COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 SEPTEMBRE 2020
N° RG 18/05605
- N° Portalis DBV3-V-B7C-SSTQ
AFFAIRE :
[R] [V]
...
C/
[U] [W] [B]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 18/05377
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Jocelyne LEMAIRE
Me Didier SITBON
Me Franck LAFON
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA
Me Valérie LEGAL
Me Olivia AUBERT de la SELARL ASSERT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1/ Monsieur [R] [V]
né le [Date naissance 8] 1986 à [Localité 24] (75)
[Adresse 28]
[Localité 19]
2/ [Y] [X] [M] veuve [V]
né le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 20] (71)
[Adresse 14]
[Localité 19]
Représentant : Me Jocelyne LEMAIRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 68
APPELANTS
****************
1/ Madame [U] [W] [B]
née le [Date naissance 10] 1953 à [Localité 27] (33)
[Adresse 15]
[Localité 19]
2/ SCI DU MARCHE AUX BESTIAUX, représentée par sa gérante, Madame [U] [B]
N° SIRET : 824 582 266
[Adresse 15]
[Localité 19]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Didier SITBON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472
INTIMEES
3/ Madame [G] [V] épouse [T]
née le [Date naissance 7] 1949 à [Localité 25] (75)
[Adresse 11]
[Localité 22]
4/ Monsieur [Z] [V]
né le [Date naissance 12] 1947 à [Localité 22] (92)
[Adresse 4]
[Localité 19]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20190427
Représentant : Me Sylvie WELSCH de la SCP UGGC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0261 -
INTIMES
5/ SCP MILLET - [D]
N° SIRET : 785 311 150
[Adresse 6]
[Localité 22]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
6/ Maître Jean Marie MONTAZEAUD, notaire, membre de la SCP MILLET MONTAZEAUD,
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 26] (75)
[Adresse 6]
[Localité 22]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
7/ Maître Laurent FRANCHI, notaire, membre de la SCP 14 PYRAMIDES, SCP titulaire d'un office notarial
né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 21] (CORSE)
[Adresse 9]
[Localité 17]
8/ SCP 14 PYRAMIDES, SCP titulaire d'un office notarial
N° SIRET : 348 003 997
[Adresse 9]
[Localité 17]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 020366
Représentant : Me LACAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
9/ SCP Alexis HEUEL, [I] [H], [I] PIQUET, Magali LEDENTU-WILLIAMME, notaires associés
N° SIRET : 785 209 248
[Adresse 3]
[Localité 18]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
10/ Maître [I], [E] [H], notaire associé
[Adresse 3]
[Localité 18]
Représentant : Me Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 190017
Représentant : Me SCP Kuhn, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
11/ SCI des Etablissements Horticoles et de Pépinières NOMBLOT BRUNEAU
N° SIRET : 331 224 277
[Adresse 11]
[Localité 22]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Olivia AUBERT de la SELARL ASSERT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 86
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire était fixée à l'audience du 26 mars 2020 pour être débattue devant la cour composée de :
Madame Marie-José BOU, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
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Par application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020
portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience.
Les parties en ont été avisées par le greffe le 12 mai 2020 et ces dernières ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.
Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi
-----------
Par acte authentique du 24 novembre 2015, la société des établissements horticoles et de pépinières Nomblot Bruneau, ci-après la société Nomblot, représentée par Mme [G] [V] épouse [T] et MM. [Z] et [R] [V] 'ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu d'une assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2015 dont une copie demeurera ci-annexée', a conclu au bénéfice de Mme [U] [B] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier à usage d'habitation situé à [Adresse 28], au prix de 2 500 000 euros, avec faculté de substitution.
Cette promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 15 décembre 2016. La promesse de vente a été signée pour une durée expirant dans les quatre mois de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, et au plus tard le 20 avril 2017. Elle a prévu en outre le paiement d'une indemnité d'immobilisation de 250 000 euros.
Le même jour, la société Nomblot a consenti une promesse de vente à la société Pierre Étoile pour le terrain attenant à la propriété bâtie et Mme [B] a également conclu avec M. [R] [V] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement duplex à réaliser dans le bien vendu.
Ces actes ont rédigés par Maître [F], avec la participation de Maîtres [H] et [D], notaires.
La promesse de vente consentie au profit de Mme [B] et celle consentie à M. [R] [V] ont, chacune, fait l'objet de modifications par avenants successifs passés par actes authentiques des 12 octobre 2016 et 24 et 25 mars 2017. L'avenant n° 1 du 12 octobre 2016 portant sur la promesse au profit de Mme [B] avait notamment pour objet de modifier l'emprise de l'assiette foncière des biens et de dissocier la promesse de celle faite à la société Pierre Etoile, le terrain à bâtir concerné par cette promesse ayant fait l'objet d'une préemption. L'avenant n° 2 du 24 mars 2017 concernant la même promesse apportait des modifications sur la consistance des biens vendus, la réalisation de travaux par le bénéficiaire, les conditions suspensives, l'obtention d'un permis de construire, la date d'expiration portée au 3 août 2017 et la constitution de servitudes non aedificandi relatives à un ancien abreuvoir. L'avenant n° 3 de la promesse faite à M. [R] [V] transcrivait la nouvelle date d'expiration de la promesse de la société Nomblot et fixait au 31 mai 2017 la date à laquelle M. [R] [V] devait libérer les lieux.
Se plaignant du caractère inhabitable et insalubre du bien qui lui était destiné, M. [R] [V] s'est opposé à sa réception.
Par acte du 19 juillet 2017, la société du Marché aux bestiaux s'est substituée en qualité de bénéficiaire à Mme [B] dans la promesse de vente du 24 novembre 2015.
Par acte du 20 juillet 2017, la société du Marché aux bestiaux, représentée par sa gérante, Mme [B], a délivré à l'encontre de la société Nomblot, prise en la personne de son gérant, Mme [T], une sommation d'avoir à se présenter au rendez-vous de signature de l'acte de vente consécutif à la promesse de vente du 24 novembre 2015 et fixé chez le notaire le 3 août 2017. Cette sommation a également été dénoncée à MM. [R] et [Z] [V] et Mme [X] [V] le 21 juillet 2017.
Le 3 août 2017, un procès-verbal de défaut et de difficulté a été dressé en raison de l'absence de M. [R] [V].
C'est dans ces conditions qu'autorisées par ordonnance du 17 mai 2018, Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux ont assigné à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Nanterre la société Nomblot, par acte d'huissier du 11 mai 2018, afin notamment de voir ordonner la vente forcée du bien litigieux.
M. [Z] [V] et Mme [G] [V] sont intervenus volontairement à l'instance.
M. [R] [V] et Mme [X] [V] sont aussi intervenus à l'instance.
Par jugement du 19 juillet 2018, le tribunal a :
- déclaré recevables les interventions volontaires d'une part de M. [Z] [V] et de Mme [G] [T] et, d'autre part, de M. [R] [V] et Mme [X] [V],
- débouté M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'ensemble de leurs demandes de nullité de la promesse de vente conclue le 24 novembre 2015 entre la société Nomblot et Mme [B] à laquelle s'est substituée la société des Marché aux bestiaux le 19 juillet 2017, et de ses avenants signés les 12 octobre 2016 et 24 mars 2017,
- débouté M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'ensemble de leurs demandes fondées sur la caducité de la promesse de vente conclue le 24 novembre 2015 entre la société Nomblot et Mme [B] à laquelle s'est substituée la société du Marché aux bestiaux le 19 juillet 2017, et de ses avenants signés les 12 octobre 2016 et 24 mars 2017,
- constaté que la vente portant sur l'ensemble immobilier situé à [Localité 19] appartenant à la société Nomblot pour un prix de 2 500 000 euros est parfaite entre cette dernière et la société du Marché aux bestiaux,
- invité en conséquence :
* d'une part, la société Nomblot,
* d'autre part, la société du Marché aux bestiaux,
à régulariser la vente portant sur un ensemble immobilier à usage principal d'habitation sis à [Adresse 28], comprenant :
* un bâtiment principal comprenant élevé sur rez-de-chaussée de deux étages, grenier au-dessus et sous- sol,
* des bâtiments annexes comprenant :
. auvent sur cour intérieure construit en charpente métallique et couverture fibrociment
. bâtiment en bordure de la route, charpente bois, couvert en tuiles
. bâtiment construit en pierre, couverture en tuile, grenier au-dessus
. bâtiment sur la partie arrière
* cour et jardin,
terrain représentant une superficie cadastrale de 2 697 m2 à prendre sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 29] d'une contenance totale de 4 129 m2,
au prix net vendeur de 2 500 000 euros par devant tout notaire de leur choix,
- ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à la société Nomblot, prise en la seule personne de son représentant légal, à réitérer par acte authentique la vente, dans les conditions rappelées ci-dessus, dans un délai d'un mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif,
- dit qu'à défaut de la réitération de la vente dans le délai d'un mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif, ledit jugement vaudra vente dans les conditions susmentionnées, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de la société Nomblot, venderesse, et fera l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière,
- dit n'y avoir lieu à ordonner la réalisation forcée de cette vente sous astreinte,
- dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre du prix de vente,
- dit que les demandes formées relatives à la validation du congé délivré à M. [R] [V] et à son expulsion du bien qu'il occupe relèvent de la compétence du tribunal de grande instance de Nanterre,
- débouté en conséquence M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'exception d'incompétence soulevée,
- constaté la validité du congé délivré par huissier le 2 mars 2018 à l'encontre de M. [R] [V],
- ordonné l'expulsion de M. [R] [V] du bien qu'il occupe situé [Adresse 28] dès la signification de la décision,
- condamné M. [R] [V] à payer à la société Nomblot la somme de 1 000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter de la signification du jugement,
- débouté Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Nomblot,
- dit que les demandes de garanties formées par société Nomblot, M. [Z] [V] et Mme [T] à l'encontre de M. [R] [V] sont devenues sans objet,
- débouté la société Nomblot de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [R] [V],
- dit que la demande formée par M. [R] [V] et Mme [X] [V] à l'encontre de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux relatives à leur expulsion des lieux est sans objet,
- dit que la demande de garantie formée par M. [R] [V] et Mme [X] [V] est sans objet,
- débouté M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné in solidum M. [R] [V] et Mme [X] [V] aux entiers dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile, par les avocats de la cause chacun pour ce qui le concerne,
- condamné in solidum M. [R] [V] et Mme [X] [V] à payer la somme de 5 000 euros à Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux, ensemble,
- condamné M. [R] [V] et Mme [X] [V] à payer la somme de 5 000 euros à M. [Z] [V] et Mme [T], ensemble, ainsi qu'à la société Nomblot,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision,
- rejeté pour le surplus.
Par déclaration du 1er août 2018, M. [R] [V] et Mme [X] [V] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives à la recevabilité des interventions volontaires, à l'astreinte et au séquestre, aux demandes indemnitaires de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux et aux demandes de garantie ainsi qu'indemnitaires formées à l'encontre de M. [V].
Suivant acte du 31 octobre 2018, M. [R] [V] et Mme [X] [V] ont formé devant la cour une inscription de faux contre les avenants n°2 et 3 trois des promesses, actes authentiques signés les 24 et 25 mars 2017.
Par actes du 16 novembre 2018, M. [R] [V] et Mme [V] ont par ailleurs assigné Mme [T], M. [Z] [V] et la société Nomblot en annulation d'assemblées générales devant le tribunal de grande instance de Nanterre.
Selon actes d'huissier des 31 janvier 2019, Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux ont assigné en intervention forcée devant la cour la SCP 14 Pyramides notaires, Maître [A] [F], notaire associé de cette société, la SCP Arnaud Millet et [C] [D], Maître [C] [D], notaire associé de cette SCP, la SCP Alexis Heuel, [I] [H], Olivier Piquet et Magali Lendetu Williame et Maître [I] [H], notaire associé de cette SCP.
Par arrêt du 11 avril 2019, la cour a rejeté la requête en inscription de faux.
Suivant ordonnance du 18 novembre 2019, le juge de la mise en état a prononcé le dessaisissement du tribunal de la demande de nullité des assemblées générales des 8 janvier 2018 et 5 février 2018 au profit de la cour d'appel de Versailles, le juge de la mise en état ayant retenu dans les motifs de sa décision la connexité existant entre cette demande et celles formulées devant la présente cour.
Il a été demandé aux parties de conclure par un même jeu sur l'appel du jugement et la demande dont l'examen a été renvoyé à la cour par l'ordonnance précitée.
