COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
FL
Code nac : 30Z
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 JUIN 2017
R.G. N° 15/08784
AFFAIRE :
SAS EUROCOMMERCIAL PROPERTIES FRANCE
C/
[Q] [L] administrateur Judicaire de la SARL MAUDSLAND, nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de PONTOISE du 29 septembre 2014
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Décembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 02
N° Section :
N° RG : 15/04469
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Patricia MINAULT Me Irène FAUGERAS-CARON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS EUROCOMMERCIAL PROPERTIES FRANCE
N° SIRET : 387 58 2 6 044
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20150506
Représentant : Me Christine KORSBAEK, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
Maître [Q] [L] administrateur Judicaire de la SARL MAUDSLAND, nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de PONTOISE du 29 septembre 2014
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Irène FAUGERAS-CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 068 - N° du dossier 619118 - Représentant : Me François-marie IORIO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0649
SARL MAUDSLAND
N° SIRET : 533 567 251
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentant : Me Irène FAUGERAS-CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 068 - N° du dossier 619118 - Représentant : Me François-marie IORIO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0649
SAS COOMERA
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentant : Me Irène FAUGERAS-CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 068 - N° du dossier 619118 - Représentant : Me François-marie IORIO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0649
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Avril 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 1er juillet 2003, renouvelé de façon anticipée pour une durée de 10 ans par acte du 28 novembre 2008, la société Bucéphale, aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée Eurocommercial Properties France, ci-après dénommée la société Eurocommercial, a consenti un bail commercial à la société La Grille Moisselloise, portant sur le local n°42.
Par acte du 27 juillet 2011, le locataire a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée Holgura France, société faisant partie du groupe du bailleur et qui s'est substituée au bailleur dans l'exercice de son droit de préférence.
[H] [M] et [R] [E] étaient employés de la société Holgura France pour l'exploitation de ses activités de brasserie/restauration et jeux de La Française des Jeux. Intéressés par la reprise de la brasserie, ils ont constitué la société par actions simplifiée Coomera et, par acte du 15 novembre 2011, la société Sentinel Holding BV a cédé à la société Coomera la totalité des parts composant le capital social de la société Holgura France.
Le 15 novembre 2011, la société Coomera a signé avec la société Eurocommercial, d'une part, un protocole de résiliation anticipée du bail portant sur le local n°42 et, d'autre part, un nouveau bail commercial relatif au local n°B08.
La date de libération du premier local, initialement fixée au 30 avril 2012 a été reportée au 15 mai puis au 21 mai 2012 par différents avenants.
Un avenant au nouveau bail a été signé le 3 avril 2014, substituant rétroactivement en qualité de preneur la société à responsabilité limitée Maudsland à la société Coomera, cette dernière étant l'associé unique de la société Maudsland selon les statuts du 15 novembre 2011.
En raison de l'existence d'une importante dette locative, la société Eurocommercial a fait délivrer à la société Maudsland un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 mai 2014.
Suite à la déclaration de cessation des paiements de la société Maudsland, enregistrée le 22 septembre 2014, par jugement du 29 septembre 2014, le tribunal de commerce de Pontoise a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Maudsland et désigné à cet effet Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire.
Depuis, la poursuite de la période d'observation a été ordonnée.
Autorisés à assigner à jour fixer par ordonnance du 26 mai 2015, la société Maudsland, Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur de la société Maudsland et la société Coomera ont fait assigner la société Eurocommercial devant le tribunal de grande instance de Pontoise par acte d'huissier du 3 juin 2015.
