COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 07 MAI 2015
R.G. N° 13/05229
AFFAIRE :
[A] [V] [S] [C]
C/
[E] [L] [F] [F]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Mai 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 06
N° RG : 11/05600
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN
Me Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES
Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE SEPT MAI DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [A] [V] [S] [C]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 13000340
Représentant : Me Jean-Claude MATHONNET, Plaidant, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 16
APPELANT
****************
1/ Monsieur [E] [L] [F] [F]
né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 2] (93)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 339 - N° du dossier VP13099
Représentant : Me Jean-François FAOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256
INTIME
2/ Société LOGIRYS, SA
N° SIRET : 786 950 329
[Adresse 3]
[Adresse 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 20130602
Représentant : Me Arthur FABRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant Me Bernard VATIER de l'AARPI VATIER & ASSOCIES Association d'Avocats à Responsabilité Professionnelle Individuelle, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0082
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mars 2015, Madame Véronique BOISSELET, Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON
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M. [C] a hérité de ses parents la parcelle AZ [Cadastre 1] pour 4 ares 25 ca, immeuble [Adresse 1]. La société Logirys (anciennement société Immobilière de Seine-et-Marne) est propriétaire de l'immeuble construit sur la parcelle voisine, AZ [Cadastre 2], [Adresse 4], depuis que la société Solidarité Ouvrière lui en a fait apport, le 19 novembre 1981. Une convention a été conclue les 5 et 6 décembre 1955 entre la société Solidarité Ouvrière et les parents de M. [C], autorisant la société à édifier pour partie en surplomb de la propriété voisine de M. et Mme [C], un immeuble, en contrepartie d'une servitude de passage au profit de ces derniers sur une partie de ce terrain. La société Logirys a signé une promesse de vente de l'immeuble ainsi construit au profit de M. [F], le 29 décembre 2004 réitérée le 1er août 2006. Dans l'attente de l'état descriptif de division en volume, il a été consenti dans le même acte, un prêt à usage au bénéfice de M. [F].
M. [C] a refusé l'accès à sa propriété pour l'accomplissement de cet acte.
La société Logirys a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Melun, qui a désigné un géomètre expert aux fins d'établir un projet d'état de division par ordonnance du 4 mai 2007.
M. [C] a relevé appel de cette ordonnance, qui a été confirmée par un arrêt du 7 novembre 2007. Le juge des référés a enjoint à M. [C] de laisser l'expert accéder à sa propriété sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour.
M. [C], estimant que l'état descriptif volumétrique apporterait des modifications à cette convention qui auraient pour effet de l'exproprier, a, par acte du 23 juillet 2008, saisi le tribunal de grande instance de Nanterre, d'une demande tendant à la résolution de la convention des 5 et 6 décembre 1955.
Les parties ont cependant signé le 17 décembre 2009 un protocole d'accord prévoyant pour l'essentiel la cession pour un euro par Logyris de la partie de sa parcelle sur laquelle M. [C] exerçait son droit de passage, la renonciation par chacune des parties au droit d'accession à compter de l'effectivité de la division en volume, la signature de tous actes nécessaires et le versement par Logyris à M. [C] de la somme de 65 000 euros. Etait rappelée la cession consentie par les auteurs de M. [C] à celui de la société Logyris de la partie de leur parcelle sur laquelle a été édifié le mur de soutènement de la construction du [Adresse 4]. Les parties s'interdisaient enfin toute procédure fondée sur la convention de 1955, et s'engageaient à se désister de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nanterre.
Ce protocole n'a pas été exécuté.
Par jugement du 24 mai 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre, a :
- débouté M. [C] de l'ensemble de ses demandes,
- désigné aux frais de la société Logyris, la SCP notariale Kermin-Pourquie-Friedrich-François-Gachod, demeurant [Adresse 5], avec pour mission :
* d'établir un état descriptif en volumes des immeubles des parties 5 et [Adresse 4], cadastrés section AZ, n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
* de faire établir par tout géomètre-expert de son choix le parcellaire cadastral correspondant sur la base du rapport d'expertise judiciaire de M. [V], géomètre-expert, du 19 mars 2009 ;
- dit que le notaire désigné pourra se faire communiquer par les parties tous documents utiles,
- dit que les parties devront signer l'acte établi par le notaire désigné dans le mois de la convocation qui leur sera adressée par celui-ci,
- dit que passé ce délai d'un mois il courra contre M. [C] une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu'à la signature de l'acte notarié,
- dit que le tribunal se réserve la liquidation éventuelle de cette astreinte,
- condamné M. [C] à payer à la société Logyris la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [C] à payer à M.[F] la somme de 2.000 euros en application du même article,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [C] aux entiers dépens.
