COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
VM
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 AVRIL 2018
N° RG 17/02691
AFFAIRE :
SCI PARIS POLOGNE
C/
SARL FABB venant aux droits de SA CHRISTIAN BOULDOIRES suivant fusion absorption
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 15 Février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 15/03930
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Audrey ALLAIN
Me Jean-claude BERTHAULT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS AVRIL DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI PARIS POLOGNE
N° SIRET : 200 2D0 031 1
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Audrey ALLAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344 - N° du dossier 20170401
Représentant : Me Olivier JESSEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0811
APPELANTE
****************
SARL FABB venant aux droits de SA CHRISTIAN BOULDOIRES suivant fusion absorption
N° SIRET : 302 588 298
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT- COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 - N° du dossier 8739
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Février 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François LEPLAT, Conseiller F.F. Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 mars 1982, M. [H] [B] a consenti à la société anonyme Christian Bouldoires (ci-après la société Bouldoires) un bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] (78) pour y exercer le commerce de bijouterie, joaillerie et horlogerie. Ce bail a été renouvelé le 16 juin 1992 entre les ayants-droit de M. [B] - aux droits desquels se trouve aujourd'hui la société Paris Pologne - et la société preneuse.
Par jugement du 28 juin 2005, rectifié le 28 mars 2006, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles a constaté I'accord intervenu entre les parties sur le principe du renouvellement et du prix et dit que le bail s'était renouvelé le 1° avril 2001 moyennant un loyer annuel hors taxes, hors charges de 31.000 euros.
Le 8 août 2008, la société Paris Pologne a fait délivrer à la société Bouldoires une mise en demeure visant la clause résolutoire lui faisant sommation de se conformer aux clauses et conditions du bail en faisant cesser diverses infractions.
Par arrêt du 1° juillet 2014, la cour d'appel de Versailles a notamment confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles le15 juin 2010 en ce qu'il avait rejeté la demande de la société Paris Pologne tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du bail.
Le 7 avril 2015, la société Paris Pologne a fait délivrer à la société Bouldoires une nouvelle sommation visant la clause résolutoire, avec dénonciation d'un procès-verbal de constat d'huissier du 18 novembre 2014, lui faisant sommation dans le délai d'un mois de libérer à titre définitif la cour se trouvant à l'arrière des locaux.
Par acte d'huissier délivré le 7 mai 2015, la société Bouldoires a fait opposition à la sommation et fait assigner la société Paris Pologne devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins principalement de voir prononcer la nullité de la sommation et d'obtenir paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 15 février 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- dit n'y avoir lieu à annulation de la sommation,
- rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire, et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail,
- rejeté la demande d'expulsion,
- condamné la société Paris Pologne au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 3 avril 2017 par la SCI Paris Pologne.
Vu la fusion absorption de la société Bouldoires par la société Fabb, réalisée le 31 août 2017.
Vu les dernières écritures signifiées le 11 janvier 2018 par lesquelles la SCI Paris Pologne demande à la cour de :
- Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- Débouter les sociétés Bouldoires et Fabb de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de leur demande de dommages et intérêts d'un montant exorbitant,
- Dire parfaitement valide la sommation visant la clause résolutoire et la dénonciation du procès-verbal de constat d'huissier signifiées le 7 avril 2015,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
Subsidiairement,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail,
Et en tout état de cause,
- Ordonner l'expulsion sans délai des sociétés Bouldoires et Fabb des locaux commerciaux qu'elles louent, ainsi que tous occupants de leur chef,
- Dire que l'huissier poursuivant pourra se faire assister d'un serrurier et d'un Commissaire de Police si besoin,
- Dire que les meubles garnissant le local commercial seront séquestrés aux frais avancés de la bailleresse,
- Débouter les sociétés Bouldoires et Fabb de leurs demandes financières,
- Condamner les sociétés Bouldoires et Fabb au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les sociétés Bouldoires et Fabb aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières écritures signifiées le 4 décembre 2017 au terme desquelles la société Fabb venant aux droits de la société Christian Bouldoires demande à la cour de :
- Déclarer la société Paris Pologne mal fondée en son appel, et l'en débouter,
- recevoir la société Fabb en son appel incident,
- confirmer le jugement déféré sauf à porter le montant des dommages et intérêts à la somme de 10.000 euros,
- condamner la société Paris Pologne au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 ' sur la demande principale d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail
Le bail du 16 juin 1992 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : « à défaut de paiement à son échéance normale d'un seul terme de loyer, comme en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions insérées au présent bail, et un mois après l'envoi d'un simple commandement de payer ou une mise en demeure d'exécuter restée sans effet (') le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs (')".
