COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30C
13e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 29 OCTOBRE 2015
R.G. N° 14/08573
AFFAIRE :
SCI [Adresse 1]
C/
SA RTE EDF TRANSPORT
Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 21 Mai 2013 par le Cour d'Appel de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11/08933
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 29.10.2015
à :
Me Martine DUPUIS
Me Emmanuel JULLIEN
Ministère Public
Cour de Cassation
C.A. Versailles - 12ème chambre
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 9 juillet 2014 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 21 mai 2013 (12ème chambre civile)
SCI [Adresse 1] agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat Postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1453958 et par Maître Dominique COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS
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DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
SA RTE EDF TRANSPORT Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Maître Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat Postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20140921 et par Maître Florence BOUTHILLIER, avocat plaidant au barreau de PARIS
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Septembre 2015, Madame Hélène GUILLOU, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Marie-Laure BELAVAL, Présidente,
Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Monsieur Jean-François MONASSIER
VISA DU MINISTÈRE PUBLIC LE : 10 SEPTEMBRE 2015
FAITS ET PROCEDURE,
La société RTE Réseau de transport d'électricité (la société RTE) est locataire de divers locaux commerciaux appartenant à la société civile immobilière [Adresse 1] (la SCI) selon bail du 17 décembre 2003 assorti d'une clause d'échelle mobile.
Pour répondre à la prescription d'une sous-commission départementale de sécurité, obligeant à réserver aux secours une aire de concentration des engins, un avenant a été signé le 19 mars 2007 entre les parties, prévoyant la restitution de 3 places de parking par la locataire et un loyer fixé à compter du 1er janvier 2007 à un montant énoncé hors taxes, hors charges et hors indexation.
Invoquant une augmentation de loyer de plus du quart par le jeu de la clause d'échelle mobile, la société RTE a sollicité sa révision par acte du 18 décembre 2009.
Par jugement du 18 octobre 2011 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a déclaré recevable la demande de révision formée par la société RTE et, avant-dire droit sur le montant à fixer, a ordonné une expertise.
Sur recours de la SCI bailleresse et par arrêt du 21 mai 2013, considérant que l'avenant n°2 constituait bien un nouveau prix fixé contractuellement au sens de l'article L.145-39 du code de commerce, que c'est ce nouveau loyer qui devait servir de base pour vérifier la variation du prix au moment de la demande de révision, et que du fait de la diminution du nombre de parkings ce loyer s'est trouvé ramené à un total de 9 252 712,27 euros, de sorte que le loyer qui s'élevait au moment de la demande de révision à la somme de 10 570 360,84 euros n'avait pas augmenté de plus d'un quart, la cour d'appel de Versailles a infirmé le jugement et débouté la société RTE de toutes ses prétentions.
Par arrêt du 9 juillet 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a annulé et cassé l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en toutes ses dispositions et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Versailles autrement composée. La Cour de cassation a considéré que la cour d'appel ne pouvait retenir que le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l'indice, alors que, pour déterminer la variation d'un quart, il convenait de comparer au dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu'obtenu par le jeu de la clause d'échelle mobile.
Le 28 novembre 2014 la cour d'appel de renvoi a été saisie par la SCI.
Par dernières conclusions n° 3 signifiées le 2 septembre 2015, la SCI demande à la cour, au visa de l'article L.145-39 du code de commerce de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre du 18 octobre 2011,
- dire que les conditions pour une révision du loyer contractuel sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce ne sont pas réunies,
- déclarer en conséquence irrecevable, et à tout le moins mal fondée, la demande de révision de la société RTE à l'encontre de la SCI,
- débouter la société RTE de l'ensemble de ses autres demandes,
- à titre infiniment subsidiaire confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a désigné M. [E] en qualité d'expert et fixé le montant du loyer provisionnel au montant du loyer dû en vertu du bail, si la cour estimait par impossible recevable et bien fondée la demande de révision et débouter la société RTE de toutes ses autres demandes,
- condamner la société RTE à payer à la SCI une somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Par dernières conclusions n°3, signifiées le 24 juillet 2015, la société RTE demande à la cour, au visa des articles 1134 du code civil et L 145-39 du code de commerce, de :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ci-après mentionnées en demande d'infirmation, et notamment en ce qu'il a fait droit à la demande de révision du loyer de la société RTE,
En conséquence,
- dire que l'augmentation de loyer constatée au 18 décembre 2009 (date de notification de la demande de révision) est supérieure de plus d'un quart au prix précédemment fixé contractuellement par les parties au 1er janvier 2007 par avenant n° 2 du 19 mars 2007,