Par conclusions signifiées le 4 septembre 2015, ils demandaient au tribunal, par une décision assortie de l'exécution provisoire :
principalement :
- d'annuler en toutes ses dispositions le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail valant transaction en date du 15 novembre 2011,
- de restituer à la SARL Maudsland, venant aux droits de la SAS Coomera, l'ancien local n°42 d'une surface de 367 m2 avec la terrasse intérieure de 59,50 m2 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision,
- de convertir l'actuel bail sur le local de 202 m2 actuellement loué à la SARL Maudsland en convention d'occupation précaire dans l'attente de la restitution du premier local et ce moyennant une indemnité d'occupation mensuelle de 2.883,87 euros HT,
- de condamner la SAS Eurocommercial Properties à rembourser à la SARL Maudsland ou à la SAS Coomera l'intégralité des frais exposés pour l'aménagement du local B08 de 202 m2,
subsidiairement, si le tribunal n'annulait pas l'acte de résiliation du premier bail,
- de rejeter la demande d'irrecevabilité formulée par la SAS Eurocommercial Properties sur le fondement de l'article 788 du Code de procédure civile,
- de condamner la SAS Eurocommercial Properties à indemniser la SAS Coomera pour la perte de son fonds de commerce et désigner un expert pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction,
- de refixer les conditions de location du second bail et notamment de fixer le loyer depuis la conclusion du bail à la somme annuelle de 38.931,23 euros,
- de condamner la SAS Eurocommercial Properties à rembourser à la SARL Maudsland les travaux à hauteur de 398.000 euros,
à titre infiniment subsidiaire :
- de renvoyer la présente affaire devant le juge de la mise en état avec un calendrier de procédure s'il estime que le débat contradictoire ne peut s'instaurer dans le cadre d'une procédure à jour fixe,
en tout état de cause :
- de condamner la SAS Eurocommercial Properties à leur verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement entrepris du 7 décembre 2015 le tribunal de grande instance de Pontoise a :
Dit que le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail ne comportait pas de concession de la part de la SAS Eurocommercial Properties,
En conséquence, dit que ce protocole de résiliation anticipée et amiable de bail ne pouvait être qualifié de transaction,
Requalifié le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail du 15 novembre 2011 en acte de simple résiliation du contrat de bail commercial du 28 novembre 2008,
Déclaré irrecevable les moyens nouveaux relatifs à la nullité du protocole de résiliation anticipée et amiable de bail pour défaut de cause ou vice du consentement,
Débouté la SAS Coomera, la SARL Maudsland et Me. [L] es qualité d'administrateur de la SARL Maudsland de leur demande de réintégration du local n°42 et de requalification du bail commercial du 15 novembre 2011 portant sur le local n°B08 en convention d'occupation précaire,
Déclaré recevable la demande d'indemnité d'éviction de la SAS Coomera,
Dit que la SAS Eurocommercial Properties devrait indemniser la SAS Coomera de son éviction du local n°42,
Avant dire droit sur l'indemnité d'éviction
Ordonné une mesure d'expertise et désigné à cet effet [E] [N], expert près la Cour d'appel de Versailles, domicilié[Adresse 4] - XXXXXXXXXX avec pour mission de :
o se rendre sur les lieux, les parties et leurs Conseils dûment convoqués, décrire les locaux,
o se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile, notamment sur le changement de local et la configuration du local n°42 avant la subdivision,
o réunir tous les éléments techniques et de fait nécessaires, permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle pouvait prétendre la SAS Coomera lors du changement de local, en mai 2012, selon les critères retenus à l'article L 145-14 du Code de Commerce,
o donner son avis sur le local n°B08 loué aux lieu et place du local n°42,
o évaluer l'indemnité de remplacement et celle de déplacement,
o fournir toutes indications qu'il estimera utile à la solution du litige.
Dit que l'expert devrait, autant que possible, dématérialiser les opérations d'expertise en utilisant OPALEXE,
Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents,
Dit que l'expert devrait rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devrait l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de procédure civile ;
Dit que l'expert serait saisi et effectuerait sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposerait son rapport en double exemplaire original au greffe du Tribunal de Grande Instance de Pontoise, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,
Dit que l'expert devrait, lors de l'établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise,
Fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devrait être consignée par la SAS Eurocommercial Properties auprès de la régie du Tribunal de grande instance de Pontoise, au plus tard le 10 janvier 2016, sans autre avis,
Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert serait caduque et privée de tout effet,
Débouté la SARL Maudsland de sa demande de révision à la baisse du montant du loyer du local n°B08,
Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement,
Sursit à statuer sur le surplus des demandes dans l'attente du rapport d'expertise,
Ordonné le renvoi du dossier à l'audience de mise en état du jeudi 23 juin 2016 à 9h30
Réservé les dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 18 décembre 2015 par la société Eurocommercial ;
Vu les dernières écritures signifiées le 13 janvier 2017 par lesquelles la société Eurocommercial demande à la cour de :
Vu l'ancien article 1134 du Code Civil,
Vu l'article 2044 du Code Civil,
Vu l'article 788 du Code de procédure civile,
DÉCLARER l'appel de la société Eurocommercial Properties France SAS recevable et bien fondé.
