COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DR
Code nac : 30C
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 OCTOBRE 2015
R.G. N° 14/00121
AFFAIRE :
[R], [Q] [J]
...
C/
SARL LG
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Novembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11/11647
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Nicolas RANDRIAMARO
Me Mélina PEDROLETTI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [G], [W], [Y] [E] épouse [J]
née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : Me Nicolas RANDRIAMARO de la SELARL RD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 339 - N° du dossier VP14118 - Représentant : Me Alexandra TROJANI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017
APPELANTE
****************
SARL LG
N° SIRET : 491 99 3 4 088
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 22681
Représentant : Me Caroline FORTÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Septembre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique ROSENTHAL, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
Vu l'appel interjeté le 6 janvier 2014, par [R] [J] et [G] [E] épouse [J] d'un jugement rendu le 28 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :
* fixé à 23.592,58 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2009, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
* débouté M et Mme [J] de leurs demandes relatives aux intérêts sur les loyers dus ainsi que de leur demande de révision du loyer à compter du 1er avril 2012,
* condamné in solidum M et Mme [J] à payer à la société LG la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'expertise;
Vu les dernières écritures en date du 12 juin 2015, par lesquelles [G] [E] veuve de [R] [J], décédé le [Date décès 1] 2014, demande à la cour de:
* constater l'extinction de l'appel interjeté par [R] [J],
* infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
* statuant à nouveau, dire que le renouvellement du bail interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2009, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 36.040 euros hors charges et hors taxes,
* à titre subsidiaire, homologuer le rapport d'expertise en ce qu'il a fixé un loyer renouvelé en principal à la somme de 31.000 euros à compter du 1er avril 2009,
* dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de sa date d'effet par application de l'article 1155 du code civil,
* dire que par application de l'article 1154 du code civil, les intérêts produiront eux-mêmes intérêts,
* ordonner l'exécution provisoire,
* condamner la société LG au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'expertise;
Vu les dernières écritures en date du 28 août 2015, aux termes desquelles la société LG prie la cour de:
* confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
* subsidiairement, si par extraordinaire, la cour devait fixer le loyer en renouvellement à la valeur locative:
- constater que la valeur locative proposée par les appelants d'un montant de 36.040 euros ne correspond pas à la valeur locative réelle, pas plus que celle de 31.000 euros proposée par l'expert,
- fixer à la somme annuelle de 25.525 euros HT et HC le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2009,
* condamner in solidum M et Mme [J] au versement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel;
SUR CE, LA COUR,
Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu'il convient de rappeler que :
*suivant acte sous seing privé en date à [Localité 4] du 18 septembre 2001, [R] [J] a consenti au profit de [P] [C] aux droits de laquelle succède la société LG, un bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 2], dont la désignation est la suivante :
- au rez-de-chaussée, à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble: une boutique, une cuisine, dégagement avec lavabo, WC,
- au premier étage, que l'on atteint par l'escalier de l'immeuble à droite: un appartement comprenant : une entrée, deux pièces sur rue, une petite pièce sur rue, cuisine, salle de bains avec WC,
- au sous-sol, auquel on accède exclusivement par les parties communes de l'immeuble et relié à la boutique par un monte charge: cave n°6, en deux parties dont une comprenant une chambre froide,
*ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2000,
* par acte d'huissier du 26 septembre 2008, M et Mme [J] ont délivré à la société LG un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er avril 2009, moyennant un loyer hors taxes et hors charges de 50.000 euros,
* le 16 mars 2010, les époux [J] ont notifié un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 36.040 euros, puis ont assigné la société LG devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre,
* par jugement du 12 décembre 2011, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er avril 2009, fixé le loyer provisionnel au montant du loyer plafonné soit 23.592,58 euros, désignant M [U] en qualité d'expert,
* M [U] a déposé son rapport le 17 novembre 2012,
* c'est dans ces circonstances, qu'après échange de mémoires, est intervenue la décision déférée;
Sur l'extinction de l'appel interjeté par [R] [J]:
