COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
FS
Code nac : 30C
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 SEPTEMBRE 2016
R.G. N° 15/03719
AFFAIRE :
SCI NES
C/
SA SEPHORA
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 20 Avril 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 15/01019
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS
Me Pierre GUTTIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI NES
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1554637
Représentant : Me Franck FISCHER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0750 - substitué par Me ITELA
APPELANTE
****************
SA SEPHORA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 15000190
Représentant : Me Jehan-denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0987 - substitué par Me BOUYAHIA
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Mai 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
Par contrat en date du 27 octobre 1992, la SCI NES a donné à bail à la société BEAUTE ET PARFUMS, aux droits de laquelle se trouve la SA SEPHORA, un local commercial situé [Adresse 1]) pour une durée de 12 ans se terminant le 14 novembre 2004 moyennant un loyer de 1.150.000 francs (175.316,37€) réduit à 925.000 francs les deux premières années afin de tenir compte des frais de remise en état des locaux effectués par le locataire.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement en date du 27 novembre 2007, a fixé le loyer du bail renouvelé au 15 novembre 2004 à la somme en principal de 182.238,50€ HT.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 3 janvier 2011, la SCI NES a notifié à la SA SEPHORA une demande de révision du loyer, conformément aux articles L.145-37,L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, avec fixation du loyer à la somme de 280.000€ HT/HC.
C'est dans ce contexte que suite au mémoire préalable notifié le 6 décembre 2012 à la SA SEPHORA que la SCI NES l'a assignée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre, afin de voir fixer le loyer commercial à la somme de 223.166€ HT/HC au 3 janvier 2011.
Par jugement du 16 septembre 2013, le juge des loyers commerciaux saisi a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [E] [P]. Le rapport a été déposé le 12 juin 2014.
Par jugement en date du 20 avril 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre:
- Dit que la valeur Iocative du local en cause s'augmente à la somme annuelle de 182.238,50€ hors taxes et hors charges,
- Déboute la SCI NES de sa demande de fixation du montant du loyer révisé au montant tel que résultant de l'application des indices,
- Déboute la SCI NES de l'ensemble de ses autres demandes.
- Condamne la SCI NES à payer à la société SEPHORA la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonne l'exécution provisoire,
- Condamne la SCI NES aux dépens qui comprendront les frais d'expertise qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Par déclaration en date du 19 mai 2015, la SCI NES a interjeté appel de la décision.
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 novembre 2015, la SCI NES demande à la cour de:
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- Fixer le loyer annuel du bail conclu en date du 27 Octobre 1992 entre la SCI NES et la société SEPHORA à un montant annuel de 223.166€ hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2011,
- Condamner la société SEPHORA à payer à la SCI NES les intérêts de l'arriéré de loyers depuis le 1er janvier 2011 au taux légal, conformément à l'article 1155 du code civil,
- Condamner la société SEPHORA en tous dépens dont les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- La condamner au paiement à la SCI NES d'une somme de 8.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 octobre 2015, la SA SEPHORA prie la cour de:
- Dire et juger la SCI NES mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 avril 2015 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Nanterre,
Y ajoutant
Vu l'article 32-1 du code de procédure civile:
- Condamner la SCI NES à payer à la société SEPHORA une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,
Vu l'article 700 du code de procédure civile:
- Condamner la SCI NES à payer à la société SEPHORA une somme de 10.000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
Vu l'article 699 du code de procédure civile:
- Condamner la SCI NES aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser Maître Pierre GUTTIN à les recouvrer directement.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions des parties et au jugement déféré conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2016 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 3 mai 2016.
MOTIFS
La SCI NES demande l'infirmation du jugement soutenant que la clause d'indexation incluse dans le contrat de bail doit s'appliquer à défaut d'une modification démontrée des facteurs locaux de commercialité entre 2004 et 2014. Elle ajoute qu'il n'y a pas lieu au jeu de l'article L.144.39 du code de commerce puisqu'il n'y a pas une variation de 25% de la valeur locative.
La SA SEPHORA s'oppose à la demande, estimant que la valeur locative estimée par l'expert étant inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative sans pouvoir être inférieur au loyer en cours.