Y faisant droit,
INFIRMER le jugement en ce qu'il a considéré que le "protocole de résiliation anticipée et amiable de bail" conclu entre les parties le 15 novembre 2011 ne constitue pas une transaction au sens de l'article 2044 du Code Civil.
Statuant à nouveau,
DIRE ET JUGER que le "protocole de résiliation anticipée et amiable de bail" constitue une transaction au sens de l'article 2044 du Code Civil et produit tous ses effets en tant que transaction.
En conséquence,
DEBOUTER la société Maudsland, Maître [L] es qualité et la société Coomera de l'ensemble de leurs demandes.
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour estimerait que les parties n'auraient pas suffisamment caractérisé leurs concessions réciproques dans ce protocole,
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a jugé que ce protocole constitue un contrat au sens de l'ancien article 1134 du Code Civil et en ce qu'il a requalifié le protocole en contrat de résiliation anticipée et amiable du bail portant sur le local n°42.
DECLARER irrecevables les moyens nouveaux portant sur la prétendue nullité du "protocole de résiliation anticipée et amiable de bail" pour absence de cause ou erreur constitutive d'un vice du consentement et ce, en application de l'article 788 du Code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que le "protocole de résiliation anticipée amiable de bail" n'est pas atteint d'une quelconque nullité pour défaut de cause ou pour erreur.
DIRE ET JUGER que le bail conclu entre les parties le 15 novembre 2011 et portant sur le local n° B08 n'est pas davantage atteint d'une quelconque nullité.
En conséquence et en toute hypothèse,
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la société Maudsland, Maître [L] es qualité et la société Coomera de leurs demandes tendant à obtenir :
- l'annulation du protocole susmentionné ;
- la restitution à la société Maudsland ou à la société Coomera du local n°42 ;
- la "reconversion" du bail du 15 novembre 2011 portant sur le local B08 en convention d'occupation précaire.
DÉCLARER irrecevables les demandes nouvelles tendant à obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction, ainsi qu'une mesure d'expertise et ce, en application de l'article 788 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire,
DÉBOUTER la société Maudsland, Maître [L] es qualité et la société Coomera de ces demandes.
DÉBOUTER également la société Maudsland, Maître [L] es qualité et la société Coomera de leurs autres demandes formulées à titre subsidiaire et tendant à obtenir :
- la "refixation" du loyer du bail du 15 novembre 2011 portant sur le local B08 ;
- la condamnation de la société Eurocommercial Properties France au remboursement des frais d'installation de la société Maudsland dans le local n°B08 et de réinstallation dans le local n°42.
CONDAMNER la société Maudsland, Maître [L] es qualité et la société Coomera à régler à la société Eurocommercial Properties France la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SELARL PATRICIA MINAULT agissant par Maître Patricia MINAULT Avocat au Barreau de Versailles Toque 619, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières écritures signifiées le 8 septembre 2016 au terme desquelles la société Maudsland, Maître [Q] [L], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Maudsland et la société Coomera demandent à la cour de :
Sur le fondement des articles 788 à 792 du Code de Procédure Civile ;
Sur le fondement des articles 2044 et suivants du Code Civil ;
Sur le fondement des articles 1109 et 1110 du Code Civil ;
Sur le fondement de l'article 1131 du Code Civil ;
Sur le fondement de l'article 1134 du Code Civil ;
Sur le fondement des articles L.145-14 et 145-15 du Code de Commerce.
A titre principal, dire et juger qu'il échet d'annuler en toutes ses dispositions le protocole de résiliation anticipée et amiable de bail valant transaction en date du 15 novembre 2011.
