COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 JANVIER 2018
R.G. N° 16/05553
AFFAIRE :
[E] [W]
C/
SA GMF VIE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 11 Juillet 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° Section :
N° RG : 14/00121
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 23/01/18
à :
Me Chantal DE CARFORT
Me Lalia MIR
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [E] [W]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 - N° du dossier 20316
Représenté par Me Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0281
APPELANT
****************
SA GMF VIE
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
N° SIRET : 315 81 4 8 066
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 - N° du dossier 16.973
assisté de Me REBIERE-LATHOUD, Avocat substituant Me Jean-eric CALLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: R273
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Delphine BONNET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Madame Delphine BONNET, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT,
FAITS ET PROCEDURE,
Par acte sous seing privé du 15 mai 2009, la société GMF Vie, propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 3], a consenti à M. [W] un bail professionnel portant sur des locaux à usage de bureaux d'une surface de 55 m² environ, au 4ème étage de l'immeuble, moyennant le paiement d'un loyer annuel révisable de 19 030 euros, exigible par trimestre et d'avance, outre une provision pour charges annuelle de 2 200 euros.
Par acte d'huissier du 18 janvier 2013, la société GMF Vie a assigné M. [W] devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail aux torts de M. [W], son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 14 735,22 euros, au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de décembre 2012, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. A la demande de M. [W], avocat, et en application de l'article 47 du code de procédure civile, l'affaire a été renvoyée devant le tribunal de grande instance de Pontoise.
Par ordonnance du 16 octobre 2014, le juge de la mise en état a condamné M. [W] à payer à la société GMF Vie une provision d'un montant de 30 000 euros au titre des loyers et charges impayés et une indemnité de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a rejeté la demande d'expertise judiciaire présentée par M. [W].
Par jugement contradictoire du 11 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- condamné M. [W] à verser à la société GMF Vie les sommes suivantes :
. 79 547,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2016, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 735,22 euros à compter du 18 janvier 2013, date de l'assignation introductive d'instance, et à compter du 12 janvier 2016, date des conclusions récapitulatives de la société GMF Vie, pour le surplus,
. 7 954 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
. 1 000 euros a titre de dommages et intérêts.,
. 8 000 euros sur le fondement de l`article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. [W] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 20 juillet 2016, M. [W] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions transmises le 20 septembre 2017, il demande à la cour de :
- annuler le jugement,
- à titre subsidiaire, réformer le jugement,
statuant sur le fond (après annulation, ou à nouveau, après réformation) :
- juger que GMF Vie ne rapporte pas la preuve de la dette locative,
- à titre subsidiaire, juger que la dette locative doit être limitée à la somme de 60 817,65 euros,
- débouter la société GMF Vie du surplus de ses demandes,
vu les articles 1719 et 1724 du code civil,
- juger que la société GMF Vie a manqué à son obligation d'entretien et de jouissance paisible, et à son devoir de conseil,
- juger que la société GMF Vie a commis une faute lourde et dolosive et écarter la cause de renonciation à recours stipulée à l'article 6.2 des conditions générales du bail,
- condamner la société GMF Vie à lui payer la somme totale de 76 219 euros, en réparation du trouble de jouissance, préjudice matériel et moral subis,
vu l'article 1224 du code civil,
- prononcer la résolution du contrat de bail, aux torts exclusifs de la société GMF Vie, à compter du 15 septembre 2015,
vu l'article 1348 du code civil,
- prononcer la compensation judiciaire entre les sommes à la charge de M. [W] avec celles que la cour mettra à la charge de la société GMF Vie,
- condamner la société GMF Vie à lui verser la somme de 15 000 euros, au visa de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la 1ère instance et de l'instance d'appel,
- condamner la société GMF Vie aux dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions transmises le 8 novembre 2017, la société GMF Vie demande à la cour de :
- débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné M. [W] à payer :
. la somme de 79 547,96 euros au titre des loyers et charges au 1er janvier 2016 avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 735,22 euros à compter du 18 janvier 2013 et à compter du 12 janvier 2016 pour le surplus,
. 7 954 euros au titre de la clause pénale,
. 8 000 euros au titre de l'article 700,
- le réformer sur les dommages et intérêts alloués à la société GMF Vie et condamner M. [W] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du 12 janvier 2016,
- à titre subsidiaire, condamner M. [W] à payer :
. 79 547,96 euros au titre des loyers et charges au 1er janvier 2016 avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 735,22 euros à compter du 18 janvier 2013 et à compter du 12 janvier 2016 pour le surplus,
. 7 954 euros au titre de la clause pénale contractuelle avec intérêt au taux légal à compter du 12 janvier 2016,
.10 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du 12 janvier 2016,
- condamner M. [W] à payer la somme de 15 000 euros pour la procédure d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2017, date de l'audience de plaidoiries.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS
1 ) sur la nullité du jugement
M. [W] soutient que le jugement est entaché de nullité au visa de l'article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme au motif que le juge de la mise en état qui, par ordonnance du 16 octobre 2014, l'avait condamné à payer une provision à la société GMF Vie, a présidé la formation du tribunal qui a rendu le jugement du 11 juillet 2016. Il estime avoir été privé du droit d'être jugé par un tribunal impartial.
