COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51B
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 JANVIER 2016
R.G. N° 14/07203
AFFAIRE :
SA LES RESIDENCES DE LA REGION PARISIENNE
C/
[U] [Z]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Juillet 2014 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE-
BILLANCOURT
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-13-728
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe SOVRAN-CIBIN de la SELARL SOVRAN-CIBIN
Me Christophe DEBRAY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SA LES RESIDENCES DE LA REGION PARISIENNE
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Christophe SOVRAN-CIBIN de la SELARL SOVRAN-CIBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 195
APPELANTE
****************
Monsieur [U] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 14416
assisté de Me Benoît MONIN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 -
Madame [M] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 14416
assistée de Me Benoît MONIN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 -
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Juin 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Mme Claire MORICE, Conseiller,
Mme Véronique CATRY, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,
FAITS ET PROCÉDURE,
Par acte d'huissier du 24 septembre 2013, la société Les Résidences de la Région Parisienne a fait assigner les époux [Z] devant le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt et formulé les demandes suivantes :
- fixer le prix du loyer renouvelé à la somme de 1.021,75€,
- constater qu'en application du décret du 20 juillet 2012, l'augmentation sera limitée à la moitié de la différence entre le loyer déterminé selon l'article 17c et le loyer en vigueur, soit la somme de 694,64€ et qu'elle s'appliquera par sixième outre l'indexation réglementaire,
- condamner les époux [Z] au paiement de la somme de 800€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
Les époux [Z] ont conclu à la nullité de la proposition d'augmentation du loyer, proposé un nouveau loyer de 450€ et demandé une somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 16 juillet 2014, le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt a :
- débouté la société Les Résidences de la Région Parisienne de l'ensemble de ses prétentions,
- l'a condamné à payer aux consorts [Z] la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société Les Résidences de la Région Parisienne a relevé appel du jugement.
Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, elle formule les demandes suivantes :
- la déclarer tant recevable que bien fondée en son appel et, en conséquence,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,
- vu le contrat de bail venant à expiration le 30 septembre 2013 et les articles 17c et 19 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 20 juillet 2012,
- la déclarer recevable et bien fondée en son action en fixation de loyer réévalué,
- fixer à la somme de 1.021,75€ par mois le prix de ce loyer à compter du renouvellement du bail le 1er octobre 2013,
- constater par application du décret susvisé que l'augmentation sera limitée à la moitié de la différence entre le loyer déterminé suivant l'article 17-c et le loyer en vigueur, soit un loyer fixé à 694,64€ et que la hausse s'appliquera par sixièmes outre l'indexation réglementaire,
- débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes,
- à titre très subsidiaire, avant dire droit, désigner un expert chargé de donner un avis sur les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables à celui loué aux époux [Z] et d'évaluer la valeur locative selon l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989,
- condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 1.500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel conformément à l'article 699 du même code.
Les époux [Z], intimés, dans leurs dernières conclusions, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, formulent les demandes suivantes :
- vu les articles 17c et 19 de la loi du 6 juillet 1989, vu le décret du 31 août 1990 et l'article 114 du code de procédure civile,
- constater la nullité de l'offre de renouvellement du bail contenant proposition du nouveau loyer,
déclarer irrecevable en tout cas mal fondée la société Les Résidences de la Région Parisienne en l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses prétentions,
- la condamner au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et de l'instance en cours, dont distraction au profit de Me Debray conformément à l'article 699 du même code.
MOTIFS
L'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 décrit comme suit la procédure applicable en cas de renouvellement du loyer.
'Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.'
L'article 19 de la même loi précise la façon dont doivent être fournies les références.
'Pour l'application de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.'
Le décret prévu par la loi, en date du 31 août 1990, détaille les caractéristiques des références prévues par la loi, chaque référence devant mentionner :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble,
- la qualité et l'époque de la construction de l'immeuble,
- l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur,
- la surface habitable et le nombre de pièces principales,
- l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer,
- l'état d'équipement du logement, notamment wc intérieur, salle d'eau, chauffage central,
- la présence du locataire depuis plus ou moins de trois ans,
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
La commune de Sèvres fait partie des communes de l'agglomération parisienne visée dans la réglementation (décret du 2 octobre 1987 modifié par le décret du 24 juin 2015, fixant la liste des communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants) exigeant six références de loyer.
Le 1er octobre 1983, la SCI des 157-159 grande rue a donné en location au consorts [Z] un logement de 3 pièces de 61m² à Sèvres, 157 grande rue.
En dernier lieu, le loyer de l'appartement était de 367, 53€.
A l'occasion du renouvellement de bail venant à échéance le 30 septembre 2013, la société Les Résidences de la Région Parisienne venant aux droits de la SCI des [Adresse 2], estimant que le loyer était manifestement sous-évalué, a notifié aux époux [Z] une augmentation de loyer en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que le loyer de référence du voisinage était de 1.021,75€ alors que le loyer à la fin du bail s'élevait à la somme de 367,53€.
Les parties ne s'étant pas mises d'accord et, en l'absence de conciliation, la société Les Résidences de la Région Parisienne a fait assigner les époux [Z] devant le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt.