Le tribunal a retenu que la convention de 1955 stipulait que la société Logirys était propriétaire du mur de soutènement de l'élévation, mur qui est indissociable de la surélévation. Par conséquent, même si la convention ne précise pas clairement que la société Logirys est propriétaire de la surélévation, ce titre de propriété se déduit de cette convention. De plus, la perte par les consorts [C], de leur droit de propriété sur la partie de l'immeuble située au-dessus de leur parcelle, a été compensée par l'octroi d'une servitude perpétuelle de passage conférée à leur fonds.
M. [C] a relevé appel de ce jugement le 5 juillet 2013.
Par conclusions du 6 février 2015, il demande à la cour de :
- à titre principal, infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,
- dire l'arrêt commun à M. [F],
- juger n'y avoir lieu à examiner la reprise d'instance faite par la société Logyris comme se heurtant à une fin de non recevoir du fait du protocole,
- ordonner la production sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, d'une copie authentique des actes de propriété collationnés et certifiés par le notaire des biens que Logirys prétend ne pouvoir vendre,
- prononcer la résolution judiciaire de la convention litigieuse,
- ordonner la remise en état des lieux aux frais de la société Logirys sous astreinte de 800 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire :
- juger que la société Logirys a la qualité de détenteur précaire en ce qui concerne la totalité de la parcelle AZ [Cadastre 1], appartenant à M. [C],
- juger que M. [C] est propriétaire des constructions édifiées au-dessus de la parcelle AZ [Cadastre 1],
- à titre infiniment subsidiaire, constater le jeu de l'accession de plein droit au profit de M. [C] de la zone non aedificandi et ce à l'encontre de la société Logirys qui a construit sur le fonds d'autrui,
- à titre très subsidiaire :
- débouter de toutes ses demandes la société Logirys dans la mesure où elle ne justifie en rien de la nécessité des actes notariés réclamés,
- juger que seul M. [F] sera redevable à l'égard de la société Logirys,
- condamner la société Logirys à lui payer la somme de 1.486.653 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Logirys à payer 1,40 euros par jour et par m3 de volume brut de la partie de bâtiment implanté sur la parcelle AZ [Cadastre 1] depuis la lettre de Maître [U] du 12 mai 2005, pour l'ensemble des frais exposés au cours de la procédure,
- condamner la société Logirys à payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [F] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du même code,
- condamner in solidum M. [F] et la société Logirys aux entiers dépens.
Par conclusions du 17 février 2015, la société Logirys demande à la cour de :
- débouter M. [C] de son appel et de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 24 mai 2013, à l'exception de ce qu'il a chiffré le préjudice subi par la société Logirys à la somme de 15.000 euros,
- condamner M. [C] à payer :
* la somme de 1.489.653 euros à titre de dommages et intérêts,
* une indemnité de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions du 27 novembre 2013, M. [F] s'en remet à la décision de la cour.
Il demande à la cour de :
- confirmer la décision déférée,
- condamner M. [C] à payer à M. [F] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2015.
SUR QUOI LA COUR :
A titre liminaire, en ce qui concerne la prétendue irrecevabilité des demandes de la société compte tenu de l'existence d'un protocole d'accord, il ne peut qu'être observé que son inexécution est imputable à M. [C] qui est ainsi particulièrement mal venu en cette demande. La société Logyris ne contestant pas, comme elle aurait été fondée à le faire, la recevabilité des demandes de M. [C] au regard de la signature dudit protocole, la cour considérera les demandes de M. [C] comme recevables.
M. [F] étant représenté à la présente instance, il n'y a pas lieu de lui déclarer le présent arrêt commun, puisqu'il l'est en lui-même.