Dire et juger en conséquence qu'il conviendra de restituer à la Société Maudsland, qui vient aux droits de la Société Coomera ou à la Société Coomera, l'ancien local d'une surface de 367 m2 avec la terrasse intérieure de 59,50 m2 qu'elle exploitait dans le centre commercial et qui portait le numéro 42, et ce sous astreinte de 500 euros par jour passé 6 mois de la signification de la décision à intervenir.
Dire et juger que l'actuel bail sur le local de 202 m2 actuellement loué à la Société Maudsland devra être converti en convention d'occupation précaire dans l'attente de la restitution du premier local, et ce moyennant une indemnité d'occupation mensuelle de 2.883,87 euros HT
Dire et juger qu'il conviendra enfin de condamner la Société Eurocommercial Properties France à rembourser à la Société Maudsland ou à la Société Coomera l'intégralité des frais qu'elles devront supporter pour leur réaménagement dans le premier local.
A titre subsidiaire, au cas où la Cour d'Appel ne prononcerait pas l'annulation de l'acte de résiliation du premier bail,
Dire et juger qu'il conviendra de confirmer dans ces conditions le jugement entrepris.
Dire et juger qu'il conviendra de rejeter les moyens d'irrecevabilité invoqués par la Société Eurocommercial Properties FRANCE sur le fondement de l'article 788 du Code de Procédure Civile.
Dire et juger qu'il conviendra de condamner la Société Eurocommercial Properties FRANCE à indemniser la Société Coomera ou la Société Maudsland qui vient aux droits de la Société Coomera pour la perte de son fonds de commerce.
Dire et juger qu'il conviendra de désigner tel Expert avec pour mission d'évaluer l'indemnité correspondante à ce préjudice.
Dire et juger qu'il conviendra également de refixer les conditions de location incluses dans le second bail et de fixer le loyer annuel depuis la conclusion de ce nouveau bail à la somme de 38.931,23 euros.
Dire et juger qu'il conviendra également de condamner la Société Eurocommercial Properties FRANCE à rembourser à la Société Maudsland l'intégralité des travaux qu'elle a dû supporter à concurrence de 398.000 euros.
En tout état de cause, dire et juger qu'il échet de condamner la Société Eurocommercial Properties FRANCE au versement au profit des parties concluantes d'une somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dire et juger qu'il échet de les condamner en tous les dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le protocole de résiliation anticipée et amiable du bail et ses conséquences :
Il est constant que la société Eurocommercial et la société Coomera ont signé, le 15 novembre 2011, un protocole de résiliation anticipée et amiable de bail, relatif au bail signé le 28 novembre 2008 entre la société Eurocommercial et la société Bucéphale, en renouvellement anticipé et pour une durée de 10 ans, à compter du 1er décembre 2008, du bail consenti le 1er juillet 2003 par la société Bucéphale - aux droits de laquelle sont venues la société Eurocommercial et la société La Grille Moisselloise - aux droits de laquelle est venue la société Coomera et portant sur le local numéro 42, d'une surface approximative de 436 m2 (dont 367 m2 de restaurant et 59,50 m2 de terrasse intérieure), dépendant du Centre Commercial dénommé [Adresse 3], sis à [Adresse 3], destiné à l'usage de Brasserie, restauration rapide, vente à emporter, à consommer sur place ou à livrer à domicile, traiteur, rôtisserie, croissanterie, sandwicherie, pizzéria, boulangerie, pâtisserie et tous types de viennoiseries, écailler, jeux de la Française des Jeux, sous l'enseigne Olivier Café.
La société Eurocommercial prétend que cet acte constitue une transaction, au sens des dispositions de l'article 2044 du code civil, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 20 novembre 2016, puisqu'il comporte, en son article 6, une clause expresse de renonciation à recours ainsi formulée : Le Preneur renonce à tous recours à l'encontre du Bailleur et le Bailleur renonce à tous recours à l'encontre du Preneur, à toute action future dont le bail en date du 28 novembre 2008 et l'occupation qui s'en est suivie, seraient l'objet, la cause ou l'occasion, sous réserve de la complète et parfaite exécution des présentes et que son article, qui comporte une élection de domicile des parties et une clause attributive de compétence aux tribunaux du lieu de situation du local, stipule expressément que : Le présent protocole, valant transaction, est régi par les dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil et est revêtu, conformément aux termes de l'article 2052 du même Code, de l'autorité de la chose jugée.
