COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 FEVRIER 2017
R.G. N° 15/02344
AFFAIRE :
SA D'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT -SAIMV-
C/
SCI ACACIAS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 02
N° RG : 13/00365
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN
Me Mélina PEDROLETTI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT TROIS FEVRIER DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SA D'HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT -SAIMV-
RCS DE PARIS N° 572 161 321
[Adresse 1]
[Adresse 1]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 15000119
Représentant : Me LAMBERT BARRET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant Me Bertrand THOUNY de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K0030
APPELANTE AU PRINCIPAL- INTIMEE INCIDEMMENT
****************
SCI ACACIAS
N° SIRET : 443 366 190
[Adresse 2]
[Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de son Gérant, Mme [F] [C], née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1] domiciliée en cette qualité audit siège
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 23144
Représentant : Me Rémi PATERNEL, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE substituant Me Christophe DELPLA de la SCP DELPLA - LAPALU, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 131
INTIMEE AU PRINCIPAL - APPELANTE INCIDEMMENT
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Janvier 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte authentique en date du 9 janvier 2008 reçu par Me [X], notaire, la SCI Acacias a consenti une promesse unilatérale de vente de deux parcelles sises [Adresse 3] - cadastrées section AO n° [Cadastre 1] et section AD n° [Cadastre 2] moyennant un prix de 1.100.000 euros hors taxes, au profit de la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert qui envisageait la réalisation d'un programme immobilier comprenant un immeuble collectif à usage d'habitation à loyer modéré avec ses dépendances, aires de stationnement et jardins. L'indemnité d'immobilisation était fixée à la somme de 55.000 euros. La promesse était notamment assortie d'une condition suspensive relative à l'obtention par la bénéficiaire d'un permis de construire.
Invoquant le fait que le bénéficiaire avait failli dans le respect de ses obligations contractuelles, la SCI Acacias a, le 2 janvier 2013, fait assigner la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin de la voir condamnée à lui payer la somme de 474.353 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 16 mars 2015, le tribunal a :
dit que la condition suspensive d'obtention du permis de construire ne s'est pas réalisée par la faute de la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert,
dit que la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Acacias au profit de la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert est devenue caduque le 10 septembre 2010,
condamné la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert à payer à la SCI Acacias la somme de 55.000 euros correspondant à l'indemnité contractuelle forfaitaire et la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien immobilier du 1er janvier 2009 au 10 septembre 2010,
condamné la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert à payer à la SCI Acacias la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
condamné la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert aux dépens,
ordonné l'exécution provisoire.
La société d'HLM Immobilière du Moulin Vert (ci-après la SAIMV) a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 21 septembre 2015, demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :
A titre principal :
constater que la promesse de vente conclue entre la SCI Acacias et la société Immobilière du Moulin Vert portait sur un bien constitué de la parcelle AO n° [Cadastre 1] et sur une quote-part de 124 m2 de la parcelle AD n° [Cadastre 2], que la constructibilité du bien objet de la promesse était déterminante du consentement de la société Immobilière du Moulin Vert,
constater que la SCI Acacias ne disposait pas d'un droit de propriété absolu sur la parcelle AD n° [Cadastre 2] empêchant la réalisation du projet immobilier de la société Immobilière du Moulin Vert,
en conséquence : prononcer la nullité pour cause d'erreur sur la substance du bien objet de la promesse, juger que les parties doivent être remises en I'état et ainsi, infirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a condamné la société Immobilière du Moulin Vert à payer la somme de 155.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation.
A titre subsidiaire :
sur l'absence d'indemnité d'immobilisation due en exécution de la promesse de vente : constater les déclarations erronées de la SCI Acacias dans la désignation du bien objet de la promesse de vente du 9 janvier 2008 portant sur l'assiette du bien et sur sa constructibilité,
constater que la société Immobilière du Moulin Vert ne pouvait pas réaliser- sans que cela soit de son fait- les conditions suspensives prévues par la promesse en raison des difficultés tenant à l'assiette du bien,
en conséquence : juger que la société Immobilière du Moulin Vert n'était pas redevable de l'indemnité d'immobilisation à l'expiration de la promesse de vente le 31 décembre 2008,
sur la caducité de la promesse de vente du 9 janvier 2008 et sur son absence de prorogation, constater que les parties ont exclu la possibilité de proroger tacitement la promesse de vente du 9 janvier 2008,
constater que la SCI Acacias n'a pas accédé à la demande de la société Immobilière du Moulin Vert de proroger la promesse,
en conséquence : juger que la promesse a été frappée de caducité le 31 décembre 2008, que la SCI Acacias a retrouvé la libre disposition de son bien à compter du 1er janvier 2009, qu'elle n'est donc redevable d'aucune indemnité au profit de la SCI Acacias,
ainsi, infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Immobilière du Moulin Vert à payer la somme de 55.000 euros et la somme de 100.000 euros à la SCI Acacias au titre de l'immobilisation de son bien résultant de la prorogation tacite de la promesse.
