COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DR
Code nac : 30C
12e chambre
ARRET N°
DEFAUT
DU 24 OCTOBRE 2017
R.G. N° 16/07135
AFFAIRE :
SARL SOFRA
C/
SCI DU SOUVENIR
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 27 Juin 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 15/16235
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphane CHOUTEAU
Me Claire RICARD
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL SOFRA
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 002984 - Représentant : Me Sirma SEZGIN-GUVEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2531
APPELANTE
****************
SCI DU SOUVENIR
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2016283
Représentant : Me Vivien BLUM de la SCP BLUM COLOMBEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0188 -
SARL LES DEUX FRERES (DA signifiée le 29.11.2016 pour tentative et le
06.12.2016 et conclusions signifiées le 04.01.2017 pour régularisation selon PV 659 du CPC)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
défaillante
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Septembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique ROSENTHAL, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
Vu l'appel interjeté le 3 octobre 2016, par la société Sofra d'un jugement rendu le 27 juin 2016 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre qui a :
* fixé à 47.800 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
* dit que les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 2 octobre 2013,
* ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions posées par l'article 1154 du code civil,
* condamné la société Sofra à payer à la Sci du Souvenir la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'expertise;
Vu les dernières écritures en date du 3 mars 2017, par lesquelles la société Sofra, poursuivant la réformation du jugement, demande à la cour de:
* débouter la Sci du Souvenir de ses demandes,
* dire qu'il n'existe aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer,
* dire qu'en tout état de cause, cette modification n'a pas eu d'incidence favorable sur le commerce exploité,
* dire que le loyer annuel en renouvellement à effet au 1er octobre 2013, suivant la variation des indices contractuels du coût de la construction est de 20.337,73 €:
15.000 € X 1646 (indice 1er trimestre 2013)
1214 (indice 4ème trimestre 2003)
* à titre subsidiaire, si par impossible la cour retenait le déplafonnement du loyer en renouvellement, fixer la valeur annuelle locative à 30.940 € à compter du 1er octobre 2013, pour la surface pondérée, les autres clauses du bail restant inchangées,
* dire que le montant du loyer annuel déplafonné prenant effet le 1er octobre 2013, sera mis à la charge de la société Les Deux Frères jusqu'à la date de la cession de fonds de commerce du 18 juillet 2014, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 2 octobre 2013,
* ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
* en tant que de besoin, condamner la société Les Deux Frères au paiement de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 2 octobre 2013, outre la capitalisation des intérêts dans les conditions des dispositions de l'article 1154 du code civil,
* condamner la Sci du Souvenir au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens;
Vu les dernières écritures en date du 16 mai 2017, aux termes desquelles la Sci du Souvenir prie la cour de:
* confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
* dire que la demande de la société Sofra tendant à voir mettre à la charge de la société Les Deux Frères les arriérés de loyer dues entre le 1er octobre 2013 et le 18 juillet 2014 est irrecevable et à tout le moins inopposable à la Sci du Souvenir,
* débouter la société Sofra,
* condamner la société Sofra au versement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;
Vu la réassignation et la signification des conclusions à la société Les Deux Frères le 4 janvier 2017;
SUR CE, LA COUR,
Considérant que la société Les Deux Frères n'ayant pas été assignée en personne et n'ayant pas constitué avocat, le présent arrêt sera rendu par défaut;
Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu'il convient de rappeler que :
* par acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2004, [T] [L] aux droits duquel vient la Sci du Souvenir a consenti à la société Le Mandarin de Boulogne, à laquelle succède la société Les Deux Frères ensuite d'une cession de fonds de commerce intervenu le 31 janvier 2011, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1], à destination de café, bar, restaurant, alimentation, pour une durée de 9 années,