Elles estiment que ce contrat contient des concessions réciproques, contenues dans l'article 1er, stipulant que les parties sont convenues, d'un commun accord, de résilier le Bail à l'amiable sans indemnité de part ni d'autre, le preneur renonçant à réclamer une quelconque indemnité au titre du trouble éventuellement causé à son activité par la résiliation amiable du bail, ainsi qu'à toute autre éventuelle indemnité à laquelle il aurait pu prétendre du fait de cette résiliation et le bailleur, acceptant, à l'article 2 du protocole, de reprendre les locaux dans l'état où ils se trouvent, en renonçant ainsi aux réparations qui pouvaient s'avérer nécessaires au sens de l'article 24 du bail, ainsi qu'à l'établissement d'un état des lieux lors de la restitution du local.
La société Maudsland, Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire et la société Coomera contestent l'existence de concessions réciproques dans ce protocole, estimant que le bailleur n'en faisait aucune.
Ils considèrent que la renonciation à indemnité est un terme beaucoup trop vague pour constituer une concession, ce d'autant que le preneur conserve ses obligations, notamment celles de laisser les lieux en bon état et de s'acquitter du loyer et des charges ; qu'en outre la prétendue concession accordée à la société Coomera que représenterait un loyer sous-évalué dans son nouveau local (B08) du centre commercial n'est pas démontrée pour un local de moindre superficie (202 m2 au lieu de 367 m2 hors terrasse) bénéficiant d'un moins un bon positionnement dans ce centre ; qu'encore, les travaux que la société Eurocommercial a effectués dans le nouveau local ne constituent pas une concession mais le simple respect par le bailleur de son obligation de délivrance, définie à l'article 1719 du code civil, ce d'autant qu'ils ne sont pas mentionnés dans le protocole litigieux.
A cet égard, le tribunal a justement apprécié qu'il ressortait de ce protocole de résiliation anticipée et amiable de bail que la société Coomera avait fait des concessions en prenant à bail un nouveau local d'une superficie inférieure d'environ 100 m2 en tenant compte de la mezzanine pour le même loyer (70.731,50 euros par an outre 10% HT du chiffres d'affaires HT) et en prenant à sa charge les travaux d'aménagement et de décoration intérieure ; Qu'en revanche, le bailleur, la société Eurocommercial, n'avait rien concédé lors de la signature de cette résiliation ;
Qu'en effet, s'il est indiqué que le bailleur reprend les locaux dans l'état où ils se trouvent, la phrase se poursuit en stipulant que ces mêmes locaux devront être restitués en bon état de réparations de toute sorte conformément aux dispositions de l'article 24 du bail ; que le dépôt de garantie ne sera restitué au preneur que sous réserve du paiement des sommes restant dues au bailleur, selon décompte qui sera effectué à la date de libération du local et que la renonciation du bailleur à tout recours à l'encontre du locataire n'est faite que sous réserve de la complète et parfaite exécution du protocole.
La cour ajoute que les travaux dont la société Eurocommercial se prévaut de la réalisation dans le nouveau local attribué à la société Coomera ne sont pas mentionnés dans ce protocole. Elle confirmera donc le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que l'absence de concessions significatives de la part du bailleur au regard des obligations continuant à peser sur le preneur, contraint de changer de local, ôtait à ce protocole la qualification de transaction.
* * *
Sur la sanction du non respect par la transaction des dispositions prévues par l'article 2044 du code civil, les intimés plaident pour son annulation et s'opposent à sa requalification à laquelle le tribunal a procédé en acte de simple résiliation du contrat de bail commercial.
La société Eurocommercial soutient qu'aucune nullité ne peut être encourue lorsqu'un accord qualifié de transactionnel n'a pas pour objectif premier de transiger sur une contestation, mais existe en lui-même par son objet propre et ce, quelles que soient les concessions consenties par ailleurs ; qu'en l'espèce, le protocole litigieux constitue - en toute hypothèse, qu'il soit transactionnel ou non - un accord ou un contrat de résiliation anticipé et amiable du bail, parfaitement valide en tant que tel comme le tribunal l'a jugé à juste titre.