Sur l'appel incident et le débouté des demandes indemnitaires de la SCI Acacias au titre de la perte de loyers, des intérêts, indemnités bancaires, et frais de saisie immobilière, de la majoration des taxes foncières, et du manque à gagner :
constater que la SCI Acacias ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué en ce qui concerne les pertes de loyers et la majoration des taxes foncières,
constater que la SCI Acacias ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre la réalisation de ces prétendus préjudices au titre de la perte de loyers, des intérêts,
indemnités bancaires, des frais de saisie immobilière, de la majoration des taxes foncières, et du manque à gagner sur le prix de vente et les prétendus agissements de la société Immobilière du Moulin Vert,
en conséquence : débouter la SCI Acacias de toutes ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de la SCI Acacias,
en tout état de cause : condamner la SCI Acacias à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de I'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens avec recouvrement direct.
Dans des conclusions du 16 décembre 2015, la SCI Acacias prie la cour de :
confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a : dit que la condition suspensive d'obtention du permis de construire ne s'est pas réalisée par la faute de la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert, dit que la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Acacias au profit de la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert est devenue caduque le 10 septembre 2010 et condamné la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, infirmer le jugement entrepris s'agissant du reste des dispositions, et en conséquence, statuant à nouveau :
débouter la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert à lui verser les sommes suivantes :
- 69.748 euros au titre de la perte des loyers,
- 48.095 euros au titre des intérêts, indemnités bancaires et frais de saisie immobilière,
- 1.510 euros au titre des majorations de taxes foncières,
- 55.000 euros au titre de l'indemnité contractuelle forfaitaire,
- 750.000 euros au titre du manque à gagner sur le prix de vente.
A titre subsidiaire : confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert à lui verser les sommes de 55.000 euros au titre de l'indemnité contractuelle forfaitaire et de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'immobilisation du 1er janvier 2009 au 10 septembre 2010.
Reconventionnellement : condamner la SA d'HLM Immobilière du Moulin Vert à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec recouvrement direct.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2016.
SUR CE,
Le tribunal a jugé que la société HLM Immobilière du Moulin Vert n'avait pas déposé la demande de permis de construire dans le délai prévu par la promesse sans justifier des difficultés rencontrées avec la mairie qui l'auraient empêchée de respecter la date limite, que le bien tel que décrit dans le contrat ne comprenait que l'ensemble immobilier cadastré AO [Cadastre 1] , que cependant, la promesse avait été prorogée tacitement et que ce n'était que le 10 septembre 2010 que la société HLM avait informé la SCI Acacias du refus de la mairie de lui accorder son permis de construire.
Il a considéré que la promesse était devenue caduque à la date du 10 septembre 2010 et que la société HLM était redevable de l'indemnité d'immobilisation, mais également d'une somme de 100.000 euros destinée à compenser l'immobilisation inutile du bien jusqu'au 10 septembre 2010. Il a rejeté les autres demandes de dommages-intérêts formées par la SCI Acacias.
L'appelante soutient que le tribunal a commis une erreur sur l'objet de la promesse dans la mesure où celle-ci portait sur la parcelle AO n° [Cadastre 1] mais également sur une quote-part de 124 m² de la parcelle AD n° [Cadastre 2], et qu'il s'est avéré que la SCI Acacias ne disposait pas d'un droit de propriété absolu sur la quote-part de la parcelle AD [Cadastre 2], ne permettant pas la réalisation du projet immobilier tel qu'il avait été envisagé. Elle indique que l'inadéquation entre le bien objet de la promesse et le bien dont était réellement propriétaire la SCI Acacias constitue une cause d'erreur sur la substance du bien et sur l'étendue des droits, justifiant que soit prononcée l'annulation de la promesse.
