COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 50G
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 08 NOVEMBRE 2016
R.G. N° 14/00237
AFFAIRE :
SARL SIP
C/
C. [N], mission conduite par Me [B] [N], ès-qualité de liquidateur de la SA GROUPE FRANCE TERRE
...
[R] [H] es qualité d'administrateur judiciaire
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 11 Décembre 2013 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE
N° Chambre : 01
N° Section :
N° RG : 2012F03970
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Mélina PEDROLETTI
Me Bertrand ROL
Me Frédérique FARGUES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL SIP
N° SIRET : 960 50 3 3 57
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 22659
Représentant : Me Didier SAINT-AVIT, Plaidant, avocat au barreau de LYON
APPELANTE
****************
Maître C. [N], mission conduite par Me [B] [N], ès-qualité de liquidateur de la SA GROUPE FRANCE TERRE désigné à cette fonction par un jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE du 17 Juillet 2014. assigné en intervention forcée en date du 24.11.2015
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617
Représentant : Me Catherine DAUMAS de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
SA GROUPE FRANCE TERRE
N° SIRET : 307 558 601
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617
Représentant : Me Catherine DAUMAS de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056
Société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE Société CASUALTY & GENERAL INSURANCE EUROPE, compagnie de droit anglais dont le siège social est [Adresse 7], immatriculée sous le n° 89400-GIBRALTAR, ayant fait élection de domicile au siège social d'EKWI, [Adresse 2]
[Adresse 8]
[Adresse 2]
Représentant : Me Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138
Représentant : Me Patrick MENEGHETTI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W14
INTIMES
****************
Maître [R] [H] es qualité d'administrateur judiciaire désigné à cette fonction par un jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE du 14/11/2013 au redressement judiciaire de la SA GROUPE FRANCE TERRE
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Adresse 10]
Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617
PARTIE INTERVENANTE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Octobre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Greffier f.f., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
FAITS :
Le 21 juillet 2011, la société SIP a convenu avec la société Groupe France terre (France terre) un 'compromis de vente' d'un ensemble d'immeubles situés à [Localité 2] en vue de leur transformation en locaux d'habitation, au prix de 2 850 000 euros, et sous les conditions suspensives, pour la société SIP, de l'acquisition des immeubles par levée de l'option d'un crédit-bail consenti le 5 août 2005 par les sociétés Eurosic et San Paolo Mur, et aux droits desquelles venait la société Natixis, et pour la société France terre, l'obtention du permis de construire, celle-ci disposant, pour cette opération, de la caution de la société Casualty and general insurance company Europe ('CGICE').
Alors que d'un commun accord des parties, la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 29 juin 2012, la société France terre a informé le notaire chargé de la vente, le 25 juin 2012, ne pas disposer de permis de construire, mais d'un permis d'aménager dont la validité serait acquise à compter du 25 août 2012.
