COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 63B
1ère chambre 1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 SEPTEMBRE 2011
R.G. N° 10/01117
AFFAIRE :
S.C.P. [J]
C/
S.A.R.L. [M] - GEOMETRES EXPERTS
et autre ...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 1
N° Section :
N° RG : 08/07614
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP GAS
SCP DEBRAY CHEMIN,
SCP KEIME GUTTIN JARRY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.P. [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP GAS - N° du dossier 20100123
Rep/assistant : Me Emmanuel SYNAVEavocat au barreau de VERSAILLES
APPELANTE
****************
S.A.R.L. [M] - GEOMETRES EXPERTS Venant aux droits de la Sté AZIMUTH TOPO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité.
représentée par la SCP DEBRAY CHEMIN - N° du dossier 10000257
représentée par Maître PRUVOS T de la SCP COMOLET, avocats au barreau de PARIS .
Société Civile GISOR
inscrite au RCS de Paris N° 418 233 169,
ayant son siège social [Adresse 4],
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY - N° du dossier 10000188
Rep/assistant : Me Dominique LARROUMET-FRICAUDET (avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE)
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2011, Madame Bernadette WALLON, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Dominique LONNE, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT
Suivant jugement sur surenchère à l'audience des criées du tribunal de grande instance de Nanterre du 18 mai 2006, rectifié le 2 juillet 2009, la société Gisor a été déclarée adjudicataire, moyennant le prix principal de 200.200 €, des biens et droits immobiliers sur deux lots dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 5] et [Adresse 1]
Ces biens avaient fait l'objet d'une saisie immobilière par la société HSBC France au préjudice de M. [T] [G], son débiteur .
Le cahier des charges déposé par la société HSBC décrivait ainsi les deux lots mis en vente :
-le lot n°1 de l'état descriptif de division : au rez-de-chaussée, escalier 1, une boutique à l'angle de la [Adresse 5] et du [Adresse 1], une cave au sous-sol avec accès direct par la boutique, et les 114/1.000èmes des parties communes générales,
-le lot n°7 de l'état descriptif de division : au premier étage, escalier 2, un appartement comprenant une chambre, cuisine, salle de bains, et les 66/1.000 èmes des parties communes générales.
Par un dire du 16 janvier 2006, la société HSBC France a annexé au cahier des charges un constat dressé le 7 décembre 2005 par Me [K] [J], huissier de justice mandaté par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance de Nanterre du 24 octobre 2005, comportant la description des deux lots de copropriété mis en vente (lot n°1 et 7) et précisant leurs conditions d'occupation. A ce constat étaient joints les divers rapports techniques d'un géomètre, M. [D] [M] de la société Azimuth Topo, ainsi qu'un certificat de mesurage, qui précise que la superficie du 'lot n°7" est de 38,51 m2, et un plan de chacun des lots de copropriété.
Les visites des enchérisseurs potentiels ont porté sur le lot tel qu'il était décrit par l'huissier de justice comme étant le lot n°7 .
Or, ultérieurement, il était avéré que le lot de copropriété décrit dans le constat dressé par Me [K] [J] le 7 décembre 2005, annexé au cahier des charges, lot mesuré par un géomètre dans un certificat annexé au constat et visité sous la conduite de Maître [J], était en réalité le lot n°3 et non le lot n°7, qu'il était occupé par d'autres locataires que M.[O] [U], que le lot n°7 vendu aux enchères (mais que personne n'avait visité préalablement en raison de l'erreur commise) n'avait une surface que de 26,81 m2.
Par actes des 20 et 22 mai 2008, la société civile Gisor a fait assigner la société HSBC France et la SCP d'huissiers de justice [J] en paiement de la somme de 36.397,72€ à titre de dommages- intérêts, en réparation des erreurs conjuguées commises dans la désignation, le plan joint au cahier des charges et le mesurage du lot de copropriété n°7.
Par assignation du 29 décembre 2008, la SCP [J] a fait assigner en garantie la SARL [M] Géomètres Experts, venant aux droits de la société Azimuth Topo.
Par jugement du 14 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- condamné la SCP [J] à payer à la société Gisor la somme de 25.337,93€ avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,
-au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCP [J] à payer :
*à la société Gisor la somme de 3.000€,
*à la société HSBC France la somme de 2.000€,
*à la SARL [M] Géomètres Experts la somme de 2.000€,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SCP [J] aux dépens.
- ordonné l'exécution provisoire.