La production des pièces sollicitées par M. [C] n'est pas utile à la solution du litige et cette demande sera donc rejetée.
M. [C] expose que la convention de 1955 n'avait pour objet , selon la volonté de ses auteurs, que la création de droits personnels, que la disparition de la société initialement signataire a rendu caducs, en sorte que le maintien de la construction ne découle que de sa seule tolérance. La convention de 1955 étant selon lui exécutée de mauvaise foi, il renonce à l'accession à laquelle il pourrait prétendre en ce qui concerne la portion de construction édifiée en surplomb de sa propriété et sollicite la résolution de la convention ainsi que la démolition de la portion du bâtiment surplombant sa propriété. Il fait en outre valoir que le réglement de copropriété afférent aux deux lots dont il est propriétaire s'impose à Logyris. Enfin, il conteste avoir causé le moindre préjudice à Logyris, qui ne saurait lui reprocher utilement de la priver des loyers auxquels elle aurait pu prétendre, alors qu'elle a consenti elle-même un commodat à titre gratuit à M. [F].
- Sur la demande de résolution de la convention des 5 et 6 décembre 1955 :
La convention, constatée par acte authentique des 5 et 6 décembre 1955 et publiée à la conservation des hypothèques, a été consentie par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, soit à l'époque d'une part les époux [T], et d'autre part les époux [S] [C], en sorte que l'objection élevée par M. [C] tenant à ce que son immeuble dépend d'une (ancienne) copropriété (puisqu'il a la propriété de l'ensemble des lots) manque en fait.
Elle fait référence aux plans qui y sont annexés, auxquels la cour renvoie. Il sera seulement précisé, pour la compréhension de la présente décision, que la limite séparative entre les deux propriétés est placée en oblique par rapport à la rue. La construction à l'époque projetée, implantée perpendiculairement, venait s'adosser au mur pignon de l'immeuble Carsault Bouquet à partir du premier étage, un mur de 175 mm étant édifié sur la propriété Carsault Bouquet pour la soutenir. Un espace libre constituant un porche donnant accès à la propriété [C] [H] devait être aménagé. La construction projetée devait se prolonger au-dessus du porche ainsi créé.
Il n'est pas contesté que la construction a été réalisée conformément à ces dispositions, ce qui n'a donné lieu, avant les difficultés élevées par M. [C], à aucun débat.
Les dispositions de la convention sont en substance les suivantes :
La société Solidarité Ouvrière concède aux époux [T] et [C] et au profit de leur immeuble, constituant en fait une servitude active à perpétuité au profit de l'immeuble Carsault Bouquet, et une servitude passive à perpétuité à l'égard de l'immeuble de la société la Solidarité Ouvrière, un droit de passage à leur usage sur le terrain appartenant à la société...
M et Mme [T] et M. et Mme [C] autorisent la société la Solidarité Ouvrière à édifier un mur qui viendra s'adosser au mur du pignon de l'immeuble Bouquet Carsault. En conséquence, M. et Mme [T] et M. et Mme [C] cèdent à la Société la Solidarité Ouvrière le sol sur lequel sera édifié ce mur, qui restera la propriété exclusive de ladite société.
La Société s'engage à obturer à ses frais la fenêtre existant dans le pignon de l'immeuble [H] [C] et à en ouvrir une sur la façade postérieure dudit immeuble...
La Société établira à ses frais la porte du porche pour lequel un droit de passage vient d'être concédé et dont une clé sera remise sans frais à chacun de M. et Mme [T] et M. et Mme [C].
M. et Mme [T] et M. et Mme [C] autorisent en outre la société la Solidarité Ouvrière à habiller l'angle de jonction du mur des deux immeubles donnant sur l'avenue Galliéni, à l'aide d'un parement en moellons aux frais de la société.
La Société s'engage à considérer le sol du passage comme zone non aedificandi.