Par application du principe de liberté contractuelle, une transaction ne saurait être déclarée nulle qu'à raison de la violation d'une règle d'ordre public, qui ferait porter cette transaction sur des droits ou obligations dont les parties ne peuvent librement disposer. Cette violation n'est pas soutenue en l'espèce, car si le statut des baux commerciaux comporte certaines dispositions d'ordre public, la résiliation amiable d'un bail n'en est pas une.
Usant du pouvoir que lui confèrent les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le premier juge a donc exactement qualifié le protocole de résiliation anticipée et amiable du bail d'acte de simple résiliation du contrat de bail, ce que la cour confirme.
* * *
La société Maudsland, Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire et la société Coomera forment, à titre subsidiaire, une demande d'annulation du protocole pour absence de cause, sur le fondement de l'article 1131 du code civil, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016.
Ils y ajoutent le consentement vicié de la société Coomera du fait d'une erreur.
À titre liminaire, la société Eurocommercial demande à la cour de déclarer irrecevables ces moyens de nullité, comme l'a fait le tribunal, au visa de l'article 788 du code de procédure civile, considérant que ces moyens nouveaux n'étaient pas contenus dans l'assignation à jour fixe et ne pouvaient être considérés comme une réponse aux conclusions adverse.
Les intimés font valoir que ces moyens de défense sont venus répondre à l'argumentation de la société Eurocommercial qui demandait, à titre subsidiaire, la requalification du protocole en convention de droit commun et qu'ils étaient parfaitement recevables devant le premier juge, faisant en outre observer que du fait de l'échange de deux jeux de conclusions, le principe du contradictoire a été assuré devant le tribunal au regard des dispositions des articles 16 et 792 du code de procédure civile.
En tout état de cause, ils se prévalent de la possibilité d'invoquer des moyens nouveaux en cause d'appel.
La cour, faisant, d'une part, application des dispositions conjuguées des articles 561 et 563 du code de procédure civile, qui, pour les premières, consacrent l'effet dévolutif de l'appel et, les secondes, ouvrent la possibilité pour les parties d'invoquer des moyens nouveaux - y compris ceux qui pour des raisons procédurales auraient été déclarés irrecevables en première instance - pour justifier de leurs prétentions et constatant, d'autre part, que la société Maudsland, Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Maudsland et la société Coomera poursuivent en cause d'appel, comme en première instance, l'annulation du protocole de résiliation anticipée et amiable de bail, signé le 15 novembre 2011, dira donc recevables devant elle les moyens d'annulation tirés de l'absence de cause et de l'erreur prétendues que les intimés soutiennent devant elle.
Sur l'absence de cause, les intimés, reprennent leur argumentaire relatif à l'absence de concessions de la part de la société Eurocommercial.
Celle-ci leur rétorque justement que l'engagement de la société Coomera à quitter les lieux loués trouvait sa cause dans celui pris à son égard de mettre à sa disposition un autre local dans le même centre commercial.
Sur l'erreur, les intimés l'estiment constituée par le fait que la société Eurocommercial avait promis à la société Coomera, pour obtenir son départ pour un local plus petit, de mettre à sa disposition une terrasse extérieure avec réalisation de travaux pour ce faire, nécessitant une autorisation administrative, promesse qui n'a été tenue qu'au cours du deuxième trimestre 2013, soit quatorze mois plus tard.
La société Eurocommercial leur oppose, à bon droit, d'une part, la parfaite connaissance du centre commercial dont disposaient [H] [M] et [R] [E], animateurs de la société Coomera, puis de la société Maudsland, employés par la société Holgura France sur le site depuis le 1er août 2011, d'autre part, l'absence d'engagement de délai pour la mise à disposition de cette terrasse extérieure, au demeurant non mentionnée au nouveau bail, signé entre les parties le 15 novembre 2011, ni d'ailleurs au protocole litigieux, et qui nécessitait l'autorisation formelle de la copropriété, outre un échange de parcelles, sans que la société Coomera ne démontre utilement que la livraison immédiate de cette terrasse était un élément déterminant de son consentement.