M. [R] [V] et Mme [X] [V] prient la cour, par dernières conclusions du 27 mai 2020, de :
- déclarer recevables et bien fondés M. [R] [V] et Mme [X] [V] en leur appel,
y faisant droit,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
* déclaré recevables les interventions volontaires d'une part de M. [Z] [V] et Mme [T] et, d'autre part, M. [R] [V] et Mme [X] [V],
* dit n'y avoir lieu à ordonner la réalisation forcée de cette vente sous astreinte,
* dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre du prix de vente,
* débouté Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux de leurs demandes indemnitaires formées contre la société Nomblot,
* dit sans objet les demandes de garanties formées par la société Nomblot, M. [Z] [V] et Mme [T] à l'encontre de M. [R] [V],
* débouté la société Nomblot de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [R] [V],
- l'infirmer en toutes ses autres dispositions,
- déclarer mal fondés les appels incidents des intimés, les en débouter, ainsi que de toutes demandes,
et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
sur la nullité de la promesse de vente et ses avenants :
- déduire toutes conséquences de l'aveu judiciaire et à défaut, l'aveu extrajudiciaire de l'absence de représentation régulière de la société Nomblot du courrier de Maître [N] du 2 août 2017,
- déclarer en toute hypothèse inopposable et dépourvu de toute force probante et effet le pouvoir du 19 novembre 2015 non retranscrit dans le registre coté des assemblées générales coté et paraphé,
- prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 24 novembre 2015 au profit de Mme [B] et de ses avenants modificatifs des 12 octobre 2016 et 24 et 25 mars 2017 en l'absence d'accord unanime des associés et indivisaires, d'engagement libre et éclairé de M. [R] [V] et en raison du caractère léonin du contrat et de son déséquilibre contractuel procédant du contrat d'adhésion,
- rejeter toutes demandes en l'absence de perfection de la vente,
- débouter Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot, Mme [T] et M. [Z] [V] de toutes demandes, fins et conclusions,
y ajoutant par suite du renvoi devant la cour :
- annuler 'l'assemblée votées à l'assemblée générale du 19 novembre 2015' et toutes ses résolutions,
- annuler les assemblées générales du 8 janvier 2018 et du 5 février 2018, et, notamment, toutes résolutions votées à l'assemblée générale du 5 février 2018 réunie sur seconde convocation après première convocation à l'assemblée générale du 8 janvier 2018, et, a minima, les résolutions 6 à 10 et plus subsidiairement 6 à 8,
à titre subsidiaire :
- dire valable la rétractation du consentement de M. [R] [V],
- prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 24 novembre 2015 et de ses avenants,
- rejeter toute demande de réalisation forcée de la promesse ou d'autorisation ou d'invitation à signer l'acte authentique de vente en l'état du droit applicable à la promesse de vente,
- débouter Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot, Mme [T] et M. [Z] [V] de toutes demandes, fins et conclusions,
à titre très subsidiaire :
- supprimer les clauses léonines pour disproportion des engagements et pénalités de retard, et à défaut, ramener le montant des pénalités à l'euro symbolique,
- rejeter toute demande d'indemnisation sur le fondement de la clause pénale, ainsi que toutes demandes de dommages et intérêts pour réparation de Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux, Mme [T], M. [Z] [V] en l'absence de la preuve d'un préjudice certain et en lien de cause à effet direct avec la faute alléguée,
- débouter Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot, Mme [T] et M. [Z] [V], et plus généralement, tous intimés, y compris par assignation en intervention forcée, de toutes demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement la société Nomblot, Mme [T] et M. [Z] [V] à garantir M. [R] [V] et Mme [X] [V] de toutes condamnations,
sur les autres demandes de la société Nomblot :
à titre liminaire et principal :
- déclarer irrecevables les prétentions fondées sur la résiliation d'un prêt à usage et en paiement d'un arriéré de charges constituant des demandes nouvelles devant la cour,
- déclarer irrecevables les prétentions nouvelles en appel fondées sur la constatation et la réparation d'un abus de minorité non formées au surplus dans le délai de trois mois,
- déclarer le tribunal de grande instance incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles de la société Nomblot en validation de congé, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation,
- ne pouvoir évoquer, en raison de l'absence de réouverture des débats par le premier juge après avoir retenu sa compétence ayant entraîné une violation des droits de la défense et du principe du contradictoire,
- renvoyer la société Nomblot à mieux se pouvoir devant le tribunal judiciaire en sa chambre de proximité d'Antony,
- déclarer recevable devant la cour l'exception de nullité pour irrégularité de fond des demandes formées devant le premier juge et du jugement rendu le 19 juillet 2018, tenant à l'absence de pouvoir de représentation du gérant de la société Nomblot pour ester en justice,
- annuler le jugement entrepris du chef des demandes formées par la société Nomblot contre M. [R] [V] tenant à la jouissance des locaux (expulsion, demande de paiement d'une indemnité d'occupation et réparation) et par conséquent toutes condamnations prononcées contre M. [R] [V] au profit de la société Nomblot qui ne peuvent produire effet du fait de l'annulation,
- déclarer irrecevables la société Nomblot en ses demandes reconventionnelles en validation de congé, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation devant le tribunal et les demandes substituées en cause d'appel fondées sur un prêt à usage ou en paiement d'un arriéré de charges devant la cour contre M. [R] [V], faute de lien suffisant avec les prétentions originaires,
- déclarer irrecevables les demandes pour défaut de respect du délai de 2 mois entre les demandes et l'audience de plaidoiries à jour fixe et défaut de saisine de la CCAPEX et notification à la préfecture,
- déclarer irrecevable devant la cour pour défaut d'intérêt toute demande afin d'expulsion de M. [R] [V] pour le motif de la renonciation de la société Nomblot, en toute hypothèse tant au bénéfice du jugement entrepris que du congé délivré,
- 'se' déclarer en toute hypothèse irrecevable toute demande devant la cour en suppression ou réduction du délai de 2 mois après commandement de quitter les lieux, présentée devant la cour,
en conséquence :
- déclarer irrecevable la société Nomblot en toutes demandes ayant fondé le jugement entrepris et autres demandes nouvelles ajoutées ou substituées, et à défaut la dire mal fondée,
à titre plus subsidiaire :
- requalifier la convention d'occupation en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989,
- considérer que le congé irrégulièrement délivré n'a pu mettre fin au bail,
- rejeter toutes demandes de la société Nomblot en validation de congé ou résiliation de contrat quelle qu'en soit sa qualification, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation,
- rejeter toutes demandes de la société Nomblot en paiement d'arriéré de charges 'soit acquitté par M. [R] [V] par paiement ou compensation, soit prescrit',
- rejeter en toute hypothèse toute demande de la société Nomblot, en paiement et réparation et généralement toutes autres,
- la débouter de toutes demandes fins et conclusions,
plus subsidiairement encore, sur la demande en paiement :
- ordonner à défaut de retenir la compensation amiable, la compensation judiciaire à due concurrence, de toutes condamnations éventuelles en faveur de la société Nomblot et/ou M. [Z] et Mme [T] avec toutes sommes qu'ils doivent à M. [R] [V] au titre du solde de sa créance de compte courant, du trop-perçu de dépenses payé par M. [R] [V] ou encore de l'encaissement des fruits des biens de l'indivision hors société,
sur les demandes de M. [Z] [V] et Mme [G] [V] :
à titre liminaire et principal :
- déclarer irrecevables les prétentions fondées sur la constatation et la réparation d'un abus de minorité soulevées pour la première fois en cause d'appel et, en toute hypothèse, après l'expiration du délai pour appel incident,
- les débouter de toutes demandes sur quelque fondement que ce soit,
en tout état de cause :
- débouter les intimés, y compris ceux par assignation en intervention forcée, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
sur les demandes reconventionnelles de M. [R] [V] et Mme [X] [V] :
à titre principal :
- condamner Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux en tant que de besoin, à libérer les lieux de tout occupant de 'son' chef, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir,
- ordonner l'expulsion de Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux et de tout occupant de leur chef, matériels et outils, de sorte à libérer la propriété, sous astreinte de 500 euros par jour de maintien dans les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir,
- accorder le concours de la force publique pour y procéder,
- condamner in solidum Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux, la société Nomblot, Mme [T], M. [Z] [V] à verser la somme de 80 000 euros à M. [R] [V] et celle de 20 000 euros à Mme [X] [V], à titre de dommages et intérêts pour la juste réparation du préjudice subi tant matériel que moral par 'son' foyer,
- condamner in solidum Mme [B], la société du Marché aux bestiaux, la société Nomblot, Mme [T] et M. [Z] [V], au règlement de la somme de 45 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que dans leurs rapports entre associés, M. [R] [V] et Mme [X] [V] n'aient à participer directement ou indirectement au travers des indivisions dont ils sont respectivement membres, à aucune des condamnations prononcées contre la société Nomblot, qui devront rester à la charge exclusive de Mme [T] et de M. [Z] [V],
- condamner in solidum Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux, la société Nomblot, Mme [T] et M. [Z] [V], aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 30 juillet 2019 à nouveau notifiées le 7 octobre 2019, Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux prient la cour de :
- juger M. [R] [V] et Mme [X] [V] irrecevables et mal fondés dans leur appel,
- débouter M. [R] [V] et Mme [X] [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- juger Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux recevables et bien fondées dans leur appel incident,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 juillet 2018 sauf en ce qu'il a débouté la société du Marché aux bestiaux et Mme [B] de leurs demandes :
* en réalisation de vente et libération des lieux sous astreinte,
* en séquestre du prix de vente,
* au titre des dommages intérêts réclamés,
* en exécution provisoire du jugement,
* et plus généralement toute disposition non visée au dispositif faisant grief à la société du Marché aux bestiaux et à Mme [B],
- infirmer le jugement rendu le 19 juillet 2018 en ce qu'il a débouté la société du Marché aux bestiaux et Mme [B] de leurs demandes :
* en réalisation de vente et libération des lieux sous astreinte,
* en séquestre du prix de vente,
* au titre des dommages intérêts réclamés,
* en exécution provisoire du jugement
* et plus généralement toute disposition non visée au dispositif faisant grief à la société du marché aux bestiaux et à Mme [B],
- débouter toutes autres parties à la procédure de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
- constater la perfection de la vente,
- constater la défaillance de la société Nomblot,
- condamner la société Nomblot, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt :
* à libérer sans délai les lieux de tous occupants et objets mobiliers,
* à la réalisation forcée de la vente,
* à signer l'acte authentique de vente au profit de la société du Marché aux bestiaux dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir, faute de quoi, passé ce délai, le jugement rendu et l'arrêt à intervenir tiendront lieu d'acte de vente au prix convenu de 2 500 000 euros sur les biens suivants :
«un ensemble immobilier à usage principal d'habitation sis à [Adresse 28], comprenant :
- un bâtiment principal comprenant élevé sur rez-de-chaussée de deux étages, grenier au-dessus et sous-sol,
- des bâtiments annexes comprenant :
Auvent sur cour intérieure construit en charpente métallique et couverture fibrociment
Bâtiment en bordure de la route, charpente bois, couvert en tuiles
Bâtiment construit en pierre, couverture en tuile, grenier au-dessus
Bâtiment sur la partie arrière
- cour et jardin,
représentant une contenance cadastrale de 2 697 m2 à prendre sur une parcelle de plus grande importance cadastrée section [Cadastre 29] lieudit [Adresse 28] pour une contenance de 4 129 m2.
- ordonner la publication du jugement rendu et de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière,
- juger que le prix de la vente devra demeurer séquestré en l'étude de Maître [F], notaire à [Localité 23], tant que les lieux objets de la vente n'auront pas été entièrement et intégralement libérés de tout occupant et de tous objets mobiliers par la société Nomblot,
- condamner in solidum la société Nomblot, M. [R] [V] et Mme [X] [V], à payer à la société du Marché aux bestiaux et à Mme [B] à titre de dommages intérêts les sommes suivantes :
* 1 241 000 euros (730 jours x 1 700 euros) du 3 août 2017, date d'expiration de la promesse au 30 juillet 2019, sauf à parfaire, au titre de l'indemnité forfaitaire et non réductible de 1 700 euros par jour de retard prévue à la promesse faute de libération des lieux,
* 44 000 HT arrêtée à novembre 2017, sauf à parfaire, au titre du surcoût de l'opération de construction généré par le retard dans le démarrage des travaux autorisés par le permis de construire du 18 juillet 2016,
* 160 000 euros, sauf à parfaire, au titre du renchérissement du coût du prêt sur 20 ans pour un prêt de 2,2 millions d'euros avec un taux à 1,95% (contre 1,35% à l'origine),
* 81 492 euros, sauf à parfaire, au titre des intérêts de 3 395,50 euros par mois depuis le 3 août 2017 jusqu'au 30 juillet 2019, pour un taux de placement à 1,5% par an, sur la somme de 2 716 400 euros (prix de vente + frais) bloquée chez le notaire en exécution de la levée d'option,
* 190 560 euros, sauf à parfaire, au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs de 7 940 euros par mois depuis le 3 août 2017 jusqu'au 30 juillet 2019,
- juger que ces dommages-intérêts s'imputeront sur le prix de la vente qui devra demeurer séquestré en l'étude de Maître [F], notaire à [Localité 23], jusqu'à l'obtention d'une décision de justice définitive,
- juger M. [R] [V] et Mme [X] [V] irrecevables et mal fondés dans toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- débouter M. [R] [V] et Mme [X] [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de toutes leurs demandes de condamnations, irrecevables et mal fondées, à l'encontre de la société du Marché aux bestiaux et de Mme [B].
- débouter la société Nomblot de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires et de toutes demandes de condamnations à l'encontre de la société du Marché aux bestiaux et de Mme [B],
- débouter M. [Z] [V] et Mme [G] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires et de toutes leurs demandes de condamnation à l'encontre de la société du Marché aux bestiaux et de Mme [B],
- condamner in solidum la société Nomblot, M. [Z] [V], Mme [G] [T], M. [R] [V] et Mme [X] [V] à payer à la société du Marché aux bestiaux et à Mme [B] la somme de 40 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société Nomblot, M. [Z] [V], Mme [G] [T], Mr [R] [V] et Mme [X] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
à titre très subsidiaire, sur la garantie intégrale des notaires :
sans aucune reconnaissance de responsabilité ni aucun acquiescement aux demandes adverses, mais au contraire sous les plus expresses réserves de la recevabilité et du bien fondé des demandes adverses, si par extraordinaire la cour faisait droit aux demandes de M. [R] [V] et de Mme [X] [V], ou de toute autre partie à la procédure, notamment sur la nullité, la caducité, ou les clauses léonines affectant la promesse et ses avenants, dont les notaires sont responsables et garants de la validité et de l'efficacité juridiques,
- juger recevables et bien fondées Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux dans leurs assignations et leurs demandes en interventions forcées et en garantie formées à l'encontre de :
la société 14 Pyramides notaires, Maître [F], notaire associé de la société 14 Pyramides notaires, la société Arnaud Millet et [C] [D], Maître [C] [D], notaire associé de la société Arnaud Millet et [C] [D], la société Alexis Heuel, [I] [H], Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame et Maître [I] [H], notaire associé de la société Alexis Heuel, [I] [H], Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame
- condamner in solidum la société 14 Pyramides notaires, Maître [F], notaire associé de la société 14 Pyramides notaires, la société Arnaud Millet et [C] [D], Maître [C] [D], notaire associé de la société Arnaud Millet et [C] [D], la SCP Alexis Heuel, [I] [H], Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame et Maître [I] [H], notaire associé de la société Alexis Heuel, [I] [H], Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame :
* à garantir intégralement et relever indemne Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux de toutes les conséquences des demandes formées par M. [R] [V] et Mme [V] ou par toute autre partie à la procédure, notamment tant en ce qui concerne toutes conséquences d'une éventuelle impossibilité de réalisation et réitération de la vente consentie par la société Nomblot (notamment préjudices tirés du blocage des fonds et de la perte locative), qu'en ce qui concerne toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de toute partie à la procédure,
* aux entiers dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter les notaires de toutes leurs demandes et notamment de condamnation, à l'encontre à l'encontre de la société du Marché aux bestiaux et de Mme [B].