Considérant qu'il est acquis aux débats que [R] [J] est décédé le [Date décès 1] 2014, que suivant acte notarié du 6 juin 2014, les biens de la communauté ont été attribués en pleine propriété à son épouse, [G] [E], de sorte qu'il convient de constater que celle-ci poursuit seule la procédure d'appel;
Sur le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2009:
Considérant que [G] [E] veuve [J], qui sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé, soutient la modification des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article R.145-6 du code de commerce, faisant valoir que ces facteurs à proximité des locaux loués ont évolué de façon notable, dans la mesure où les locaux sont situés dans le secteur de [Localité 2] qui a connu une rénovation dynamique et un accroissement des activités commerciales, culturelles et sociales;
Qu'elle relève la fréquentation accrue des stations de métro, l'augmentation du flux de chalands, l'évolution de la population, l'évolution de la fiscalité, l'existence substantielle de nouvelles constructions sur la période expirée;
Qu'elle soutient l'incidence de ces facteurs locaux de commercialité sur le commerce de bar, brasserie, restaurant, situé à l'angle de deux rues au coeur du centre-ville de [Localité 2];
Qu'elle sollicite ainsi la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative qu'elle évalue à 36.040 euros, se décomposant pour la partie commerce sur la base de 400€/m²B, soit 27.200 euros, pour la partie habitation sur une valeur unitaire de 206€, soit 8.840 euros;
Qu'à titre subsidiaire, elle demande que soit retenue la valeur locative retenue par l'expert, soit pour la partie commerciale un loyer annuel de 22.759 euros (355€/m²B), pour la partie habitation un loyer annuel de 8.148 euros, soit un loyer annuel de 31.000 euros;
Considérant que la société LG, qui rappelle les clauses et conditions du bail, la situation de l'immeuble, conteste tout motif de déplafonnement du loyer renouvelé et sollicite la confirmation du jugement, relevant subsidiairement que si le loyer devait être fixé à la valeur locative, il ne pourrait pas excéder la somme annuelle de 25.525 euros;
Considérant en droit que selon les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction;
Considérant en l'espèce, que selon les constatations de l'expert judiciaire:
- les locaux dépendent d'un immeuble situé [Adresse 2], commune apprécié pour la qualité de son bâti, ses établissements scolaires, ses équipements (théâtre, cinéma, centre aquatique, stade), son tissu urbain mixte résidentiel et commercial développé en bordure de plusieurs rues commerçantes,
- le local étudié, remarquablement situé à l'angle de deux rues-[Adresse 5]/[Adresse 4] est accessible par une porte à l'angle de ces deux voies, est au centre-ville, à proximité de toutes les commodités, mairie, poste, commerces, station de métro, bus, lycée, écoles privées, nombreux immeubles de bureaux,
- la situation est très favorable pour un usage de commerce au sein d'un quartier vivant, dans un environnement de qualité et calme, le tissu urbain étant mixte résidentiel/affaires,
- l'immeuble situé en limite de voirie, est élevé d'un rez de chaussée, de quatre étages droits, est bien entretenu mais vieillissant,
- le local loué se décompose au rez de chaussée d'une salle à manger, d'un bar, d'un office, d'une cuisine, d'un sanitaire, d'une terrasse, au premier étage, d'un salon, d'une chambre, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'un dégagement, au sous sol, de trois cellules, réserves, chambre froide, cave,
- la destination convenue au bail est 'bar, brasserie, restaurant',
- durant la période de référence, sur le territoire de [Localité 2], le flux des chalands a augmenté de 15 % environ, compte tenu du flux des voyageurs dans les trois stations de métropolitain,
- sur la même période, est constaté un accroissement de la population de 15,9%,
-l'évolution du nombre de ménages est de 15,45%,
- la fiscalité a pratiquement doublé, soit 95,15%,
- l'évolution de l'impôt sur le revenu des personnes physiques a été de 55,33%,
- dans un rayon de 400 mètres, 63 logements ont été édifiés, un accroissement des surfaces de plancher de 15.276 m² (logements, commerces, bureaux, locaux divers) a une influence significative sur les flux des chalands,
- la situation géographique, l'état des locaux, la somme de l'évolution significative des facteurs locaux de commercialité, accroissement de la population m'amènent à conclure qu'il existe une évolution notable des facteurs locaux de commercialité,
- la valeur locative arrondie des locaux au 1er avril 2009 est de 31.000 euros;
Considérant qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; que selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;
Que l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto en fonction de l'intérêt que représente cette évolution pour le commerce considéré;
