COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 74D
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 JUIN 2011
R.G. N° 10/00976
AFFAIRE :
[L] [A] [D] née [B]
...
C/
S.C.I. SOLBANE
Melle [T] [S]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Janvier 2010 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° chambre : 3
N° Section :
N° RG : 07/9903
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
- Me Claire RICARD,
- SCP KEIME GUTTIN JARRY
- SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE ONZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [L] [A] [D] née [B]
le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 14]
Monsieur [K] [W] [D]
né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 10]
tous deux [Adresse 11]
représentés par Me Claire RICARD - N° du dossier 2010092
Rep/assistant : Me Vincent JARNOUX-DAVALON (avocat au barreau de VERSAILLES)
APPELANTS
****************
S.C.I. SOLBANE
société civile immobilière inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro D 448 168 310 ayant son siège 22 [Adresse 7] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY - N° du dossier 10000245
Rep/assistant : Me Alain RAPAPORT (avocat au barreau de PARIS)
Mademoiselle [T] [S]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 9]
[Adresse 4]
représentée par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER - N° du dossier 20100246
Rep/assistant : Me Jacques ADAM (avocat au barreau de PARIS)
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2011, Madame Bernadette WALLON, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Dominique LONNE, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT
Mme [T] [S], qui a acquis le 14 mai 2002, un immeuble situé 22 bis, [Adresse 7] cadastré [Cadastre 5], expose que son bien fait partie d'un lotissement dont les lots ont été vendus à différents acquéreurs ce qui a donné lieu à l'établissement d'un cahier des charges rédigé par maître [U], le 13 mai 1905 ; que le lotissement est ainsi composé outre sa parcelle, des parcelles [Cadastre 8] appartenant à M. et Mme [D] qui en sont propriétaires depuis le 10 juillet 2000 et AN n° 178 appartenant à la SCI Solbane.
Mme [S] poursuit que le lotissement est composé de six lots et d'une voie charretière commune à tous les lots formant un 'L' débouchant sur deux voies différentes.
Se plaignant de ce que les époux [D], en ayant clôturé les deux côtés de la voie charretierre et posé un grillage au milieu de celle-ci, n'en permettraient plus l'accès, Mme [T] [S] a, par exploit en date du 12 octobre 2007, fait assigner M. et Mme [K] [D] et la SCI Solbane devant le tribunal de grande instance de Versailles pour que les époux [D] soient contraints d'ôter le grillage au milieu de la voie charretière ainsi que les portails installés rue [Adresse 7] et [Adresse 11], sous astreinte, outre le paiement d'une somme de 60 100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
Par jugement en date du 22 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- dans le délai de 3 mois à compter de la signification de ce jugement, sous peine d'astreinte de 200 euros par jour de retard durant 2 mois à l'issue desquels il pourra être à nouveau statué, condamné Mme [L] [D] et M. [K] [D] à enlever le grillage ainsi que les portails implantés sur le passage commun donnant sur la rue [Adresse 7], à hauteur des numéros 22 et 22 bis, et donnant sur la rue [Adresse 11], à hauteur du numéro 82 au [Localité 12]
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme [L] [D] et M. [K] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer :
à Mme [T] [S] : une indemnité de 2 000 euros,
à la SCI Solbane : une indemnité de 2 000 euros,
- condamné Mme [L] [D] et M. [K] [D] aux dépens,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts et toute autre demande plus ample ou contraire.