Par dernières écritures du 7 octobre 2019, Mme [T] et M. [Z] [V] prient la cour de :
- confirmer le jugement en l'intégralité de ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que les demandes de garanties formées par M. [Z] [V] et Mme [G] [T] à l'encontre de M. [R] [V] sont sans objet,
et ce faisant :
- débouter M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner M. [R] [V] à les indemniser du préjudice subi et de toute somme dont la société Nomblot pourrait être redevable vis-à-vis des acquéreurs, à dues proportions de leurs parts dans la société le cas échéant,
- condamner M. [R] [V] à les garantir de l'intégralité des conséquences financières de la procédure engagée,
sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :
- juger que le refus de M. [R] [V] de procéder à la signature de l'acte authentique de vente est constitutif d'un abus de minorité,
en conséquence,
- condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [X] [V] à payer à chacun des associés à savoir Mme [G] [T] et M. [Z] [V] la somme de 100 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive dont 26 650 euros au titre du préjudice financier (somme à parfaire),
en tout état de cause :
- condamner M. [R] [V] et Mme [X] [V] solidairement d'une part et la société du Marché aux bestiaux et Mme [B] solidairement d'autre part à leur payer ensemble la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 29 janvier 2020, la société Nomblot prie la cour de :
- déclarer l'appel de M. [R] [V] et Mme [X] [V] recevable mais mal fondé,
- confirmer le jugement en date du 19 juillet 2018 en ce qu'il a :
* débouté M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'ensemble de leurs demandes de nullité de la promesse de vente conclue le 24 novembre 2015 entre la société Nomblot et Mme [B], à laquelle s'est substituée la société du Marché aux bestiaux le 19 juillet 2017, et de ses avenants signés les 12 octobre 2016 et le 24 mars 2017,
* débouté M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'ensemble de leurs demandes fondées sur la caducité de la promesse de vente conclue le 24 novembre 2015 entre la société Nomblot et Mme [B], à laquelle s'est substituée la société du Marché aux Bestiaux le 19 juillet 2017, et de ses avenants signés les 12 octobre 2016 et le 24 mars 2017,
* constaté que la vente portant sur l'ensemble immobilier situé à [Localité 19] appartenant à la société Nomblot pour un prix de 2 500 000 euros est parfaite entre cette dernière et la société du Marché aux bestiaux,
* invité en conséquence d'une part, la société Nomblot, d'autre part, la société du Marché aux bestiaux, à régulariser la vente portant sur un ensemble immobilier à usage principal d'habitation sis à [Adresse 28], comprenant : un bâtiment principal comprenant élevé sur rez-de-chaussée de deux étages, grenier au-dessus et sous-sol, des bâtiments annexes (comprenant : auvent sur cour intérieure, construit en charpente métallique et couverture fibrociment, bâtiment en bordure de la route, charpente bois, couvert en tuiles, bâtiment construit en pierre, couverture en tuile, grenier au-dessus, bâtiment sur la partie arrière), une cour et un jardin sur un terrain représentant une superficie cadastrale d'environ 2 697 m2 à prendre sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 29] d'une contenance totale de 4 129 m2 au prix net vendeur de 2 500 000 euros, par devant tout notaire de leur choix,
* dit n'y avoir lieu à ordonner la réalisation forcée de cette vente sous astreinte,
* dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre du prix de vente,
* dit que les demandes formées relatives à la validité du congé délivré à M. [R] [V] et à son expulsion du bien relèvent de la compétence du tribunal de grande instance de Nanterre,
* débouté, en conséquence, M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'exception d'incompétence soulevée,
* débouté Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formée à l'encontre de société Nomblot,
si par extraordinaire, la cour venait à réformer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux de leurs demandes indemnitaires, ordonner la garantie de M. [R] [V] et Mme [X] [V] de l'ensemble des condamnations prononcées,
sur la demande d'indemnité forfaitaire :
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que l'indemnité forfaitaire ne commence à courir qu'à compter de la signature de l'acte authentique de vente,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Nomblot de sa demande de réduction de la pénalité de 1 700 euros par jour de retard,
- juger que la pénalité de 1 700 euros par jour de retard est manifestement excessive,
- réduire et fixer le montant de l'indemnité forfaitaire à de plus justes proportions, à savoir à la somme de 1 euro par jour de retard,
si par extraordinaire, la cour ne faisait pas droit à cette demande, juger que le débiteur de cette indemnité forfaitaire n'est pas la société Nomblot mais M. [R] [V] signataire des actes et seul auteur du manquement,
sur les demandes formulées à l'encontre de M. [R] [V] et Mme [X] [V] :
- déclarer les demandes reconventionnelles formulées par la société Nomblot à l'encontre de M. [R] [V] et Mme [X] [V] valables, recevables et bien fondées,
sur la demande d'expulsion de M. [R] [V] et de tous les occupants de son chef :
- juger que la convention de domiciliation du 14 janvier 2010 est un prêt à usage,
- déclarer valable la résiliation du prêt à usage ayant pour objet un appartement situé au sis [Adresse 28] notifiée par la société Nomblot par acte d'huissier du 2 mars 2018,
- constater que M. [R] [V] et tous les occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre depuis le 4 juin 2018,
en conséquence :
- ordonner l'expulsion de M. [R] [V] ainsi que de ses biens et tous les occupants de son chef sous astreinte de 1 700 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,
- supprimer le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner à défaut pour M. [R] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira, aux frais, risques et périls de M. [R] [V],
pour le surplus, infirmer le jugement, à savoir en ce qu'il a :
* condamné M. [R] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter de la signification du jugement,
* débouté la société Nomblot de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [R] [V],
statuant à nouveau :
- constater que le montant de l'indemnité d'occupation ne peut être inférieur à la valeur locative de l'appartement objet de la convention de domiciliation en date du 14 janvier 2010, soit à la somme à 2 287 euros/mois hors charges,
- constater que M. [R] [V] et tous les occupants de son chef se sont appropriés et occupent l'intégralité de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 28] à [Localité 19],
- déclarer les demandes reconventionnelles formulées par la société Nomblot à l'encontre de M. [R] [V] et Mme [X] [V] valables, recevables et bien-fondées,
- juger que le refus de M. [R] [V] de signer l'acte authentique est constitutif d'un abus de minorité,
en conséquence :
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 8 872 euros/mois hors charges pour l'occupation des lieux à compter du 4 juin 2018 jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- condamner M. [R] [V] à lui verser :
* 4 438 euros au titre des charges de consommation d'eau, gaz et électricité impayées sur la période du 1er janvier 2017 au 4 juin 2018,
* 2 046 euros au titre de la quote-part de taxes sur les ordures ménagères dont il est redevable sur la période du 1er janvier 2012 au 4 juin 2018,
* 5 489 euros au titre des charges relatives à son occupation non autorisée entre le 4 juin 2018 et le 31 décembre 2018 (somme à parfaire),
* 115 336 euros au titre de l'indemnité d'occupation depuis le 4 juin 2018 (somme à parfaire),
si par extraordinaire, la cour ne venait pas à faire droit à cette demande, l'indemnité d'occupation ne pouvant être inférieure à 2 287 euros/ mois (montant correspondant à la valeur locative du seul appartement objet de la convention d'occupation précaire consentie à M. [R] [V] le 14 janvier 2010) :
- condamner M. [R] [V] à verser la somme de 29 731 euros d'arriérés au titre de l'indemnité d'occupation due depuis le 4 juin 2018, (somme à parfaire),
sur la demande de dommages et intérêts :
- juger que le refus de M. [R] [V] et Mme [X] [V] de signer l'acte authentique de vente est constitutif d'un abus de minorité,
en conséquence :
- condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [X] [V] à lui verser la somme de 140 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
en tout état de cause :
- condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [X] [V] à lui verser la somme de 40 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
à titre très subsidiaire sur la demande en garantie intégrale à l'encontre des notaires :
sans aucune reconnaissance de responsabilité ni aucun acquiescement aux demandes adverses, mais au contraire sous les plus expresses réserves de la recevabilité et du bien-fondé des demandes adverses, si par extraordinaire la cour faisait droit aux demandes de M. [R] [V] et de Mme [X] [V], ou de tout autre partie de la procédure, notamment sur les conditions de validité et la caducité affectant la promesse et ses avenants, dont les notaires sont responsables et garants de la validité et de l'efficacité juridique,
- condamner in solidum la société 14 Pyramides notaires, Maître [F], notaire associé de la société 14 Pyramides notaires, la société Arnaud Millet et [C] [D], Maître [C] [D], notaire associé de la société Arnaud Millet et [C] [D], la société Alexis Heuel, [I] [H], Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame et Maître [I] [H], notaire associé de la société Alexis Heuel, [I] [H], Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame à garantir intégralement et relever indemne la société Nomblot de toutes les conséquences des demandes formées par M. [R] [V] et Mme [X] [V] ou par toute autre partie à la procédure, notamment tant en ce qui concerne toutes conséquences d'une éventuelle impossibilité de réalisation et réitération de la vente consentie par la société Nomblot qu'en ce qui concerne toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de toute partie à la procédure.
Par dernières écritures du 19 septembre 2019, la société 14 Pyramides notaires, M. [F], la société Arnaud Millet et [C] [D] et M. [C] [D] prient la cour de :
principalement :
- déclarer irrecevable l'appel en intervention forcée de Maître [F], de la société 14 Pyramides notaires, de Maître [C] [D] et de la société Millet - [D] et les mettre hors de cause,
subsidiairement :
- débouter Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux d'une part, la société Nomblot d'autre part, de leur prétention à la responsabilité de Maître [F], de la société 14 Pyramides notaires, de Maître [C] [D] et de la société Millet-[D],
en tous les cas :
- condamner in solidum Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux d'une part, la société Nomblot d'autre part, à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance avec distraction en application de l'article 699 code de procédure civile.
Par dernières écritures du 19 septembre 2019, Maître [H] et la société Heuel [H] Piquet et Ledentu-Williame prient la cour de :
à titre principal :
- juger Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux irrecevables en leurs demandes contre Maître [H] et la société Alexis Heuel [I] [H] Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame,
- juger la société Nomblot irrecevable en toutes les demandes qu'elle dirige contre Maître [H] et la société Alexis Heuel [I] [H] Olivier Piquet et Magali Ledentu-William,
- débouter Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot de toutes les demandes qu'elles dirigent contre Maître [H] et la société Alexis Heuel [I] [H] Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame,
à titre subsidiaire :
- juger que Maître [H] n'a commis aucune faute,
- juger que Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,
- juger que Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot ne caractérisent leur dommage 'ni dans son principe ni dans son quantum',
- débouter Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux de toutes les demandes qu'elles dirigent contre Maître [H] et la société Alexis Heuel [I] [H] Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame,
- débouter la société Nomblot de toutes les demandes qu'elle dirige contre Maître [H] et la société Alexis Heuel [I] [H] Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame,
- condamner in solidum Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot à payer à Maître [H] et la société Alexis Heuel [I] [H] Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame la somme de 5 000 euros à chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [B], la société du Marché aux bestiaux et la société Nomblot aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour renvoie aux dernières écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la clôture
Les parties ont été destinataires de l'avis adressé en application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et ont déposé leurs dossiers.
La clôture est intervenue à la date limite fixée pour le dépôt des pièces et conclusions, soit le 28 mai 2020.
- Sur l'irrecevabilité de l'appel de M. [R] [V] et de Mme [X] [V]
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux concluent à l'irrecevabilité de l'appel de M. [R] [V] et de Mme [X] [V] mais ne développent aucun moyen d'irrecevabilité au soutien de cette demande. En outre, il n'apparaît à la cour aucune cause d'irrecevabilité de l'appel devant être soulevée d'office. Cette demande sera rejetée.
- Sur l'irrecevabilité de l'intervention forcée de la société 14 Pyramides, de la société Millet-[D], de M. [F], de M. [D], de la société Heuel [H] Piquet Lendentu-Williame et de M. [H]
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux concluent à la recevabilité de leurs assignations et demandes en intervention forcée à l'encontre des notaires aux motifs qu'ils ne se contentent pas de leur demander des renseignements mais de rendre compte des actes auxquels ils ont participé, de s'expliquer sur les points litigieux et qu'ils sollicitent leur garantie. En outre, ils soutiennent que la demande incidente en inscription de faux formulée pour la première fois devant la cour constitue une évolution du litige.
La société 14 Pyramides, la société Millet-[D], M. [F] et M. [D] invoquent l'irrecevabilité de leur intervention forcée. Ils dénient que la déclaration d'inscription de faux constitue une évolution du litige. Ils estiment qu'il en est de même s'agissant des contestations dirigées par les appelants contre la promesse et ses avenants dès lors que celles-ci reposent sur des données de fait préexistant au débat d'appel.
La société Heuel [H] Piquet Ledentu-Williame et M. [H] se prévalent aussi de l'irrecevabilité de leur mise en cause aux motifs que celle-ci n'est pas imposée en cas d'inscription de faux et que l'appel en garantie formé contre eux, qui n'est étayé par aucun grief concret, ni aucun moyen articulé, est artificiel et ne vise qu'à obtenir des renseignements. Ils contestent l'existence d'une évolution du litige, les conditions de la mise en oeuvre éventuelle de la responsabilité des notaires n'ayant pas changé depuis la première instance.
***
Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
Selon l'article 555 du même code, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
Au cas d'espèce, il est sollicité à titre subsidiaire par Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux la garantie intégrale des notaires pour toutes conséquences des demandes formées par les parties à la procédure, soit pour les conséquences d'une éventuelle impossibilité de réalisation de la vente et en ce qui concerne les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à leur encontre. Cet appel en garantie constitue une demande de condamnation rendant recevable au sens de l'article 331 susvisé la mise en cause des notaires, l'allégation du défaut de fondement de l'appel en garantie étant inopérante au stade de l'examen de la recevabilité de l'intervention forcée.
Il est de principe que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel au sens de l'article 555 précité n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci modifiant les données juridiques du litige.
En l'occurrence, au cours de l'instance d'appel, M. [R] [V] et Mme [X] [V] ont formé une inscription de faux contre les avenants n° 2 et 3 aux promesses de vente, actes authentiques signés les 24 et 25 mars 2017, auxquels ont participé les notaires mis en cause, à l'exception de M. [H] pour l'avenant n°3.
L'inscription de faux incidente a certes été élevée pour la première fois en appel.
Toutefois, cette procédure n'impose pas en elle-même la mise en cause des notaires ayant dressé les actes litigieux.
De plus, elle n'a en réalité modifié en rien les données juridiques du litige dès lors que M. [R] [V] et Mme [X] [V] soulevaient déjà en première instance divers moyens destinés à priver d'effet les promesses et avenants litigieux, dont des irrégularités concernant la forme et le contenu de ces derniers, notamment en raison de modifications manuscrites et ratures, éléments visés dans l'inscription de faux, et que le tribunal a rejeté ces arguments 'visant à invoquer la responsabilité des notaires' au motif qu'ils étaient 'inopérants (...) en l'absence de mise en cause de ces derniers', ce qui démontre bien que les éléments susceptibles de mettre en jeu la responsabilité des notaires étaient déjà connus. Ainsi, il n'est pas caractérisé d'évolution du litige impliquant la mise en cause de tiers.
En conséquence, les interventions forcées seront déclarées irrecevables.
- Sur la recevabilité des interventions volontaires de Mme [G] [V] et de M. [Z] [V], d'une part, de Mme [X] [V] et de M. [R] [V] d'autre part
La cour n'est pas saisie de la disposition du jugement relative à la recevabilité des interventions volontaires, l'appel principal ne portant pas sur ce chef qui n'est critiqué par aucune autre partie. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.
