COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
FS
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 SEPTEMBRE 2016
R.G. N° 15/01997
AFFAIRE :
Société COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE 'CTEA'
...
C/
SA PARIS PONTOISE AUTOMOBILES
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 09 Février 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 02
N° Section : 00
N° RG : 14/01634
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Franck LAFON
Me Martine DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE 'CTEA'
N° SIRET : 352 900 682
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20150089
Représentant : Me Djaafar BENSAOULA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1797
Société PARIS OUEST AUTOMOBILES 'POA'
N° SIRET : 534 632 112
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20150089
Représentant : Me Djaafar BENSAOULA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1797
APPELANTES
****************
SA PARIS PONTOISE AUTOMOBILES
N° SIRET : 568 204 879
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1554441
Représentant : Me Laurent FILLUZEAU de la SELAFA CONSEILS REUNIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0064 - substitué par Me COLLIER
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mai 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Greffier f.f., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2011, la SA PARIS PONTOISE AUTOMOBILE (la société PPA) a consenti à la SARL COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE (la société CTEA) un contrat de bail précaire d'une durée de 22 mois se terminant le 31 décembre 2012, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4]) moyennant un loyer annuel de 150.000 € HT/HC.
La société PPA indique avoir donné congé le 26 septembre 2012 à la société CTEA pour le 31 décembre 2012, tandis que la société CTEA fait état de la résiliation amiable du bail entre les parties le 3 mai 2012 au profit de la société Paris Ouest automobile groupe (en réalité la société POA Groupe), au bénéfice de laquelle un bail aurait été consenti selon acte sous seing privé du même jour pour une durée de neuf ans prenant effet le 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2020, en application de la déclaration commune datée du 3 mai 2012 et signée par les parties.
C'est dans ce contexte que la société PPA a assigné devant le tribunal de grande instance de Pontoise la société POA Groupe et la société CTEA aux fins, à titre principal, de les voir déclarer occupantes sans droit ni titre, de voir prononcer leur expulsion et de voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation due.
Par jugement en date du 9 février 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise:
- écarte des débats les pièces produites par la société CTEA et la société POA Groupe dans leur dossier de plaidoirie, non visées dans le bordereau de communication de pièces annexé à leurs dernières écritures (soit: un bail commercial entre la société PPA et la société POA Groupe, courrier de maître [T] daté du 28 mars 20I3, mail en date du 1er juillet 2013),
Vu l'article 1134 du code civil, le bail précaire signé le 1er mars 2011 entre la société PARIS
PONTOISE AUTOMOBILE, bailleresse, et la SARL COURTAGE TRANSACTION EXPORT
AUTOMOBILES CTEA, locataire, l'ensemble des pièces versées aux débats,
- constate que depuis l'expiration du bail précaire susvisé à la date du 31 décembre 2012 la
société CTEA et la société POA Groupe et tous occupants de leurs chefs dans les lieux, sont sans droit ni titre à demeurer dans les locaux loués sis [Adresse 5], propriété de la société Paris Pontoise automobile,
- prononce l'expulsion de la société CTEA et la société POA Groupe et de tous occupants de leur chef dans les lieux, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,
- se réserve la liquidation de l'astreinte en tant que de besoin,
- autorise le transport des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix de la société PPA,
- fixe le montant de I'indemnité d'occupation due in solidum par la société CTEA et la société POA Groupe à la somme mensuelle de 12.500 € HT, outre le remboursement des charges éventuelles et de toutes taxes prévues au bail précaire d'origine, jusqu'à la libération des locaux avec remise des clés à personne ayant qualité de les recevoir,
- condamne in solidum la société CTEA et la société POA Groupe à payer à la société PPA la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne in solidum la société CTEA et la société POA Groupe aux entiers dépens de l'instance,
- rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration en date du 16 mars 2015, la société CTEA et la société POA Groupe ont interjeté appel de la décision.