La société GMF Vie répond qu'il n'y a eu aucune violation de l'article 6.1 de la convention précitée, faisant valoir que le magistrat devant qui l'incident avait été plaidé n'était pas présent à l'audience au fond, n'a fait que rédiger le jugement du 11 juillet 2016, et non participer au délibéré et qu'en outre l'ordonnance du juge de la mise en état du 16 octobre 2014 a été confirmée par un arrêt rendu par la cour d'appel du 2 juin 2015 de sorte que le tribunal dans sa motivation ne pouvait que prendre acte de la motivation retenue par la cour d'appel.
sur ce
La participation à la formation de jugement du juge de la mise en état qui, en application de l'article 763 du code de procédure civile fait partie de la chambre à laquelle l'affaire a été distribuée et sous le contrôle duquel l'affaire est instruite, et qui a rendu, dans la même affaire, une décision provisoire ne préjugeant pas le fond, ne méconnaît pas les exigences de l'article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
En l'espèce, le magistrat qui a rendu l'ordonnance d'incident du 16 janvier 2014 ayant condamné M. [W] à payer à la société GMF Vie une provision et rejeté la demande d'expertise formée par M. [W] renvoyant au fond le soin d'apprécier le bien fondé de cette demande, a effectivement participé et même présidé la formation de jugement qui a prononcé la décision attaquée. Il apparaît toutefois que cette décision était provisoire et n'a pas préjugé au fond de sorte que l'exigence d'impartialité de l'article 6.1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales n'a pas été méconnue.
Le jugement n'encourt donc pas la nullité.
2 ) sur les demandes de la société GMF Vie
sur les loyers et charges impayés
M. [W] poursuit l'infirmation du jugement en ce que le tribunal, pour le condamner à payer la somme de 79 545,96 euros, a retenu le décompte établi par la GMF sans tenir compte du sien. Il estime que la société GMF Vie ne rapporte pas la preuve de l'étendue de la dette locative faute de produire les documents justifiant la réalité des charges exposées, de justifier du mode de répartition des charges entre tous les locataires de l'immeuble soulignant qu'au cours des cinq dernières années le budget total de l'immeuble a connu des hausses incompréhensibles et abusives. Il soutient que des appels de fonds pour travaux ont été imputés aux locataires alors que les travaux relevaient de grosses réparations. Il ajoute que le bailleur n'a pas tenu compte du fait que l'augmentation de la consommation d'eau, de l'utilisation de l'ascenseur ou encore d'entretien des parties communes est imputable aux chantiers de rénovation des divers appartements de l'immeuble. Il estime que le montant de la créance doit être limitée à 60 817,65 euros.
La société GMF Vie répond qu'à la date de son congé, M. [W] était redevable de la somme de 79 547,96 euros, dépôt de garantie déduit et que cette somme est incontestée et incontestable.
sur ce
Celui qui réclame le paiement d'une obligation doit la prouver.
Il est prévu au paragraphe 2.2 des conditions générales du contrat, intitulé 'sommes accessoires au loyer' qu'en sus du loyer, le preneur rembourse au bailleur la quote-part afférente à ces locaux, des charges et prestations de l'immeuble, y compris les dépenses relatives aux fournitures individuelles ainsi qu'aux installations et services communs dont l'immeuble doit être équipé, le bailleur désirant recevoir un loyer net de tous frais, charges, honoraires, taxes et impôts.