Confirmant donc le jugement entrepris, la cour dira donc que le protocole de résiliation anticipée et amiable du bail a été exactement requalifié d'acte de simple résiliation du contrat de bail et que le tribunal a exactement débouté la société Maudsland, Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Maudsland et la société Coomera de leurs demandes subséquentes de restitution du local n°42 et de conversion du bail commercial signé le 15 novembre 2011 en convention d'occupation précaire.
Sur la demande d'expertise aux fins de fixation d'une indemnité d'éviction :
La société Coomera s'estimant victime de la perte de son fonds de commerce, demande à être indemnisée de son éviction et sollicite pour cela la désignation d'un expert judiciaire pour évaluer le montant de l'indemnité qui lui est due.
La société Eurocommercial entend de nouveau voir déclarer ces demandes irrecevables, au regard des dispositions de l'article 788 du code de procédure civile, pour n'avoir pas été formées par la société Maudsland, Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Maudsland et la société Coomera dans leur assignation, faisant observer que ceux-ci avaient bien envisagé l'hypothèse du rejet de leur demande d'annulation du protocole signé le 15 novembre 2011, puisqu'ils formaient, à titre subsidiaire, une demande de refixation du loyer du nouveau local et que rien ne les empêchait donc de formuler une demande de fixation d'indemnité d'éviction à cette occasion.
Les intimés entendent voir confirmer le jugement sur ce point, en ce qu'il a estimé que la demande en paiement d'une indemnité d'éviction était la réponse à celle de requalification du protocole en acte de résiliation du contrat de bail formée par la société Eurocommercial, faisant perdre à ce protocole l'autorité de chose jugée que lui conférait son caractère transactionnel.
La cour, rappelant que les dispositions de l'article 561 du code de procédure civile consacrent l'effet dévolutif de l'appel et que celles de l'article 566 du même code autorisent les parties à ajouter à leurs prétentions toutes demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément, dira que la demande d'indemnité d'éviction formée par les intimés est parfaitement recevable devant elle.
Considérant avoir perdu son fonds de commerce, la société Coomera demande la fixation d'une indemnité d'éviction par voie d'expertise, sur le fondement de l'article L.145-14 du code de commerce, qui dispose que : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. / Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
La société Eurocommercial soutient la force obligatoire du protocole, même requalifié de simple acte de résiliation, en ce qu'il a exclu le versement de la moindre indemnité par les parties. Subsidiairement, elle conteste toute perte du fonds de commerce par la société Coomera et considère qu'en l'absence de délivrance de congé avec refus de renouvellement signifié, les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce ne sont pas applicables à l'espèce.
Infirmant le jugement sur ce point, la cour dira qu'il ne saurait être fait fi de l'accord de volontés des parties pour la résiliation amiable du bail, que le tribunal a validée et la cour confirmée, et que cette résiliation est exclusive d'indemnité, selon son article 1er, l'indemnité d'éviction prévue par l'article L.145-14 précité du code de commerce n'étant instituée qu'en compensation de la privation de la propriété commerciale que le statut des baux commerciaux confère au preneur à bail, laquelle n'est en l'espèce nullement remise en cause, puisque la société Coomera a librement accepté de s'installer dans un autre local du centre commercial mis à sa disposition par la société Eurocommercial et que son droit de renouvellement du bail n'est ainsi pas remis en cause.
La demande de fixation d'une indemnité d'éviction au profit de la société Coomera et la désignation d'un expert pour ce faire sera donc rejetée. Le jugement sera en ce sens réformé.
Sur la fixation du loyer du nouveau local :
La société Maudsland, Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Maudsland et la société Coomera demandent à voir fixer le loyer annuel à la somme de 38.931,23 euros, estimant l'actuel loyer trop cher pour un local plus petit et non immédiatement pourvu de la terrasse extérieure qui avait été promise.
La société Eurocommercial rappelle ses dires précédents sur la mise à disposition gracieuse de la terrasse en extérieur qui a nécessité des autorisations qui n'ont pu être obtenues immédiatement, exposant que la moindre superficie d'un local n'est pas nécessairement le corollaire d'un moindre loyer.
