COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
3e chambre
ARRET N°
DE DEFAUT
DU 15 NOVEMBRE 2018
N° RG 17/08463
N° Portalis DBV3-V-B7B-R7Y3
AFFAIRE :
Spencer X...
C/
Denis Y...
...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 14 Février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS
N° Chambre : 2
N° Section : 2
N° RG : 10/10892
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Oriane Z... I... H...-G... A... AVOCATS
Me Michel B... de la SCP B... & ASSOCIES
Me Elisa C... de la SCP C... & ASSOCIES
Me Martine D... de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
DEMANDEUR devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (1ère chambre civile) du 4 octobre 2017 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de PARIS (Pôle 4 - Chambre 1) le 07 mai 2015 rectifié le 26 février 2016.
Monsieur Spencer X...
né le [...] à CLICHY LA GARENNE (92)
de nationalité Française
[...]
Représentant : Me Oriane Z... I... H...-G... A... AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20171226
Représentant : Me Vincent CANU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0869
****************
DEFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI
1/ Monsieur Denis Y..., notaire
né le [...] à ST MAUR DES FAUSSES (94)
[...]
Représentant : Me Michel B... de la SCP B... & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 9
Représentant : Me BACH, Plaidant, avocat substituant Me Michel B... de la SCP B... & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D'OISE
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
2/ SA CREDIT FONCIER DE FRANCE
N° SIRET : B 542 029 848
dont le siège se situe [...]
et ses locaux administratifs [...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Elisa C... de la SCP C... & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 - N° du dossier 44/18
Représentant : Me Henri ELALOUF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
3/ SCI LES TAMARIS
N° SIRET : 451 155 212
[...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Martine D... de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1858982
Représentant : Me SIMOZRAG, Plaidant, avocat substituant Me J... F... ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI : Assignée suivant procès-verbal -article 659- du 14 décembre 2017:
4/ SARL ACI PARTNER'S
RCS 445 303 233
ci-devant [...]
et actuellement sans établissement connu
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Septembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique E..., Président chargé du rapport, et Madame Françoise BAZET, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique E..., Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
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Par acte authentique du 14 janvier 2008, dressé par Me Y..., notaire à Paris, M. X... a acheté à la SCI Les Tamaris (la SCI), en l'état futur d'achèvement à des fins locatives, trois lots sis dans une résidence située à Marseille, à l'origine nommée «'Canta Galet'» puis « Le Florian'» comprenant notamment un bâtiment pour personnes âgées. Cet acte comprenait également un contrat de prêt consenti à M. X... par le Crédit Foncier de France (le Crédit Foncier) d'un montant de 475 800 euros.
Sur assignation du 1er juillet 2010 à la requête de M. X..., et par jugement du 14 février 2013, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :
- prononcé la résolution de la vente et celle du contrat de prêt,
- condamné la SCI à restituer à M. X... la somme de 378 517,56 euros augmentée des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2009, date du dernier versement, au titre des sommes versées lors de l'investissement initial puis en fonction de l'état d'avancement des travaux,
- condamné la SCI à payer à M. X... la somme de 5 000 euros au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens,
- condamné le Crédit Foncier à restituer à M. X... la somme de 135307,83 euros augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
- condamné M. X... à restituer au Crédit Foncier la somme de 438437,16 euros,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
M. X... a interjeté appel de cette décision et par arrêt du 7 mai 2015, rectifié le 26 février 2016, la cour d'appel de Paris a :
- déclaré irrecevables la demande de restitution de la somme de la somme de 438 437,16 euros formée par le Crédit Foncier contre la SCI et celle de M. X... tendant à la condamnation de la SCI à lui verser la somme de 59 919,60 euros, comme nouvelles en appel,
- confirmé le jugement sur la résolution judiciaire du contrat de vente litigieux, celle du contrat de prêt, la condamnation de la SCI à payer à M. X... la somme de 5 000 euros au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens, la condamnation de la société ACI Partners à payer à M. X... la somme de 59919,60 euros, et la condamnation de la SCI aux dépens,
- infirmé le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :
- condamné la SCI à restituer à M. X... la somme de 378 517,56 euros, versée par ce dernier dans le cadre de l'exécution du contrat de vente litigieux, augmentée des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2009 avec capitalisation en application de l'article 1154 du code civil,
- ordonné, en tant que de besoin, la restitution des biens litigieux à la SCI,
- condamné la SCI à payer à M. X... la somme de 630,17 euros correspondant au montant des charges de copropriété acquittées par ce dernier,
- condamné le Crédit Foncier à restituer à M. X... les sommes versées par ce dernier au titre du prêt litigieux, soit la somme de 71 307,83 euros avec intérêts courant à compter du jour de l'assignation avec capitalisation en application de l'article 1154 du code civil et condamné M. X... à restituer au Crédit Foncier la somme de 438 437,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris,
- dit que l'ensemble des garanties consenties aux termes du contrat de prêt par M. X... dont la garantie hypothécaire subsisteront tant que l'obligation de restituer inhérente au contrat principal n'est pas éteinte,
- condamné la SCI à payer à M. X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SCI aux dépens de l'appel avec recouvrement direct.