Appelants, Mme [L] [D] et M. [K] [D], aux termes de leurs conclusions signifiées le 20 avril 2011 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens, demandent à la cour de :
- dire l'appel régulier, recevable et bien fondé,
- réformer le jugement rendu le 22 janvier 2010 par le tribunal de grande instance de Versailles,
- débouter Mme [T] [S] et la SCI Solbane de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- dire que l'acte du 13 mai 1905, portant sur les charges, clauses et conditions des ventes projetées par [E] [V], ne vaut pas cahier des charges d'un lotissement et qu'il n'a aucune validité,
- dire que les obligations prévues à l'acte du 13 mai 1905 ont, en tout état de cause, été frappées de caducité dès 1908, à la date de la vente par [E] [V] d'une parcelle ne correspondant nullement à l'un des lots initialement prévus,
Subsidiairement,
- dire que toute servitude de lotissement serait, en tout état de cause, éteinte par prescription en application de l'article 706 du code civil,
- condamner Mme [T] [S] et la SCI Solbane à leur payer les sommes suivantes :
895 euros pour les travaux effectués en lien avec la suppression des portails,
2 000 euros au titre du travail réalisé pour la pose des portails,
2 500 euros pour le préjudice résultant de la détérioration du jardin,
1 750 euros par mois écoulé à compter du 17 septembre 2010 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, pour privation de jouissance de leur maison,
10 000 euros pour préjudice moral,
4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Mme [T] [S] et la SCI Solbane aux entiers dépens de première instance et d'appel au profit de maître Ricard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de leur recours, M. et Mme [D] démentent les affirmations adverses sur la propriété indivise du passage commun traversant leur immeuble et font valoir qu'il résulte des actes de ventes notariés que toute la parcelle y compris l'assiette du prolongement (petit passage) fait partie intégrante de la propriété qui leur a été vendue et avant eux à leurs auteurs ; que tous les actes de vente y compris ceux de Mme [S] et ceux de la SCI Solbane ne portent que sur des cessions en pleine propriété ; qu'ils désignent des parcelles dont la description et la surface excluent toute portion du passage commun traversant prévu en 1905 ; que la mention du cahier des charges du 13 mai 1905 précisant que 'ce passage sera commun à tous' ne concerne pas la propriété mais l'usage en lien avec une servitude passage à créer ; qu'il n'y a donc ni indivision ni copropriété ;
Ils poursuivent qu'aucun acte notarié n'établit l'existence d'une servitude de passage et qu'aucune servitude ne peut résulter du cahier des charges de 1905 ; que cet acte n'était que l'accessoire d'un projet de division en six lots qui n'a jamais été réalisé ; que le cahier des charges de 1905 est caduc et non contractuel ; que les servitudes prévues par l'acte de 1905 n'ont pas été concrétisées et seraient, en tout état de cause, prescrites ;
Mme [T] [S], aux termes de ses conclusions signifiées le 28 avril 2011 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du 22 janvier 2010 en ce qu'il a constaté l'existence du lotissement et le caractère contractuel du cahier des charges ainsi que le caractère indivis de la voie charretière et condamné M. et Mme [D] à enlever le grillage ainsi que les portails implantés sur le passage commun donnant sur la rue [Adresse 7] à hauteur des n° 22 et 22 bis, et sur la [Adresse 11] à hauteur du n° 82 au [Localité 12],
- l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau,
- condamner Mme [T] [D] et M. [K] [D] à lui payer des dommages et intérêts d'un montant de 55 100 euros en raison du préjudice matériel correspondant à la perte de loyers subie du fait de la privation d'accès par la fermeture de la voie charretière, celle de
10 000 euros au titre de son préjudice moral et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens d'instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Jullien Lecharny Rol Fertier conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [T] [S] argumente, en réponse, qu'un lotissement a bien été crée ; que le cahier des charges de 1905 fait la loi des parties entre les co-lotis et qu'il n'est pas caduc ; que le passage commun est la propriété indivise et qu'elle ne se fonde pas sur l'existence d'une servitude ; qu'il n'y a pas lieu d'invoquer une prescription au demeurant non acquise.
La SCI Solbane, aux termes de ses conclusions signifiées le 5 avril 2011 auxquelles il convient de se reporte pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner Mme [T] [D] et M. [K] [D] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [T] [D] et M. [K] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement s'effectuera au profit de la SCP Keime Guttin Jarry conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle revendique, comme Mme [S], un droit de passage indivis auquel elle n'a pas renoncé et qu'elle n'a pas non plus abandonné et conteste être l'auteur d'une lettre datée du 6 juin 2002 adressée à Mme [S], produite par les époux [D].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2011.
