COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 FEVRIER 2019
N° RG 18/01818 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SH7E
AFFAIRE :
SDC DE L'IMMEUBLE SITUE [...]
....
C/
A... P... Q...
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Octobre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 11/10685
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me MOREAU
Me HONGRE-BOYELDIEU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDEURS devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 18 janvier 2018 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES le 13 juin 2016,
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [...] , représenté par son syndic la SCI AUTEUIL BOULOGNE
[...]
[...]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AUTEUIL-BOULOGNE
[...]
[...]
Représentant : Me Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 - N° du dossier 20188147
Représentant : Me Florian CANDAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS C1869
****************
DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI
Monsieur A..., B..., O... P... Q...
né le [...] à ROUBAIX (59)
[...]
SARL GROUPE IMMOBILIER EUROPE
[...]
Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 003818
Représentant : Me Emmanuel BRUDER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1369
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Décembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence ABGRALL, Président,
Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président,
Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,
1
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte notarié du 31 mai 1983, l'immeuble situé [...] , cadastré section [...], a été divisé en deux lots et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte du même jour, le lot n° l a été vendu à la société civile immobilière Auteuil Boulogne et par acte du 19 août 1983, le lot [...], l'a été à la société Groupe Immobilier Europe (GIE).
Par acte notarié du 30 mai 1984, à la requête de la société GIE, un modificatif à l'état descriptif de division a été rédigé aux termes duquel le lot [...] a été divisé et remplacé par les lots n° 3 [...].
Par acte d'huissier de justice du 26 juillet 2011, M. C..., propriétaire des lots n° [...], [...] et [...], a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et le syndic la SCI Auteuil Boulogne, en annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 21 juin 2011 et en paiement de sommes à titre de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a appelé dans la cause la société GIE ;
Par jugement du 17 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- Dit et jugé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale du [...] existait ,
- Dit et jugé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale du [...] et la SCI Auteuil Boulogne n'étaient pas recevables à discuter et contester la qualification des parties communes relevant du syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale ni la répartition des charges concernant les lots n° [...] [...],
- Dit et jugé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale du [...] et la SCI Auteuil Boulogne n'étaient pas recevables à solliciter une mesure d'expertise judiciaire pour établir une répartition des charges et un état descriptif de division conformes à la loi du 10 juillet 1965 pour les lots n° [...] [...] ,
- Dit et jugé que la résolution [...]1 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale du [...] n'avait pas annulé les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale de ces mêmes copropriétaires du 21 juin 2011 ,
- Annulé la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété horizontale du [...] ,
- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale du [...] et la SCI Auteuil Boulogne à payer les sommes suivantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 2 000 euros à la société GIE , 4 000 euros à M. A... P... Q... ,
- Dispensé M. L... de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- Ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil Boulogne aux dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par arrêt du 13 juin 2016, la cour d'appel de Versailles a :
- Confirmé le jugement,
y ajoutant
- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale de l'immeuble situé 12, [...] à [...] et la Sci Auteuil Boulogne à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € à M. P... Q... et celle de l 500 € à la société Groupe Immobilier Europe,
- Rejeté toutes autres demandes,
- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale de l'immeuble situé [...] et la SCI Auteuil Boulogne aux dépens d'appel,
- Dit que M. P... Q... serait dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure» dont la charge était répartie entre les autres copropriétaires de la copropriété horizontale.
Par arrêt du 18 janvier 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° V 16-26.072), a :
Cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt du 13 juin 2016 et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Versailles autrement composée.
Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a saisi la cour de renvoi.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 22 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil Boulogne demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 5, 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :
Statuant à nouveau :
A titre principal
- Dire qu'aucune décision d'assemblée générale n'a statué sur la création d'un syndicat secondaire,
En conséquence,
- Dire que l'acte du 30 mai 1984 est inopposable au syndicat des copropriétaires,
- Dire que la répartition de charges des lots [...] [...] est inopposable au syndicat des copropriétaires,
- Dire que l'état descriptif de division des lots [...] [...] est inopposable au syndicat des copropriétaires tout comme la répartition en partie communes spéciales,
A titre subsidiaire,
- Prononcer l'illégalité de :
- La répartition des quotes part de division de l'immeuble fond de cour,
- La répartition des charges figurant dans le document du 30 mai 1984,
- La création de parties communes exclusives à certains lots, tel ie jardin privatif de 14m2 à jouissance exclusive au lot n°[...] du rez-de-chaussée et l'attribution des paliers du 2me et 3me étage de la cage d'escalier aux lots n °6 et 7,
- Le tableau de répartition des charges qui comporte des erreurs entre millièmes généraux et la colonne « charges », le rez-de-chaussée bénéficie d'une différence en sa faveur de - 6,8 %, les premier, deuxième et troisième étage supportent cette différence de charges en plus,
- Le règlement de copropriété du 31 mai 1983 (le vrai) » ne classe pas les escaliers parmi les parties communes spéciales,
En tout état de cause :
- Ordonner la désignation d'un expert judiciaire ayant pour mission d'établir une répartition de charges des lots n°[...] [...] et un état descriptif de division conforme à la loi du 10 juillet 1965,
- Débouter M. P... Q... et la Société Groupe Immobilier Europe de l'ensemble de leur demande fins et prétentions,
En conséquence
- Juger que la résolution n°4 et 5 de l'assemblée générale du 21 juin 2011 ne sont pas annulables,
- Condamner in solidum la société Groupe Immobilier Europe et M. P... Q... à indemniser la société Auteuil Boulogne de la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner in solidum la société Groupe Immobilier Europe et M. P... Q... à indemniser le syndicat des copropriétaires de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 29 octobre 2018, la société Groupe Immobilier Europe et M. C... demandent à la cour de :
- Recevoir Monsieur A... P... Q... et le Groupe Immobilier Europe en leur défense, et les y déclarer bien fondés,
- Déclarer l'appel du Syndicat des Copropriétaires du [...] et de la SCI Auteuil Boulogne irrecevable, et en tout cas mal fondé, les en débouter,
- Rejeter comme irrecevable et mal fondée la demande d'expertise formulée par le Syndicat des Copropriétaires et la SCI Auteuil Boulogne.
- Déclarer irrecevable, comme formulée pour la première fois en cause d'appel, la demande tendant à voir déclarer réputées non écrites les dispositions du règlement de copropriété, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l'exception du chef dudit jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par M. A... P... Q... et le Groupe Immobilier Europe,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n° 5 de l'assemblée générale du juin 2011, pour les motifs ci-avant indiqués tenant aux dispositions même du règlement de copropriété, et, en tout état de cause, d'une part en raison de la prescription de dix ans de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, d'autre part par l'acquisition de la prescription de cinq ans de l'article 2224 du Code Civil, et encore pour abus de majorité, et, enfin, au motif que la résolution n° 21 de l'assemblée générale du septembre 2011 en a décidé ainsi,
- Déclarer sans-objet la 4ème résolution de l'assemblée générale du 21 juin 2011,
- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur P... Q... et le Groupe Immobilier EUROPE de leur demande de dommages et intérêts et les recevoir en leur demande,
- Condamner, in solidum, le Syndicat des Copropriétaires du [...], copropriété horizontale, et la SCI Auteuil Boulogne à payer, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 5.000 euros à M. C..., et 2.000 euros à la Société Groupe Immobilier Europe,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a appliqué, en l'espèce, les dispositions de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
- Confirmer le jugement en ce qui concerne l'octroi d'un article 700 et au titre de la procédure d'appel.
- Condamner, in solidum, le Syndicat des Copropriétaires du [...], copropriété horizontale, et la SCI Auteuil Boulogne sur le fondement des dispositions de l'article 700 du cpc en cause d'appel à payer 2.400 euros à la Société Groupe Immobilier Europe et la somme de 5.200 euros à M. C....
- Condamner, in solidum, le Syndicat des Copropriétaires du [...], copropriété horizontale, et la SCI Auteuil Boulogne en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction au profit de Maître Hongre Boyeldieu, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l'article 699 du cpc.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 novembre 2018.
SUR CE , LA COUR :
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 21 juin 2011 :
Attendu que cette résolution est ainsi libellée :
' 5) Contestation du "MODIFICATIF DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION DU 30 MAI 1984" (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).