Les époux [Z] soutiennent en premier lieu que le nom du bailleur n'est pas indiqué sur l'exploit d'huissier du 28 janvier 2013 de renouvellement de bail, seule apparaissant sur l'acte la société Les Résidences de la Région Parisienne et non la SCI des 157-159 grande rue avec qui le bail avait été signé le 1er octobre 1983.
Il apparaît que la société Les Résidences de la Région Parisienne a acquis l'immeuble où demeurent les époux [Z] par acte du 26 octobre 1999 auprès de la Fédération des Travailleurs de la Métallurgie.
C'est donc à juste titre que la notification du 28 janvier 2013 comporte le nom de la société Les Résidences de la Région Parisienne en tant que propriétaire et bailleur.
Le moyen de nullité présenté par les époux [Z] sera donc rejeté.
L'appartement des époux [Z] est situé à [Adresse 4]. D'une superficie de 61m² ou 58,8m², il est composé de trois pièces.
Le tribunal a rappelé à juste titre que les considérations sur la tenue de l'immeuble et l'état intérieur de l'appartement en peuvent être admises au regard des critères objectifs de référence retenus par le décret du 1er août 1990.
La société Les Résidences de la Région Parisienne a fourni dans son assignation 6 éléments de comparaison et a actualisé sa liste lors de l'audience du tribunal d'instance, ajoutant 4 références supplémentaires.
Les dix références proposées par le bailleur se situent toutes à [Localité 3]. Elles portent sur des appartements qui ont tous le même nombre de pièces (3) et qui sont d'une surface de 48 à 70m². Il y a lieu d'écarter les surfaces trop éloignées de celle de l'appartement des époux [Z] (48 et 70m²). La loi n'exige pas que la surface des appartements de comparaison soit strictement identique. Seront prises en considération six références portant sur des surfaces de 58, 60, 60, 63, 64 et 66m². Sur ces 6 références, 5 portent sur logements situés à proximité de l'appartement des époux [Z]: l'une dans la même [Adresse 3]. Sera écartée la référence de l'allée des acacias qui se situe dans un quartier trop éloigné.
Les griefs retenus par le tribunal (surface supérieure et éloignement géographique du quartier) seront donc écartés.
S'agissant des autres critères à prendre en considération pour les 5 appartements retenus, il apparaît que pour les critères d'environnement et de standing, l'appréciation indiquée est de moyen ou bon et exceptionnellement de très bon, ce qui correspond à l'état de l'appartement des époux [Z] et que les autres critères sont respectés.
Il est acquis par ailleurs qu'en l'absence de justification d'un grief par le locataire, des références incomplètes c'est à dire comportant moins de références que ce qui est exigé, peuvent être validées. Il apparaît qu'en l'espèce la société Les Résidences de la Région Parisienne a fourni cinq références de logement correspondant aux exigences légales et qu'aucun grief particulier n'est allégué de ce fait par les époux [Z].
Au vu de l'ensemble des critères exigés par la loi, il apparaît donc que la demande de la société RRP en fixation de loyer réévaluée est recevable et qu'il n'y a pas lieu de déclarer nulle l'offre de renouvellement. Le jugement sera donc infirmé.
Il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner une expertise, les éléments fournis par les parties étant suffisants.
Les prix des loyers des cinq appartements de comparaison retenus par la cour est le suivant: 936,86€, 964,96€, 1.080€, 936€ et 1.059,57€. La valeur moyenne est donc de 995,47€. Il apparaît en conséquence que le prix du loyer actuel du logement des époux [Z] est manifestement sous-évalué.
Il y a donc lieu de fixer à la somme de 995,47€ par mois le prix de ce loyer à compter du renouvellement du bail le 1er octobre 2013 et de dire que, par application du décret du 1er août 1990, l'augmentation sera limitée à la moitié de la différence entre le loyer déterminé suivant l'article 17-c et le loyer en vigueur, à savoir un loyer fixé à 681,50€ (soit 367,53€ + (995,47€- 367,53€=627,94€/2) 313,97€) et que la hausse s'appliquera par sixièmes outre l'indexation réglementaire.
Le jugement ayant été infirmé sur le fond, il le sera également en ce qu'il a condamné la société Les Résidences de la Région Parisienne à payer aux consorts [Z] la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
En conséquence, les entiers dépens de première instance et d'appel seront à la charge des époux [Z] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il apparaît équitable de condamner les époux [Z] tenus aux dépens, à payer, conformément à l'article 700 du code de procédure civile, à la société Les Résidences de la Région Parisienne la somme de 1.000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
- infirme le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,
- rejette la demande des époux [Z] aux fins de constater la nullité de l'offre de renouvellement de bail contenant proposition de nouveau loyer,
- déclare recevable la société Les Résidences de la Région Parisienne en l'ensemble de ses demandes,
- rejette l'ensemble des demandes des époux [Z],
- fixer à la somme de 995,47€ par mois le prix du loyer à compter du renouvellement du bail le 1er octobre 2013,
- dit que, par application du décret du 1er août 1990, l'augmentation sera limitée à la moitié de la différence entre le loyer déterminé suivant l'article 17-c et le loyer en vigueur, soit un loyer fixé à 681,50€ et que la hausse s'appliquera par sixièmes outre l'indexation réglementaire,
- condamne les époux [Z] à payer à la société Les Résidences de la Région Parisienne en la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne les époux [Z] aux entiers dépens qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