* le 14 janvier 2013, la Sci du Souvenir a notifié à la société Les Deux Frères un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 75.000 euros par an en principal à compter du 1er octobre 2013,
* faisant suite à un mémoire préalable, la Sci du Souvenir a assigné le 2 octobre 2013 la société Les Deux Frères devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 67.612 euros à compter du 1er octobre 2013,
* par acte sous seing privé du 18 juillet 2014, la société Les Deux Frères a cédé son fonds de commerce à la société Sofra, comprenant le droit au bail; cette cession a été signifiée au bailleur le 23 juillet 2014,
* dans le cadre de la cession du fonds de commerce, le conseil de la société Sofra a indiqué par courrier du 1er juillet 2014 adressé au bailleur, que le cessionnaire reprenait en lieu et place de la société Les Deux Frères la procédure en fixation du loyer renouvelé, assurera le règlement des loyers impayés au jour de la signature de l'acte de cession, prévue le 18 juillet 2014,
* le 6 août 2014, la Sci du Souvenir a assigné en intervention forcée la société Sofra,
* la société Les Deux Frères n'a pas comparu,
* par jugement du 11 mai 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté que le renouvellement du bail était acquis au 1er octobre 2013, a ordonné une expertise sur le montant du loyer renouvelé et a fixé un loyer provisionnel à la somme annuelle de 20.337,73 euros,
* l'expert a déposé son rapport le 17 novembre 2015,
* la Sci du Souvenir et la société Sofra ont échangé leurs mémoires,
* la Sci du Souvenir a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 47.800 euros en principal,
* la société Sofra a contesté les motifs de déplafonnement et a demandé la fixation du loyer plafonné à la somme de 20.337,73 euros, subsidiairement à la somme de 30.940 euros en cas de déplafonnement,
* c'est dans ces circonstances qu'est intervenu le jugement déféré;
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé:
Considérant que ne sont pas remises en cause devant la cour les dispositions du jugement entrepris qui ont retenu que l'augmentation de la taxe foncière de 36% sur la période considérée n'est pas suffisamment significative pour constituer un motif de déplafonnement, la Sci du Souvenir alléguant seulement que cet élément constitue une donnée significative complémentaire;
Considérant que pour contester le rapport de l'expert judiciaire, la société Sofra se réfère à l'avis estimatif du 23 janvier 2015 de Monsieur [K], expert amiable, concluant à l'absence d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, alors même qu'il a noté une légère augmentation de la population de [Localité 1], des catégories interprofessionnelles, de la fréquentation de la station de métro [Établissement 1], un nombre limité de constructions neuves dans un rayon de 450 mètres, l'absence d'enseigne nationale;
Qu'elle soutient que les éléments énoncés par l'expert judiciaire ne conduisent pas à la constatation d'une modification des facteurs locaux de commercialité, faisant valoir en substance que même à admettre une augmentation de la population de la ville de 10,11% en 13 ans ou de 7,42% en 13 ans, il ne ressort pas une augmentation de la population dans la zone d'attractivité voire de chalandise du commerce considéré, qu'il est impossible d'apprécier la plus-value en terme de création de nouveaux logements, que le chiffre avancé par l'expert de 150 logements créés doit être abaissé à 111, sous réserve d'une opération de démolition d'un ensemble de constructions préexistantes, que l'évolution de la fréquentation du métro [Établissement 1] est une augmentation de trafic de voyageurs plus quantitative que qualificative n'entraînant pas une progression massive de chalands à son profit d'autant que la station de métro comporte deux sorties dont celle située près du commerce est peu fréquentée, qu'entre cette station et le local commercial de nombreux restaurants sont présents, que l'implantation de nouvelles enseignes n'est pas de nature à lui apporter une clientèle nouvelle, alors que la multiplication des commerces de bouche ne lui bénéficie pas et a même des répercussions néfastes;
Qu'elle ajoute que les modifications alléguées des facteurs locaux de commercialité n'ont pas présenté d'incidence favorable sur le commerce exercé, d'abord par la société Le Mandarin de Boulogne (traiteur asiatique), puis par la société Les Deux frères (restauration orientale), puis par elle-même (vente de kebabs);