La contestation de ce MODIFICATIF, rédigé à l'initiative de la seule agence immobilière, dénommée GROUPE IMMOBILIER EUROPE dont le PDG est M. P... Q... et toujours copropriétaire de 102/1000e. Modificatif qui n'a jamais été soumis d'une part au copropriétaire majoritaire, la SCI -AUTEUIL BOULOGNE (575/l000e) et d'autre part ni au vote d'une assemblée générale des copropriétaires.
Conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet1965, ce MODIFICATIF est par conséquent "réputé partiellement ou totalement, clauses non écrites"
Ce Modificatif du 30 mai 1984, stipule pourtant page 4 de sa rédaction, l'obligation légale , ainsi : "article III, REPARTITION DES CHARGES - PLANS, conformément aux dispositions de l'article 11', la nouvelle répartition des charges sera soumise à l'approbation ... de l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que LE REQUERANT S'Y OBLIGE.
Article IV, PARTIES COMMUNES SPECIALES, qui crée des parties communes exclusives à certains lots, en toutes illégalités, en prélevant des surfaces sur les parties communes de l'ensemble de la copropriété du [...] .
Voir également l'article 22 du REGLEMENT DE COPROPRIETE du 31 mai 1983, qui stipule : « ... la nouvelle répartition des charges (quotes-parts) résultant des modifications ainsi effectuées sera, par application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l'approbation de l'assemblée statuant à la majorité prévue par l'article 56 du présent Règlement" (majorité art. 25 de la loi du 10 juillet 1965)
L'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [...] , connaissance prise de ce qui précède, décide de contester au titre de « clauses réputées non écrites" ce Modificatif de l'Etat Descriptif de Division du 30 mai 1984 et d'exiger rectification sur les points suivants (vote art. 25) :
- la répartition des quotes-parts de division de ce bâtiment fond de cour,
- la création de parties communes exclusives à certains lots, tel le jardin privatif de 14 m² à jouissance exclusive au lot n°3 du rez de chaussée, et l'attribution des paliers du 2e et 3e étage de la cage d'escalier aux lots [...],
- le tableau de répartition des charges comporte des erreurs entre millièmes généraux et la colonne "charges", le rez de chaussée bénéficie d'une différence en sa faveur de -6,8%, les 1er, 2ième et 3ième étages supportent cette différence de charges en plus ;
- le Règlement de Copropriété du 31 mai 1983 (le vrai), ne classe pas les escaliers parmi les parties communes spéciales. Tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses d'entretien, de conservation et d'administration de cette cage d'escalier, partie commune générale. Alors que le modificatif du 30 mai 1984 (similitude de date) prétend dispenser le rez de chaussée des charges d'escaliers. La cage d'escalier d'immeuble donne accès au toit, au niveau du 3e étage (palier) accessible au toit par l'intermédiaire d'un châssis tabatière (vasistas) situé au plafond, ainsi qu'à la colonne de gaz d'immeuble.
Cette résolution est mise aux voix et recueille :
Vote POUR 546/850 e : SCI AUTEUIL BOULOGNE, Madame D...
Votre CONTRE 102/850 e : M. L. C..., Monsieur F. ROCHET 105/850, Madame K... 97/850 e .
RESOLUTION ADOPTEE A LA MAJORITE DE L'ARTICLE 25 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ».