- dit n' y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
M. X... a formé pourvoi en cassation et par arrêt du 4 octobre 2017, la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X... tendant à la condamnation de la SCI à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts, ainsi que sa demande en garantie dirigée contre M. Y..., l'arrêt rendu le 7 mai 2015, rectifié le 26 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Versailles,
- condamné la SCI et M. Y... aux dépens, et à payer à M. X... la somme globale de 2 500 euros,
- rejeté les autres demandes.
Par dernières écritures du 11 septembre 2018, M. X... prie la cour de :
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a été débouté de certaines de ses demandes,
- condamner in solidum la SCI et M. Y... à lui payer les sommes suivantes :
préjudice fiscal et financier 300 000,00 euros
commission aux intermédiaires financiers désormais insolvables 59 919,60 euros
taxes foncières 2016 et 2017 2 852,00 euros
préjudice moral 20 000,00 euros
- condamner M. Y... à garantir le paiement par la SCI des condamnations prononcées contre elle au titre de la restitution du prix de la vente,
- juger que les intérêts échus des condamnations produiront des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner in solidum la SCI, le Crédit Foncier, et M. Y... à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 26 septembre 2018, M. Y... prie la cour de :
- juger que la cour de renvoi est uniquement saisie, en ce qui le concerne, de la demande de garantie formulée contre lui par M. X...,
- confirmer le jugement en ce que M. X... a été débouté de ses demandes contre lui,
- juger que la SCI devra lui restituer les sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre de la restitution du prix de vente, en application de la subrogation légale, et la condamner à ce titre,
subsidiairement,
- juger que le manquement qui lui est reproché ne peut qu'être à l'origine d'une perte de chance de ne pas contracter, que M. X... n'en rapporte pas la preuve et le débouter de toute demande à ce titre,
s'agissant des demandes de la SCI,
- juger irrecevables, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, les demandes formulées par la SCI contre lui, l'arrêt du 7 mai 2015 n'ayant nullement été invalidé en ses dispositions statuant sur ses demandes,
subsidiairement,
- juger irrecevable la demande de garantie formulée par la SCI contre lui, en application de l'article 564 du code de procédure civile,
à titre infiniment subsidiaire,
- rejeter les demandes formulées par la SCI contre lui, faute preuve d'un manquement directement à l'origine pour elle d'un préjudice certain, réel et actuel,
- débouter M. X..., la SCI et le Crédit Foncier de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens dirigées contre lui,
- condamner solidairement M. X..., et toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 25 septembre 2018, la SCI prie la cour de :
- constater que les parties sont convenues que le bâtiment B serait affecté à une résidence pour seniors, mais qu'elles n'étaient pas convenues que cette résidence serait un EHPAD,
- constater que le retard de livraison des lots cédés à M. X... est imputable à des causes extérieures à la SCI,
- constater que la qualification EHPAD n'est pas une condition nécessaire à l'objectif de défiscalisation poursuivi par M. X...,
- constater que le retard de livraison des lots cédés à M. X... ne l'a pas empêché de réaliser son objectif de défiscalisation,
- constater qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de M. X... au titre du préjudice « fiscal et financier » allégué par ce dernier,
- constater que M. X... ne prouve aucunement le caractère actuel, direct et certain, du préjudice « financier et fiscal » allégué,
- constater que M. X... ne prouve pas davantage la perte de chance de bénéficier des avantages fiscaux de l'opération,