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 avril 2016, la société CTEA et la société POA Groupe demandent à la cour de:
- recevoir les présentes écritures des appelantes la société CTEA, et la société POA Groupe,
- infirmer le jugement du 9 février 2015 du tribunal de grande instance de Pontoise, dans toutes ses dispositions,
- débouter la société PPA de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire que la société CTEA ne peut être impliquée dans le présent litige, car elle a résilié de manière amiable, le bail précaire d'un commun accord avec la société bailleresse,
vu l'article 1134 et 1135 du code civil,
- dire que le juge des référés a constaté qu'il résulte de ces éléments que la société POA occupe effectivement les locaux commerciaux litigieux en exécution d'accords intervenus directement avec la propriétaire dans le cadre d'un projet plus global,
- dire que le juge des référés a constaté que les pièces produites démontrent que I'occupation
des lieux par la société POA n'est pas le fait de la société CTEA,
- ordonner au mandataire dûment autorisé parla société PPA de signer le bail commercial déjà consenti le 3 mai 2012, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la date de signification du jugement à intervenir,
De la même manière que devant le juge des référés
- condamner la société PPA au paiement, à la société CTEA d'une part, à la société POA Groupe d'autre part, d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société PPA aux dépens qui seront recouvrés par maître Franck Lafon, avocat au Barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 avril 2016, la société Paris Pontoise automobile prie la cour:
vu l'article L.145-5 du code de commerce sur le bail précaire,
vu subsidiairement les articles L.143-1 et suivants, et L.145-1 et suivants du code de commerce,
vu l'article 1382 du code civil sur la responsabilité pour faute (pour la fixation de I'indemnité
d'occupation de droit commun de l'occupant sans titre dont le bail précaire a expiré),
vu les dispositions du bail précaire avec CTEA en date du 1er mars 2011, le congé donné et la sommation de quitter les lieux signifiée,
vu l'absence de tout bail ou titre d'occupation de la société POA Groupe,
vu, enfin, l'incompétence de la juridiction civile à statuer sur la promesse (d'ailleurs caduque)
de cession des titres de la société PPA, qui prévoit la compétence exclusive du tribunal de commerce de Pontoise,
vu également, l'article 32-1 du code de procédure civile sur les actions ou recours abusifs, de:
- déclarer irrecevables les demandes en appel de CTEA et POA Groupe tendant à l''annulation' du premier jugement, aucune cause de nullité du premier jugement n'étant invoquée,
- se déclarer incompétent à examiner les promesses d'achat et de cession des titres de la société PPA,
- rejeter toutes les demandes adverses comme étant particulièrement infondées,
- dire la société CTEA ainsi que tous occupants de son chef dans les lieux sans droit ni titre à y demeurer,
- dire la société POA Groupe ainsi que tous occupants de son chef dans les lieux sans droit ni titre à y demeurer,
- prononcer l'expulsion de la société CTEA et de tous occupants de son chef dans les lieux, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé huit jours le prononcé de I'arrêt à intervenir, jusqu'à remise des clés entre les mains de personne ayant pour les recevoir,
- prononcer l'expulsion de la société POA Groupe et de tous occupants de son chef dans les lieux, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé huit jours le prononcé de l'arrêt à intervenir, jusqu'à remise des clés entre les mains de personne ayant pour les recevoir,
- autoriser le transport des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du bailleur,
- fixer judiciairement le montant de l'indemnité d'occupation due in solidum par la société CTEA et la société POA Groupe, jusqu'à la libération des locaux, au montant mensuel de 25.000 € HT (soit 29.900 € TTC), outre le remboursement des charges éventuelles, ainsi que toutes taxes prévues au bail précaire d'origine expiré,
- constater au demeurant qu'au 29 février 2016 il existe déjà une dette d'arriéré d'indemnités d'occupation (ordonnance de référé partiellement inappliquée) de 141.347 € TTC selon détail indiqué en pièce communiquée n° 22, et donc condamner in solidum la Société CTEA et la société POA Groupe au paiement de cette somme, sauf à parfaire ultérieurement,
- condamner in solidum la société CTEA et la société POA Groupe au paiement à la société PPA de la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société CTEA et la société POA Groupe au paiement à la société PPA de la somme de 6.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société CTEA et la société POA Groupe en tous les dépens de première instance et d'appel,
- dire que les dépens pourront être directement recouvrés parla SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions des parties et au jugement déféré conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2016 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 17 mai 2016.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation du jugement et la demande tendant à voir la cour se déclarer incompétente à examiner les promesses d'achat et de cession des titres de la société PPA:
Aucune demande d'annulation du jugement n'étant formée dans le dispositif de la décision, seule son infirmation étant requise, il n'y a pas lieu d'examiner ce point.