Attendu que, pour prononcer la nullité de cette résolution, le tribunal a tout d'abord retenu que l'acte notarié du 30 mai 1984 qui a divisé le lot [...] en plusieurs lots numérotés [...] [...], avait également créé une copropriété verticale soumise à la loi de 1965 conformément aux stipulations de l'article 9 du règlement de copropriété du 31 mai 1983, ce qui impliquait la mise en place d'un syndicat autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale initiale, la création de ce syndicat autonome n'étant pas soumise à l'article 27 de la loi de 1965 qui concerne la création d'un syndicat secondaire ;
Que les premiers juges en ont conclu que la résolution n° 5 était constitutive d'un abus de pouvoir de la part du syndicat des copropriétaires car il n'avait pas compétence pour contester le contenu des clauses du règlement de la copropriété verticale née de l'acte du 30 mai 1984 ;
Attendu que la Cour de cassation a cassé l'arrêt confirmant ce jugement aux motifs qu'en statuant ainsi, alors que la division d'un lot de copropriété ne pouvait avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires, la cour d'appel avait violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, sur la question de l'existence d'un syndicat autonome, qu'il convient de constater que M. P... Q... et la société Groupe Immobilier Europe ont pris acte de l'analyse de la Cour de cassation rejetant l'existence d'une copropriété verticale coexistant avec la copropriété horizontale d'origine, en écrivant que celle des premiers juges était sur ce point erronée ;
Qu'ils soutiennent devant la présente cour, comme ils l'avaient fait devant les premiers juges, que la structure mise en place est un syndicat secondaire ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil-Boulogne soutiennent que ce syndicat secondaire n'a pas d'existence régulière puisqu'il n'a jamais fait l'objet d'une décision d'assemblée générale comme l'exige l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et, que la modification de la répartition des charges résultant du modificatif de 1984 n'ayant pas non plus été validée par une décision d'assemblée générale contrairement à ce que prévoit l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 5, qui tend à faire cesser une situation irrégulière, est valide ;
Attendu que M. L... et la société Groupe Immobilier Europe font valoir, à titre principal, que le règlement de copropriété dispensait le copropriétaire du lot [...] d'un vote en assemblée générale et que l'irrégularité de la résolution n°5 résulte de plusieurs stipulations du règlement de copropriété d'origine, du 31 mai 1983 et à titre subsidiaire, que l'annulation de la résolution résulte, de la prescription de l'article 42 al 1 de la loi de 1965 soit de celle de l'article 2224 du code civil, d'un abus de majorité ou encore de ce que l'assemblée générale de septembre 2011 est revenue sur la résolution litigieuse ;
Sur la question préalable de l'existence d'un syndicat secondaire :
Attendu que l'article 9 alinéa 2 du règlement de copropriété stipule :
'De même que ces deux lots de copropriété pourront être divisés en copropriété verticale. Cette faculté se fera à la seule initiative de l'un ou de l'autre des propriétaires des lots. Ce droit étant individuellement acquis au profit de chaque lot, sans qu'il soit nécessaire de réunir une assemblée ou de solliciter un quelconque accord préalable' ;
Qu'il est ajouté que :
'- Le futur copropriétaire du lot numéro 1 a d'ores et déjà prévu de solliciter une autorisation administrative pour surélever le bâtiment sur rue (...) de même qu'il a prévu de réunir les deux propriétés du [...] et le numéro 1 du présent règlement de copropriété pour en faire une copropriété verticale.
- Et le futur copropriétaire du lot numéro 2 du présent règlement de copropriété a l'intention de son côté, de réaménager les constructions édifiées sur son lot et de créer une copropriété verticale de division ;'
Qu'il convient de préciser que le futur copropriétaire du lot n° 1 était la SCI Auteuil-Boulogne gérée par M. T... et celui du lot [...] était la société GIE gérée par M. C... ;
Attendu que la faculté ainsi offerte aux copropriétaires des lots n° 1 et 2 de créer sur leur lot respectif une organisation distincte du syndicat des copropriétaires d'origine, a été improprement qualifiée de copropriété verticale, dès lors qu'il est manifeste qu'une copropriété horizontale et une copropriété verticale comportant des lots identiques, ne peuvent coexister ;
Qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il dit que le syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale du [...] existe ;
Que pour le même motif, le jugement sera également infirmé en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale et la SCI Auteuil Boulogne étaient irrecevables, à discuter et contester la qualification des parties communes relevant du syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale et la répartition des charges concernant les lots n° [...] [...] et, à solliciter une mesure d'expertise judiciaire pour établir une répartition des charges et un état descriptif de division conformes à la loi du 10 juillet 1965 pour les mêmes lots ;
Qu'il est cependant tout aussi manifeste que la volonté des auteurs du règlement de copropriété a été de permettre une gestion partiellement autonome des deux lots initiaux ;
Qu'il ne peut s'agir, puisque des lots sont communs aux deux organisations, que d'un syndicat secondaire;
Que c'est d'ailleurs ce que soutiennent les intimés, en soulignant que ce syndicat a fonctionné au moins depuis 2001 et a été accepté par le syndicat principal et le syndic puisqu'il a convoqué les copropriétaires des lots n° [...] [...] aux assemblées générales (du syndicat principal), a accepté leurs votes et le paiement de leurs charges ; Que M. T... , gérant de la SCI Auteuil Boulogne a même été désigné en qualité de syndic de ce syndicat secondaire ;
Qu'en effet, la faculté offerte par l'article 9 ne peut être interprétée comme une autorisation donnée aux propriétaires des lots n° 1 et 2 de diviser leur lot dès lors que cette liberté est expressément rappelée à l'article 22 du même règlement de copropriété ;
Attendu que si, comme le font valoir les appelants, cet article 9 est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il dispense les copropriétaires de soumettre la création de leur syndicat secondaire à un vote de l'assemblée générale, il convient de constater que la SCI Auteuil Boulogne et le syndicat des copropriétaires ne demandent pas dans le dispositif de leurs écritures que cet article soit déclaré non écrit ;
Qu'en conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes tendant à voir reconnaître l'inexistence de ce syndicat secondaire ;
Qu'il y a lieu de rappeler, à toutes fins utiles, que même si les intimés avaient fait cette demande, le chef de dispositif déclarant non écrite la clause permettant la création d'un syndicat secondaire, ne peut avoir d'effet que pour l'avenir ;
Sur l'annulation de la résolution :
Attendu que les articles 3 et 4 du règlement de copropriété de 1983 définissent ainsi les parties privatives et parties communes de l'immeuble :
'Article 3: Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des 'parties privatives'.