Considérant que la Sci du Souvenir réplique que tant au cours du bail expiré qu'à son échéance, date à laquelle il convient de se situer pour la fixation du loyer en renouvellement, l'activité contractuelle et réelle du preneur était une activité de restauration traditionnelle, que ce n'est que postérieurement à l'échéance du bail et à la cession du 18 juillet 2014 que la cessionnaire s'est réorientée vers une activité de restauration rapide spécialisée dans la vente de « kebabs », que la société Sofra ne saurait se servir de cette nouvelle activité dans le cadre du présent débat, le loyer devant être fixé en fonction de l'activité exercée à la date d'effet du congé, qu'ainsi, pour fixer le prix de bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013, la seule activité à retenir est celle de restauration traditionnelle qui a été mise en oeuvre durant toute la durée du bail;
Qu'elle oppose que la société Sofra ne peut écarter les conclusions de l'expert judiciaire en reprenant d'une part, l'avis estimatif de son expert amiable Monsieur [K], d'autre part, chacun des facteurs locaux de commercialité pour les analyser de manière isolée et conclure qu'un seul de ces facteurs ne serait pas significatif et ne permettrait pas d'accueillir une demande de déplafonnement, sans procéder à un examen d'ensemble;
Qu'elle soutient une modification notable des facteurs locaux de commercialité et la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative;
Considérant en droit que selon les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction;
Considérant qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur; que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ;
Considérant que force est de constater que l'activité contractuelle convenue au bail est celle de café bar, restaurant ou alimentation, que la date à prendre en considération est celle du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2013, que l'avis estimatif de Monsieur [K] a été soumis à l'expert judiciaire Monsieur [U] et contradictoirement débattu par les parties, de sorte que cet expert a procédé à un examen circonstancié;
Considérant que les locaux, sis [Adresse 1], se décomposent comme suit :
- au rez-de-chaussée : une boutique située à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, une petite cuisine éclairée par un châssis donnant sur l'impasse longeant le mur pignon de gauche de l'immeuble, une pièce en façade sur la cour, au fond de la boutique et à droite un petit local de service, à gauche, une réserve éclairée par une fenêtre donnant sur cour, la boutique est d'une superficie de 71,1 m2,
- au premier étage de l'immeuble : un appartement composé d'une salle à manger, deux chambres, une cuisine, une entrée, un WC, d'une superficie de 46,4 m2,
- au sous-sol de l'immeuble : une cave,
- la boutique développe en devanture une terrasse de 26,5 m² pour laquelle le preneur est titulaire d'une autorisation d'occupation délivrée par la mairie [Localité 2] pour une durée de 5 ans expirant en décembre 2019;
Considérant que la Sci du Souvenir relève justement qu'au cours du bail écoulé le quartier a subi d'importantes modifications liées à des constructions et rénovations immobilières, dès lors que dans un périmètre de 400 m, l'expert a recensé 35 permis de construire accordés entre le 1er juillet 2004 et le 1er octobre 2013, ayant débouché sur la construction de 12.000 m2 surface de plancher, soit 150 logements neufs;
Que dans le cadre de l'expertise, la société Sofra a contesté deux des références citées au motif qu'il s'agissait d'une reconstruction, contestation que l'expert a écarté à juste titre estimant que la construction d'un immeuble de six étages, à la place d'une maison d'un étage, emportant création de 33 logements neufs, ne pouvait être analysée comme une opération blanche;
Que l'augmentation de la population est corroborée par la fréquentation de la station de métro [Établissement 1] situé à 50 mètres des locaux ayant progressé de 21,40% entre 2003 et 2012;
Que l'argument de la société Sofra, selon lequel cette augmentation ne serait que quantitative, est contredit par les autres éléments de l'expertise faisant apparaître une augmentation de la population à haut pouvoir d'achat, telle que la catégorie socio-professionnelle supérieure;
Qu'en effet selon le rapport d'expertise, la population a augmenté de 10,11% entre 1999 et 2012, de 3,11% entre 2010 et 2012; que l'expert a retenu l'évolution de la population à l'échelle de la commune de [Localité 1] relevant une forte augmentation des catégories socio-professionnelles supérieures de 37% ;