- Sur la nullité de la promesse du 24 novembre 2015 et de ses avenants conclus entre la société Nomblot et Mme [B] fondée sur l'absence d'engagement de la société venderesse
Le tribunal a retenu que l'acte de vente litigieux, ne relevant pas de l'objet social, devait faire l'objet d'une décision unanime des associés en application de l'article 1852 du code civil et à défaut de dispositions statutaires fixant la majorité requise en matière de décision ayant pour objet d'autoriser les gérants pour des opérations excédant leurs pouvoirs. Il a considéré qu'[K] [V] a valablement participé à l'assemblée générale du 19 novembre 2015 et approuvé le projet de promesse, au regard de la procuration donnée devant notaire par l'intéressée le 24 décembre 2014 et du pouvoir spécial confié par elle en vue de l'assemblée litigieuse pour lequel il a écarté toute suspicion de signature. Il a estimé au vu de la feuille de présence à l'assemblée générale que les indivisions [L] [V] et [J] [V] y ont été représentées. Il a relevé que la décision ayant été votée à l'unanimité, les associés ont approuvé le projet tant en cette qualité que comme représentants des indivisions successorales. Il a en conséquence rejeté la demande de nullité de la promesse fondée sur l'absence d'engagement de la société venderesse.
M. [R] [V] et Mme [X] [V] soutiennent que la société Nomblot n'a pu être valablement engagée en raison du défaut de représentation à l'acte de tous les associés et indivisaires.
Ils se prévalent d'un aveu judiciaire en ce sens résultant de la lettre de Maître [N], du 2 août 2017, et à tout le moins de l'aveu extrajudiciaire des conseils des parties résultant du procès-verbal de difficultés.
Ils concluent à la nullité de l'assemblée générale du 19 novembre 2015 pour les motifs suivants :
- le vote d'[K] [V], non présente, n'est pas valide en l'absence d'un pouvoir spécial régulier, le procès-verbal coté seul enregistré ne comportant en annexe aucun pouvoir et ne faisant aucune référence à la mise à disposition d'un pouvoir, et du fait de la suspicion affectant sa signature ;
- l'indivision [Z], [G] et [R] [V], qui n'avait pas désigné un représentant, n'avait pas le pouvoir de voter en la personne des copropriétaires indivis la composant et le renvoi, sur le procès-verbal, au seul nom des associés présents, sans signature de ces derniers à l'endroit prévu, n'a pas de force probante de leur approbation de la représentation de l'indivision et du vote favorable ;
- le procès-verbal du 19 novembre 2015 est dépourvu de toute valeur, faute de permettre l'identification des signatures de chaque associé et en particulier de ceux intervenant à plusieurs titres ;
- le délai de convocation n'a pas été respecté ;
- il existe un manquement 'à la mise à disposition du pouvoir' et de tous documents nécessaires à l'appréciation des résolutions dans le même délai, les projets de promesse ayant été modifiés par deux fois après l'envoi des convocations, ce dont il résulte qu'aucun consentement libre et éclairé n'a pu être donné.
Ils invoquent ainsi l'absence de capacité de la société Nomblot à s'engager résultant du défaut d'accord unanime procédant de l'assemblée du 19 novembre 2015, du fait de l'absence d'[K] [V] et de l'absence de représentation valable des indivisions, ou des avenants, faute de mentionner les indivisions ou l'intervention en qualité de copropriétaires indivis, pour accomplir un acte de disposition non inclus dans l'objet social. Ils en déduisent que la vente, dépassant l'objet social, ne pouvait être conclue par le gérant et est inopposable à la société par un tiers, Mme [B] ou la société du Marché aux bestiaux.
Ces dernières contestent toute reconnaissance des irrégularités de représentation s'agissant de la promesse et de ses avenants. Elles font valoir que la signature de l'acte définitif exigeait la présence des associés du fait de l'attitude contestataire de M. [R] [V] mais que le tribunal a, à juste titre, ordonné la vente forcée dès lors que la cession avait déjà été consentie par les associés. Elles relèvent que la promesse du 24 novembre 2015 a été signée par Mme [T] et MM. [Z] et [R] [V] ayant tous pouvoirs à cet effet et que les avenants ont été signés par tous les associés. Elles contestent l'argument tiré du défaut de signature des indivisions successorales dès lors que celles-ci ne comprennent pas d'autres personnes que les associés, signataires des actes et qui ne pouvaient le signer deux fois. Elle soulignent qu'elles n'ont jamais partagé les termes du courrier de Maître [N], ni émis un avis concordant sur les prétendues failles concernant la question des indivisions successorales. Elles avancent que le procès-verbal de difficultés n'évoque pas cette question.
Mme [T] et M. [Z] [V] font valoir que l'assemblée générale du 19 novembre 2015 a donné son accord à l'unanimité pour céder à Mme [B] l'ensemble immobilier, M. [R] [V] et sa mère ayant notamment approuvé la cession sans réserve et ladite assemblée n'ayant jamais été contestée par ces derniers jusqu'en 2018. Ils soutiennent la validité du pouvoir donné par [K] [V], ajoutant qu'ils sont de fait pris en otage pour le litige sur le duplex, étranger à la vente du bien, et qu'ils sont les seuls lésés par la situation puisqu'ils n'occupent pas les biens de la société qui le sont gratuitement par M. [R] [V].
La société Nomblot expose que les biens immobiliers objets de la vente sont source de charges significatives, à l'origine de la quasi-totalité des pertes de la société s'accumulant depuis des années, raison pour laquelle l'assemblée générale ordinaire tenue le 16 juillet 2014 a donné tout pouvoir à la gérance pour rechercher un acquéreur, et alors que seuls Mme [T] et M. [Z] [V] ont fait des apports substantiels pour assumer les charges.
Elle soutient sa capacité à conclure l'acte de vente résultant de plusieurs décisions collectives issues d'une assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2015 et de divers actes consentis par tous les associés.
Elle prétend que les résolutions portant sur la vente de la propriété en deux parcelles pouvaient, conformément à l'article 24 des statuts, être valablement adoptées à la majorité des associés.
Elle avance que les griefs relatifs au délai de convocation sont irrecevables, tous les associés étant présents ou représentés le 19 novembre 2015. Elle relève que la vente projetée a été approuvée par une décision unanime des associés, après discussion de chacun des projets de résolution et présentation de l'ensemble des modifications dans les projets d'avants-contrat. Elle conteste le défaut de représentation de l'indivision [J] [V], faisant valoir qu'une indivision n'a pas la personnalité juridique et que la représentation d'une indivision par tous ses membres ne saurait être remise en cause lorsqu'il existe, comme en l'espèce, un vote unanime, et une signature par tous les membres de l'indivision [J] [V]. Elle argue par ailleurs de l'absence de qualité de M. [R] [V] à agir en nullité de l'acte pour défaut de pouvoir d'[K] [V]. Elle invoque la validité et la sincérité du pouvoir consenti par cette dernière à Mme [T], résultant du pouvoir général du 24 décembre 2014 et du pouvoir en date du 19 novembre 2015.
Elle soutient que l'assemblée générale du 19 novembre 2015 porte autant sur les avants-contrats que sur la vente elle-même et que le procès-verbal du 19 novembre 2015, la promesse de vente et ses avenants successifs ont été approuvés et signés par l'ensemble des associés, sans omission des indivisions, si bien qu'elle dispose de la capacité à conclure la vente.
M. [F], la société 14 Pyramides, M. [D] et la société Millet-[D] font valoir que l'exigence posée par eux, pour l'établissement d'un acte de vente, du consentement de tous les associés n'est pas la reconnaissance de l'imperfection des actes antérieurs mais résulte de leur souhait d'assurer la sécurité juridique de l'opération compte tenu du caractère vindicatif de M. [R] [V]. Ils soutiennent que la levée de l'option conférée par la promesse parfaite emporte formation d'une vente parfaite qu'il est au pouvoir 'du tribunal' de constater. Ils affirment que la société pouvait décider de la vente des biens dès lors qu'elle y a consenti avec le concours unanime de ses associés. Ils contestent que l'indivision soit un sujet de droit et avancent qu'il n'existe aucune irrégularité lorsque tous les indivisaires ont exprimé leur vote dans un sens commun.
M. [H] et la société Heuel [H] Piquet Lendetu-Williame soutiennent également la validité du vote à l'unanimité de la résolution autorisant la vente de l'immeuble.
***
- Sur l'aveu
L'aveu judiciaire suppose une déclaration faite en justice. Or, en l'occurrence, la lettre de Maître [N] du 2 août 2017 qui contiendrait l'aveu invoqué est antérieure à l'introduction de l'instance devant le tribunal de grande instance de Nanterre et à toute procédure judiciaire ayant opposé les parties. Il ne peut dès lors, en toute hypothèse, en résulter un aveu judiciaire.
Les appelants ne sauraient en outre valablement soutenir que cette lettre constituerait un aveu extrajudiciaire opposable aux autres parties de l'absence de représentation valable de la société Nomblot dès lors qu'en tout état de cause, elle n'émane que du conseil de Mme [T] et de M. [Z] [V], les autres parties au litige, notamment Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux, n'étant pas engagées par celle-ci.
Par ailleurs, l'allégation selon laquelle les déclarations retranscrites dans le procès-verbal de difficulté du 3 août 2017 aux termes desquelles Mme [B], agissant en qualité de gérante de la société du Marché aux bestiaux, a notamment indiqué constater que ni le représentant légal de la société Nomblot, ni les associés présents de cette société ne disposaient des pouvoirs réguliers pour conclure l'acte de vente en l'absence de M. [R] [V] serait la preuve d'un défaut d'engagement valable de la société Nomblot est dénuée de pertinence. En effet, la circonstance que les parties présentes le 3 août 2017 aient considéré que la signature de l'acte définitif de vente supposait l'intervention de M. [R] [V] ne constitue pas la reconnaissance claire et non équivoque de l'irrégularité des actes antérieurs et, notamment, du défaut d'engagement de la société Nomblot au titre de la promesse du 19 novembre 2015 et de ses avenants.
Le moyen fondé sur l'aveu sera rejeté.
- Sur la nullité de l'assemblée générale du 19 novembre 2015
Au jour de celle-ci, la société Nomblot était composée de :
- [K] [V] : 148 parts en toute propriété et 148 parts en usufruit ;
- l'indivision successorale de [J] [V] composée de [Z], [G] et [J] [V]: 148 parts en nue-propriété ;
- M. [Z] [V] : 68 parts en toute propriété ;
- Mme [G] [T] : 68 parts en toute propriété ;
- l'indivision successorale de [L] [V] composée de [R] et [X] [V] : 68 parts en pleine propriété,
soit au total 500 parts.
La lettre de convocation à l'assemblée générale mentionne au titre de l'ordre du jour la vente à Mme [B] ou à toute personne morale qu'elle se substituerait, moyennant le prix de 2,5 millions d'euros, de l'ensemble immobilier situé [Adresse 28] à [Localité 19] et les modalités de la répartition du prix de vente entre les associés.
Selon le procès-verbal, les résolutions ont été adoptées par 500 voix, soit à l'unanimité, l'assemblée générale ayant par ailleurs conféré tous pouvoirs à Mme [T], M. [Z] [V] et M. [R] [V], avec faculté d'agir ensemble ou séparément, à l'effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l'accomplissement de la résolution prise et, d'une manière générale, d'effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat.
Est annexée au procès-verbal une feuille de présence mentionnant la présence de :
'68 (parts) [G] [T],
[Adresse 16],
148 [K] [V] représentée par [G] [V] fondée de pouvoir ,
68 indivision [L] [V] [R] [V] représentant l'indivision, [X] [V]
148 indivision [J] [V] représentée par les personnes ci-dessus'.
La nullité invoquée repose sur un triple fondement, tenant à la remise en cause du pouvoir de représentation donné par [K] [V] en vue de l'assemblée, à l'absence de représentation de l'indivision [J] [V] à ladite assemblée et au non-respect du délai de convocation.
Comme le rappellent les appelants, aux termes de l'article 1844-10 alinéa 3 du code civil dans sa version applicable, la nullité des actes ou délibérations des organes de la société ne peut résulter que de la violation d'une disposition impérative du présent titre (de la société) ou de l'une des causes de nullité des contrats en général.
En application de l'article 1984 du code civil, il est de principe que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée.
Au cas d'espèce, les appelants contestent la régularité du pouvoir de représentation confié par [K] [V] à Mme [T] pour l'assemblée générale du 19 novembre 2015. Il est acquis aux débats qu'[K] [V] est décédée depuis cette assemblée et que parmi ses héritiers, figure M. [R] [V]. La circonstance qu'il ait lui-même signé l'acte contesté en sa qualité de représentant de l'indivision [L] [V] est indifférente au regard de sa qualité à agir, comme ayant-droit de sa grand-mère, en nullité de la délibération pour absence de pouvoir régulier d'[K] [V]. Le moyen tiré du défaut de qualité à agir de M. [R] [V] doit être rejeté.
En application de l'article 1844 alinéa premier du code civil qui est une disposition impérative, le mandat donné pour voter à une assemblée générale doit être spécial et implique qu'il soit donné pour une date déterminée.
En conséquence, la procuration confiée par [K] [V], le 24 décembre 2014, devant notaire, à ses enfants en vue de gérer et administrer ses biens, et notamment prendre part à toutes délibérations de la société Nomblot, y compris celles ayant pour objet la vente des biens immobiliers appartenant à la société, qui constitue un mandat général, ne saurait valider le vote fait au nom d'[K] [V] par Mme [T].
Il est aussi produit un mandat dactylographié daté du 19 novembre 2015 aux termes duquel [K] [V], après avoir rappelé les parts dont elle était propriétaire et usufruitière dans la société Nomblot, a donné pouvoir à ses deux enfants, avec faculté d'agir ensemble ou séparément, à l'effet de la représenter à l'assemblée générale lors de laquelle 'seront soumises les résolutions afin d'autoriser la vente de la propriété située à [Adresse 28],' et plus particulièrement de voter en faveur de la cession des biens susvisés.
Si ce mandat précise l'objet des résolutions à débattre lors de l'assemblée générale, il n'indique cependant pas la date de celle-ci. En outre, force est de constater que ce pouvoir n'est nullement annexé au registre coté et paraphé de la société et il n'en est même pas fait mention dans le procès-verbal d'assemblée générale, qui ne fait état que de la qualité de fondée de pouvoir de Mme [T], ce contrairement aux autres procès-verbaux qui sont produits. Qui plus est, la signature figurant sur ce document ne saurait être retenue comme celle d'[K] [V]. En effet, comme le relève elle-même la société Nomblot, lors de la procuration notariée datant de quelques mois auparavant, [K] [V] a déclaré ne pouvoir signer en raison de difficultés motrices à tel point que deux témoins ont alors constaté que celle-ci avait consenti à l'acte et ont signé en ses lieu et place. Les attestations versées aux débats par la société Nomblot, notamment celle de Mme [S], révèlent par ailleurs que la mobilité de l'intéressée n'a cessé de se dégrader jusqu'à son décès si bien qu'elle ne pouvait porter un verre à sa bouche durant les derniers mois de sa vie, étant observé qu'elle est décédée le [Date décès 13] 2016, quelques mois après le prétendu mandat spécial.