- constater que M. X... ne verse pas aux débats ses déclarations d'impôts et avis d'impositions propres à démontrer qu'il n'a pas tiré profit des avantages fiscaux afférents à l'acquisition des lots, à savoir la récupération de la TVA et l'économie d'impôt sur l'amortissement des lots,
- constater que M. X... n'a pas accompli les démarches obligatoires de publication de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris, ni de l'arrêt rendu par la Cour de cassation auprès du Service de la publicité foncière,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice financier et fiscal allégué,
Sur la faute du notaire :
- juger que la faute de rédaction de M. Y..., notaire rédacteur, a eu pour conséquence directe de mettre à la charge de la SCI une obligation de livraison de biens dépendant d'un EHPAD, en contradiction avec l'intention des parties, l'environnement contractuel de l'opération d'acquisition et la destination des lots, objet de la vente litigieuse,
- juger que par suite, la condamnation au profit de M. X... à laquelle la SCI est exposée à titre de dommages-intérêts, et ce que le dommage résulte d'une perte de chance ou non, trouve sa cause dans cette faute,
- condamner M. Y... ès qualités de notaire rédacteur à garantir toutes sommes que la SCI serait condamnée à payer au titre du prétendu préjudice fiscal et financier allégué par M. X...,
Sur l'irrecevabilité des demandes de M. X...,
- juger irrecevables toutes les demandes de M. X... qui se heurtent à l'autorité de la chose jugée et notamment celles relatives :
à la demande d'indemnisation formée par M. X... au titre du préjudice moral,
à la demande de condamnation de la SCI in solidum avec M. Y... au paiement de la somme de 59 919,60 euros, correspondant à la commission perçue par la société ACI Partner,
Sur les conséquences de la résolution judiciaire de la vente :
- constater que la SCI n'a effectivement perçu que la somme de 362 924,23 euros,
- limiter la restitution du prix de vente à cette somme de 362 924,23 euros,
- ordonner la déduction, sur la restitution du prix de vente, de la somme de 96 779 euros correspondant aux avantages fiscaux dont a pu bénéficier M. X...,
soit 60 487 euros au titre de la TVA acquittée et récupérable au moment de la vente des lots,
soit 36 292 euros au titre de la réduction d'impôt évaluée pour mémoire, à 9 073 euros/an sur la base de 4 années, de 2009 (année de la vente) à 2013 (année du jugement ayant prononcé la résolution judiciaire de la vente),
Sur la taxe foncière :
- juger irrecevable la demande de M. X... de condamnation in solidum de la SCI et de M. Y... au paiement de la taxe foncière due au titre des années 2016 et 2017 ou en tout état de cause la dire mal fondée,
- juger irrecevable la demande de M. Y... tendant à sa condamnation à lui payer le prix de vente, en cas de restitution à M. X...,
- condamner M. Y... à lui payer les sommes de :
- 138 150 euros au titre de la perte d'exploitation des lots à raison de la résolution de la vente,
- 156 244, 13 euros au titre des intérêts avec capitalisation auxquels elle a été condamnée,
- prononcer la compensation entre les créances réciproques et connexes de la SCI et de M. Y...,
- débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamner M. X... et M. Y..., à verser à la SCI la somme de 10 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les condamner aux dépens de l'instance avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 31 août 2018, le Crédit Foncier prie la cour de :
- juger irrecevables les demandes de M. X... en ce qu'elles sollicitent la confirmation du jugement en ce qui le concerne dans la mesure où cette décision a été réformée par arrêt irrévocable de la cour d'appel de Paris du 7 mai 2015,
- donner acte au Crédit Foncier que sa situation est identique à celle issue de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 7 mai 2015 rectifié le 26 février 2016,
- condamner la SCI et solidairement M. Y... à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2018.