Les sommes accessoires au loyer comprennent notamment :
- les dépenses de personnel de l'immeuble (')
- le chauffage l'électricité des parties communes (')
- les frais d'entretien (')
- les honoraires du syndic (')
- prime d'assurance de l'immeuble.
Elles comprennent également l'ensemble des taxes, impôts et contributions personnelles et mobilières, présents ou à venir, afférents à l'immeuble, incombant tant au preneur du fait de l'occupation qu'au bailleur du fait de la propriété, notamment(').
Elles comprennent en outre tous travaux de réparations concernant les parties communes ainsi que la réparation et le remplacement des équipements communs, dès lors qu'il ne s'agit pas des réparations limitativement énumérées par l'article 606 du code civil (...).
Les critères de répartition des charges entre les divers locaux de l'immeuble sont déterminés par le bailleur en fonction de leur nature, et par le règlement de copropriété, s'il y a. Un arrêté de comptes individuel fait apparaître le mode de répartition des charges entre les différents locaux, et le cas échéant, de l'ensemble immobilier.
...
Le règlement des charges s'effectue en premier par le paiement d'une provision payable en même temps que le loyer, à valoir sur la quote-part du preneur, dans l'attente du décompte qui sera arrêté et apuré une fois par an.
(...).
En comparant les relevés de compte établis par la société GMF Vie et les quelques avis d'échéances qu'elle produit avec le tableau récapitulatif détaillé établi par M. [W] (pièce n° 19) il apparaît que M. [W] ne conteste pas les provisions appelées jusqu'en 2012 mais conteste les appels de provision postérieurs et notamment l'imputation de travaux de rénovation de l'immeuble. Il admet être redevable de la taxe sur les bureaux et la taxe foncière et ne remet nullement en cause la clé de répartition opérée par le bailleur.
La cour constate que la société GMF Vie verse aux débats les décomptes individuels de charges de 2009 à 2013 qu'elle a elle-même établis mais ne produit ni les décomptes individuels de charges pour les années 2014 et 2015 ni aucune facture de travaux mettant ainsi le preneur et la juridiction dans l'impossibilité de vérifier si les provisions appelées à partir de l'année 2013 correspondent à des charges effectivement dues par le preneur. C'est à juste titre que M. [W] fait remarquer que les provisions sur charges sont passées entre 2009 et 2013 de 1 649,11 euros à 4 414,12 euros, sans possibilité de vérifier le bien fondé de ces appels de provision et des régularisations annuelles.
En l'absence de preuve des sommes effectivement dues par M. [W], il y a lieu de retenir le montant que M. [W] reconnaît devoir à savoir la somme de 60 817,65 euros.
La décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [W] à régler à la société GMF Vie la somme de 79 547,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2016 sera en conséquence infirmée et M. [W] condamné à payer à la société GMF Vie la somme de 60 817,65 euros.
sur la clause pénale
La société GMF Vie demande l'application de la clause pénale prévue au contrat de location. M. [W] s'oppose au paiement de la clause pénale au motif que le bailleur ne peut à la fois poursuivre la résiliation du contrat et solliciter en même temps l'application d'une clause destinée à contraindre le débiteur à s'exécuter.
sur ce :
Le bail prévoit qu'en cas de défaut de paiement de toute somme due à son échéance le preneur devra payer en sus 10 % du montant de la somme due, pour couvrir le bailleur tant des dommages et intérêts pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, et ce sans préjudice de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est de manière totalement infondée que M. [W] soutient que le bailleur ne peut réclamer le paiement de la clause pénale au motif qu'il poursuivrait la résiliation du bail. En effet, une demande de résiliation ne fait pas obstacle à l'application de la clause pénale.
Il y a donc lieu de faire droit à cette demande mais de réduire le montant alloué par le premier juge à la somme de 6 081,76 euros.
sur la demande de dommages et intérêts
Le tribunal a retenu que M. [W] avait eu un comportement déloyal pour s'être opposé à la libération des fonds saisi sur le compte Carpa de son conseil en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état du 16 octobre 2014.