La cour en déduit qu'[K] [V] n'était pas valablement représentée lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2015.
Ainsi que le font valoir plusieurs parties, une indivision n'a pas la personnalité juridique et il en résulte que chaque indivisaire a la qualité d'associé.
Il est seulement prévu par l'article 1844 alinéa 2 du code civil que les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux, et qu'en cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent. Il s'en déduit que le droit de vote au titre des parts indivises ne peut être exercé que par un mandataire unique, quand bien même chaque indivisaire est considéré comme un associé.
Cependant, comme l'évoque la société Nomblot, l'article 1844 dernier alinéa du code civil prévoit que les parties peuvent déroger à ces dispositions qui ne sont donc pas impératives.
Par ailleurs, la feuille de présence mentionne que l'indivision [J] [V] est représentée par les personnes ci-dessus, soit Mme [T], M. [Z] [V] et M. [R] [V], lesquelles étaient bien présentes lors de l'assemblée comme l'atteste leur signature figurant au dessus, et selon le procès-verbal, les résolutions ont été adoptées à l'unanimité, par 500 voix. Nonobstant l'absence de signature à côté ou au dessous de la mention 'indivision [J] [V] représentée par les personnes ci-dessus', il en résulte incontestablement que Mme [T], M. [Z] [V] et M. [R] [V], en leur qualité de copropriétaires indivis des parts provenant de la succession de [J] [V], ont assisté à l'assemblée générale et se sont prononcés dans le même sens en approuvant le projet de vente, aboutissant à un vote univoque au nom des copropriétaires indivis.
Ainsi, le moyen pris de l'absence de représentation et de vote réguliers au nom des copropriétaires indivis sera rejeté.
Il résulte des énonciations précédentes que l'une des associées, [K] [V], n'était pas présente, ni valablement représentée, ce qui autorise les appelants à se prévaloir d'irrégularités en matière de délais de convocation.
Cependant, les modalités de convocation des associés aux assemblées générales sont prescrites à peine de nullité en cas de démonstration d'un grief.
En l'occurrence, les appelants, qui invoquent que les convocations ont été expédiées le 5 novembre 2015 pour l'assemblée du 19 novembre 2015, soit avec un jour de retard, ne se prévalent d'aucun grief à ce titre. Ils se plaignent également que des projets de promesse modifiés leur aient été envoyés les 10 et 18 novembre 2015 et que s'agissant d'actes très lourds, ils n'ont pu en mesurer toute la portée. Néanmoins, cette affirmation générale, qui ne repose sur aucune analyse précise des modifications apportées par rapport aux projets transmis avec la convocation initiale et sur l'impact que cela a pu avoir sur leur appréciation des projets soumis au vote, ne caractérise aucun grief, ce d'autant moins que le procès-verbal d'assemblée générale mentionne qu'il a été présenté aux associés l'ensemble des changements intervenus dans les projets d'avant-contrat entre les versions envoyées dans les convocations et celles mises à
disposition, cette mention ayant notamment été approuvée par la signature figurant en dessous de M. [R] [V] et de Mme [X] [V].
Il en résulte que seul le défaut de représentation valable d'[K] [V] est retenu par la cour, ce qui a pour effet qu'elle n'a pu consentir aux résolutions soumises à l'assemblée générale extraordinaire.
Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par des actes entrant dans l'objet social.
L'article 1852 du même code énonce que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés.
Il s'en déduit, comme l'a retenu le tribunal, qu'un acte passé en violation de l'objet social d'une société est entaché de nullité sauf s'il a été adopté selon les modalités statutaires ou par décision prise à l'unanimité.
Au cas d'espèce, le tribunal a justement déduit de l'objet social défini dans les statuts de la société que la vente d'un bien immobilier appartenant à la société Nomblot n'est pas comprise dans son objet social, ce que nul ne conteste.
En application des articles 21, 22 et 24 des statuts, les décisions collectives des associés ont notamment pour objet d'autoriser les gérants pour des opérations excédant leurs pouvoirs. Elles résultent au choix de la gérance soit d'une assemblée générale, soit d'une consultation par correspondance et peuvent aussi résulter du consentement de tous les associés dans un acte. Sont qualifiées d'extraordinaires les décisions des associés portant agrément de nouveaux associés ou modifiant les statuts. Les décisions extraordinaires ne peuvent être valablement prises que si elles sont adoptées :
- à l'unanimité s'il s'agit de changer la nationalité de la société ou d'augmenter les engagements d'un associé ou de transformer la société en une forme de société dans laquelle les associés voient leur responsabilité aggravée ;
- par la majorité en nombre des associés représentant le tiers des parts sociales pour l'agrément de nouveaux associés et l'autorisation de nantissement de parts ;
- par des associés représentant au moins la majorité des parts sociales, pour toute autre décision extraordinaire.
Il s'ensuit que comme le fait valoir la société Nomblot, la vente du bien immobilier litigieuse soumise à l'assemblée générale extraordinaire nécessitait la majorité des parts sociales.
Or, en l'espèce, en excluant les votes correspondant aux parts détenues par [K] [V], non valablement représentée, au nombre de 148 sur les 500 voix favorables, il n'en reste pas moins que la résolution concernant la vente du bien immobilier, la seule qui est contestée, a été adoptée à la majorité des parts sociales dès lors qu'il existait au total 500 part sociales.
En conséquence, la demande de nullité de l'assemblée générale extraordinaire du 19 novembre 2015 sera rejetée.
- Sur la promesse de vente et les avenants
L'assemblée générale extraordinaire ayant valablement délibéré et ayant donné tous pouvoirs à Mme [T], M. [Z] [V] et M. [R] [V], avec faculté d'agir ensemble ou séparément, à l'effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l'accomplissement de la résolution prise et, d'une manière générale, d'effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat, la société Nomblot, représentée par les trois personnes précitées, s'est valablement engagée lors de la signature de la promesse de vente faite à Mme [B] le 24 novembre 2015.
Les avenants à la promesse qui ont suivi, dont le premier date du 12 octobre 2016, ont été conclus après le décès d'[K] [V] et signés par chacun des associés composant alors la société, soit Mme [T], M. [Z] [V], M. [R] [V] et Mme [X] [V], conformément à l'article 1854 du code civil selon lequel les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte, étant rappelé que les copropriétaires indivis des parts sociales ont la qualité d'associé. Il en résulte que la société Nomblot s'est également valablement engagée au titre de ses avenants.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la promesse du 24 novembre 2015 et de ses avenants fondée sur l'absence d'engagement de la société Nomblot.
- Sur la nullité de la promesse de vente du 24 novembre 2015 et de ses avenants conclus entre la société Nomblot et Mme [B] fondée sur les vices du consentement
Le tribunal a rejeté cette demande aux motifs essentiels que les arguments concernant la forme et le contenu des avenants étaient inopérants en l'absence des notaires et que les contraintes alléguées n'étaient pas prouvées.
Au soutien de leurs demandes, les appelants arguent que les avenants, du fait des ratures incompréhensibles, des mentions illisibles et des paraphes de renvoi qu'ils comprennent, sont des actes incompréhensibles. Ils prétendent en outre que les deux derniers avenants qui leur ont été soumis ont été signés sous la contrainte et sans conseil approprié, ce qui constitue une violence morale d'autant qu'ils ont été poursuivis jusqu'à leur domicile par Maître [F] qui leur a fait signer des actes totalement différents des projets qui leur avaient été communiqués l'avant-veille, hors la présence de leur notaire.
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux contestent tout vice du consentement, déniant toute violence ou contrainte et soutenant la validité des corrections apportées au projet initial.
Mme [T] et M. [V] concluent au rejet de la demande.
La société Nomblot invoque l'absence de tout vice du consentement, reprenant à son compte les motifs du jugement sur ce point.
Les notaires contestent également les allégations de vices du consentement.
***
Il appartient à celui qui invoque l'existence d'un vice du consentement d'en rapporter la preuve.
Au cas d'espèce, il importe d'abord de relever que si les appelants sollicitent la nullité de la promesse pour vices du consentement, leur argumentation ne porte en réalité que sur les avenants.
Concernant ces derniers, s'ils invoquent de manière générale leur caractère incompréhensible, ils ne procèdent sur ce point à aucune démonstration précise, ne prouvant pas en quoi la rédaction des avenants, les ratures et les mentions manuscrites qu'ils comprennent, seraient à la source d'une erreur de leur part. Comme la cour l'a relevé dans son arrêt du 11 avril 2019, cette façon de faire, à savoir les modifications apportées aux actes signés par rapport aux projets envoyés, avait justement pour objet de mettre les parties en mesure de contrôler la conformité des actes projetés à leur volonté. En particulier, M. [R] [V] a explicitement paraphé la mention relative à la date à laquelle il devait libérer les biens, laquelle est parfaitement claire. Il en est de même concernant la rayure et la suppression de la mention de l'acte initial prévoyant une prorogation de durée de la promesse faite à Mme [B] en cas de défaut d'achèvement des travaux à réaliser dans l'appartement destiné à [R] [V], cette suppression apparaissant de manière aussi parfaitement claire.
La réalité de contraintes exercées sur M. [R] [V] et sa mère, voire de violences, n'est en outre pas prouvée. Comme l'a exactement retenu le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte expressément, la signature des actes à leur domicile est insuffisant à démontrer celles-ci et le message envoyé par Mme [B] le 24 mars 2017 ne contient aucune menace ou pression.
Enfin, l'absence de leur propre notaire lors de la signature ne saurait non plus suffire à caractériser un vice du consentement.
Le tribunal sera également approuvé d'avoir rejeté la demande de nullité de la promesse et des avenants fondée sur les vices du consentement.
- Sur la nullité pour altération du contenu des promesses croisées
Le tribunal a écarté la demande de nullité pour altération du contenu des deux promesses croisées, considérant que l'objet de la promesse au bénéfice de Mme [B] est resté déterminé, réel et certain nonobstant la modification de l'assiette foncière par les avenants postérieurs et que la non-conformité des travaux allégués concernant le bien qui devait être vendu par Mme [B] à M. [R] [V] n'affecte pas la validité de l'acte.
Les appelants soutiennent que les avant-contrats signés constituaient une opération globale par leur interdépendance, que l'exercice du droit de préemption et la modification du permis de construire ont dénaturé le contrat d'origine et que le caractère certain de l'objet ainsi que le contenu de la promesse sont remis en cause par cette dénaturation. Ils se prévalent d'un aveu judiciaire, voire extrajudiciaire en ce sens. Ils en déduisent que si un vice affecte l'un des actes, il affecte l'autre. Ils allèguent que l'absence de réalisation ou la mauvaise réalisation des travaux prévus par la promesse consentie au profit de M. [R] [V] qui altère la qualité substantielle de l'objet de celle-ci affecte par voie de conséquence la validité de la promesse faite par la société Nomblot à Mme [B].
Cette dernière et la société du Marché aux bestiaux dénient l'interdépendance alléguée.
Il en est de même pour Mme [T] et M. [Z] [V] qui font valoir que si la réalisation de la promesse sur la maison conditionnait celle sur le duplex, il n'y a jamais eu réciprocité.
La société Nomblot soutient qu'en dépit des modifications opérées par les avenants successifs, l'objet du contrat est toujours déterminé. Elle conteste également l'interdépendance alléguée.
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L'une des conditions de validité d'un contrat est l'existence d'un objet ou contenu certain.
Au cas d'espèce, l'objet de la promesse de vente du 24 novembre 2015 de la société Nomblot au bénéfice de Mme [B] portait sur un ensemble immobilier précisément défini. Si l'assiette foncière de cette promesse a ensuite été modifiée par les avenants successifs, approuvés comme déjà dit par l'ensemble des associés, l'objet n'a pas disparu, mais a simplement été modifié et se trouve en dernier lieu déterminé, réel et certain.
Il était prévu, dans l'article des promesses intitulé 'déclarations des parties' une interdépendance entre la promesse conclue entre la société Nomblot et Mme [B] et celle conclue entre la société Nomblot et la société Pierre Etoile, la réalisation de l'une des promesses étant subordonnée à celle de l'autre. Cependant, l'avenant n°1 du 12 octobre 2016 portant sur la promesse au profit de Mme [B] a eu notamment pour objet de dissocier la promesse de celle faite à la société Pierre Etoile par suite de la préemption exercée sur le terrain à bâtir, les parties ayant renoncé à lier le sort de la réalisation de la promesse à celle consentie à la société Pierre Etoile. Cette modification, approuvée par tous les associés, a ainsi définitivement mis fin à cette interdépendance, sans pour autant priver la promesse faite à Mme [B] d'un objet certain, ainsi que ci-dessus relevé.
Il existait, comme l'a relevé précisément le tribunal par des motifs que la cour adopte expressément énoncés en pages 14 et 15 du jugement, un lien de dépendance de la promesse faite au bénéfice de M. [R] [V] à celle faite à Mme [B], la réalisation de la première étant subordonnée à celle de la seconde.
C'est également par des motifs pertinents que la cour approuve sans réserve que le tribunal a en revanche considéré qu'aucune stipulation des actes n'existait, permettant d'en déduire que le défaut de réalisation de la vente entre Mme [B] et M. [V] affecterait la promesse consentie par la société Nomblot à Mme [B]. Cela est d'autant moins vrai que la promesse sur le duplex prévoyait qu'elle deviendrait caduque à défaut de libération des lieux par M. [V] à la date prévue ou s'il renonçait à se porter acquéreur, sans évoquer un quelconque effet sur l'autre promesse au profit de Mme [B].
Seule la clause sur la durée de la promesse du 24 novembre 2015 au profit de Mme [B] instituant une prorogation de celle-ci de trois mois, jusqu'au 20 juillet 2017, à défaut d'achèvement des travaux à réaliser dans l'appartement destiné à M. [R] [V] est susceptible d'établir un tel lien. Cependant, il ne s'agissait pas d'une condition suspensive. Il n'était convenu que d'une prorogation de délai et non d'un anéantissement de la promesse faite à Mme [B] en ce cas. Et en tout état de cause, ainsi que l'a relevé le tribunal, cette mention a été supprimée par l'avenant n° 2 du 24 mars 2017, approuvé par tous les associés, qui a mis fin de manière incontestable à tout lien de dépendance de la promesse faite à Mme [B] à l'égard de celle faite à M. [R] [V].