SUR QUOI, LA COUR
- Sur l'étendue de la saisine de la cour de céans :
L'article 624 du code de procédure civile dispose que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
L'arrêt de la cour de Paris a été cassé :
- en ce qu'il rejette la demande de M. X... tendant à la condamnation de la SCI à lui payer une somme à titre de dommages et intérêts,
- et en ce qu'il rejette la demande de M. X... en garantie contre M. Y....
Il en résulte que sont définitives toutes les dispositions de l'arrêt du 7 mai 2015 distinctes, et qui n'ont aucun lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire avec les dispositions cassées.
Dès lors sont irrecevables comme définitivement jugées les demandes :
- de la SCI tendant à :
- la limitation de la restitution du prix de vente à la somme de 362 924,23 euros,
- la déduction, sur la restitution du prix de vente, de la somme de 96 779 euros correspondant aux avantages fiscaux dont a pu bénéficier M. X...,
- de M. X... tendant à :
- la condamnation de M. Y... in solidum avec la SCI au titre d'un préjudice fiscal et financier,
- la condamnation de la SCI et de M Y... au titre du versement d'une commission aux intermédiaires financiers désormais insolvables de 59 919,60 euros, des taxes foncières 2016 et 2017, et d'un préjudice moral de 20 000 euros,
étant observé que la demande de garantie formée par M. X... contre M. Y... au titre des condamnations contre la SCI du chef d'un préjudice fiscal et financier, formées devant la cour de Paris, ne sont pas reprises devant la cour de céans.
En revanche, la demande de la SCI tendant à la garantie de M. Y... du chef des dommages et intérêts pouvant être mis à sa charge au profit de M. X... ne se heurte pas à l'autorité de chose jugée des dispositions de l'arrêt du 7 mai 2015 échappant à la cassation partielle prononcée, puisque dépendant du sort réservé à la demande indemnitaire de M. X....
Les demandes figurant au dispositif des conclusions de la SCI, introduites par l'expression 'constater que' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne seront pas examinées en tant que telles.
- Sur la responsabilité du notaire :
Le tribunal a prononcé la résolution de la vente au motif qu'alors que l'exploitation médicalisée de la résidence constituait un élément déterminant du consentement de M. X..., la SCI avait unilatéralement transformé la résidence en résidence de tourisme, et que, par ailleurs, s'ajoutait au changement de destination de l'immeuble, un très important retard de livraison (plus de trois ans), ainsi que de réelles incertitudes sur les conditions d'exploitation, à la suite du placement en redressement judiciaire de la société gestionnaire.
La cour de Paris a adopté les motifs tirés du changement de destination de l'immeuble.
La responsabilité de M. Y... n'a cependant pas été retenue par le tribunal, au motif qu'il n'appartenait pas au notaire de garantir l'exactitude d'une déclaration du vendeur relativement à la qualité d'EHPAD du bâtiment contenant les lots, et qu'il ne pouvait être imputé à faute au notaire de ne pas avoir anticipé le refus d'agrément de l'établissement en tant qu'EHPAD par l'administration. Ces motifs ont été adoptés par la cour de Paris.
C'est sur ce fondement que l'arrêt a été cassé, la Cour de cassation rappelant que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer l'acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci.
***
Il est définitivement jugé que l'exploitation des lots vendus dans le cadre d'un EHPAD était un élément déterminant du consentement de l'acquéreur. Les longs développements de la SCI sur ce point sont donc inopérants.
M. Y..., en l'étude duquel toutes les ventes pour l'ensemble de la résidence avaient vocation à être signées (selon pièce 2 X...), ne pouvait ignorer la nature très particulière de l'opération à laquelle il apportait son concours, soit une opération de défiscalisation pour l'acquéreur, ce qui aurait dû l'inciter à une vigilance accrue, compte tenu du risque majoré affectant ce type d'opération.