Article 4 : Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Elles comprennent notamment :
- la partie cochère sur la [...]
- l'alimentation de gaz
- d'électricité
- le raccordement à l'égout de la [...] recevant les eaux pluviales, les eaux usées et les eaux vannes.
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires'
Attendu que l'état descriptif de division (article 7 du règlement de copropriété) désigne comme suit les deux lots initiaux :
'Lot n° 1 : une parcelle d'une superficie de cent soixante dix mètres carrés trente, située en façade sur une largeur de sept mètres virgule dix sept, sur la [...] et une profondeur d'environ vingt quatre mètres virgule quinze m sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée à usage commercial (boutiques) et d'un premier étage à usage d'habitation, grenier au-dessus, partiellement aménagé en habitation, le tout couvert en tuiles. Et les cinq cent soixante quinze /millièmes (575/1000èmes )du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires ;
Lot [...] : une parcelle d'une superficie de cent vingt cinq mètres carrés soixante dix située en prolongement du lot n° 1, d'une profondeur de dix huit mètres virgule trente environ, sur laquelle est édifié un bâtiment élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de trois étages d'habitation, le tout couvert en tuiles. Et les 425/1000e du sol de l'ensemble de l'immeuble et des parties communes à tous les copropriétaires.'
Attendu qu'il résulte de ces articles que, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil-Boulogne (page 8 de leurs conclusions), il n'est pas nécessaire en l'espèce de se référer aux dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui liste les parties réputées communes en cas de silence ou de contradiction des titres, pour déterminer les parties communes et parties privatives du syndicat des copropriétaires d'origine ;
Qu'il résulte en effet clairement des articles du règlement de copropriété ci-dessus cités que les parties communes sont constituées par la porte cochère sur la rue et les équipements communs que sont les réseaux de gaz, d'électricité et d'assainissement ;
Que les parties privatives sont celles qui sont comprises dans la composition d'un lot et qu'en l'espèce, les lots n° 1 et 2 contiennent non seulement le bâtiment édifié sur chacun d'eux (en façade pour le lot n° 1 et en fond de cour pour le lot [...]), mais également la superficie du sol telle qu'arrêtée dans l'état descriptif de division, qui va bien au-delà de l'assiette du bâtiment, puisqu'elle correspond à la superficie totale de la parcelle [...], divisée en deux pour constituer les lots n° 1 et 2 , à la seule exception de la partie correspondant à la porte cochère ;
Qu'en conséquence, le sol du lot [...] constitue en totalité une partie privative, contrairement à ce que prétendent les appelants, puisqu'en outre la porte cochère se situe sur le lot n° 1 ;
Attendu que par l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 30 mai 1984, la société GIE a procédé à la division de son lot en substituant les lots n° [...] [...] au lot [...] ; Que tout copropriétaire a le droit de diviser son lot sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, ce qui est d'ailleurs en l'espèce expressément reconnu par l'article 22 du règlement de copropriété ;
Que cette division s'est accompagnée de la création de parties communes spéciales aux nouveaux lots, réalisée exclusivement sur la partie privative constituant le lot [...] ; Que les 425/1 000èmes des parties communes générales du lot [...] ont été divisés entre les lots n° [...] [...] ;
Attendu que c'est donc à tort que l'assemblée générale du 21 juin 2011 a, dans sa résolution n° 5, considéré comme non écrites certaines stipulations de l'acte modificatif de 1984 et demandé une 'rectification' de cet acte en ce qu'il porte création de parties communes spéciales qui auraient été prélevées sur les parties communes générales et en ce qu'il dispense certains des nouveaux lots de paiement des charges d'entretien des escaliers alors que ces derniers seraient des parties communes générales au terme du règlement de copropriété de 1983 ;
Attendu qu'outre le fait que, contrairement à ce que prétendent les intimés, il n'appartient pas à une assemblée générale de 'réputer non écrites des dispositions qui sont irrégulières' ce pouvoir étant attribué par l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 au juge (et celui-ci ne pouvant se saisir d'office), les motifs invoqués sont contraires au règlement de copropriété de 1983 ainsi qu'il a été précédemment retenu ;