Considérant que si [G] [J] relève que la commune de [Localité 2] est devenue une commune fréquentée par une clientèle croissante en raison du flux de voyageurs au niveau des trois stations de métro, disposant d'une clientèle bourgeoise passante et de nombreux bureaux, de nombreuses constructions à proximité du local loué correspondant à une politique d'amélioration de l'habitat et d'implantation de bureaux constituant une source de chalandise pour le commerce de bar, brasserie, restaurant ouvert uniquement le midi s'agissant de l'activité de restauration et la journée jusqu'à 20 heures s'agissant de l'activité de bar, il n'en subsiste pas moins que dans son rapport M [U] constate de façon générale une évolution des facteurs locaux de commercialité sans jamais préciser l'intérêt que représenterait l'évolution alléguée pour le commerce exercé par la société LG;
Considérant que force est de constater que les facteurs mentionnés par M [U] ont été repris du rapport amiable rédigé par M [M] à la demandes des bailleurs (évolution de la population, fréquentation des stations de métro, création de 63 logement et accroissement de surfaces de plancher de 15.276 m²);
Considérant que la société LG souligne justement que si M [U] a relevé un taux d'accroissement général de la population sur la commune de [Localité 2] de 15,90% sur la période de 1999 à 2009 et un taux d'accroissement des ménages de 15,45% sur la période 1999 à 2006, néanmoins celui-ci, en réponse à un dire, a admis : Effectivement, je ne peux affirmer que cette augmentation de la population de la commune a profité à 100% au développement du commerce étudié. Je ne suis pas en charge du développement de cette exploitation. En revanche, je pense que cela ne lui a pas nuit;
Qu'aucun élément ne permet d'affirmer que l'évolution démographique constatée profiterait nécessairement au commerce et serait suffisamment significative pour avoir une incidence sur l'activité de bar, restaurant, brasserie;
Considérant en ce qui concerne le flux des voyageurs fréquentant les stations de métro, que deux stations de métro sont respectivement situées à 580 et 850 mètres des lieux loués; que la station [Établissement 1] située à moins de 450 mètres a connu une évolution de 9,40% qui ne peut être qualifiée de notable;
Considérant concernant les nouvelles constructions, que là encore, l'expert judiciaire n'a fait que reprendre les données du rapport amiable des bailleurs, 63 logements édifiés, commerces 4.244 m², bureaux 10.769 m², locaux divers 263 m², soit un accroissement de 15.276 m², concluant à ce que ces surfaces auront une influence significative sur les flux de chalands;
Que répondant à un dire de la locataire, l'expert judiciaire a admis qu'il y avait lieu de remplacer influence significative par influence positive;
Que la société LG expose, sans être sérieusement démentie, que le rapport amiable [M] mentionne deux fois la même référence, tant pour les commerces que les bureaux ([Adresse 1]), que cette référence est située à plus de 400 mètres des locaux loués, que dans les constructions 'commerces' une référence, dont la date de début des travaux est le 1er septembre 2009, ne peut qu'être inachevée à la date d'échéance du bail se terminant le 1er mars 2009, que les constructions dont fait état l'expert sont intervenues à la suite de la démolition d'anciens bâtiments, que des bureaux sont équipés de RIE et ne profitent pas au commerce de café-restaurant (exemple L'Oréal), que le rapport d'expertise de M [L] missionné par la société locataire fait état de démolitions environnantes et de déménagements de sociétés à proximité des locaux (Devoteam, Aon, Créateur de beauté), de la perturbation de l'exploitation commerciale en 2008 lors de la démolition du site Alstom;
Que si les sociétés Devoteam et Créateur de beauté se sont réinstallées dans la commune de [Localité 2], ainsi que le soutient la bailleresse, il convient cependant d'observer que désormais les locaux de la société Devoteam sont situés sur trois sites qui ne sont plus à proximité immédiate des lieux loués et qu'il existe depuis lors un RIE réservé aux salariés;
Que si l'immeuble loué à la société Aon a été reloué à EDF, cette dernière ne s'y est installée qu'en novembre 2009, soit postérieurement à la période du bail expiré et qu'elle dispose d'un RIE;
Que par ailleurs, concernant les logements, la construction de 63 logements sur la période considérée est de peu d'importance;
Considérant que de l'ensemble de ces éléments, il n'est pas démontré de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt ou une incidence favorable significative sur l'activité exercée par le preneur, de sorte que la décision déférée, qui a fixé le montant du loyer en renouvellement selon la règle du plafonnement à la somme de 23.592,58 euros HT et HC à compter du 1er avril 2009, sera confirmée;
Sur les autres demandes:
Considérant que le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application;
Que l'équité ne commande pas de faire application de ces dispositions au titre de la procédure d'appel; que [G] [E] veuve [J] qui succombe en son recours doit supporter la charge des dépens;
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision contradictoire,
Constate que [G] [E] veuve [J] poursuit seule la procédure d'appel, [R] [J] étant décédé le [Date décès 1] 2014,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne [G] [E] veuve [J] aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