Le 7 avril 2015, la SCI Paris Pologne a fait délivrer à la locataire un acte d'huissier contenant :
- d'une part dénonciation d'un procès verbal de constat du 18 novembre 2014, lequel fait état dans la cour : " de l'existence d'un robinet de puisage extérieur, d'un cabinet de toilettes qui aurait été pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage et d'autre part et surtout de l'existence de deux blocs échangeurs de climatisation, outre des flexibles de fluide frigorigène et autres objets mobiliers. »
- d'autre part sommation, visant la clause résolutoire, « d'avoir à libérer à titre définitif cette cour »
Le premier juge a considéré qu'aucune clause du bail n'avait trait à une impossibilité, pour le preneur, d'occuper la cour, de sorte qu'il ne pouvait être fait application de la clause résolutoire supposant précisément une inexécution d'une clause insérée au bail.
La société Fabb sollicite confirmation du jugement déféré sur ce point.
La société Paris Pologne conclut à l'infirmation, et soutient que la clause inexécutée serait la clause de « destination » du bail, ce qui doit plutôt s'entendre comme étant la clause « désignation », étant toutefois précisé que la cour n'est pas décrite dans cette clause désignation.
La clause résolutoire ne peut donner lieu à interprétation, et seule l'inexécution d'une clause insérée au bail peut donner lieu à application de la clause résolutoire. La clause « désignation » étant muette quant à l'utilisation de la cour, une éventuelle utilisation de celle-ci par le preneur ne permet pas de caractériser une inexécution de la clause.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire.
2 ' sur la demande subsidiaire de résiliation du bail
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Seul un manquement grave du preneur à l'une de ses obligations peut justifier le prononcé de la résiliation du bail.
En l'espèce, le bailleur reproche à la société Fabb de s'être approprié la cour intérieure « située en plein centre de l'immeuble » alors que celle-ci ne fait pas partie des surfaces données en location. Il ne précise pas toutefois si cette cour constitue un lot privatif ou une partie commune de l'immeuble. Le bailleur conclut à l'appropriation de la cour par la société Fabb au motif de l'existence, dans cette cour « d'un robinet de puisage extérieur, d'un cabinet de toilettes qui aurait été pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage et d'autre part et surtout de l'existence de deux blocs échangeurs de climatisation, outre des flexibles de fluide frigorigène et autres objets mobiliers ».
Le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail au motif que le preneur disposait d'autorisations pour l'utilisation des WC et l'implantation des climatiseurs, estimant que les autres griefs n'étaient pas démontrés.
La société Paris Pologne sollicite confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail.
La cour constate en premier lieu qu'il résulte du constat d'huissier réalisé le 18 novembre 2014 que l'on accède à la cour litigieuse « par un porche donnant sur la rue Grande Fontaine », l'huissier ne mentionnant aucun obstacle à cet accès. Si, comme cela est soutenu, il existe une « appropriation illicite » par la société Fabb, celle-ci ne concerne manifestement pas la totalité de la cour, dès lors qu'elle reste accessible à tous, mais certains éléments de cette cour, ce qui pourrait alors correspondre à une éventuelle « appropriation partielle ».