MOTIFS DE L'ARRET
Considérant qu'aux termes d'un acte de maître [U], notaire, en date du 13 mai 1905, intitulé 'Cahier des charges Requête de M. [V]', il est précisé immédiatement après l'identité de M. [E] [V] 'lequel dit qu'il est dans l'intention de vendre par adjudication en six lots une propriété sise au [Adresse 13] à l'angle de ces deux voies et qu'il a requis maître [U] d'établir l'origine de propriété ainsi que les charges, clauses et conditions de l'adjudication';
Qu'à ce document est annexé un plan de lotissement faisant apparaître les six lots ainsi que leur superficie ;
Considérant que ledit cahier des charges stipule : 'Pour faciliter la vente des lots ci-dessus désignés, M. [V] a tracé sur la propriété un passage de voie charretière de deux mètres soixante soixante quinze centimètres de largeur. Ce passage sera commun à tous les lots'; que suivent des indications très précises sur l'emplacement du passage matérialisé sur le plan du lotissement ;
Considérant qu'au titre des conditions particulières, il est mentionné 'Chaque acquéreur sera soumis aux charges, clauses et conditions insérées au présent cahier des charges et la signature de tous contrats entraîne de sa part pleine et entière adhésion sans appel ni recours quelconque' ;
Considérant enfin, que 'M. [V] se réserve le droit dans l'intérêt général d'apporter toutes modifications qu'il jugera convenables aux conditions ci-dessus' ;
Considérant que Mme [S] s'appuyant sur ce document, revendique l'existence d'un lotissement ainsi que la force obligatoire du cahier des charges et déduit de ces éléments que les trois colotis se sont vus conférés un droit de propriété indivis sur le passage commun ; qu'elle fonde, devant la cour, ses prétentions exclusivement sur la propriété et non plus sur l'existence d'une servitude ;
Mais considérant qu'il résulte des actes de vente produits que dès le 16 mai 1905, M. [V] a vendu à M. [O] le lot n° 2 du plan général de lotissement d'une contenance de 95,13 mètres ;
Que le 30 mars 1908, M. [V] a vendu à M. et Mme [Y] 'le premier lot d'une contenance superficielle de 86,62 mètres en ce non compris le passage commun et une partie du lot n° 6 du même plan à prendre à l'intersection des dits premier et sixième lots....'
Que par acte notarié de 1925, Mme [V] a vendu à M. et Mme [C], les auteurs de M. et Mme [D], une propriété sise au [Localité 12] consistant en deux bâtiments, cour, jardin et passage avec portes en fer donnant sur les deux rues le tout d'une contenance superficielle de 459 m², cadastré [Cadastre 6] ;
Considérant qu'il s'infère de ces ventes que la propriété d'origine n'a jamais été divisée selon les prévisions de l'acte du 13 mai 1905 ; que dès 1908, M. [V], usant de la faculté de modification unilatérale qu'il s'était réservé dans ce document, a cédé non pas l'un des lots prévus au plan de lotissement mais une nouvelle parcelle composée d'une partie du lot n° 1 initialement d'une superficie de 115 mètres et d'une partie du lot n° 6 pour une contenance totale de 86,62 mètres ; que par la vente de 1925 Mme [V] a transmis à M. et Mme [C] le reliquat de 461 m² de la propriété initiale de M. [V] (646 m²) ; que les actes translatifs successivement dressés les 13 avril 1966 ([C]/ Crédit lyonnais Cogefo)) et 10 juillet 2000 (Crédit lyonnais/[D]) ont pour objet des parcelles déterminées par les mentions cadastrales, étrangères aux définitions de l'acte de 1905 et ne comportent aucune référence à un numéro de lots dans un lotissement ;
Considérant que la création du passage commun du lot n° 1 au lot n° 4 via le lot n° 6 sur le sol même de ces lots, qui avait été prévu dans l'acte de 1905, s'imposait en raison de la division de la propriété en six lots afin d'en assurer la desserte dans le cadre de la vente à des propriétaires différents ; que, dès lors que seules trois nouvelles parcelles ont été vendues disposant toutes d'un accès, il n'était plus d'aucune utilité ;