La vente n'ayant pas été réitérée le 29 juin 2012, la société SIP a assigné, les 10 et 30 juillet 2012, les sociétés France terre et CGICE devant le président du tribunal de commerce de Nanterre en référé, puis après renvoi de l'affaire à la juridiction du fond, a réclamé leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 285 000 euros représentant la clause pénale stipulée au 'compromis de vente'.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :
Vu le jugement du 11 décembre 2013 du tribunal de commerce de Nanterre qui a :
- débouté la société SIP de sa demande de condamnation solidaire de la société France terre et la société CGICE à lui payer la somme de 285 000 euros,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société SIP aux entiers dépens de l'instance ;
Vu l'appel interjeté le 9 janvier 2014 par la société SIP ;
Vu les conclusions transmises par le RPVA le 8 juillet 2014 pour la société SIP en vue de voir, au visa des articles 1134 et 1178 du code civil :
- réformer le jugement,
- dire la société SIP créancière du France terre à hauteur de 285 000 euros outre intérêts de droit en date du 10 juillet 2012, date de l'exploit introductif d'instance,
- condamner la société CGICE à payer à la société SIP une somme de 285 000 euros correspondant à la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 21 juillet 2011, outre intérêts de droit à compter de l'assignation du 10 juillet 2012,
- déclarer recevable et fondée l'action engagée par la société SIP à l'encontre du la société France terre et de la CGICE,
- condamner solidairement les sociétés France terre et la société CGICE à lui verser une somme de 285 000 euros correspondant à la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 21 juillet 2011,
- condamner solidairement les sociétés France terre et la société CGICE à lui verser une somme de 8 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner en tous les dépens,
- dire les dépens employés en frais privilégiés de procédure collective et par Maître [M] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions signifiées le 10 juillet 2014 pour la société Groupe France terre, Maître [H] en qualité de d'administrateur judiciaire et Maître [N] en qualité de mandataire liquidateur, en vue de voir :
- confirmer le jugement,
- dire irrecevables l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SIP et l'en débouter,
subsidiairement,
- déclarer mal fondées l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SIP et l'en débouter,
- débouter toute partie aux débats de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [H], ès-qualité, Maître [N], ès-qualité, et de la société France terre,
très subsidiairement,
- constater l'absence de préjudice de la société SIP,
- réduire la clause pénale à l'euro symbolique,
plus subsidiairement,
- déclarer irrecevable et infondée la demande en garantie et l'en débouter,
- condamner la société SIP et/ou tous succombants à payer aux concluants une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SIP aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par l'AARPI JRF Avocats, et Maître Jullien, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions signifiées le 4 septembre 2014 pour la société Casualty and general insurance company Europe en vue de voir, au visa des articles 1152,1172, 2289, 2305, 2306, 2309 et 2313 du code civil, L. 421-3, L. 442-1, L. 442-2, R. 421-19 et R. 442-18 du code de l'urbanisme :
- constater la non réalisation de la condition suspensive d'acquisition par SIP des biens objet du compromis, et la caducité consécutive du protocole,
- confirmer le jugement,
- débouter la société SIP de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de la société CGICE,
- condamner la société SIP à payer à la société CGICE la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SIP en tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Maître Fargues, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
subsidiairement,
- constater le mal fondé des demandes formées à l'encontre de la société CGICE,
- débouter la SARL SIP de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la société CGICE,
- condamner la société SIP à payer à la Société CGICE la somme de 10 000 euros aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SIP en tous les dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Maître Fargues, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
plus subsidiairement,
- constater que la société SIP ne justifie pas d'un préjudice correspondant au montant de la clause pénale qu'elle allègue,
- réduire en conséquence la clause pénale à proportion du seul préjudice réellement justifié par la société SIP,
en tout état de cause,
- condamner la société France terre à relever et garantir la société CGICE de toute condamnation qui serait mise à sa charge en principal et intérêt,
- dire que les sommes ainsi mises à la charge de la société France terre porteront intérêt à compter de la décision à intervenir au taux légal majoré de trois points,
- fixer en conséquence la créance de la société CGICE au passif de la société France terre,
- dire que les sommes mises éventuellement mises à la charge de la société CGICE devront être portées au passif de la société France terre ;
Vu l'assignation délivrée le 24 novembre 2015 par la société SIP à la société C. [N] en qualité de mandataire liquidateur de la société Groupe France terre ;
Vu l'ordonnance de clôture du 8 septembre 2016.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant qu'aucune des parties n'invoque de moyen en fait ou en droit au soutien de leur demande d'irrecevabilité, en sorte que ces prétentions ne seront pas discutées.