- dire que la société RTE est recevable à solliciter la révision de loyer sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce,
- ordonner la reprise immédiate des opérations d'expertise conduites par M. [O] [E], expert désigné par le tribunal de grande instance de Nanterre, et ce, dès l'arrêt à intervenir,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- refusé de fixer, à titre provisionnel, le loyer dû par la société RTE à la SCI, à la somme annuelle de 8 085 000 euros hors charges et hors taxes, et ce, pendant la durée de la procédure,
- refusé d'autoriser la société RTE à séquestrer la différence entre la somme de 8 085 000 euros hors charges et hors taxes et le montant du loyer devant être réglé aux termes du bail commercial en date du 17 décembre 2003, et ce, pendant la durée de la procédure ;
Dès lors, recevant la société RTE en son appel incident et y faisant droit,
- fixer, à titre provisionnel, le loyer dû par la société RTE à la SCI, au titre du bail commercial en date du 17 décembre 2003, à la somme annuelle de 8 085 000 euros hors charges hors taxes et ce, pendant la durée la procédure jusqu'à obtention d'une décision définitive et ce, à compter rétroactivement du 18 décembre 2009,
- ordonner à la SCI de séquestrer, aux propres frais de cette dernière, entre les mains de tel séquestre qu'il conviendra à la cour de désigner, la différence entre la somme de 8 085 000 euros et le montant du loyer d'ores et déjà réglé par la société RTE aux termes du bail commercial en date du 17 décembre 2003 et ce, depuis le 18 décembre 2009, date de la demande de révision de cette dernière jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir,
- autoriser la société RTE à séquestrer, aux frais de la SCI, entre les mains de tel séquestre qu'il conviendra à la cour de désigner, la différence entre la somme de 8.085.000 euros et le montant du loyer à régler et ce, à compter de la date de l'arrêt à intervenir et pendant toute la durée la procédure jusqu'à obtention d'une décision définitive,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, il ne serait pas fait droit à la demande de la société RTE en fixation d'un loyer provisionnel,
- ordonner à la SCI de séquestrer, aux propres frais de cette dernière, entre les mains de tel séquestre qu'il conviendra à la cour de désigner, partie du loyer d'ores et déjà réglé par la société RTE aux termes du bail commercial en date du 17 décembre 2003 depuis le 18 décembre 2009, date de la demande de révision de cette dernière jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, intervenir et ce, à hauteur de la somme de 100 000 euros HT HC par mois,
- autoriser la société RTE à séquestrer, aux frais de la SCI, entre les mains de tel séquestre qu'il conviendra à la cour de désigner, partie du loyer à régler termes du bail de la date de l'arrêt à intervenir et pendant la durée la procédure jusqu'à obtention d'une décision définitive et ce, à hauteur de la somme de 100 000 euros HT HC par mois,
En tout état de cause,
- condamner la SCI à rembourser à la société RTE la différence entre le nouveau loyer HT HC fixé à la valeur locative des locaux et le montant du loyer HT HC effectivement réglé par cette dernière depuis le 18 décembre 2009, date de la notification de la demande de révision du loyer et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,
- condamner la SCI à régler à la société RTE les intérêts au taux légal sur la différence entre la valeur locative des locaux loués et le montant du loyer effectivement réglé par cette dernière depuis le 18 décembre 2009 et ce, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil ainsi que leur capitalisation conformément à l'article 1154 du code civil,
- dire que le montant de la garantie sera réajusté au prorata de la révision du loyer opérée,
- condamner la SCI à payer à la société RTE la somme de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le ministère public a eu communication du dossier le 10 septembre 2015 et a conclu à la confirmation du jugement entrepris.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-39 du code de commerce, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; que, pour déterminer la variation d'un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu'obtenu par le jeu régulier de la clause d'échelle mobile ; qu'il convient donc d'envisager les deux termes devant être comparés ;
Sur le premier terme de comparaison: le dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation:
Considérant qu'il n'est contesté ni par la bailleresse ni par la locataire que l'avenant signé le 19 mars 2007 par les parties fixe le nouveau prix du bail ; qu'en effet, la SCI rappelle que lors de l'avenant 'un nouveau loyer a été fixé, prenant effet rétroactivement au 1er janvier 2007" ; que la société RTE souligne également que 'l'avenant n°2 a clairement exprimé le nouveau prix convenu' ;
Considérant que cet avenant stipule en son article 3: les parties conviennent d'insérer le nouvel article 4.1.4 à l'article 4.1 Loyer du chapitre 1 conditions particulières du bail comme suit :
4.1.4: compte tenu de la restitution des trois emplacements de parking VIP le loyer principal annuel hors taxes et hors indexation s'élève à la somme de huit millions cent quarante et un mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingt onze centimes (8 141 144,91 euros) se décomposant comme suit (suit le détail des surfaces louées et le prix au m²) ;