Surtout, elle fait observer que le loyer du bail commercial ne peut être modifié que dans les cas prévus par la loi.
A cet égard, le jugement a exactement relevé que le montant du loyer révisé devait correspondre à la valeur locative, conformément à l'article L.145-33 du code de commerce ; que, cependant, en application des dispositions de l'article L.145-38 du même code, la variation du loyer ne pouvait dépasser, à la hausse ou à la baisse, la variation du coût de la construction qui constitue un plafond, à moins qu'il n'y ait une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative;
Qu'il en résultait qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative:
- le loyer révisé devait être fixé en tenant compte de la seule variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ;
- le loyer en cours constituait le loyer plancher, même si la valeur locative était inférieure ;
- le loyer révisé devait toutefois être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction ;
Qu'en l'espèce, le locataire sollicitait la baisse du montant du loyer au prorata de la différence de surface entre le local n°42 et le local n°B08 ; que, le bailleur s'y opposait ; que faute pour le locataire de justifier d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, il y avait lieu de tenir compte du mécanisme du plafonnement ; que même si la valeur locative était inférieure au plafond et au loyer existant, le loyer ne pourrait pas être fixé à un montant inférieur à celui existant qui constitue le loyer plancher ; qu'il était donc inutile d'ordonner une expertise pour connaître la valeur locative du local ;
Que la société Maudsland devait être déboutée de sa demande de fixation à la baisse du loyer, ce que la cour confirme.
Sur le remboursement des travaux effectués par la société Maudsland :
La société Maudsland demande encore à la société Eurocommercial le remboursement de 398.000 euros de travaux qu'elle a réalisés dans son local commercial, produisant diverses factures, non récapitulées, concernant les années 2011 et 2012, qui ne permettent pas à la cour de déterminer à quel local elles se rapportent.
En tout état de cause, la société Eurocommercial fait valoir que l'article 8.2 du contrat de bail, signé le 15 novembre 2011avec la société Coomera pour le nouveau local commercial, stipule à la charge du preneur les travaux d'aménagement et de décoration intérieure du local et que, s'agissant du bail signé le 28 novembre 2008 pour l'ancien local, son article 8.2 prévoit, quant à lui, une clause d'accession au profit du bailleur, sans indemnité d'aucune sorte.
La cour rejettera donc la demande de remboursement formée par la société Maudsland de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Pontoise du 7 décembre 2015, sauf en ce qu'il a, avant dire droit, ordonné une mesure d'expertise en fixation d'une indemnité d'éviction et des indemnités accessoires et à sursis à statuer sur le surplus des demandes,
Et statuant à nouveau,
Déboute la société à responsabilité limitée Maudsland Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société à responsabilité limitée Maudsland et la société par actions simplifiée Coomera de leur demande d'indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce et de désignation d'un expert pour en évaluer le montant,
Déboute la société à responsabilité limitée Maudsland Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société à responsabilité limitée Maudsland et la société par actions simplifiée Coomera de leur demande de condamnation de la société par actions simplifiée Eurocommercial Properties France en remboursement de travaux à hauteur de 398.000 euros,
Et y ajoutant,
Dit recevables devant elle les moyens de nullité du protocole de résiliation anticipée et amiable de bail, signée entre la société par actions simplifiée Eurocommercial Properties France et la société par actions simplifiée Coomera le 15 novembre 2011 ainsi que ceux relatifs à la demande formée par la société à responsabilité limitée Maudsland Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société à responsabilité limitée Maudsland et la société par actions simplifiée Coomera au titre de l'indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce et de désignation d'un expert pour en évaluer le montant,
Confirme derechef :
- le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du protocole de résiliation anticipée et amiable de bail, signé entre la société par actions simplifiée Eurocommercial Properties France et la société par actions simplifiée Coomera le 15 novembre 2011,
- le rejet de la demande formée par la société à responsabilité limitée Maudsland Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société à responsabilité limitée Maudsland et la société par actions simplifiée Coomera au titre de l'indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce et de désignation d'un expert pour en évaluer le montant,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société à responsabilité limitée Maudsland Maître [Q] [L] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société à responsabilité limitée Maudsland et la société par actions simplifiée Coomera aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