1. sur la défaillance du promettant dans la condition suspensive mise à sa charge
Considérant que pour voir infirmer le jugement qui a rejeté sa demande en paiement de la garantie au motif qu'elle n'avait pas, elle-même, satisfait à la condition suspensive qui lui incombait de lever l'option du crédit-bail dont les immeubles étaient assortis, la société SIP soutient, d'une première part, que l'accord de cette levée de l'option était acquis dès la signature de la promesse de vente, ainsi que cela résultait des stipulations de la promesse selon lesquelles l''acquisition des biens objet des présentes dans le cadre d'une levée d'option devant intervenir dans le cadre d'un crédit-bail immobilier qui lui a été consenti par EUROSIC et SAN PAOLO MUR, le 5 août 2005 contenant promesse de vente. A ce titre, demeurera annexé aux présentes un courrier de NATIXIS venant aux droits de EUROSIC et SAN PAOLO MUR du 12 juillet 2011, confirmant l'accord de principe du crédit-bailleur pour la levée d'option anticipée' ; que cet engagement de la société Natixis était d'ailleurs confirmé dans une lettre du 29 juin 2012 aux termes de laquelle elle indiquait à la société SIP 'que la levée anticipée de l'option d'achat dont bénéficie la Société SIP, crédit preneur, devait intervenir ce jour pour le prix de 1 764 699,49 euros HT';
Que de deuxième part, la société SIP prétend que la condition suspensive de l'acquisition du bien qui lui incombait ne dépendait pas du paiement du prix, mais de l'accord des parties, et se prévaut des dispositions de l'article 1175 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 selon lesquelles : 'toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût', pour conclure qu'il était 'évidemment voulu et entendu' par les cocontractants 'que le prix de vente du bien serve à lever la condition suspensive de levée de l'option et d'acquisition de la propriété par la société SIP', ce que la société France terre ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel des transactions immobilières, et ce dont elle n'a jamais douté, ainsi que l'atteste son courrier du 27 juin 2012 par lequel elle s'est limitée à demander que soit repoussé le délai de validité de l'accord pour lequel elle avait obtenu le maintien de sa caution ; que ces conditions du contrat sont enfin confirmées par le notaire chargé de la vente qui indique dans une lettre du 13 septembre 2012 que 'l'acte de levée d'option n'a pu être régularisé car le prix de cette levée d'option devait être assuré au moyen des liquidités acquises de la société SIP lors de la passation de l'acte de vente qui aurait dû être régularisé le même jour' ;
Que la société SIP conclut ainsi, que c'est la défaillance de la société France terre dans la délivrance du permis de construire et son refus de payer le prix convenu au jour de la réitération de la vente qui sont à l'origine de l'impossibilité du promettant d'acquitter le prix de la levée de l'option du crédit-bailleur dont les immeubles étaient grevés ;
Mais considérant qu'il ne résulte d'aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente, y compris celles invoquées par la société SIP, que le paiement du prix de la levée anticipée de l'option d'achat des immeubles promis à la vente par la société SIP était subordonné au paiement des immeubles par la société France terre ;
Qu'en matière de contrat de vente d'immeuble, aucun usage professionnel n'est de nature à suppléer l'expression nécessaire de la volonté des parties de déroger au droit commun des obligations substantielles, pour le vendeur, de disposer de la propriété, et pour l'acquéreur, d'acquitter le prix;
Et considérant qu'il est constant que la société SIP était défaillante dans la condition suspensive mise à sa charge d'entrer en propriété des immeubles avant de les céder au jour de la réitération de l'acte, de sorte que par ces motifs, et sans qu'il soit nécessaire de discuter la carence de la société France terre dans l'obtention du permis de construire qu'elle avait la charge de recueillir, les premiers juges ont a bon droit déduit que chacune des parties à la promesse de vente a recouvré sa liberté sans pénalité, de sorte que le jugement doit être confirmé.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Considérant que la société SIP succombe dans son action, en sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens ;
Qu'en cause d'appel, il est équitable de condamner la société SIP à verser à chacun des défendeurs la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
Contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne la société SIP à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- 4 000 euros à la société Casualty and general insurance company Europe,
- 4 000 euros à Maître [N] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Groupe France terre ;
Condamne la société SIP aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Dominique Rosenthal, Président, et Monsieur BOUTEMY, Greffier faisant fonction, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier f.f. Le Président