En tout état de cause, elle observe que la promesse est devenue caduque le 31 décembre 2008, ses dispositions excluant toute prorogation tacite, et que si elle a effectivement poursuivi ses démarches avec la commune en vue de l'obtention de l'autorisation de construire, elle l'a fait à ses risques et périls, parfaitement consciente que la promesse était expirée.
L'intimée réplique que le bien tel qu'indiqué dans la promesse de vente ne comprend que l'ensemble immobilier cadastré AO [Cadastre 1] et que c'est à raison que le tribunal a débouté l'appelante de sa demande d'annulation pour erreur sur la substance.
Elle soutient que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ne s'est pas réalisée par la faute de la société HLM, que celle-ci a incontestablement prorogé la levée de l'option d'achat en poursuivant ses démarches en vue de l'obtention du permis de construire.
Enfin, elle critique le jugement en ce qu'il ne lui a pas alloué l'intégralité des indemnisations qu'elle sollicitait.
* * *
Aux termes de la promesse de vente, la vente portait sur une propriété comprenant : un chalet et un ensemble de 28 boxes à voitures et deux hangars figurant au cadastre section AO n° [Cadastre 1] et 'partie du rond-point de la rue des acacias au droit de la propriété ci-dessus d'une contenance de 124 mètres carrés d'après mesurage à prendre sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2] pour 8 ares 37 centiares'.
Il était précisé dans la partie 'Exposé' (page 2) : 'le bénéficiaire envisage la réalisation d'un programme immobilier comprenant un immeuble collectif à usage d'habitation à loyer modéré, avec ses dépendances, aires de stationnement et jardins sur [Adresse 3]. Cet ensemble immobilier aura pour assiette foncière le bien objet des présentes figurant au cadastre section AO numéro [Cadastre 1], pour une contenance de 12a 19ca, appartenant au promettant'.
Même si le projet de construction tel que décrit ci-dessus ne porte que sur la parcelle AO [Cadastre 1], force est de constater que la vente portait également sur une quote-part de la parcelle AD [Cadastre 2], contrairement à ce qu'a jugé le tribunal.
Cependant, ce point s'avère sans incidence dans la mesure où si l'appelante indique que la venderesse ne disposait pas d'un 'droit de propriété absolu' sur cette quote-part de parcelle, elle ne démontre pas que cette question soit à l'origine de la moindre difficulté quant à l'obtention du permis de construire, ses seules allégations étant bien sûr insuffisantes.
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande d'annulation de la promesse de vente.
La société HLM, qui a déposé la demande de permis de construire le 31 juillet 2008, n'a pas respecté le délai fixé dans la promesse qui lui imposait de déposer cette demande avant le 30 avril 2008, sous peine de voir la condition suspensive considérée comme réalisée et l'indemnité d'immobilisation acquise au promettant, qui pouvait alors reprendre sa pleine et entière liberté.
La SCI Acacias n'a, après cette date du 30 avril 2008, manifestement pas souhaité mettre un terme à la promesse alors qu'elle pouvait le faire en percevant l'indemnité d'immobilisation.
Le 6 août 2008 la mairie a écrit à la société HLM que le dossier déposé le 31 juillet 2008 était incomplet (y manquaient en effet des pièces aussi essentielles qu'un plan de masse des constructions à édifier, une notice décrivant le terrain et présentant le projet, un plan des façades et des toitures ...), et que le délai maximum d'instruction du permis de construire était fixé par la loi à 6 mois, délai ne commençant à courir qu'à compter de la réception de la totalité des pièces manquantes.
A la date d'expiration de la promesse, soit le 31 décembre 2008, la société HLM n'avait pas obtenu le permis de construire, situation qui lui est totalement imputable et tient tant au retard avec lequel elle a déposé sa demande qu'au caractère incomplet de celle-ci
Ce n'est que le 28 mai 2009 que la mairie lui a accordé le permis de construire.
La société HLM explique qu'il a fait l'objet d'un retrait compte tenu de son 'impossible mise en oeuvre' eu égard à la contestation persistante des droits détenus par la SCI Acacias sur la parcelle AD [Cadastre 2] et aux risques de recours des autres propriétaires indivis de cette parcelle, mais aucune des pièces qu'elle verse aux débats ne justifie de ses dires.