Appelante, la SCP [J], aux termes de ses dernières en date du 20 mai 2011 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de:
- déclarer son appel bien fondé,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en garantie à l'encontre de la société [M], géomètre-expert, et en ce qu'ila fixé le préjudice à la somme de 25.337,93 €,
-sur le fondement de l'article 1147 du code civil, condamner la SARL [M] à garantir la SCP [J] à hauteur de l'intégralité des sommes qui seraient mises à sa charge en principal, frais et intérêts et celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- fixer le montant du préjudice réclamé par la société Gisor à une somme qui ne saurait être supérieure à 9.024,91€,
en tout état de cause,
- déclarer la société Gisor mal fondée en son appel incident et débouter cette dernière ainsi que la SARL [M] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- condamner la SARL [M] à payer à la SCP [J] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Gas.
La société Gisor, aux termes de ses dernières conclusions en date du 4 novembre 2010 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris, non déféré sur ce point, en ce qu'il a déclaré la SCP [J] responsable du préjudice causé à la société Gisor par ses fautes, et en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société Gisor la somme de 3.000€ en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance,
- réformer le jugement sur le quantum du préjudice de la société Gisor et condamner la SCP [J] à lui payer la somme de 36.397,72€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 mai 2008,
- condamner la SCP [J] à lui payer la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens devant la cour,
- condamner la SCP [J] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par la SCP Keime Guttin Jarry au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
La SARL [M], aux termes de ses dernières conclusions en date du 03 novembre 2010 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a mise hors de cause,
- dire que les diagnostics techniques réalisés par la SARL [M] sont exempts d'erreur et n'encourent aucune critique,
-dire qu'aucune faute contractuelle n'est établie à son encontre de nature à engager sa responsabilité contractuelle,
- en conséquence, débouter la SCP [J] de son appel en garantie et de toutes les demandes formulées à l'encontre de la SARL [M],
- condamner la SCP [J] à lui verser la somme de 3.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCP [J] aux entiers dépens de l'instance et dire que ceux ci pourront être recouvrés par la SCP Debray-Chemin au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 09 juin 2011.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité
La SCP [J] fait grief au tribunal d'avoir écarté sa demande en garantie à l'encontre de la société [M]. Elle soutient qu'il appartenait à cette dernière d'identifier le bien avant d'effectuer toute autre mesure, qu'elle a mandaté un géomètre-expert afin d'éviter la moindre confusion quant à la nature et à la consistance du lot devant être mesuré puis visité.
Les premiers juges ont , à juste titre, retenu que Maître [K] [J], désigné par ordonnance présidentielle afin de décrire les lots, devait au préalable s'assurer de leur situation matérielle dans un état descriptif de division de l'immeuble en quatorze lots.
Or, dans son constat du 07 décembre 2005, Maître [J] indique qu'après s'être transporté au local commercial (lot1), il s'est rendu au [Adresse 1], au premier étage gauche de l'escalier où il a rencontré M.[O] [U], locataire depuis le 29 décembre 2004, et il procède à la description de l'appartement.
Il n'est pas contesté que le véritable lot n°7 ne se trouvait pas au [Adresse 1] (soit l'escalier 1 de la copropriété) mais au [Adresse 5], soit la cage d'escalier 2 de la copropriété, au premier étage et était loué aux époux [S]-[F], lesquels n'avaient jamais été informés d'une vente de l'appartement.
Alors que l'existence de deux escaliers desservant cet ensemble immobilier et celle de plusieurs appartements au premier étage ne peut être contestée, M.[K] [J] a décrit, fait visiter et mesurer un appartement se trouvant au premier étage gauche escalier 1 qui constituait en réalité le lot n°3 de copropriété.
Ainsi que l'a relevé le tribunal, il n'a pris aucune précaution pour s'assurer avoir emprunté l'escalier 2 (visé dans la description du lot n°7 au cahier des charges, dans la requête ayant donné lieu à l'ordonnance présidentielle).
A cet égard, La SCP [J] conclut qu'elle a accepté la décision entreprise qui l'a déclarée responsable pour ne pas s'être assurée avoir emprunté l'escalier 2 précisé dans la requête et qui donne accès au lot n°7 visé dans l'ordonnance la désignant, mais elle met en avant le fait que M.[D] [M], géomètre-expert au sein de la société Azimuth Topo, a fait état, dans son certificat de mesurage du 26 décembre 2005, ' d'un lot de copropriété à usage d'habitation sis au [Adresse 1], portant le numéro 7 du règlement de copropriété et situé au 1er étage gauche', que la société [M] a engagé sa responsabilité contractuelle en confortant , du seul fait de ce certificat de mesurage, que le lot mesuré était bien le lot n°7 et qu'il rentre dans la mission principale du géomètre-expert d'identifier préalablement un bien.