Que pour ce motif déjà, la résolution litigieuse doit sur ces deux points être annulée ;
Attendu, sur les deux autres points de la résolution en cause , c'est à dire, la contestation de la répartition des quote-parts de parties communes et des charges entre les lots n° [...] [...], qu' il n'est pas contestable, comme le font valoir les appelants, que ces répartitions n'ont pas été soumises à une décision de l'assemblée générale contrairement à ce qu'exige l'article 11alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 (la répartition des charges résultant de celle des quote-parts de parties communes) ;
Que si cette disposition est d'ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l'acte modificatif du 30 mai 1984 qui contient ces répartitions, alors que, comme le soulignent les intimés, le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et qu'en outre, depuis 1984, le syndicat des copropriétaires et son syndic, la SCI Auteuil- Boulogne en ont accepté les stipulations en convoquant les copropriétaires des lots n° [...] [...] aux assemblées générales du syndicat principal et en procédant aux appels de charges conformément à la répartition prévue par l'acte modificatif litigieux ;
Que l'imprescriptibilité invoquée par les appelants ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d'un règlement de copropriété , qui ainsi qu'il a déjà été exposé, ne peut être prononcée que par le juge ;
Attendu en conséquence que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 5 ;
Que cette annulation et les motifs qui y ont conduit, entraîne le rejet de la demande de la SCI et du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que l'acte modificatif du 30 mai 1984 leur est inopposable notamment en ce qu'il porte état descriptif de division , répartition des parties communes spéciales et des charges;
Attendu qu'il peut être ajouté, en ce qui concerne la demande des intimés relative à la résolution n° 4, que c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'il ne lui appartenait pas de dire ou juger qu'elle étant sans fondement et sans objet dès lors qu'elle n'avait pas donné lieu à un vote et qu'elle ne constituait pas une décision ;
Que la demande des intimés sur ce point sera rejetée ;
Sur la demande tendant à voir déclarer non écrites des clauses de l'acte modificatif du 30 mai 1984:
Attendu que contrairement à ce que soutiennent les intimés, cette demande, bien que formulée pour la première fois en cause d'appel, est recevable dans la mesure où il s'agit d'une demande reconventionnelle qui se rattache par un lien suffisant à la demande principale, puisqu'il s'agit de faire déclarer non écrites des stipulations qui étaient contestées dans la résolution n° 5 ;
Attendu que la SCI et le syndicat des copropriétaires demandent que les clauses de l'acte de 1984 soient déclarées non écrites en ce qu'elles :
- fixent la répartition des quotes parts de division de l'immeuble de fond de cour,
- fixent la répartition des charges,
- créent des parties communes exclusives à certains lots,
- comportent des erreurs dans le tableau de répartition des charges,
- le règlement de 1983 ne classe pas les escaliers parmi les parties communes spéciales ;
Attendu qu'il convient tout d'abord de relever que les points ainsi argués d'irrégularité sont ceux de la résolution n° 5 et non des clauses de l'acte modificatif du 31 mai 1984 et que les appelants ne désignent pas les clauses qu'ils veulent voir déclarer non écrites ;
Attendu qu'en se référant aux questions évoquées, il est possible de retrouver les clauses concernées : il s'agirait de la partie 'IV: parties communes spéciales' et du tableau annexé portant répartition des quote-parts de parties communes et répartition des charges ;
Que toutefois, il appartient aux parties et non au juge de déterminer précisément l'objet de leur demande et en l'espèce, de citer les clauses concernées et de dire si la demande porte sur la totalité de la clause et dans la négative, quelles sont les parties considérées comme entachées de nullité ;
Attendu en outre, qu'il convient de constater que les appelants, qui invoquent dans leurs écritures une violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, n'expliquent pas en quoi ces articles auraient été violés par ces clause et tableaux ;