Les sociétés CTEA et POA demandent qu'un bail soit signé entre la société PPA et la société POA et ce en vertu des accords du 3 mai 2012 qu'elles invoquent mais elles ne forment aucune demande quant à la cession des titres de la société PPA et aux promesses d'achat.
La demande de la société PPA tendant à voir la cour 'se déclarer incompétent à examiner les promesses d'achat et de cession de titres de la société PPA' est donc sans objet.
Sur l'existence d'un bail au profit de la société POA Groupe:
La société PPA est propriétaire des locaux commerciaux sis [Adresse 6], qui ont été loués par bail précaire du 1er mars 2011 à la société CTEA, dont le gérant est monsieur [K] [G] pour une durée de 22 mois. Un congé a été délivré à cette société le 26 septembre 2012, pour l'expiration du bail le 31 décembre 2012.
La société PPA demande notamment l'expulsion sous astreinte des occupants sans droit ni titre de ces lieux, le paiement d'indemnités d'occupation s'élevant à 141.347 euros TTC au mois de février 2016 et la fixation de cette indemnité pour l'avenir à la somme mensuelle de 29.900 euros TTC, outre le remboursement des charges éventuelles et des taxes prévues au bail initial.
La société CTEA soutient qu'une résiliation amiable de ce bail a eu lieu le 3 mai 2012 entre la société PPA et la société CTEA, de sorte qu'elle 'ne peut être impliquée au présent litige', et que le même jour un bail a été consenti à la société POA dont M. [G] est actionnaire, qu'une 'déclaration commune' a été établie entre les actionnaires de la société POA, la société PPA et M. [G], prévoyant un lien d'indivisibilité entre les trois opérations suivantes: la cession des parts de la société PPA à la société POA, la conclusion d'un bail commercial à la société POA Groupe, et la vente immobilière de l'immeuble sis [Adresse 7], que seule cette dernière opération a été réalisée par monsieur [G] qui a procédé à l'acquisition à travers la SCI Villeneuve.
La société CTEA fait valoir que malgré des demandes officielles les documents nécessaires à la finalisation de ces actes n'ont pas été fournis et que la société PPA et son dirigeant ont fait obstacle à la réalisation des deux autres opérations tout en profitant du prix offert pour l'immeuble cédé, fixé au-dessus du prix du marché en considération des autres actes conclus le même jour.
La société PPA réplique que les faits sont totalement différents de ceux présentés par la société CTEA, que cette dernière a consenti une autorisation de domiciliation à la société POA Groupe et n'a demandé aucune autorisation de sous-location, que l'occupant, qui ne bénéficie d'aucun bail, ne paie plus ses 'loyers' et que sa dette s'élève à 141.347 euros TTC, que la déclaration commune est caduque depuis de nombreux mois du fait de monsieur [G], gérant de la société CTEA et que la vente de l'immeuble s'est réalisée au prix du marché.
Le bail précaire signé le 1er mars 2011 entre la société PPA, représentée par son directeur général monsieur [X] [R] et la société CTEA représentée par monsieur [G] est arrivé à expiration le 31 décembre 2012 après délivrance d'un congé le 26 septembre 2012. Les lieux n'ont cependant pas été restitués au bailleur par le locataire sortant de sorte que la société CTEA ne peut être mise hors de cause.
