COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50B
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 JUIN 2019
N° RG 17/08642
N° Portalis DBV3-V-B7B-SAJA
AFFAIRE :
[S] dite [S] [K]
C/
[F] [R]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Octobre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 15/04629
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christian GALLON
Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX JUIN DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [S] dite [S] [K]
née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Christian GALLON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 97 - N° du dossier 15113
APPELANTE
****************
Monsieur [F] [R]
né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 2] (95)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2] (MAROC)
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1859870
Représentant : Me Gaël AIRIEAU de l'ASSOCIATION K130 AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0130
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Avril 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président et Madame Françoise BAZET, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
FAITS ET PROCEDURE
Mme [S] [K] est propriétaire d'une maison d'habitation constituant les lots 26, 27, 28 et 29 d'un ensemble en copropriété, situé [Adresse 1].
Sa maison est mitoyenne de celle rachetée par M. [F] [R] à Mme [D] [K] épouse [U] et à M. [U] [U], Mme [U] étant la soeur de Mme [K], moyennant le prix de 180 000 euros, suivant promesse de vente du 11 octobre 2013 réitérée par acte authentique du 26 décembre 2013.
Les actes de vente susvisés indiquent que la maison acquise par M. [R] est affectée de vices de construction ayant donné lieu à la désignation d'un expert judiciaire, que M. [R] reconnaît en avoir été informé, avoir pris connaissance des rapports d'expert, et s'obliger à toutes diligences pour rendre la construction conforme et supprimer, à ses frais, les vices de construction.
Le jour de la conclusion de l'acte authentique, Mme [K] et M. [R] ont conclu un protocole d'accord aux termes duquel ce dernier se reconnaît débiteur envers Mme [K] d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de l'ensemble des préjudices subis par elle du fait des vices affcetant la maison voisine et ayant une incidence sur la sienne. Le protocole prévoit que M.[R] s'acquittera de cette somme en prenant à sa charge les factures de travaux à entreprendre dans le bien de Mme [K].
Par acte du 22 mai 2015, Mme [K] a assigné M. [R] devant le tribunal de grande instance de Pontoise à l'effet d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de
100 000 euros.
Par jugement du 16 octobre 2017, le tribunal a :
- déclaré nul le protocole du 26 décembre 2013,
- débouté Mme [K] de sa demande en paiement des sommes de 100 000 euros et de
10 000 euros,
- condamné M. [R] à payer à Mme [K] la somme de 2 950 euros au titre de la liquidation de l'astreinte,
- rejeté les demandes plus amples et contraires des parties.
Par acte du 11 décembre 2017, Mme [K] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 7 août 2018, de :
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a prononcé la nullité du protocole du 26 décembre 2013 et en ce qu'il a rejeté ses demandes en paiement de la somme de 100 000 euros en exécution du protocole, de celle la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que le protocole du 26 décembre 2013 a une cause et que cette cause est licite,
- condamner M. [R] à lui payer la somme de 100 000 euros avec intérêts de droit à compter du 7 avril 2014,
- condamner le même à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- constater que M. [R] sollicite la confirmation pure et simple du jugement et ne forme aucun appel incident conforme à l'article 909 du code de procédure civile,
- condamner M. [R] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter M. [R] de sa demande de ce chef,
- confirmer le jugement pour le surplus, notamment au titre de la liquidation de l'astreinte et au rejet des demandes de M. [R],
- condamner M. [R] aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 8 juin 2018, M. [R] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ses dispositions,
- débouter Mme [K] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner Mme [K] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- 'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir'.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2019.
SUR QUOI LA COUR:
Le tribunal a rappelé que l'acte authentique de vente du 26 décembre 2013 mentionnait que Mme [K], propriétaire des lots voisins, avait fait part des nuisances occasionnées sur sa propriété par les graves malfaçons affectant le bien vendu par M.et Mme [U] à M.[R], les investigations réalisées par l'expert judiciaire ayant mis en évidence une solidarisation des deux maisons, avec pour conséquence une transmission des bruits entre les deux maisons, accentuée par une assise commune et l'absence de protections à l'intérieur de la maison nouvelle.