La société GMF Vie estime que l'attitude de M. [W] qui ne procède plus au paiement des loyers et charges depuis plusieurs années et s'est opposé à la libération des fonds saisis en compte Carpa constitue un abus de droit, ce qui lui cause un préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 10 000 euros.
M. [W] n'a pas répondu sur ce point
La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné M. [W] à payer à la société GMF Vie la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
2 ) sur la demande reconventionnelle de M. [W]
sur la demande de dommages et intérêts
M. [W] met en cause les travaux entrepris par le bailleur dans l'immeuble à compter de mars 2010 et jusqu'à la fin de l'année 2013 qui ont entraîné selon lui désordres, poussière et encombrement. Il prétend que le bailleur n'a pas entretenu les parties communes en bon état de réparation notamment en ce qui concerne l'ascenseur tombé régulièrement en panne. Il prétend qu'entre le 15 février et le 20 juin 2015 les nuisances liées aux travaux ont été insupportables et estime avoir subi un trouble de jouissance important. Il invoque un manquement lourd du bailleur à son obligation de délivrance de sorte que la clause exonératoire de responsabilité prévue au bail doit être écartée. Il prétend également que le bailleur a manqué à son devoir de conseil et d'information lors de la signature du bail au mois d'avril 2009 dès lors que les travaux étaient prévisibles et programmés.
Pour s'opposer à cette demande, la société GMF Vie invoque essentiellement l'article 6.2 des conditions générales du bail excluant de manière expresse tout recours du preneur du fait des travaux réalisés par le bailleur. Elle souligne que M. [W] ne fait pas état de désordres affectant les lieux loués et relève le caractère fantaisiste de ses demandes indemnitaires.
sur ce
Il est prévu au chapitre 6.2 relatif aux travaux à l'initiative du bailleur que :
- dans tous les cas, le preneur renonce expressément aux dispositions de l'article 1724 du code civil et supportera sans pouvoir réclamer aucune indemnité ou réduction de loyer, tous les travaux que le bailleur est dans l'obligation de faire effectuer aux locaux, quelqu'en soit la durée, la cause, la nature et l'importance,
- par dérogation aux dispositions de l'article 1719-3 ° du code civil, le preneur renonce à tout recours à l'encontre du bailleur en cas de trouble apporté à la jouissance paisible des locaux, quelqu'en soit l'origine sauf si ce trouble est imputable à une faute du bailleur.
Ces clauses sont licites de sorte que M. [W], qui ne démontre pas l'existence d'une faute du bailleur, n'est pas fondé à demander la réparation de ses préjudices résultant des travaux de ravalement, de rénovation et de réfection entrepris par le bailleur dans les parties communes. Il ne démontre pas davantage avoir été privé de la jouissance de ses locaux.
M. [W], avocat, professionnel du droit, ne peut reprocher au bailleur un manquement à son obligation de conseil et d'information lors de la signature du contrat contenant une clause d'exonération de responsabilité dont il ne pouvait ignorer le sens et la portée.
C'est de manière pertinente que le premier juge a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [W]. La décision sera confirmée de ce chef.
sur la demande de résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur
C'est à juste titre que le tribunal a relevé que M. [W] qui ne payait plus ses loyers et charges ne pouvait réclamer la résolution du bail aux torts du bailleur. Cette demande peu sérieuse ne peut qu'être rejetée. La décision est confirmée de ce chef.
3 ) sur les demandes accessoires
Le jugement ayant été confirmé sur le fond sauf en ce qui concerne le quantum de la dette locative, il le sera également en ce qu'il a condamné M. [W] aux dépens et à payer à la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant de la procédure d'appel, M. [W], succombant pour partie, supportera la charge de ses dépens. Il ne sera pas fait droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Rejette la demande de nullité du jugement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée au titre des loyers et charges et de la clause pénale,
Statuant de nouveau de ces chefs,
Condamne M. [W] à payer à la société GMF Vie les sommes de :
. 60 817,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2016, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14.735,22 euros à compter du 18 janvier 2013, et à compter du 12 janvier 2016, pour le surplus,
. 6 081,76 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
Y ajoutant,
Condamne M. [W] aux dépens de la procédure d'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