Que l'activité à prendre en considération pour apprécier l'impact de cette augmentation est celle de restauration traditionnelle exercée au 1er octobre 2013, date du renouvellement du bail; que l'importante évolution de la population à pouvoir d'achat élevé a une incidence favorable pour une telle activité;
Qu'en tout état de cause, l'expert a relevé qu'il n'était nullement démontré que le type de restauration (hamburger, kebab) s'adresserait exclusivement à une clientèle modeste, les français étant de plus en plus nombreux à choisir un hamburger ou un kebab à l'heure du déjeuner;
Que l'expert a également relevé l'implantation de cinq nouvelles enseignes de restauration à proximité du commerce;
Considérant que de ce contexte d'ensemble, il résulte une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, que corrobore l'évolution du chiffre d'affaires rapportée à celle du prix de cession du fonds de commerce;
Que dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la fixation du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative;
Considérant que subsidiairement, la société Sofra conteste la valeur locative estimée par l'expert et retenue par le premier juge; qu'elle fait valoir que cette valeur ne saurait excéder la somme de 30.940 euros pour la surface pondérée;
Qu'elle expose que les références citées par l'expert sont relatives à des commerces situés au delà du périmètre de voisinage de 400 mètres, que la majoration de 10% à raison du droit à la terrasse est injustifiée, que doit être pratiqué un abattement de 15% du fait de travaux, que doit être déduit le montant de la taxe foncière;
Or considérant que la Sci du Souvenir établit par un tableau versé aux débats (pièce 24) que la moyenne retenue par l'expert a bien été calculée sur la base exclusive des références situées à moins de 400 mètres de l'adresse du restaurant, de sorte que la valeur de 570 euros/m²b est justifiée;
Que la majoration de 10% en raison de la terrasse d'une surface de 26 m², contenant l'emplacement de 16 couverts, doit être retenue, s'agissant d'une terrasse couverte intégrée formant un tout avec la boutique;
Que les travaux allégués par la société Sofra datent de juillet 2014 et sont postérieurs à l'expiration du bail et n'ont pas à être pris en compte;
Que le bail comporte des clauses et conditions usuelles, ne comporte aucune clause dérogatoire ou exorbitante du droit commun, l'article 11 de ce bail ne stipulant nullement que la taxe foncière serait à la charge du preneur, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déduire le montant de cette taxe ou de pratiquer un abattement;
Considérant par voie de conséquence, que le premier juge a justement retenu une valeur locative, pour la partie commerce de 570 X 56,70 m²= 32.319 outre une majoration de 10% au titre de la terrasse, soit 35.550 euros, pour la partie habitation de 12.250 euros, soit 47.800 euros annuelle, hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées;
Que le jugement mérite confirmation;
Sur la demande de la société Sofra tendant à l'imputabilité à la sarl Les Deux Frères de la quote-part du déplafonnement du loyer au titre de la période du 1er octobre 2013 au 18 juillet 2014:
Considérant que la société Sofra demande enfin que le montant du loyer annuel déplafonné prenant effet le 1er octobre 2013, soit mis à la charge de la société Les Deux Frères jusqu'à la date de cession du fonds de commerce du 18 juillet 2014;
Mais considérant, outre que cette demande excède la compétence du juge des loyers commerciaux, qu'elle est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel;
Sur les autres demandes:
Considérant que le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application;
Qu'en vertu de ce texte, il y a lieu de faire partiellement droit aux prétentions de la Sci du Souvenir au titre de ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de ce recours, contre la société Sofra qui succombe et doit supporter la charge des dépens d'appel;
PAR CES MOTIFS
Par défaut,
Déclare irrecevable la demande de la société Sofra tendant à voir mettre à la charge de la société Les Deux Frères les arriérés de loyer dus entre le 1er octobre 2013 et le 18 juillet 2014,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne la société Sofra à payer à la Sci du Souvenir la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société Sofra aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Dominique ROSENTHAL, président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