Le tribunal a observé que le protocole du 26 décembre 2013 mentionnait pour cause de l'engagement de M.[R] la réparation des préjudices subis par Mme [K] du fait des désordres affectant la maison achetée par ce dernier à M.et Mme [U] alors que Mme [K] n'avait subi aucune nuisance acoustique puisque le bien était inoccupé. Le tribunal a ensuite relevé que le compromis de vente ne mettait à la charge de M.[R] que l'obligation de mettre en conformité le bien qu'il achetait et d'en supprimer les vices et que le protocole prétendument destiné à indemniser Mme [K] présentait un caractère anormal, au regard des droits et obligations de M.[R] à cette date.
Le tribunal a annulé le protocole d'accord au motif que la cause de l'obligation de versement de la somme de 100 000 euros était manifestement fausse, que la cause réelle était illicite soit éviter le paiement de la plus-value immobilière par Mme [U], soeur de Mme [K], et son époux et de permettre à Mme [U] de rembourser à Mme [K] la somme que celle-ci lui avait prêtée, s'élevant à 100 000 euros.
Mme [K] soutient que les parties, après de nombreuses discussions, étaient parvenues à l'accord du 26 décembre 2013 mais que M.[R] n'avait cessé de faire obstacle à son exécution, de sorte que le 7 mars 2014 les parties ont renoncé au mode de paiement initialement convenu et que M.[R] s'est engagé à lui payer directement la somme fixée. Elle souligne que sa demande tend à l'exécution de cet accord tel que modifié dans les modalités de paiement le 7 mars 2014.
Elle fait valoir que pour annuler le protocole pour fraude, le tribunal est parti du postulat selon lequel il s'agissait en quelque sorte d'une contre-lettre à l'acte de vente, destiné à faire échapper les parties au paiement de certains droits. Mais elle souligne que s'il y avait eu volonté de fraude, c'eût été entre les seuls contractants à l'acte de vente qui ne la concerne pas. Elle ajoute que la somme qu'elle a prêtée à sa soeur était de 121 959,22 euros, date de 2005, et est mentionnée expressément à l'acte notarié de vente du 27 décembre 2005. Elle rappelle par ailleurs que le litige judiciaire qui l'oppose à M.et Mme [U] quant à l'absence de désolidarisation des deux biens date de 2007, soit 6 ans avant la vente consentie à M.[R] et que les allégations de ce dernier qui affirme qu'il aurait été initié pour se prévaloir d'un préjudice acoustique inexistant sont sans fondement.
Mme [K] soutient par ailleurs que le bien vendu à M.[R] par M.et Mme [U] n'a nullement été sous-évalué compte tenu des nombreux désordres l'affectant et que c'est au travers d'une simple affirmation contredite par les pièces produites que le tribunal a pu présumer de la valeur du bien à 280 000 euros et en déduire qu'il y avait eu dissimulation de prix.
M.[R] réplique que le protocole est illicite car il n'a pas d'autre cause que d'éviter la 'plus-value immobilière et l'impôt sur le revenu', que les échanges de mails entre lui et Mme [K] démontrent bien que les parties s'étaient accordées pour fixer la valeur du bien à
280 000 euros et que Mme [K] a souhaité obtenir un versement direct personnel (en remboursement du prêt consenti à sa soeur de 100 000 euros.
M.[R] affirme que le préjudice acoustique que le protocole tend à indemniser n'existe pas puisque il s'agit d'un préjudice futur, que lui même s'engageait dans le compromis de vente à effectuer des travaux de désolidarisation des deux immeubles et que ces travaux ont été réalisés.