Le bail conclu entre les parties le 27 octobre 1992 mentionne dans le paragraphe 'révision du loyer': 'chacune des parties se réserve de faire usage, si bon lui semble, à l'expiration de chaque période triennale, de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 et des textes qui l'ont modifié ultérieurement, conformément à la réglementation actuellement en vigueur et pour la première fois le quinze novembre mille neuf cent quatre vingt quinze sur la base de 1.150.000F. Il sera pris en considération l'indice du coût de la construction du deuxième trimestre 1995 par rapport à l'indice du deuxième trimestre 1992, qui est de 1.002 ou de tout autre indice qui le remplacerait.'
En vertu de l'article L.145-38 du code de commerce en vigueur lors de la demande en révision, 'La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.'
Il est ainsi établi qu'en présence dans le bail d'une clause d'indexation sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à un indice légal, et qu'à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L.145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l'article L.145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative.
Il s'en déduit qu'il ne peut être procédé à la révision triennale d'un loyer régulièrement indexé lorsque la valeur locative est d'un montant inférieur au loyer contractuel (ou judiciaire) en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
En l'occurrence, le jugement du 27 novembre 2007 du juge des loyers commerciaux a dit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et a fixé à la somme de 182.238,50€ par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2004.
Certes, la SA SEPHORA a indiqué, sans cependant avoir fait appel de la décision, que le prix du loyer de 182.238,50€ ainsi retenu au 15 novembre 2004 était très élevé et supérieur de 18% à l'estimation faite par l'expert, et l'expertise judiciaire déposée en juin 2014 a conclu que 'pour une révision au 3 janvier 2011, la valeur locative peut être appréciée à un montant arrondi à 182.200€'.
Cependant, dès lors qu'aucun élément ne permet de déterminer une valeur locative entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice ICC, que le rapport d'expertise susvisé ne mentionne pas de modification des facteurs locaux de commercialité entre le loyer renouvelé à compter du 15 novembre 2004 et la demande en révision du 3 janvier 2011, que la SA SEPHORA n'apporte pas plus d'élément caractérisant une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative qui pourrait justifier l'application de la valeur locative, il convient de se référer aux termes mêmes de l'article L.145.38 susvisé et de dire que le prix du loyer à la date de la révision du 3 janvier 2011 doit être fixé en fonction de l'évolution des indices, telle que déterminée dans la clause d'indexation figurant dans le bail conclu entre les parties, qui fait référence à un indice légal.
Par conséquent, par le jeu des indices, le nouveau loyer dû par la SA SEPHORA au 3 janvier 2011 est de 182.238,50€ x 1554 ( ICC 1er trimestre 2011)/1269 ( ICC 4ème trimestre 2004) soit la somme annuelle de 223.166€, hors taxes et hors charges.
Ainsi que rappelé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 16 septembre 2013 ordonnant l'expertise judiciaire, la demande de révision du loyer aura effet, en application de l'article L.145.38 susvisé à la date du 3 janvier 2011 où elle a été formulée, et dès lors toute demande contraire de la bailleresse de la voir fixer au 1er janvier 2011 sera rejetée.
Comme sollicité par la SCI NES, les arriérés de retard produiront intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2011 en application de l'article 1155 du code civil, et toute demande plus ample sera rejetée en application de l'article R.145-23 du code de commerce selon lequel le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer.
Il y a donc lieu d'infirmer la décision querellée en toutes ses dispositions.
Eu égard à la solution donnée au litige, les demandes de la SA SEPHORA en dommages et intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
En cause d'appel, la SA SEPHORA sera condamnée à verser à la SCI NES la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de première instance, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire, et ceux d'appel seront à la charge de la SA SEPHORA.
PAR CES MOTIFS
Par arrêt contradictoire,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Statuant à nouveau:
Fixe le loyer annuel du bail conclu en date du 27 Octobre 1992 entre la SCI NES et la société SEPHORA à un montant annuel de 223.166€ hors taxes et hors charges à compter du 3 janvier 2011,
Dit que les arriérés de loyer produiront intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2011,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Y ajoutant,
Condamne la SA SEPHORA à payer à la SCI NES la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la SA SEPHORA aux dépens de première instance, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire, et à ceux d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