Or l'exploitation d'un EHPAD dépendant d'une autorisation administrative, dans le meilleurs des cas en cours d'instruction lors de la vente, puisque ladite autorisation a été refusée en janvier 2009, il appartenait ainsi au notaire de vérifier l'exactitude de ce point, ou de prévoir une réserve, ou une condition suspensive. On constate, cependant, à la lecture de l'acte, que M. Y... s'est borné à enregistrer la déclaration de la SCI relative à l'affectation du bien, et qu'aucun des documents qui lui ont été remis en vue de la vente ne fait référence à une quelconque demande d'autorisation d'exploitation de l'immeuble en EHPAD, ou à un projet de soin, dont l'absence a précisément constitué l'un des motifs du rejet de la demande d'autorisation.
Il n'est pas davantage allégué que cette incertitude sur l'obtention d'une autorisation d'exploitation a été abordée avec l'acquéreur, aucune condition suspensive liée à l'obtention effective de l'autorisation d'exploiter un EHPAD n'a été insérée, et n'a pas non plus été prévue l'éventualité d'une modification des conditions d'exploitation de la résidence.
La SCI ne peut par ailleurs soutenir que M. Y... a mentionné le terme EHPAD par erreur, puisque, ainsi que justement relevé par le tribunal, la demande d'autorisation formulée auprès de l'administration et rejetée en janvier 2009 prouve bien que tel était son projet.
Il sera donc retenu que M. Y... a manqué à son devoir d'éclairer l'acquéreur sur les effets et les risques de l'acte auquel il apportait son concours, en n'attirant pas son attention sur les incertitudes liées à l'exploitation effective d'un EHPAD, et en n'insérant pas à l'acte les mentions propres à éclairer l'acquéreur sur la portée exacte des engagements pris à son égard par la SCI.
La résolution de la vente est en lien direct avec ce manquement. Néanmoins la restitution du prix de vente ne constitue pas en principe un préjudice indemnisable, et c'est seulement en cas d'insolvabilité du vendeur tenu à restitution, que le notaire peut être condamné, à titre de dommages et intérêts, à garantir la restitution du prix de vente, ainsi que justement répliqué par M. Y.... Or ce dernier observe à bon droit que M. X..., qui ne fournit aucun élément sur l'exécution effective des dispositions définitives de l'arrêt de la cour de Paris, relatives, notamment, aux restitutions du prix de vente et du bien, et n'allègue même pas que la SCI serait insolvable, ne justifie pas que les conditions de la garantie de M. Y... soient réunies. La demande de M. X... tendant à ce que M. Y... soit condamné à garantir la restitution du prix de vente par la SCI sera donc rejetée.
- Sur le préjudice fiscal et financier de M. X... :
Devant le tribunal M. X... sollicitait la somme de 300 000 euros au titre du préjudice causé par la perte d'un revenu défiscalisé, et la perte d'une création de patrimoine. Le tribunal a rejeté cette demande au motif qu'en faisant le choix de solliciter la résolution de la vente, M. X... s'était lui-même privé des gains futurs de son investissement, lesquels n'avaient de surcroît aucun caractère certain. La cour, confirmant ce rejet, a relevé que la résolution de la vente avait pour conséquence de remettre les parties dans le même état que si cette vente n'avait pas existé, et non de leur réserver une situation meilleure.
M. X... fait valoir devant la cour de céans que son préjudice doit être évalué par rapport à la rentabilité qui lui avait été présentée lors de l'achat, liée d'une part à la perception de loyers défiscalisés pendant 9 ans, et la perte d'une création de patrimoine liée à la revente du bien après le remboursement total du prêt.
La SCI observe que M. X... ne peut, outre la résolution de la vente obtenue, revendiquer les profits escomptés de l'opération, et que le préjudice allégué n'est pas démontré, en l'absence de tout élément sur la situation financière et fiscale de M. X.... Elle conteste toute faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles, le retard de livraison ne lui étant pas imputable, et la qualification du bien d'EHPAD n'étant pas déterminante du consentement de M. X....
***
Il est de droit constant, selon les articles 1184 ancien du code civil, alors applicable, devenu l'article 1217 de ce code, qu'en cas d'inexécution d'un contrat, la partie envers laquelle l'obligation n'a pas été exécutée peut en demander la résolution avec dommages et intérêts. Ainsi, M. X... est bien fondé, en principe, à demander des dommages et intérêts alors que la résolution du contrat a été prononcée. Néanmoins, sa demande ne pourra aboutir qu'à la condition que soit établis, la faute de son cocontractant, le préjudice subi, et le lien de causalité entre la faute et le dommage.
