civile,
Confirme le jugement entrepris, sauf à réduire à la somme de 16.048 euros hors taxes et hors charges le montant annuel de l'indemnité d'occupation,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne chacune des parties aux dépens d'appel, après masse, par moitié, qui pourront être recouvrés directement par leurs avoués respectifs, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, président et par Madame Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, présent lors du prononcé
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