* * *
La condamnation de M.[R] prononcée par le tribunal à payer à Mme [K] la somme de 2 950 euros au titre de la liquidation de l'astreinte n'est pas discutée par les parties et sera donc confirmée.
L'acte de vente du 26 décembre 2013 mentionne que le vendeur déclare que la construction a été édifiée par la société MJM -qui depuis a déposé le bilan et n'avait pas souscrit d'assurance décennale - avec 'énormément de vices de constriction' pouvant mettre en péril la solidité de la construction et rappelle l'existence de deux rapports d'expertise, établis par M. [E] et M. [J], ce dernier ayant mis de surcroît en évidence la solidarisation des deux maisons à l'origine de nuisances pour Mme [K]. L'acte ajoute que cette dernière se trouve ainsi dans l'obligation d'entreprendre pour la sauvegarde de son patrimoine des travaux qui auront en outre pour conséquence de réduire la surface habitable de son bien. Il est ensuite mentionné que M.[R] s'oblige à faire toute diligence pour entreprendre à ses seuls frais les travaux nécessaires à la remise en état de ce bien et à conclure avec Mme [K] un protocole d'accord de façon à ce que les vendeurs ne soient pas inquiétés à ce sujet. Dans le cadre de cet acte de vente, auquel Mme [K] n'est pas partie, l'engagement de M.[R] est pris envers ses vendeurs et non Mme [K].
Le protocole d'accord conclu entre Mme [K] et M.[R] le 26 décembre 2013 rappelle tout d'abord les préjudices subis par Mme [K] du fait de la construction réalisée par M.et Mme [U] 'au mépris des règles de construction les plus élémentaires'. Au titre de ces préjudices figurent les nuisances acoustiques, que Mme [K] ne subit pas personnellement puisque personne n'occupe le bien, mais aussi la nécessité d'entreprendre des travaux qui auront pour conséquence de réduire la surface habitable de la maison et qui génèrent à l'évidence une dépense conséquente, la dépréciation de la valeur du bien durant les dix dernières années et l'impossibilité pour Mme [K] d'entreprendre des travaux d'amélioration ou de revendre son bien. C'est afin de dédommager Mme [K] de 'l'ensemble des préjudices par elle subis' que M.[R] se reconnaît débiteur de la somme de cent mille euros à titre de dommages-intérêts. Il est donc inexact de soutenir comme le fait M.[R] et comme l'a retenu le tribunal que le protocole visait à réparer le seul préjudice acoustique subi par Mme [K] lequel était inexistant. Bien au contraire, cet acte inclut le coût des travaux de mise en conformité que Mme [K] doit entreprendre et dont M.[R] s'est engagé à assurer le financement.
Il n'est pas anodin de relever que les parties avaient expressément prévu 'pour assurer la parfaite efficacité des présentes' de déposer le protocole au rang des minutes de Maître [V], notaire à [Localité 3], ce qui ne correspond pas à la pratique usuelle d'une contre-lettre dont la caractéristique est sa dissimulation. Le notaire a rédigé un projet d'acte de dépôt, Mme [K] a réglé la provision pour frais mais M.[R] s'est abstenu de se présenter au rendez-vous fixé pour la signature ( pièces n°13,14 et 18 de l'appelante).
Ainsi le protocole conclu entre les parties avait une cause.
Comme il était amplement prévisible, des difficultés ont surgi entre les parties tenant au fait que le règlement de la somme de cent mille euros devait s'effectuer par le paiement par M.[R] des factures de travaux à entreprendre dans la maison de Mme [K] tels que décrits dans les devis joints en annexe au protocole. Mme [K] a reproché à M.[R] d'opérer une confusion entre les deux chantiers et de tenter, avec la complicité des entreprises choisies par lui, d'imputer sur son compte des dépenses profitant au bien acquis par M.[R].