La faute de la SCI résulte suffisamment de l'inexécution de son obligation de délivrance conforme, et du retard considérable (plus de trois ans) avec lequel elle a achevé l'immeuble.
Or M. X... se plaint d'une part de la perte de loyers défiscalisés, et d'autre part de la perte patrimoniale résultant de l'impossibilité de revente des biens acquis après achèvement du délai imposé par la défiscalisation, et d'en tirer un gain. Force est de constater que ces pertes sont imputables à sa propre décision de poursuivre la résolution de la vente, alors que le programme a finalement été achevé, et qu'il ne démontre pas que l'opération était inéligible à la défiscalisation. Il demeure cependant que, sur le plan patrimonial, il s'est trouvé engagé dans une opération malheureuse, et a perdu une chance de développer son patrimoine, de façon certaine entre la date de la vente et celle à laquelle sa résolution est devenue définitive, soit à la date de l'arrêt de la cour de Paris. Ce préjudice sera réparé par la somme de 50 000 euros, au paiement de laquelle la SCI sera condamnée. La nature indemnitaire de cette somme justifie que les intérêts courent à compter du présent arrêt.
- Sur les demandes de la SCI contre M. Y... :
La SCI n'ayant formé devant le tribunal de grande instance de Paris aucune demande contre M. Y..., ce dernier fait justement valoir que sa demande en garantie contre lui de ce chef est irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Il en est de même en ce qui concerne les demandes en paiement des sommes de 156 244,13 euros au titre des intérêts auxquels la SCI a été condamnée, et de 138 150 euros au titre de la perte d'exploitation des lots à raison de la résolution de la vente.
- Sur les demandes intéressant le Crédit Foncier :
Les dispositions cassées ne concernent pas le Crédit Foncier, dont la situation est dès lors, ainsi qu'il l'indique, inchangée par rapport à celle résultant de l'arrêt du 7 mai 2015. Ayant été attrait à la procédure sur renvoi après cassation par M. X... sans nécessité, ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile formées uniquement contre la SCI et M. Y... seront rejetées.
- Sur les autres demandes :
La SCI, qui succombe, supportera les dépens de la procédure devant la présente cour, et contribuera aux frais de procédure exposés par M. X... à hauteur de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu l'arrêt de la cour de Paris du 7 mai 2015, rectifié par arrêt du 26 février 2016,
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 4 octobre 2017 en portant cassation partielle,
Déclare M. X... irrecevable en ses demandes tendant à :
- la condamnation de M. Y... in solidum avec la SCI au titre d'un préjudice fiscal et financier,
- la condamnation de la SCI et de M Y... au titre du versement d'une commission de aux intermédiaires financiers désormais insolvables de 59 919,60 euros, des taxes foncières 2016 et 2017, et d'un préjudice moral de 20 000 euros,
Déclare la SCI irrecevable en ses demandes tendant à :
- la limitation de la restitution du prix de vente à la somme de 362 924,23 euros,
- la déduction, sur la restitution du prix de vente, de la somme de 96 779 euros correspondant aux avantages fiscaux dont a pu bénéficier M. X...,
- la condamnation de M. Y... à payer à la SCI la somme de 156 244,13 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée, et celle de 138 150 euros au titre de la perte d'exploitation des lots,
- la condamnation de M. Y... à la garantir de sa condamnation à réparer le préjudice financier et patrimonial subi par M. X...,
Confirme le jugement entrepris sur le rejet de la demande de garantie de la restitution du prix de vente formée contre M. Y...,
L'infirmant sur le rejet de la demande de M. X... tendant à la réparation de son préjudice financier et patrimonial, et statuant à nouveau,
Condamne la SCI Les Tamaris à payer à M. Spencer X... la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne la SCI Les Tamaris à payer à M. Spencer X... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Les Tamaris aux dépens de la procédure sur renvoi après cassation, avec recouvrement direct.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique E..., Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