Il en résulte que la commune intention des parties à cet acte, passé devant notaire et publié, a, à l'évidence, été de concéder définitivement à la société les droits qui y sont fixés, et de déroger à la règle de l'accession. S'il est en effet regrettable que, contrairement à ce qui a été fait pour le mur, il n'ait pas été précisé que la partie du bâtiment édifiée en surplomb serait la propriété de la société, l'économie générale de l'accord, tel qu'il vient d'être exposé ne laisse pas de doute sur ce point. Il ne se conçoit pas, par ailleurs, que les parties aient entendu limiter à la société initialement partie à l'acte, les droits ainsi concédés, lesquels contiennent nécessairement la propriété du volume situé au-dessus du porche. Ces droits sont donc bel et bien attachés à l'immeuble, et, comme tels, justement qualifiés de droits réels.
Le tribunal a, par des motifs pertinents et complets, que la cour adopte sans aucune réserve, exactement considéré que M. [C] ne démontrait pas que la convention ci-dessus analysée a été exécutée de mauvaise foi.
M. [C] est donc mal fondé à solliciter la résolution de cette convention et le jugement sera confirmé sur le rejet de cette demande.
Les demandes qui dépendent de la demande de résolution de la convention qui vient d'être rejetée, soit les demandes tendant à la remise en état des lieux, à ce que M. [C] soit déclaré propriétaire de la portion de la construction édifiée en surplomb de la propriété de M. [C] et la société Logyris déclarée détentrice à titre précaire de cette même portion, le seront également.
- Sur les demandes relatives à la signature d'un état descriptif de division en volume des immeubles :
Selon l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 modifié, lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire [portant transmission de droits réels et assujetti à publication] doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié. Les modalités d'établissement et le contenu de cet état descriptif de division sont précisées par les articles 71 et 71-1 du décret du 14 octobre 1955 modifié.
La convention des 5 et 6 décembre 1955 ayant eu pour effet de créer des 'lots volumes', l'accomplissement de ces diligences a été justement considéré comme indispensable par le tribunal, dont le jugement sera confirmé en ce que la SCP notariale Kermin Pourquié Friedrich François Gachod a été désignée pour établir cet état descriptif, avec le concours du géomètre de son choix et sur la base du rapport de M. [V] du 19 mars 2009, en ce que la SCP notariale a été autorisée à se faire communiquer tout document utile à cette fin, et en ce qu'une astreinte a été prononcée contre M. [C].
- Sur la demande tendant à ce que l'accession soit constatée au profit de M. [C] en ce qui concerne la zone non aedificandi :
De même que la société Logirys est devenue propriétaire de la portion de la construction surplombant la propriété de M. [C], ce dernier est devenu propriétaire de la portion de sol et d'espace sous le porche située en deça de la limite de propriété, côté Logirys. Néanmoins, en l'absence de signature par les parties de l'état descriptif de division ci-dessus visé, lequel a pour objet de préciser les nouvelles limites de propriété, la demande sur ce point de M. [C] est prématurée.
- Sur les demandes de dommages et intérêts :
La cour a vainement cherché dans les écritures de M. [C] le commencement d'une explication sur l'obstruction systématique manifestée par ce dernier depuis à tout le moins début 2007. Ce comportement a été justement jugé fautif par le tribunal. Il est incontestable que ces agissements ont été à l'origine de l'important retard pris par la vente projetée par la société Logirys, qui a ainsi été privée sans motif légitime de la faculté de disposer de son bien.
En revanche, le préjudice pécuniaire allégué par Logirys n'est pas démontré dans la mesure où, n'ayant pas vendu son immeuble, elle pouvait en percevoir les fruits, rien ne l'obligeant à un prêt à titre gratuit au profit de M. [F], sur lequel aucune de ces parties ne s'explique sérieusement.
L'appréciation faite par le tribunal de l'étendue du préjudice subi est donc adaptée et sera confirmée.
- Sur les autres demandes :
Le jugement sera confirmé sur le sort des dépens de première instance et les indemnités de procédure allouées à Logirys et à M. [F].
Les dépens d'appel seront à la charge de M. [C], qui contribuera également en équité aux frais de procédure exposés en appel par la société Logirys à hauteur de 3 000 euros et par M. [F] à hauteur de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Rejette le surplus des demandes,
Y ajoutant,
Condamne M. [A] [C] à payer à la société Logirys la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et la somme de 1.500 euros au même titre à M. [F],
Le condamne également aux dépens d'appel, avec recouvrement direct.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Marine EYROLLES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