Du fait de ces difficultés, Mme [K] écrivait à M.[R] le 7 mars 2014 : 'Bonjour [F], j'ai reçu ta proposition de rendez-vous pour le 14 mars, ce dont je te remercie.
Toutefois, après mûre réflexion, compte tenu des nombreuses difficultés rencontrées, et notamment des contraintes liées à la copropriété, je pense plus raisonnable, à mon grand regret, de ne pas me lancer dans les travaux envisagés.
Je te propose donc d'en terminer en me versant la somme de 100.000 euros convenue entre nous et que tu m 'as toujours indiqué pouvoir me régler.
Merci de m'indiquer quand nous pouvons nous rencontrer à ce sujet.
Bien à toi [S]".
M.[R] y répondait le même jour en ces termes : '"Bonjour [S], en réponse à ton mail je suis un peu surpris de ta demande. Au sujet du versement de la somme de 100. 000 euros pour moi aucun problème. Merci de me transmettre ton RIB pour effectuer le virement. Bien à toi".
La cour observe qu'à aucun moment M.[R] ne conteste la réalité de la créance détenue par Mme [K] à son encontre mais bien au contraire accepte de la régler par virement, renonçant ainsi aux modalités de paiement convenues au protocole.
M.[R], suivi en cela par le tribunal, soutient que le but poursuivi par le protocole est la minoration de la valeur du bien que lui ont vendu M.et Mme [U] à hauteur de cent mille euros, ce qui aurait permis à Mme [K] d'être remboursée du prêt qu'elle avait consenti à sa soeur - observation étant faite toutefois que ce prêt n'est pas de ce montant - et de permettre aux vendeurs d'éluder le paiement de la plus-value, le bien vendu n'étant pas leur résidence principale puisqu'il était inhabitable.
Ainsi, à suivre M. [R], le bien qu'il a acquis de M.et Mme [U] valait non pas
180 000 euros mais 280 000 euros.
L'expert judiciaire, M. [E], dans son rapport du 7 février 2006, après avoir décrit les multiples désordres affectant le bien acheté par M.[R] conclut ainsi : ' au point où en sont les choses il est plus simple de casser ce bâtiment et d'en confier I'exécution à nouveau à une équipe confirmée. La réparation est toujours possible mais outre la difficulté de trouver des professionnels engageant leur responsabilité il n'est pas certain du tout que ce soit plus économique'.
Maître [V], notaire ayant reçu l'acte de vente, écrit à Mme [K] le 31 mai 2017 en ces termes, après avoir rappelé les mentions de l'acte se rapportant aux désordres affectant le bien et les accords passés : ' le prix convenu entre les parties avait été fixé en fonction de ces éléments que j'avais pu constater en me rendant sur place à la demande des parties'.
Mme [K] verse aux débats un rapport établi le 6 août 2018 par M. [O], expert en estimations immobilières - rapport sur le mérite duquel M.[R] ne fait aucune observation - qui estime le bien à 184 000 euros.
Il y a lieu de juger en conséquence que la valeur du bien n'a nullement été minorée et que le protocole d'accord n'a pas une cause illicite.
Mme [K] est donc bien fondée à en poursuivre l'exécution et M.[R] sera condamné à lui verser la somme de cent mille euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2015, date de l'assignation.
Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions autres que celle relative à l'astreinte.
Mme [K] n'invoque aucun préjudice susceptible de fonder sa demande en dommages-intérêts, laquelle sera rejetée.
En remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, il sera alloué à Mme [K] la somme de 4000 euros.
M.[R], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par arrêt contradictoire
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné M.[R] à payer à Mme [K] la somme de 2950 euros au titre de la liquidation de l'astreinte.
L'infirme pour le surplus.
Statuant à nouveau
Condamne M.[R] à payer à Mme [K] la somme de cent mille euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2015.
Rejette la demande en dommages-intérêts formée par Mme [K].
Condamne M.[R] à payer à Mme [K] la somme de 4000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Condamne M.[R] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