Quant à l'écrit de Mme [T] du 17 août 2015 et à la lettre du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 novembre 2015, ils ne sauraient être pris en compte dès lors qu'ils sont antérieurs aux promesses et à l'avenant précité, lequel manifeste la dernière commune intention des parties, et que de plus, ils ne font état que du souhait de réaliser concomitamment les deux ventes.
Les appelants ne sont pas fondés enfin à se prévaloir d'un aveu contredisant cette absence de dépendance de la promesse faite à Mme [B] à celle faite à M. [R] [V].
En effet, l'aveu judiciaire allégué résultant des termes de 'promesses de vente interdépendantes' utilisés dans l'assignation en référé du 9 juin 2017 délivrée par Mme [B] n'en est pas un, l'aveu fait au cours d'une autre instance n'ayant pas le caractère de l'aveu judiciaire et n'en produisant pas les effets. Il ne s'agit pas davantage d'un aveu extrajudiciaire opposable à toutes les parties concernées, dont notamment la société Nomblot, dès lors qu'il n'émane en tout état de cause que de Mme [B].
A défaut de ce lien de dépendance, le sort de la promesse faite à M. [R] [V] est sans effet sur l'objet de la promesse faite à Mme [B], qui est certain, outre que comme l'a parfaitement relevé le tribunal, l'éventuelle non conformité des travaux réalisés dans l'appartement destiné à être vendu à M. [R] [V] n'altère en rien la définition, la détermination et le caractère réel de l'objet de la promesse consentie à ce dernier.
La demande de nullité pour altération du contenu croisé des promesses sera rejetée.
- Sur la nullité pour déséquilibre manifeste au profit de Mme [B]
Le tribunal a rejeté cette demande aux motifs que M. [R] [V], non propriétaire des biens objets de la promesse, ne peut arguer d'un déséquilibre de la convention à son détriment, qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente obligeant davantage le promettant, que l'indemnité forfaitaire prévue en cas de non libération des lieux est une garantie librement négociée, qu'il n'est pas démontré l'existence de démarches en vue d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation et qu'il dispose lui-même des recours de droit commun en cas de mauvaise exécution des travaux par Mme [B].
Les appelants répliquent qu'ils sont signataires de la promesse et que M. [R] [V] est personnellement concerné par la promesse qui lui a été consentie par Mme [B]. Ils affirment qu'aucune clause ne profite à la société Nomblot, ni à M. [R] [V]. En particulier, il est prévu une clause pénale particulièrement lourde et, à l'inverse, l'absence de toute indemnité d'immobilisation.
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux font valoir qu'il ne s'agit pas d'un contrat d'adhésion et contestent le déséquilibre invoqué.
Mme [T] et M. [Z] [V] concluent au rejet de cette demande, de même que la société Nomblot.
***
Il convient de relever que l'argumentation des appelants repose pour une part sur la dépendance alléguée de la promesse consentie à la société Nomblot à celle consentie à M. [V]. Or, cette dépendance n'a pas été retenue de sorte que l'argumentation développée de ce chef, tenant à la comparaison entre les obligations du promettant dans chacune des promesses, ne saurait être analysée.
Dès lors, le déséquilibre allégué ne serait susceptible d'affecter que la société Nomblot dans ses rapports avec Mme [B]. Or, la société Nomblot n'invoque nullement un tel déséquilibre.
En tout état de cause, si l'indemnité de 1 700 euros par jour en cas de non libération des locaux à la date d'expiration de la promesse à la charge du promettant apparaît relativement élevée, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'une condition essentielle pour garantir que les biens seront libres de toute occupation. Et, pour sa part, le bénéficiaire a bien à sa charge le paiement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 250 000 euros, soit 10% du prix de vente, en cas de défaut de signature de l'acte de vente de son fait, ce qui constitue une obligation substantielle contredisant le déséquilibre invoqué.
La demande de nullité fondée sur le déséquilibre manifeste sera rejetée, le jugement étant également confirmé de ce chef.
- Sur la caducité de la promesse du 24 novembre 2015 et de ses avenants
Le tribunal a rejeté cette demande après avoir retenu l'absence d'interdépendance entre les promesses signées le 24 novembre 2015, amendées par leurs avenants successifs, et en avoir déduit le défaut d'incidence des travaux réalisés sur le bien objet de la promesse consenti à M. [R] [V] ou l'éventuelle caducité de celle-ci sur celle consentie à Mme [B].
Il a considéré au vu des termes de la promesse, de ses avenants et du procès-verbal de difficulté que cette dernière promesse n'était pas caduque, toutes les conditions pour la réalisation de la vente ayant été remplies et seule l'absence de M. [R] [V] lors de la signature l'ayant empêchée.
M. [R] [V] et Mme [X] [V] soutiennent au contraire la caducité de la promesse du 24 novembre 2015 au profit de Mme [B] en raison de l'interdépendance des promesses. Ils invoquent le défaut d'achèvement des travaux portant sur le bien à livrer, rendant caduque ladite promesse. Ils prétendent en outre que les projets d'actes de vente ne pouvaient être signés le 3 août 2017, a fortiori le 20 juillet 2017, car ils étaient incomplets, la notification faite en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation étant nulle faute de comporter les informations nécessaires, et prévoyaient une renonciation à recours de la part de M. [R] [V] incompatible avec sa position. Ils avancent aussi que sous l'empire des textes antérieurs à l'ordonnance du 10 février 2016, la Cour de cassation décidait que l'exécution forcée était impossible en présence d'une rétractation du promettant, position maintenue dans un arrêt du 6 décembre 2018. Or, ils font valoir que l'absence de réalisation des travaux ci-dessus évoqués, dans les règles de l'art, a entraîné la rétractation de l'un des signataires, M. [R] [V], dès avant le 3 août 2017, antérieurement à toute levée de l'option qui n'est intervenue qu'à cette date. Ils soutiennent l'absence d'engagement irrévocable interdisant la rétractation.
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux répliquent que la caducité invoquée n'est pas fondée. Elles relèvent que le défaut de levée d'option par M. [V] de sa propre promesse est indifférent, outre que celui-ci n'a en réalité cessé ensuite de réclamer l'accomplissement des travaux litigieux et que l'inhabitabilité du bien est contredite par un rapport d'expertise judiciaire. Elles estiment infondé le grief relatif au caractère incomplet des projets d'actes. Elles contestent que le promettant, soit la société Nomblot, se soit rétracté. Elles notent que l'absence de comparution de M. [R] [V] le 3 août 2017 est, selon ses propres explications, imputable à une annulation de vol, non à une volonté de rétractation de sa part. Elles invoquent un arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 2008 admettant la stipulation par les parties, dans une promesse unilatérale de vente, d'une clause contractuelle prévoyant l'exécution forcée et se prévalent de l'article 1124 du code civil.
Mme [T] et M. [Z] [V] réaffirment leur volonté de céder le bien à Mme [B].
La société Nomblot s'oppose aussi à la demande de caducité. Elle argue de l'absence d'interdépendance entre les promesses, du fait que toutes les conditions pour la réalisation de la vente ont été remplies et que le terme de la durée de validité de la promesse initiale n'était lui-même pas échu.
Les notaires ne développent pas d'explication sur ce point.
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Il résulte des énonciations précédentes que l'interdépendance entre les promesses a été écartée. En conséquence, l'allégation selon laquelle le prétendu défaut d'achèvement des travaux dans l'appartement destiné à être vendu à M. [R] [V] aurait entraîné la caducité de la promesse consentie à Mme [B] ne peut que l'être également.
Les appelants ne sont pas fondés à se prévaloir de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors que seule est en cause ici la vente faite par la société Nomblot et que la communication des projets d'acte visée par cette disposition est prévue en faveur de l'acquéreur, ce que ne sont ni la société Nomblot, ni a fortiori M. [R] [V] et Mme [X] [V]. La clause de renonciation à recours stigmatisée par les appelants ne concerne pas par ailleurs la vente faite par la société Nomblot.
S'agissant d'une promesse de vente en date du 24 novembre 2015, elle n'est pas régie par l'article 1124 du code civil invoqué par Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux, qui est issu de l'ordonnance du 10 février 2016. Antérieurement à cette réforme, il était admis que tant que le bénéficiaire n'a pas levé l'option et déclaré acquérir, l'obligation du promettant est une obligation de faire et non pas de donner qui n'est pas susceptible d'exécution forcée en sorte que la rétractation du promettant avant la levée de l'option empêche la rencontre des volontés de vendre et d'acquérir. Comme le font valoir les appelants, cette solution a été maintenue après la réforme concernant une promesse signée sous l'empire du droit antérieur, par un arrêt de la Cour de cassation du 6 décembre 2018.
Toutefois, cette jurisprudence suppose que la rétractation du promettant existe et soit antérieure à la levée de l'option.
En l'espèce, la société Nomblot, promettant, n'a jamais déclaré vouloir se rétracter.
Mme [T], M. [Z] [V] et Mme [X] [V] ont d'ailleurs confirmé le 3 août 2017 leur volonté de signer l'acte de vente. La signature n'a pas eu lieu à cette date en raison de l'absence de M. [R] [V] mais cette absence a été justifiée par l'intéressé par une annulation de vol, non par l'expression claire d'une révocation de la promesse, et alors que M. [R] [V] a, comme le procès-verbal de défaut et de difficulté le relate, expliqué son refus antérieur de participer à l'assemblée générale de la société Nomblot convoquée pour le 26 juillet 2017, en vue de la signature de la vente, par une irrégularité de la convocation. Au reste, les appelants s'abstiennent d'arguer d'une date précise de révocation de la promesse par M. [R] [V] et d'invoquer un élément de preuve sur ce point, et il n'est pas établi en tout état de cause qu'elle soit survenue avant le 3 août 2017, date de l'établissement du procès-verbal de défaut et de difficulté correspondant à la date de fin de la promesse.
Or, si le 3 août 2017, Mme [B], agissant pour la société du Marché aux bestiaux, a déclaré lever l'option, elle a également indiqué 'réitérer sa volonté de réaliser la vente'. Et la bénéficiaire de la promesse avait en effet d'ores et déjà manifesté sa volonté d'acquérir par la sommation du 20 juillet 2017, délivrée à la société Nomblot et dénoncée notamment à M. [R] [V], un tel acte caractérisant incontestablement la levée de l'option au sens de l'article 31 de la promesse amendée.
Il s'ensuit qu'à supposer qu'il y ait eu rétractation, celle-ci est en toute hypothèse intervenue postérieurement à la levée de l'option, survenue elle-même dans le délai convenu expirant le 3 août 2017, en sorte qu'il y a bien eu rencontre des volontés de vendre et d'acquérir. Par suite, la demande de caducité de la promesse fondée sur la rétractation n'est en tout état de cause pas fondée.
- Sur la vente forcée
Le tribunal a constaté que la vente était parfaite en application de l'article 1583 du code civil, compte tenu de l'accord des parties sur la chose et le prix, et les a invitées à régulariser la vente dans le délai prévu à son dispositif, faute de quoi le jugement vaudrait vente sous réserve du paiement du prix. Il a jugé inutiles l'astreinte et le séquestre du prix requis.
Les appelants estiment que la juridiction ne peut ordonner la vente et rendre une décision valant vente, sauf à dépasser l'office du juge qui ne peut se substituer à la décision d'une partie.
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux concluent à la confirmation du jugement ayant constaté la perfection de la vente. Elles demandent que la société Nomblot soit condamnée sous astreinte à la réalisation de la vente, avec séquestre du prix tant que les biens n'auront pas été intégralement libérés.
Mme [T] et M. [Z] [V] s'opposent au séquestre, la cour ne pouvant préjuger du défaut de libération des biens. En toute hypothèse, ils estiment que seule la partie du prix de vente correspondant aux parts des appelants devrait faire l'objet d'un séquestre.
La société Nomblot conclut à la confirmation du jugement de ces chefs.
***
Ainsi que précédemment énoncé, il y a eu rencontre des volontés réciproques des parties de vendre et d'acquérir et, conformément à l'article 1583 du code civil, la vente doit être considérée comme parfaite en l'état d'un accord sur la chose et le prix tels que mentionnés au dispositif du jugement attaqué.
La vente étant parfaite et les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites, les bénéficiaires de la promesse sont fondés à en solliciter l'exécution forcée en nature, le juge devant dès lors inviter les parties à signer l'acte de vente et la décision judiciaire valant vente à défaut de signature de l'acte de vente dans le délai imparti.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la perfection de la vente, invité les parties à la régulariser et dit qu'à défaut de régularisation dans le délai prévu au dispositif, le jugement vaudrait vente. L'astreinte et le séquestre du prix n'apparaissent pas nécessaires à l'exécution forcée, le jugement étant aussi confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ces mesures.
- Sur les demandes d'indemnisation de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux
Le tribunal les a déboutées de leurs demandes formées contre la société Nomblot aux motifs que celle-ci, représentée par sa gérante, Mme [T], n'avait pas commis de faute, ayant tout mis en oeuvre pour parvenir à la réalisation de la vente, et que l'indemnité forfaitaire n'était due qu'à compter de la signature de l'acte authentique de vente, non encore régularisée.
Les appelants s'opposent au paiement de l'indemnité forfaitaire qui constituent selon eux une clause abusive, manifestant un déséquilibre très significatif entre les parties. Ils demandent en outre à la cour de reprendre les motifs du jugement sur ce point. Ils allèguent également que cette clause n'est pas applicable faute d'être reprise par les avenants. En tout état de cause, ils sollicitent la réduction de l'indemnité forfaitaire à l'euro symbolique, du fait de son caractère disproportionné. Ils s'opposent aux autres demandes, considérant que les préjudices invoqués ne sont qu'hypothétiques ou inexistants.
Mme [B] et la société Nomblot sollicitent la condamnation in solidum de la société Nomblot, M. [R] [V] et de Mme [X] [V] à leur payer les sommes de :
* 1 241 000 euros (730 jours x 1 700 euros) du 3 août 2017, date d'expiration de la promesse au 30 juillet 2019, sauf à parfaire, au titre de l'indemnité forfaitaire et non réductible de 1 700 euros par jour de retard prévue à la promesse faute de libération des lieux,
* 44 000 HT arrêtée à novembre 2017, sauf à parfaire, au titre du surcoût de l'opération de construction généré par le retard dans le démarrage des travaux autorisés par le permis de construire du 18 juillet 2016,
* 160 000 euros, sauf à parfaire, au titre du renchérissement du coût du prêt sur 20 ans pour un prêt de 2,2 millions d'euros avec un taux à 1,95% (contre 1,35% à l'origine),
* 81 492 euros, sauf à parfaire, au titre des intérêts de 3 395,50 euros par mois depuis le 3 août 2017 jusqu'au 30 juillet 2019, pour un taux de placement à 1,5% par an, sur la somme de 2 716 400 euros (prix de vente + frais) bloquée chez le notaire en exécution de la levée d'option,
* 190 560 euros, sauf à parfaire, au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs de 7 940 euros par mois depuis le 3 août 2017 jusqu'au 30 juillet 2019,
et de juger que ces dommages-intérêts s'imputeront sur prix de la vente qui devra demeurer séquestré en l'étude de Maître [F], notaire à [Localité 23], jusqu'à l'obtention d'une décision de justice définitive.