Mais faisant l'exacte analyse des éléments de la cause à nouveau débattus en cause d'appel, les premiers juges ont retenu que la SCP [J] tente en vain de reporter sa propre négligence dans la conduite des diligences qui lui incombait sur le contrôleur technique qu'elle s'est librement adjointe, en application de l'ordonnance du 24 octobre 2005, contrôleur technique dont la mission était réduite à des vérifications obligatoires relatives à l'état parasitaire, à la recherche de plomb et d'amiante et au mesurage de la superficie privative d'un lot, conforme à la loi Carrez.
Le lot, objet du litige, a été présenté à la société [M] par l'huissier de justice, comme le lot n°7 objet de la vente et le mesurage a été effectué le 07 décembre 2005 soit le jour même où la SCP [J] a établi son constat , sans qu'il soit établi ni que le géomètre ait pu disposer de documents lui permettant de se rendre compte de l'erreur survenue sur le lot ni qu'il ait été mandaté, au delà de l'opération de mesurage de superficie exigée par la loi , pour procéder à l'identification de la consistance du lot, contrairement à ce que soutient la SCP [J].
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCP [J] de son appel en garantie à l'encontre de la société [M] géomètres experts.
Sur le préjudice
En premier lieu, la SCP [J] ne peut se référer à une analyse du préjudice de la société Gisor comme se limitant à la perte de chance de ne pas avoir acquis en définitive un appartement de 38,51 m2, dans la mesure où s'agissant d'une acquisition immobilière, le préjudice de la société Gisor s'analyse en un préjudice économique résultant de l'acquisition d'un bien d'une valeur en capital inférieure à celui qu'elle entendait acquérir, ainsi qu'elle le fait valoir.
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir fondé son calcul sur des clés de répartition entre les lots 1 et 7 contenues dans l'acte de vente du 28 octobre 2005 aux motifs que cet acte a été annulé et que le prix était dérisoire.
Sur ce point, il convient de préciser :
-qu'à l'audience sur surenchère du 18 mai 2006, au terme de laquelle la société Gisor a été déclarée adjudicataire, une SCI dénommée Lilli s'était prévalue, sur incident, d'un acte de vente qui lui avait été consenti par le débiteur saisi le 28 octobre 2005, publié le 06 mars 2006, mais avait été déclarée irrecevable par jugement rendu à l'audience sur surenchère,
-qu'ultérieurement, la SCI Gisor a obtenu la nullité de la vente du 28 octobre 2005, par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 25 juillet 2007 publié au bureau des hypothèques le 19 septembre 2007, permettant la publication du jugement d'adjudication du 18 mai 2006 .
Contrairement à l'argumentation de l'appelante, le prix d'adjudication sur surenchère de 200.200 € correspondant à la vente globale en un seul lot des deux lots de copropriété n°1 et n°7, les premiers juges, pour apprécier le préjudice de la société Gisor et déterminer dans quelle proportion le prix du lot n°7 a été surévalué, se sont pertinemment référés à la vente antérieure du 28 octobre 2005 portant également sur la vente globale des deux mêmes lots de copropriété mais en retenant non le prix de vente de 60.000 € en lui-même mais la ventilation entre chacun des lots à raison de 35.000 € pour le local commercial et 25.000 € pour l'appartement , ce qui a permis de retenir les proportions respectives de 58,33% et 41,66 %, en sorte que le prix d'adjudication de 200.200 € payé par la société Gisor peut être justement affecté à hauteur de 41,66 % au lot n°7 soit 83.403,32 €, ainsi que l' a calculé le tribunal.
Les premiers juges ont justement écarté la référence opérée par la SCP [J] à des ventes des lots 1 et 7 intervenues le 21 juillet 2000 et le 23 mars 2001.
La différence entre la surface que la société Gisor a cru acquérir (lot visité dont la surface est de 38,51 m2, qui correspond en fait à la superficie du lot 3) et celle qu'elle a réellement acquise (26,81 m2, qui est la superficie du lot 7) est de 11,70 m2 .
Le calcul proposé par la SCP [J], fondée sur la différence du prix au mètre carré entre une surface de 38,51 m2 et une surface de 26,81 m2, ne correspond pas à la réparation de l'entier préjudice de la société Gisor qui se trouve privée de la surface escomptée .
La différence de surface de 11,70 m2 correspondant à 30,38 % de la surface du lot n°3 (38,51 m2), le tribunal a pu à juste titre considérer que ce pourcentage, qui correspond donc au déficit de surface du lot n°7 acquis par la Société Gisor, correspond à la surélévation du prix d'acquisition de ce lot n°7 soit la somme de 25.337,93 € (30,38% de 83.403,32 €).
Dès lors, le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP [J] à payer à la société Gisor et à la SCP [M] la somme complémentaire de 2.000 € pour chacune d'elles en cause d'appel,
Condamne la SCP [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP Debray-Chemin et la SCP Keime-Guttin-Jarry, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Evelyne LOUYS, conseiller lors des débats et du délibéré et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le CONSEILLER,