Pour établir la réalité et la portée des actes signés le 3 mai 2012 dont elles se prévalent, la société CTEA et la société POA produisent diverses pièces:
- un acte intitulé 'promesse unilatérale de cession d'actions' daté du 3 mai 2012 mais seulement paraphé et non signé qui confère à la société POA Groupe, représentée par son président monsieur [Z] [Z] la possibilité d'acheter les actions de la société PPA détenues par les associés, les consorts [V] et monsieur [X] [R], la levée d'option devant avoir lieu avant le 31 mars 2013,
- une promesse unilatérale d'achat par la société POA de ces titres.
- un acte intitulé 'déclaration commune', daté du 3 mai 2012 par lequel M. [T] [V] et les associés de la société PPA, d'une part, et la société POA Groupe d'autre part ainsi que M. [G] en qualité de caution, déclarent:
'Notre commune et ferme volonté est:
-1.1.1 cession de titres (...)
-1.1.2 bail commercial (la société POA donne à bail les locaux sis [Adresse 6], (...)
-1.1.3 vente immobilière monsieur [T] [V] cède à monsieur [G] un immeuble sis [Adresse 7] composé de 9 appartements pour un prix global de 1.500.000 euros.
Ces trois opérations sont indivisibles et devront être exécutées intégralement aux conditions prévues aux actes susmentionnées, leur caractère indivisible constituant un élément déterminant sans lequel ni l'un ni l'autre n'aurions contracté'.
Cet acte comporte des paraphes mais aucune signature.
- un avenant daté du 3 mai 2012 rappelle la promesse de vente des actions de la société PPA par monsieur [G] et stipule qu'à défaut de régularisation de cette cession au plus tard le 30 septembre 2013 chacune des parties pourra demande la mise en oeuvre de la condition résolutoire.
- un projet de bail commercial entre la société PPA et la société POA Groupe qui n'est ni paraphé ni signé,
- la copie de divers chèques libellés soit à l'ordre du bailleur, soit à l'ordre d'un notaire.
L'ensemble de ces éléments, loin d'établir l'existence d'un bail commercial d'une durée de 9 années entre la société PPA et la société POA, établit seulement que les parties au bail initial et la société POA ont envisagé la conclusion de plusieurs contrats, dans le cadre d'une même opération globale, qui n'a pas été menée à son terme soit parce que les actes nécessaires n'ont pas été signés, soit parce que les levées d'options n'ont pas été exercées dans le délai requis et ce pour des raisons qui importent peu dans le présent litige, lequel ne porte que sur l'existence d'un titre permettant ou non à la société POA Groupe de se maintenir dans les lieux [Adresse 8].
La société CTEA, qui ne justifie pas avoir restitué les lieux loués à l'expiration du bail précaire est donc tenue in solidum avec la société POA Groupe de l'occupation illicite des lieux.
C'est donc à bon droit que le tribunal de grande instance de Pontoise a constaté que les sociétés CTEA et POA Groupe occupaient ces lieux sans droit ni titre et a ordonné leur expulsion sous astreinte. Le jugement sera confirmé de ce chef et les sociétés CTEA et POA seront déboutées de leur demande tendant à voir ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 12 500 € HT et HC, outre le remboursement des charges éventuelles et de toutes taxes prévues au bail précaire d'origine et ce jusqu'à la libération des lieux avec remise des clés à personne ayant qualité pour les recevoir.
Sur les autres demandes:
Dans les 'motifs' de ses conclusions la société CTEA demande le remboursement d'une somme de 143.450 euros qui aurait été trop perçue par la société PPA, mais elle ne forme aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour.
Elle soutient être à jour dans le paiement de ses loyers jusqu'au mois de mars 2016 et n'être redevable, en vertu du jugement déféré du 9 février 2015, que d'une indemnité d'occupation égale à 12 500 euros HT, expose qu'elle ne peut payer la TVA faute pour la société POA Groupe de pouvoir la récupérer en l'absence de facture et que le bailleur ne justifie pas des charges qu'il facture.