Elles considèrent que la pénalité est due dès la date d'expiration de la promesse. Elles soutiennent la réalité des préjudices qu'elles invoquent. Elles se prévalent de la résistance abusive de M. [R] et de Mme [X] [V] et de l'inaction de la société Nomblot depuis le procès-verbal de difficulté du 3 août 2017, n'ayant fait délivrer congé à M. [R] [V] que le 3 mars 2018, outre qu'elles reprochent à la société Nomblot de leur avoir caché la convention de domiciliation dont bénéficie M. [R] [V].
La société Nomblot conteste toute faute de sa part, soulignant qu'elle a tout mis en oeuvre afin de parvenir à la vente et qu'elle n'a jamais caché l'occupation des lieux par M. [R] [V]. Elle note que le 3 août 2017, Mme [B] n'a pas requis la poursuite de la vente et qu'elle a attendu le 15 mai 2018 pour agir en justice. Elle soutient que l'article 11-2 de la promesse est en contradiction avec les autres dispositions de la promesse et ne correspond pas à la commune intention des parties selon laquelle le bien devait être libéré au jour de la signature de l'acte authentique. Elle sollicite en toute hypothèse la réduction de l'indemnité forfaitaire à 1 euro par jour de retard compte tenu de son caractère manifestement excessif. Elle conclut au caractère injustifié des préjudices invoqués.
***
La cour a d'ores et déjà rejeté le moyen pris du déséquilibre significatif lié à l'indemnité forfaitaire.
La promesse de vente du 24 novembre 2015 contient un article 11. 2 qui prévoit en son alinéa 2 que 'les biens devront être libres de toute location ou occupation lors de la signature de l'acte authentique de vente', en son alinéa 3 que 'la libération des biens de toute location ou occupation au jour de la signature de l'acte authentique de vente est pour le bénéficiaire une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle il n'aurait pas contracté' et en son alinéa 4 qu' 'à défaut de libération des biens à la date d'expiration de la promesse fixée à l'article 31 des présentes, le promettant sera redevable envers le bénéficiaire d'une indemnité forfaitaire et non réductible de 1 700 euros par jour de retard'.
Il existe une contradiction évidente entre les alinéas 2 et 3, d'une part, l'alinéa 4 d'autre part.
La commune intention des parties quant à la date à laquelle les locaux doivent être libérés ressort clairement des alinéas 2 et 3 qui y sont exclusivement consacrés et qui affirment à deux reprises que la libération doit intervenir à la date de signature de l'acte authentique de vente en sorte que par référence au contrat pris en son entier, l'indemnité forfaitaire due à défaut de libération des lieux ne peut courir qu'à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Celui-ci n'ayant pas été régularisé, le tribunal sera approuvé d'avoir débouté Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux de leur demande formée à ce titre et il n'y a pas lieu de se prononcer sur la réduction de cette indemnité, la notion de disproportion, dépendant notamment du préjudice subi, ne pouvant s'apprécier avant l'exigibilité de la pénalité.
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux prétendent que le retard dans la réalisation des travaux va générer un surcoût de 44 000 euros valeur novembre 2017 et se fondent à cet effet sur une note de l'architecte de l'opération, selon laquelle les devis ont été établis fin 2016 et seront réévalués en fonction de l'indice BT 01 qui a varié de 2% en un an, ainsi que des devis d'entreprise.
Cependant, ces éléments ne justifient pas d'un préjudice certain dès lors que la note de l'architecte ne peut suffire à déterminer les prix qui seront appliqués par les entreprises et que rien ne garantit que les entreprises ayant établi les devis seront celles finalement choisies.
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux arguent que l'offre de financement de leur banque est devenue caduque et que le renchérissement du prêt est estimé à 190 000 euros.
Toutefois, ce préjudice n'est pas justifié, la société Nomblot relevant à juste titre que la promesse n'est pas soumise à l'obtention d'un financement et que cette acquisition s'est faite sur fonds propres selon les explications de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux figurant dans leur assignation à jour fixe ainsi que dans leurs conclusions devant la cour.
Ces dernières invoquent aussi une perte financière liée au taux de placement résultant du blocage des fonds en la comptabilité du notaire depuis le 3 août 2017.
Mais ce préjudice, à le supposer établi, est la conséquence exclusive de la décision de la société du Marché aux bestiaux de procéder ainsi alors qu'elle ne justifie pas avoir été obligée de déposer les fonds sur le compte séquestre du notaire.
Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux invoquent enfin des pertes locatives estimées à 190 560 euros depuis le 3 août 2017 jusqu'au 30 juillet 2019.
Mais, compte tenu de la durée des travaux nécessaires à la réalisation des biens destinés à la location, celle-ci n'aurait pu avoir lieu dès le 3 août 2017 et il n'est fourni aucun élément de preuve susceptible d'établir que la location aurait pu intervenir avant la fin du délai précité, le 30 juillet 2019.
La société du Marché aux bestiaux et Mme [B] seront donc déboutées de toutes leurs demandes indemnitaires, le jugement étant confirmé en ce sens.
- Sur la demande de nullité des assemblées générales des 8 janvier 2018 et 5 février 2018
M. [R] [V] et Mme [X] [V] demandent à la cour d'annuler ces assemblées, notamment toutes résolutions votées le 5 février 2018, a minima les résolutions 6 à 10 et plus subsidiairement 6 à 8.
Ils invoquent :
- l'irrégularité des convocations constituant la violation de dispositions impératives ;
- le choix partial, abusif et frauduleux du lieu de tenue de l'assemblée au cabinet de l'avocat de M. [Z] [V] et de Mme [G] [V] et/ou de la société Nomblot ;
- la volonté manifeste de ne pas prendre en compte la désignation de M. [R] [V] comme représentant de l'indivision [L] [V] ;
- la violation de l'objet social, en mettant à l'ordre du jour d'une assemblée ordinaire des dispositions relatives aux obligations de paiement affectant la condition de jouissance gratuite seule autorisée par les statuts, ce dont il suit que seule une assemblée générale extraordinaire pouvait délibérer, sans possibilité d'une seconde convocation pour une AGE ;
- l'abus manifeste de majorité, l'assemblée mettant à la charge de M. [V] des dépenses et charges se heurtant à la prescription extinctive ;
- l'existence d'un rapport inexact et orienté de la gérance.
La société Nomblot s'oppose à la demande en faisant valoir pour l'essentiel :
- le lieu de convocation n'encourt aucun reproche ;
- la résolution n° 6 portant sur la résiliation de la convention d'occupation ne nécessitait pas de modification de l'objet social qui prévoit une simple faculté pour la société Nomblot de faire bénéficier un associé d'une occupation gratuite ;
- la résolution n° 7 portant sur l'indemnité d'occupation n'est que la conséquence du statut d'occupant sans droit, ni titre, une fois la convention d'occupation résiliée ;
- la résolution n° 8 sur la taxe foncière est devenue sans objet, aucune demande n'étant faite à ce titre ;
- les résolutions n° 9 et 10 rentrent dans l'objet social.
***
L'assemblée générale mixte du 8 janvier 2018, tenue dans les locaux de Maître [N], devait porter sur les résolutions suivantes :
- 1 constatation de la répartition des parts de la société à la suite des décès de [J], [L] et [K] [V] ;
- 2 désignation de Mme [T] comme représentant des parts dépendant de l'indivision entre Mme [T] et MM. [V] ;
- 3 désignation de M. [R] [V] comme représentant de l'indivision des 68 parts avec sa mère ;
- 4 transfert du siège social ;
- 5 pouvoirs donnés à Mme [T] à l'effet de signer tous pièces et actes nécessaires à l'accomplissement des résolutions adoptées ;
- 6 fin de la convention de domiciliation de M. [V] avec demande à celui-ci de quitter les lieux ;
- 7 fixation de l'indemnité demandée à un associé occupant sans droit ni titre la maison du [Adresse 28] à [Localité 19] à 8 867 euros par mois et refacturation à l'associé de 100% des charges du fait de l'occupation non autorisée ;
- 8 demande à M. [R] [V] de s'acquitter de sa quote-part de charge foncière à hauteur de 17 142 euros comme prévu dans la convention d'occupation précaire ;
- 9 pouvoir donné à la gérance pour lancer une action en justice afin de rendre M. [V] responsable et redevable des indemnités pouvant être réclamées à la société par l'acheteur et afin que soit affecté à sa charge 100% du risque financier qu'il fait courir à la société ;
- 10 mandat donné à la gérance pour engager à l'encontre de M. [R] [V] toute action en justice aux fins de réparation du préjudice subi par la société et du manque à gagner du fait de la non-réalisation de la vente.
Les résolutions n'ont pas été adoptées, la présidence ayant constaté qu'en l'absence de M. [R] [V] et de sa mère, le minimum requis pour qu'une décision collective soit adoptée n'était pas atteint.
L'assemblée générale mixte du 5 février 2018, tenue dans les locaux de Maître [N], devait porter sur les mêmes résolutions. L'assemblée n'a pas adopté les cinq premières résolutions, au motif que s'agissant de décisions collectives extraordinaires, elle supposait une majorité non atteinte par suite de l'absence de M. [R] [V] et de Mme [X] [V]. L'assemblée a considéré en revanche qu'elle pouvait valablement délibérer, sur deuxième convocation, sur les autres résolutions constituant des décisions collectives ordinaires et les a adoptées.
Il convient par ailleurs de rappeler que par convention du 14 janvier 2010, la société Nomblot a consenti une domiciliation à titre gratuit à M. [R] [V] dans un appartement situé [Adresse 28] à [Localité 19], excluant expressément l'application de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux à usage d'habitation, ce pour une durée indéterminée avec possibilité d'y mettre fin par chacune des parties sous réserve d'un préavis de trois mois.
Le grief selon lequel les assemblées générales ont été irrégulièrement convoquées n'est pas explicité, sauf à renvoyer aux motifs exposés au titre de l'assemblée générale du 19 novembre 2015. Ce renvoi est insuffisant pour permettre à la cour de déterminer les irrégularités alléguées, s'agissant de convocations différentes. Par suite, ce grief sera écarté.
La circonstance que les lieux de réunion aient été fixés au cabinet de M. [N], avocat de certains associés et de la société Nomblot, ne suffit pas à justifier d'un abus destiné à empêcher la venue de certains associés ou à les influencer, s'agissant du lieu d'établissement d'un auxiliaire de justice. L'argument supplémentaire selon lequel le lieu était éloigné du siège social n'est pas sérieux, le cabinet d'avocat étant situé à [Localité 23] et le siège social à [Localité 19].
Le grief tenant à 'la volonté manifeste de ne pas prendre en compte la désignation de M. [R] [V] comme représentant de l'indivision [L] [V]' ne se comprend pas, les résolutions visant notamment à constater cette représentation.
La société avait pour objet selon l'article 2 des statuts :
- la propriété, l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont la société peut devenir propriétaire par voie d'acquisition, d'apport, d'échange ou autrement;
- la mise à disposition gratuite d'immeubles au profit d'un ou des associés de la société à quelque titre que ce soit et notamment, habitation principale ou résidence secondaire ;
- ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant à la réalisation de l'objet sans lui faire perdre sa nature civile.
C'est à juste titre que la société Nomblot fait valoir que la résiliation de la convention de domiciliation ne nécessitait pas de modification de l'objet social dans la mesure où celui-ci n'impliquait pas l'obligation pour la société de mise à disposition gratuite d'un immeuble à un associé. La résolution n°6 n'encourt ainsi aucun grief.
Dès lors qu'il était mis fin à la mise à disposition gratuite d'immeubles, la demande faite à l'associé devenu occupant sans droit, ni titre de payer une indemnité d'occupation ne contrevenait pas à l'objet social. La contestation portant sur la résolution n° 7 n'est pas fondée.
La résolution n°8, visant à imposer à l'associé bénéficiaire d'une mise à disposition le paiement d'une quote-part de taxe foncière, n'emporte pas violation des statuts en ce que l'occupation du bien ne faisait elle-même l'objet d'aucune contrepartie financière.
Les résolutions n°9 et 10 rentrent dans l'objet social, au titre des opérations juridiques concourant à la réalisation de l'objet social.
Il ne saurait sérieusement être allégué que la réclamation de dépenses et de charges pouvant se heurter à une prescription extinctive est contraire à l'intérêt social et constitue un abus de majorité, la société ayant intérêt au recouvrement de telles sommes et la prescription n'étant instituée qu'en faveur du débiteur.
Enfin, les appelants se bornent à invoquer les 'mensonges, accusations et inexactitudes du rapport de gérance' mais sans développer dans leurs conclusions d'argumentation destinée à prouver le bien fondé de ces griefs, lesquels doivent dès lors être considérés comme non établis.
En conséquence, la demande de nullité sera rejetée.
- Sur les demandes de la société Nomblot
Le tribunal a estimé être compétent pour statuer sur les demandes de validation de congé et d'expulsion, qu'il a considérées comme ayant un lien suffisant avec l'objet du litige dès lors que la libération des lieux est une condition essentielle à la vente. Il a relevé que la convention d'occupation à titre gratuit prévoyait la possibilité d'y mettre fin à tout moment sous réserve d'un préavis de trois mois et que la société Nomblot avait valablement donné congé, en signifiant à M. [V] un courrier en ce sens le 19 février 2018 pour le 4 juin 2018.
- Sur la nullité du jugement en ce qu'il a statué sur ces demandes
M. [R] [V] demande à la cour de prononcer la nullité du jugement du chef des demandes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation pour violation du principe de la contradiction et des droits de la défense, les conclusions de la société Nomblot aux fins d'expulsion datant du 21 juin 2018 à 10 heures pour une audience à 13h15, et de ne pas évoquer afin de ne pas le priver d'un degré de juridiction. Il soutient aussi que le jugement est nul de ces chefs pour défaut de pouvoir, la gérante de la société Nomblot n'ayant été habilitée à cette fin que par des assemblées générales ultérieures.
La société Nomblot ne formule pas de développement sur ce point.
***
Il convient de rappeler qu'en première instance, l'affaire a été jugée selon la procédure à jour fixe et que toutes les parties ont conclu le jour de l'audience, le 21 juin 2018.