Quoi qu'il en soit, à la date d'expiration de la promesse, le 31 décembre 2008, la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'était pas réalisée en raison de la négligence de la société HLM.
La promesse prévoyait : 'au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire'.
Cette clause est très claire, il en résulte que la promesse est devenue caduque le 31 décembre 2008.
Si la société HLM indique qu'elle a fait une demande verbale de prorogation de la promesse le 28 février 2009, la SCI Acacias, qui ne le conteste pas, n'indique pas qu'elle y a consenti, puisqu'elle explique même que la société HLM entendait obtenir une réduction du prix de vente compte tenu de la diminution de la SHON.
Aucune des pièces produites par les parties ne manifeste l'intention de la SCI Acacia de consentir à la prorogation de la promesse.
Il apparaît ainsi qu'à l'évidence, aucune prorogation de la promesse n'est intervenue, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal dont la décision sera infirmée en ce qu'elle a dit que la promesse était devenue caduque le 10 septembre 2010, date du courrier par lequel la société HLM a écrit à la SCI Acacias que la mairie avait à nouveau refusé le permis de construire et lui avait fait part de son souhait de ne pas densifier la parcelle, ce qui l'amenait à l'impossibilité d'envisager la poursuite du projet.
Si la société HLM a continué à poursuivre l'étude de la faisabilité de son projet, elle l'a fait en parfaite conscience que la promesse dont elle avait bénéficié était caduque et qu'il lui appartiendrait de convaincre la SCI Acacias de lui en consentir une nouvelle.
L'expiration de la promesse le 31 décembre 2008 permettait à la SCI Acacias de reprendre sa liberté de vendre à un tiers mais également de prétendre au versement de l'indemnité d'immobilisation de 55.000 euros, la non réalisation de la condition suspensive étant imputable au bénéficiaire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à lui verser ladite somme.
Cette indemnité a pour vocation d'indemniser forfaitairement l'immobilisation du bien subie par le promettant de la date de conclusion de la promesse jusqu'à son expiration.
La demande de l'intimée tendant à être indemnisée à hauteur de la somme de 750.000 euros au titre de la perte de valeur de son bien (la promesse de vente conclue avec un tiers le 20 janvier 2011 au prix de 800.000 euros n'a pas abouti et la propriété a finalement été vendue aux enchères pour 350.000 euros le 19 septembre 2013) ne saurait prospérer dès lors qu'elle disposait de son bien depuis le 1er janvier 2009 et que les difficultés pour le vendre et ses problèmes financiers ne sont pas imputables à la société HLM. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Il n'y a pas lieu non plus de lui allouer, comme l'a fait le tribunal, une indemnisation à hauteur de 100.000 euros en réparation de l'indisponibilité du bien puisque celui-ci était à sa libre disposition depuis le 1er janvier 2009 et que la société HLM n'est pas responsable de la décision de la SCI de ne pas le remettre en vente.
Pour la même raison, la SCI doit être déboutée de ses demandes de dommages-intérêts complémentaires portant sur la perte de loyers de septembre 2009 à septembre 2010 (69.748 euros), sur les intérêts, indemnités bancaires et frais de saisie immobilière (48.095 euros), majoration de taxes foncières (1.510 euros), ces dépenses n'ayant aucun lien avec la carence de la société HLM.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Acacias de ses demandes de ces chefs.
Succombant, la société HLM sera condamnée aux dépens d'appel.
La somme allouée par les premiers juges à la SCI Acacias au titre des frais irrépétibles est suffisante pour couvrir ceux exposés en appel. La demande formée à ce titre en appel sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Déboute la société HLM Immobilière du Moulin Vert de sa demande d'annulation de la promesse de vente du 9 janvier 2008,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la promesse de vente est devenue caduque le 10 septembre 2010 et a condamné la société la société HLM Immobilière du Moulin Vert à payer à la SCI Acacias la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien immobilier du 1er janvier 2009 au 10 septembre 2010,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Constate que la promesse de vente du 9 janvier 2008 est devenue caduque le 31 décembre 2008,
Déboute la SCI Acacias de sa demande d'indemnisation pour l'immobilisation de son bien du 1er janvier 2009 au 10 septembre 2010,
Condamne la société HLM Immobilière du Moulin Vert aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Déboute la SCI Acacias de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