Les justificatifs de virement allégués par les sociétés CTEA et POA groupe correspondent aux montants retenus par la société PPA soit 16 450 euros jusqu'en mars 2013 inclus, 17.450 euros d'avril 2013 à mars 2015 et 12.500 euros depuis avril 2015. Aucun autre paiement que ceux déjà pris en compte par la société PPA n'est établi par les relevés de compte versés aux débats.
Les premiers juges ont fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 12.500 euros, charges éventuelles et taxes du contrat initial en sus ; les occupantes ne pouvaient donc se limiter au paiement d'une somme de 12.500 € par mois. La TVA au taux de 20% est due s'agissant de sociétés commerciales, soit 2500 € par mois.
Les sociétés CTEA et POA Groupe font valoir qu'aucune régularisation de charges n'a jamais eu lieu contrairement aux dispositions du bail et que les rares charges dont il est justifié ne concernent pas les lieux loués.
Le bail prévoit expressément en son article 18 que le bailleur adressera les justificatifs détaillés par poste de ces charges et impôt avec chaque appel de loyer 'de manière à éviter tout système de provision suivie de régularisation.'
Tel n'a pas été le cas puisque 2.500 € de provision pour charges ont été facturés chaque mois.
Les sociétés CTEA et POA, qui doivent les taxes et charges telles que prévues au bail, ne peuvent donc se voir réclamer le paiement de cette provision mensuelle, seules les charges effectivement justifiées mois par mois par le bailleur étant dues.
Du décompte des sommes dues tel que présenté par le bailleur, sera donc déduite une somme de 95.000 € soit 30.000 € par an, outre les mois de janvier et février 2016.
Parmi les charges dont la société PPA demande à ce jour le paiement, les taxes foncières concernant le [Adresse 9], qui est visé dans le bail initial, sont dues, de même que la taxe sur les bureaux, qui, même adressée à une adresse à [Localité 2] concerne bien le [Adresse 9].
Il sera donc fait droit à la demande en paiement à hauteur de 46.347€ représentant les indemnités d'occupation dues au mois de février 2016 inclus.
Sur la demande de dommages et intérêts pour recours abusif:
La société PPA sollicite la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, arguant du caractère abusif de l'appel interjeté par les sociétés POA Groupe et CTEA, ce que conteste ces dernières.
Le droit d'ester en justice et d'utiliser les recours prévus par la loi ne trouve sa limite que dans l'abus fait de celui-ci, non démontré en l'espèce, la demande de la société CTEA sera rejetée.
Sur les demandes annexes:
Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel les sociétés CTEA et POA Groupe seront condamnées in solidum à payer à la société PPA la somme de 3.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elles seront déboutées de leurs demandes à ce titre.
Les dépens d'appel seront à la charge les sociétés CTEA et POA Groupe, in solidum.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement
Dit sans objet la demande de la société Paris Pontoise automobile tendant à voir la cour 'se déclarer incompétent à examiner les promesses d'achat et de cession de titres de la société PPA',
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 9 février 2015 en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Déboute les sociétés COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE et la société POA Groupe de leur demande tendant à voir ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial au profit de la société POA Group,
Condamne in solidum la SARL COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE et la société POA Groupe à payer à la société Paris Pontoise automobile la somme de 46 347 € représentant les indemnités d'occupations échues impayées, au mois de février 2016 inclus,
Déboute la société Paris Pontoise automobile de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SARL COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE et la société POA Groupe à payer à la société Paris Pontoise automobile la somme supplémentaire en cause d'appel de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SARL COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE et la société POA Groupe de leur demande sur ce fondement,
Condamne in solidum la SARL COURTAGE TRANSACTION EXPORT AUTOMOBILE et la société POA Groupe aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