La société Paris Pologne invoque une appropriation de certains éléments de la cour par la société Fabb :
* sur la présence d'un robinet de puisage extérieur
La société Paris Pologne ne produit aucun élément permettant de penser que ce robinet a été installé par la société Fabb, ni que celle-ci en fait un quelconque usage. Il n'est donc pas démontré une appropriation de ce robinet.
* Sur la présence d'un cabinet de toilettes pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage.
L'huissier a constaté la présence dans la cour d'un cabinet de toilettes équipé, y compris avec câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage. La société Fabb soutient que ce cabinet existait antérieurement à son entrée dans les lieux. Elle ajoute qu'elle dispose de la jouissance de ces WC aux termes de son bail, et que le bailleur l'a même autorisé à y effectuer des travaux de remise en état en 1998.
Le bailleur soutient qu'il existerait en réalité deux wc, l'un dans le couloir d'accès à l'immeuble depuis la rue de Pologne, l'autre dans la cour, sous-entendant que l'autorisation de jouissance et de travaux ne porte que sur le wc du couloir d'accès de l'immeuble.
A défaut de plan actuel, ou de constat englobant la totalité des lieux, il n'est pas possible d'établir s'il existe deux wc comme soutenu par le bailleur.
La seule certitude est que la société Fabb bénéficie, au terme de son bail d'un : « droit à l'usage des wc communs à rez-de-chaussée », et que le bailleur lui a en outre indiqué, par courrier du 25 novembre 1998 : « il n'y a pas d'objection concernant la remise en état des toilettes situées dans la cour de l'immeuble ». L'autorisation ainsi donnée par le bailleur portait donc bien sur les toilettes situées dans la cour de l'immeuble, ce qui tend à démontrer que celles-ci sont bien les toilettes communes sur lesquelles le locataire bénéficie d'un droit d'usage au terme de son bail (et non pas celles situées dans le couloir d'accès à l'immeuble).
Dès lors que le locataire bénéficie d'un droit d'usage sur les toilettes communes, et qu'il n'est pas justifié ni même allégué qu'il ait bloqué l'accès à ces toilettes afin de se les approprier, la preuve d'une appropriation n'est pas rapportée.
* sur les blocs de climatisation
L'huissier a constaté la présence de deux blocs de climatisation posés dans la cour litigieuse, ainsi que des flexibles d'alimentation de ces blocs.
La société Fabb admet que ces climatiseurs lui appartiennent, mais soutient que le bailleur a autorisé leur installation qui est ancienne puisqu'elle remonte à l'époque de la signature du premier bail, en 1982, ainsi que cela ressort du plan annexé à ce bail.
Le bailleur soutient que la signature d'un plan (comportant la mention des climatiseurs) par son administrateur de biens n'est pas suffisante à établir son autorisation d'installation des climatiseurs. Il ajoute que la société Fabb a sollicité une autorisation d'installation de climatiseur dans la cour en avril 1997, ce qui est incompatible avec le plan plus ancien. Elle fait valoir qu'aucune autorisation n'a été donnée en avril 1997.
Le bail initial signé le 12 mars 1982 comporte une clause particulière autorisant le locataire à effectuer des travaux de modifications des lieux, dont de gros travaux (déplacement du couloir d'accès à l'immeuble, création de couloirs, percements de cloison....). Il est mentionné au bail signé par M. [A], en qualité de mandataire du bailleur, : « le tout (ensemble des travaux) mentionné sur un plan annexé au présent bail. »
Bien que le plan en question, établi par [K] [V] en qualité de « bureau d'études de décoration commerciale » ne soit pas daté, il est toutefois signé par le même M. [A], signataire du bail, ce qui tend à démontré qu'il s'agit bien du plan annexé au bail autorisant un certain nombre de travaux. S'il est exact que l'installation des climatiseurs n'est pas comprise dans la liste des travaux mentionné au bail, cette installation est toutefois clairement mentionnée sur le plan, avec le positionnement des climatiseurs et les passages de câbles.