Qu'en toute hypothèse, le fait que la répartition des charges n'ait pas fait l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui n'est pas contesté, est insusceptible de rendre la clause IV et les tableaux, contraires à la loi du 10 juillet 1965, puisque cette exigence figure expressément en page 4 de l'acte du 31 mai 1984 en partie III 'répartition des charges', qui renvoie au tableau ;
Qu'enfin, la prétendue violation des stipulations de l'acte du 30 mai 1983 en raison de création de parties communes spéciales sur des parties communes générales a été précédemment écartée ;
Que les appelants seront donc déboutés de leur demande subsidiaire ;
Que pour l'ensemble des motifs qui précèdent, ils seront également déboutés de leur demande tendant à la désignation d'un expert, devenue sans objet ;
Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive formées par les parties :
Attendu que c'est par des motifs pertinents, adoptés par la cour, auxquels les intimés n'apportent aucun élément de discussion nouveau, que le tribunal a rejeté les demandes formées par la société GIE et M. C... ;
Attendu, s'agissant de la demande de la SCI Auteuil Boulogne et du syndicat des copropriétaires, qu'ils n'établissent pas l'existence d'une faute à l'encontre de M.C... , l'absence de convocation d'une assemblée générale après la rédaction de l'acte modificatif du 30 mai 1984 n'ayant pas été retenue comme fautive dans la présente décision ;
Qu'ils seront donc également déboutés de cette demande ;
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens :
Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser aux intimés la charge de leurs frais irrépétibles d'appel et qu'il convient d'allouer à ce titre, la somme complémentaire de 2 400 € à la société GIE et celle de 5 200 € à M. C... ;
Que les appelants seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement ;
Que ces derniers, succombant en leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- Dit et jugé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale du [...] existait,
- Dit et jugé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale du [...] et la SCI Auteuil Boulogne n'étaient pas recevables :
. à discuter et contester la qualification des parties communes relevant du syndicat des copropriétaires de la copropriété verticale ni la répartition des charges concernant les lots n° [...] [...],
. et à solliciter une mesure d'expertise judiciaire pour établir une répartition des charges et un état descriptif de division conformes à la loi du 10 juillet 1965 pour les lots n° [...] [...] ,
Le confirme pour le surplus ,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ,
Déboute la société Auteuil Boulogne et le syndicat des copropriétaires :
. de leur demande tendant à constater l'inexistence juridique du syndicat des copropriétaires secondaire constitué sur l'ancien lot [...],
. de leurs demandes tendant à dire que, l'acte du 30 mai 1984 est inopposable au syndicat des copropriétaires, ainsi que la répartition des charges des lots n° [...] [...], l'état descriptif de division des mêmes lots et la répartition en parties communes ,
. de leur demande subsidiaire tendant à déclarer non écrite :
la répartition des quotes parts de division de l'immeuble de fond de cour,
la répartition des charges figurant dans le document du 30 mai 1984,
la création des parties communes exclusives à certains lots,
le tableau de répartition des charges qui comporte des erreurs entre millièmes généraux et la colonne charges, le rez de chaussée bénéficie d'une différence en sa faveur de -6,8%, les premier, deuxième et troisième étages supportent cette différence de charges en plus ,
le règlement de copropriété du 31 mai 1983 ne classe pas les escaliers parmi les parties communes spéciales,
. de leur demande de désignation d'un expert,
. de leur demande de dommages-intérêts ,
Déboute M. C... et la société GIE de leur demande de dommages-intérêts,
Condamne in solidum la société Auteuil Boulogne et le syndicat des copropriétaires du [...] , à payer la somme de 5 200 euros à M. C... et celle de 2 400 euros à la société GIE,
Déboute les parties de toute autre demande,
Condamne, in solidum la société Auteuil Boulogne et le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