Considérant que l'acte du 13 mai 1905 intitulé Cahier des charges établi à la requête de M. [V] ne fait déterminer 'les clauses et conditions des ventes à intervenir' dans le but d'en faciliter la vente ; que M. [V] se réserve, en outre, expressément la faculté d'apporter les modifications qu'il jugera convenables ce qui à l'évidence ne correspond pas, en dépit des affirmations de Mme [S], à l'objet d'un cahier des charges d'un lotissement ;
Considérant, d'ailleurs, que l'existence d'un lotissement se trouve démentie tant par la mairie du [Localité 12] qui, sur interrogation des époux [D], dans un courrier du 19 mai 2006 écrit 'nous n'avons aucune trace d'un règlement de lotissement spécifique à la parcelle cadastrée [Cadastre 8]" ainsi que le document 'Renseignement d'urbanisme' du 18 mai 2000 émanant du Ministère de l'équipement qui ne mentionne pas de lotissement ;
Considérant que les actes translatifs de propriété des parties ne portent que sur des cessions de parcelles en pleine propriété ; que les parcelles ont été acquises, pour les époux [D] à hauteur de 461 m², pour la SCI Solbane : pour 96 m² et pour Mme [S] : pour 89 m², contenances parfaitement cohérentes avec la superficie totale de l'immeuble de M. [V] et ce qui exclut toute transmission de la propriété du sol d'une quelconque partie du passage traversant visé par le cahier des charges au profit des parcelles appartenant aux parties ;
Considérant que Mme [S] et la SCI Solbane se fondent donc à tort sur l'existence d'un lotissement et sur un cahier des charges qui est devenu caduc pour revendiquer la propriété indivise du passage commun traversant litigieux ; que leurs demandes tendant à la condamnation de M. et Mme [D] à retirer le grillage implanté au milieu de la voie charretière ainsi que le portail donnant sur la rue [Adresse 7] et sur la [Adresse 11], sous astreinte ainsi qu'au paiement de diverses sommes indemnitaires ne peuvent prospérer ;
Considérant que le jugement entrepris doit, en conséquence, être infirmé ;
Considérant que les appelants sollicitent le paiement de diverses sommes au titre des travaux qu'ils ont effectués en exécution du jugement déféré ; qu'ils produisent des factures de fournitures à hauteur de 895 euros ; que pour le travail réalisé et de la remise en état de leur jardin, il y a lieu de leur allouer une juste somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
Considérant qu'ils ont incontestablement subi un préjudice de jouissance de leur maison de septembre 2010 jusqu'à la date du présent arrêt ; qu'ils produisent des estimations des valeurs locatives pour une maison au [Localité 12] ; que la somme qu'ils sollicitent à ce titre de 1 750 euros par mois est excessive ; qu'il convient de la ramener à de plus justes proportions eu égard au dommage réellement souffert et de fixer l'indemnisation à laquelle ils peuvent prétendre à 800 euros par mois ;
Considérant qu'il est encore fait état d'un préjudice moral en raison des bouleversements très visibles apportés à leur propriété les faisant apparaître comme des spoliateurs des droits et de la propriété de leurs voisins ce qui a conduit à l'état dépressif de Mme [D] qui est depuis traitée ainsi que des troubles du sommeil ;
Mais considérant que la seule production de deux ordonnances établies en août 2010 et février 2011 sont insuffisantes pour démontrer la réalité du préjudice allégué et le lien de causalité avec la présente procédure ; que la demande sera, en conséquence, rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement entrepris,
STATUANT À NOUVEAU,
DÉBOUTE Mme [T] [S] et la SCI Solbane de toutes leurs demandes,
LES CONDAMNE in solidum à verser à M. et Mme [K] [D] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, celle de 800 euros par mois au titre de leur privation de jouissance de septembre 2010 à la date du présent arrêt ainsi que celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Mme [T] [S] et la SCI Solbane aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de maître Ricard, avoué, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