Ce plan, visé par le mandataire du bailleur, et annexé au bail, suffit à démontrer l'existence d'une autorisation pour l'installation des climatiseurs et des câbles d'alimentation, peu important qu'une nouvelle autorisation ait été sollicitée en 1997, laissée sans suite par le bailleur.
Dès lors qu'une autorisation a été donnée par le bailleur pour l'installation de ces deux climatiseurs, ce dernier ne peut se prévaloir d'une appropriation illégitime de la partie de cour sur laquelle repose cette installation.
* sur les autres objets mobiliers
La société Paris Pologne soutient enfin qu'elle aurait découvert dans la cour des câblages « qui rentrent dans les locaux de la société locataire », ce qui démontrerait une utilisation illégitime de la cour.
La société Fabb fait valoir qu'il n'est pas démontré qu'elle soit à l'origine de ces travaux, ni que ces câbles desservent ses locaux.
Le procès-verbal permet d'établir la présence de nombreuses gaines, câbles et tuyaux dans la cour, dont une partie au moins desservent manifestement les locaux de la société Fabb. Aucun élément ne permet toutefois d'établir si ces différents câblages et tuyaux étaient présents au moment de la conclusion du bail, ou s'ils ont été installés postérieurement.
En tout état de cause, cette situation de fait ' si elle était imputable à la société Fabb, ce qui n'est pas démontré ' n'implique qu'une appropriation très limitée de la cour litigieuse, sans que le bailleur argue d'un quelconque dommage qui en découle, de sorte qu'elle ne revêt pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de résiliation du bail et d'expulsion de la société locataire.
3 ' sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts
Le premier juge a condamné le bailleur au paiement d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, estimant que la procédure intentée quelques mois après l'échec d'une précédente procédure similaire traduisait une volonté de nuire de la part du bailleur, empêchant une jouissance paisible des lieux.
La société Fabb sollicite la confirmation du jugement sur le principe de la condamnation, sollicitant toutefois que son préjudice soit réparé à hauteur de la somme de 10.000 euros, au motif que « seule une condamnation significative est susceptible de mettre fin au harcèlement » du bailleur.
La société Paris Pologne sollicite pour sa part l'infirmation du jugement sur ce point, estimant qu'elle n'a jamais eu aucune volonté de nuire, et que la poursuite de procédures est uniquement justifiée par le fait que la locataire refuse de lui fournir les informations nécessaires sur l'immeuble et le bail en cours. Elle fait en outre valoir qu'il n'est justifié ni même invoqué aucun préjudice.
L'introduction de la présente instance - moins d'un an après l'échec d'une précédente procédure visant de manière similaire à l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour de prétendus manquements du locataire à ses obligations - marque, de la part du bailleur, un acharnement certain à l'égard de son locataire, d'autant qu'il ne justifie pas du refus d'information qu'il invoque de la part de son locataire, et qu'il disposait d'autres actions, notamment par la voie de la médiation pour régler le conflit.
Il n'en reste pas moins que ' hormis le fait de défendre à la présente instance qui sera réparé par l'octroi d'une somme au titre des frais irrépétibles - la société Fabb ne justifie ni n'allègue aucun préjudice en lien de causalité avec l'acharnement du bailleur à son égard, de sorte que le jugement déféré sera infirmé de ce chef, la demande indemnitaire à ce titre étant rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué à la société Fabb la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance. Il sera alloué à la société Fabb la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 15 février 2017 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a alloué une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts à la société Fabb, venant aux droits de la société Christian Bouldoires,
Le réformant de ce chef,
Rejette la demande formée par la société Fabb en paiement de dommages et intérêts,
Condamne la SCI Paris Pologne à payer à la société Fabb la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne la SCI Paris Pologne aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