Considérant que la SCI soutient que le rappel du prix de 8 141 844,91 euros et de sa décomposition ont été donnés en valeur 2ème trimestre 2003 ; qu'il ne s'agissait pas pour le bailleur de renoncer à l'indexation déjà appliquée de 2003 à 2007, mais seulement de démontrer que le prix au m² n'avait pas été augmenté, l'avenant ayant seulement tenu compte de la modification des surfaces louées ; que ce n'est d'ailleurs pas ce prix qui a été payé après la signature de l'avenant et pendant plusieurs années mais bien celui de 9 252 712,27 euros après application de la variation indiciaire depuis l'origine jusqu'à 2007 ; que le prix nouvellement fixé par cet avenant est donc bien le prix de 9 252 712,27 euros et non le prix de 8 141 844,91 euros qui n'a jamais eu vocation à s'appliquer ; que la comparaison entre la somme de 9 252 712,27 euros et celle payée au jour de la révision, soit 10 580 334,24 euros, permet de constater que par application de la clause d'échelle mobile le loyer ne s'est pas trouvé augmenté de plus d'un quart, la variation n'ayant pas excédé 14,34 % ;
Considérant que la société RTE réplique que ce n'est pas le loyer payé qui doit être pris en considération pour déterminer le premier terme de la comparaison mais seulement le dernier prix fixé contractuellement ; que l'avenant stipule sans ambiguïté que le loyer annuel s'élève à 8 141 844,91 euros HT HC et que toute autre interprétation serait de la dénaturation ;
Considérant que l'avenant exprime expressément que le loyer principal annuel hors taxes et hors indexation s'élève à la somme de huit millions cent quarante et un mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingt onze centimes (8 141 144,91 euros) ; que la clarté de cette rédaction ne permet pas de considérer que le nouveau loyer est en réalité celui résultant de l'indexation de cette somme ; que l'article 6 de l'avenant mentionnant que toutes les clauses, charges et conditions du bail et de son avenant n° 1 non modifiées par le présent avenant restent et demeurent inchangées ne peut suffire à contredire une mention qui ne nécessite aucune interprétation ; que si les parties avaient entendu soumettre ce montant au jeu de l'indexation avant d'en faire le loyer nouvellement fixé, elles l'auraient écrit ; qu'il n'y a pas lieu de s'attacher au loyer effectivement payé par le locataire ; que le premier terme de la comparaison est donc le montant expressément et clairement stipulé soit 8 141 144,91 euros ;
Sur le second terme de comparaison: le prix du loyer tel qu'obtenu par le jeu régulier de la clause d'échelle mobile :
Considérant que si les parties s'opposent sur le premier terme, elles s'accordent en revanche sur le second terme que toutes deux admettent comme s'élevant à 10 580 334,24 euros, ce qui correspond au loyer effectivement payé par la société RTE au jour de la demande de révision en décembre 2009 ;
Considérant que pour vérifier que les conditions d'application de l'article L 145-39 sont remplies, la cour doit effectuer la comparaison avec le second terme tel que défini par cette disposition, soit le loyer résultant d'une application régulière de la clause d'indexation ;
Considérant qu'il n'y a donc lieu de se référer au loyer effectivement payé que si celui-ci correspond à l'application régulière de l'indexation sur la base initiale ; que si tel n'était pas le cas, les termes de comparaison en seraient faussés ;
Considérant qu'en l'espèce, la clause d'indexation prévoit une indexation annuelle sur la base de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction du 2ème trimestre ; que le bail stipule que le loyer sera indexé le 1er janvier de chaque année ; que l'indexation a donc eu lieu pour la première fois depuis la nouvelle fixation du prix, le 1er janvier 2008, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2006 (1366) et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2007 (1435), puis le 1er janvier 2009, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2007 et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2008 (1562 ) ; que l'application de l'échelle mobile au loyer de 8 141 144,91 euros a donc porté le loyer dû à la somme de 8 552 374,04 euros au 1er janvier 2008 puis à 9 309 274,04 euros au 1er janvier 2009 ;
Considérant que, par le jeu de l'application régulière de cette clause, sur la base adéquate, soit le dernier loyer contractuellement fixé, le loyer s'est donc trouvé augmenté de 14,34% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ; que les conditions de l'article L 145-39 du code de commerce ne sont donc pas remplies ; qu'il n'y a donc pas lieu à révision ; que le jugement du 18 octobre 2011 sera donc infirmé en toutes ses dispositions ; que la société RTE sera déboutée de sa demande tendant à la révision du loyer sur le fondement de cette disposition ; que les demandes principales et subsidiaires en fixation d'un loyer à titre provisionnel ou en séquestration d'une partie du loyer payé deviennent sans objet ;
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement du juge des loyers commerciaux en date du 18 octobre 2011,
Et, statuant à nouveau,
Déboute la société RTE Réseau de transport d'électricité de l'ensemble de ses demandes,
Condamne la société RTE Réseau de transport d'électricité à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société RTE Réseau de transport d'électricité aux dépens de première instance et d'appel, et, pour ces derniers, accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Marie-Laure BELAVAL, Présidente et par Monsieur MONASSIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,La PRESIDENTE,