S'agissant des demandes relatives au congé et à l'expulsion, M. [R] [V] a soulevé l'incompétence du tribunal de grande instance et l'absence de lien suffisant entre ces demandes et le litige initial, démontrant ainsi qu'il a eu un temps suffisant pour préparer sa défense. Surtout, il ne justifie pas avoir sollicité du tribunal le renvoi de l'affaire ou la réouverture des débats, en cas de rejet de son exception et de sa fin de non-recevoir, ce qu'il aurait dû faire s'il estimait ne pas avoir disposé du temps nécessaire afin d'assurer complètement sa défense.
En conséquence, l'exception de nullité fondée sur la violation du principe de la contradiction sera rejetée, étant observé de surcroît qu'en cas de nullité, la cour devrait statuer au fond, la dévolution s'opérant sur le tout dès lors que l'appel ne tend pas à la nullité de l'acte introductif d'instance.
Aux termes de l'article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale de la société Nomblot qui sont versés aux débats que c'est lors d'une assemblée générale du 20 septembre 2018 que la gérante a été autorisée à poursuivre l'expulsion de M. [R] [V] et à engager la procédure pour fixation de l'indemnité d'occupation.
M. [V] conteste que cette assemblée générale ait pu entraîner la régularisation de la situation dans la mesure où elle est intervenue après le prononcé du jugement. M. [V] admet ainsi que l'irrégularité dont il se prévaut était susceptible d'être couverte mais estime seulement que le moment de la régularisation est tardif.
Il est de principe que l'irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du représentant d'une partie en justice peut être couverte jusqu'au moment où le juge statue.
L'article 121 précité ne fait pas de distinction entre la procédure de première instance et d'appel.
Or, comme l'admet M. [V], la gérante a disposé de l'habilitation nécessaire par l'assemblée générale du 20 septembre 2018. Il n'est pas démontré que la délibération en cause prise par cette assemblée, dont il dit qu'elle est contestée devant le tribunal de grande instance de Nanterre, ait été annulée. La cour en conclut que la cause de l'irrégularité alléguée a disparu au moment où elle statue si bien que l'exception de nullité sera rejetée.
- Sur l'irrecevabilité des demandes
M. [V] soulève l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre pour les motifs suivants :
- le tribunal était, contrairement à ce qu'il a retenu, incompétent pour statuer des chefs qui relevaient de la compétence exclusive du tribunal d'instance d'Antony, cette incompétence entraînant l'irrecevabilité desdites demandes ;
- la société Nomblot a renoncé au bénéfice du jugement dès lors qu'elle a, par une assignation ultérieure en référé, sollicité son expulsion, cette renonciation emportant désistement de ses demandes devant le juge du fond, aujourd'hui portées en appel ;
- ces demandes ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
- les demandes en résiliation d'un prêt à usage, en paiement de charges et relatives à un abus de minorité sont nouvelles devant la cour et se heurtent au principe de la concentration des moyens ;
- les demandes relatives à l'abus de minorité n'ont pas été formées dans le délai de l'article 910-4 du code de procédure civile et relèvent des seules prérogatives des associés ;
- la réduction ou la suppression du délai de l'article L. 421-1 du code des procédures civiles d'exécution ne peut être ordonnée qu'en même temps que celle ordonnant l'expulsion ;
- il n'existe pas de délai de deux mois entre les demandes et l'audience de plaidoiries et il n'y a pas eu de saisine de la CCAPEX, ni de notification à la préfecture.
La société Nomblot réplique pour l'essentiel :
- la procédure en référé expulsion n'avait pas pour objet de remettre en cause la compétence de la cour mais était une procédure d'urgence indispensable au regard du trouble manifestement illicite résultant du comportement de M. [R] [V] qui se comporte comme le propriétaire des lieux et y a organisé le tournage d'un film ; sa demande a été en tout état de cause jugée irrecevable ;
- le tribunal de grande instance de Nanterre était compétent, la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable ;
- sa demande se rattachait au litige par un lien suffisant ;
- l'argumentation relative au prêt au usage n'est pas une prétention nouvelle mais un moyen de droit nouveau.
***
L'exception d'incompétence soulevée est sans objet devant la cour qui dispose de la plénitude de juridiction tant à l'égard de la juridiction qui a statué que de celle, le tribunal d'instance d'Antony, dont il est soutenu qu'elle était exclusivement compétente. Il ne résulte de cette prétendue incompétence, sans objet devant la cour, aucune irrecevabilité.
La renonciation suppose un acte clair et non équivoque.
Au cas d'espèce, la circonstance que la société Nomblot ait, par acte d'huissier du 8 janvier 2019, saisi le juge des référés du tribunal d'instance d'Antony aux fins d'expulsion de M. [V] et de fixation d'une indemnité d'occupation ne vaut pas renonciation au bénéfice du jugement attaqué par la société, à défaut de toute manifestation de volonté en ce sens de sa part et alors qu'elle a précisé devant le juge d'instance que la procédure intentée devant lui avait pour objectif de permettre l'expulsion de M. [V] qui multipliait les voies de recours, l'intéressé ayant effectivement interjeté appel du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre le 1er août 2018.
La fin de non-recevoir fondée sur la renonciation et le désistement sera rejetée.
Les demandes en validation de congé, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation se rattachent aux prétentions originaires de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux par un lien suffisant, au sens de l'article 70 du code de procédure civile, dans la mesure où celles-ci avaient notamment pour objet d'obliger la société Nomblot à libérer les lieux, occupés par M. [V], et à la condamner au paiement de dommages et intérêts résultant de l'impossibilité pour la bénéficiaire de la promesse de disposer des biens.
L'argumentation d'un prêt à usage ne constitue qu'un fondement juridique différent et ne caractérise pas une demande nouvelle prohibée. La fin de non-recevoir soulevée de ce chef doit être rejetée en vertu de l'article 565 du code de procédure civile qui autorise expressément les parties à se prévaloir en appel d'un fondement juridique différent, le principe de concentration des moyens invoqué par les appelants étant inopérant s'agissant d'un moyen nouveau développé en appel et non à l'occasion d'une instance ultérieure.
La demande en paiement de charges est l'accessoire de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation soumise au premier juge. Conformément à l'article 566 du code de procédure civile, elle ne se heurte pas à la prohibition des demandes nouvelles.
La demande en dommages et intérêts formée par la société Nomblot à l'encontre de M. et Mme [V], qui est en réalité fondée sur l'abus de procédure et non sur l'abus de minorité comme le démontrent les développements de la société Nomblot au soutien de cette demande, constitue également l'accessoire des prétentions soumises au premier juge. La société Nomblot a qualité pour formuler une telle demande.
Cette demande de dommages et intérêts, à hauteur de 140 000 euros, figure en outre dans les premières conclusions notifiées par la société Nomblot, dans le cadre de la procédure d'appel, le 30 janvier 2019.
La fin de non-recevoir tirée du non-respect du délai de deux mois entre les demandes et l'audience de plaidoiries et du défaut de saisine de la CCAPEX ainsi que de notification à la préfecture, soulevée dans le dispositif des conclusions des appelants, sans être explicitée dans le corps de celles-ci, apparaît fondée sur les paragraphes II et III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative au contrat de louage. Outre que l'application de cette loi est précisément discutée par les parties, ces dispositions imposent à peine d'irrecevabilité la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience en cas d'assignation aux fins de constat de résiliation du bail en raison d'une situation d'impayés ou de prononcé de la résiliation du bail du fait d'une dette locative alors qu'en l'espèce, la demande de la société Nomblot visant à constater la fin de la convention liant les parties et à ordonner l'expulsion de M. [V] n'est pas motivée par un impayé de ce dernier. Ce moyen d'irrecevabilité n'est pas fondé.
Enfin, aucune disposition n'interdit de réduire ou supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 des procédures civiles d'exécution à partir duquel l'expulsion peut avoir lieu, en même temps que l'expulsion est ordonnée.
Les fins de non-recevoir seront toutes rejetées.
- Sur les demandes relatives à la convention de domiciliation, à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que des charges
M. [R] [V] sollicite la requalification de la convention de domiciliation en un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il conteste le caractère précaire de son occupation. Il s'oppose à la qualification de prêt à usage revendiquée par la société Nomblot au motif que la condition de gratuité, qui en est l'essence, n'est pas remplie. Il prétend avoir supporté des charges (électricité, gaz, eau...) pour l'occupation de la propriété par d'autres personnes, de nombreuses autres dépenses, et avoir rendu de multiples services au quotidien pour le gardiennage et l'entretien de la propriété. Il fait état de la tentative visant à lui faire supporter la taxe foncière.
Il en déduit que le congé n'est pas régulier, ajoutant en toute hypothèse qu'un préavis de six mois est insuffisant.
Il conteste tout arriéré de charges envers la société Nomblot, affirmant que celle-ci lui doit au contraire des sommes importantes. Il invoque disposer des créances suivantes :
- au titre de son compte courant d'associé pour un montant de 16 494,06 euros ;
- au titre des encaissements indus, illégitimes et anormaux, effectués par Mme [T] et M. [Z] [V], pour un montant de 8 375 euros augmentés de 4 241,67 euros ;
- 1 527,10 euros au titre des charges de fuel qu'il a avancées ;
- 2 267,78 euros au titre des dépenses d'entretien qu'il a avancées ;
- 1 592,31 euros au titre de la quote-part des avoirs Engie.
Il affirme avoir payé les charges dues jusqu'en juin 2018 et invoque la prescription de trois ans, prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement, la prescription quinquennale pour la taxe d'ordures ménagères. Il soutient qu'au delà, aucune somme n'est exigible par l'effet du congé.
Il nie avoir commis des fautes contractuelles ou délictuelles justifiant la résiliation du contrat d'occupation.
Il s'oppose à toute indemnité d'occupation, contraire au caractère gratuit de la convention, et considère que le juge n'a pas le pouvoir de la fixer en l'absence d'accord des parties et d'expertise contradictoire. Il conteste l'opposabilité de l'expertise réalisée à l'initiative de la société Nomblot, sans visite des lieux. Il affirme que la valeur locative s'établit à moins de 1 000 euros sur la base du barème de location de Mme [B].
La société Nomblot soutient que la convention conclue le 14 janvier 2010 s'analyse en un prêt à usage en application des articles 1875, 1876 et 1877 du code civil en raison de la gratuité de l'occupation des lieux, la seule obligation de paiement ayant porté sur le remboursement des charges liées à cette occupation (eau, électricité et taxes afférentes). Elle conteste que M. [R] [V] ait rempli des tâches de gardien. Elle estime qu'elle était en droit de mettre fin à la convention sous réserve d'un préavis raisonnable, ce qui est le cas en l'espèce. Elle sollicite la suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [R] [V] s'appropriant la totalité de la propriété, la détournant à des fins professionnelles sans avoir souscrit les assurances nécessaires et ne payant aucune charge. Elle soutient que son maintien dans les lieux après la signature de l'acte authentique de vente l'expose à des pénalités vis-à-vis de la société du Marché aux bestiaux. Elle affirme en outre que M. [V] dispose de solutions de relogement.
Elle réclame la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 8 872 euros par mois hors charge pour l'ensemble de la propriété sur la base d'une estimation d'un expert immobilier, à défaut à la somme de 2 287 euros par mois correspondant à la seule valeur locative de l'appartement.
Elle réclame le paiement des arriérés de charges depuis le 14 janvier 2010 jusqu'au 31 décembre 2018, affirmant que M. [R] [V] a reçu et a pu consulter tous les justificatifs nécessaires.
***
Le louage de choses est le contrat par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix. Il a un caractère onéreux.
Le prêt à usage ou commodat est, selon l'article 1875 du code civil, le contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. Il est, aux termes de l'article 1876 du même code, essentiellement gratuit.
En l'occurrence, la convention de domiciliation conclue entre les parties n'a mis à la charge de M. [R] [V] le paiement d'aucun loyer ou redevance en contrepartie de son occupation des lieux. Aux termes de celle-ci, il devait seulement assurer le paiement des taxes incombant à l'occupant ainsi que de sa quote-part au titre des consommations d'eau, d'électricité et de gaz liées à son occupation, définies par les parties à hauteur de 70%. Il n'a pas assumé la charge des taxes foncières incombant à la société Nomblot, M. [R] [V] ne faisant état à ce titre que d'une tentative de la société en ce sens et étant constant que la société Nomblot y a ensuite renoncé.
M. [R] [V] ne démontre pas avoir de fait supporté l'intégralité des charges d'électricité, de gaz, d'eau et de chauffage au delà de la quote-part susvisée, ce qui ne saurait se déduire des seules factures produites et du récapitulatif effectué par ses seuls soins.
De même, les allégations selon lesquelles il aurait supporté de nombreuses autres dépenses ne justifient pas d'une contrepartie onéreuse de son occupation des lieux, rien n'établissant que celles-ci ont été faites dans l'intérêt de la société.
L'allégation selon laquelle il aurait été l'homme à tout faire de la propriété, assurant ses travaux d'entretien et son gardiennage, n'est pas établie par les pièces versées aux débats, constituées d'attestations procédant d'affirmations générales, non suffisamment circonstanciées, et de courriels extrêmement rares par lesquels il lui a été demandé de façon très ponctuelle de rendre de menus services, tels qu'assurer des visites de la propriété.
Il s'en déduit que cette convention s'analyse en un prêt à usage, non en un contrat de louage soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Il pouvait être mis fin à ce prêt à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.
Tel est le cas, la société Nomblot ayant fait signifier, par acte d'huissier du 2 mars 2018, la résiliation de cette convention à effet du 4 juin 2018, trois mois après.
La convention a ainsi valablement pris fin, sans que la société Nomblot ait à justifier d'un manquement de M. [R] [V] à ses obligations. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné son expulsion, en y ajoutant le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin et en prévoyant le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de M. [R] [V].
Il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner une astreinte au regard de l'indemnité d'occupation qui sera ci-dessous fixée, ni de supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, s'agissant d'un bref délai de deux mois et les circonstances invoquées ne caractérisant pas une urgence propre à le justifier.
Le prêt à usage gratuit ayant pris fin, la société Nomblot est fondée à solliciter la condamnation de M. [R] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation liée à son maintien illégitime dans les lieux.
Compte tenu des pièces fournies, notamment des constats d'huissier établissant que M. [V] ne se borne pas, depuis la fin du prêt à usage, à occuper l'appartement mis initialement à sa disposition mais utilise aussi d'autres parties de la propriété à des fins en particulier de tournage de films, des photographies des lieux permettant à la cour d'apprécier la consistance des biens, son lieu de situation, de l'estimation de M. [O] qui n'est pas le seul élément sur lequel la cour se fonde et du barème de location de la société du Marché aux bestiaux mais qui n'est pas représentatif de la valeur locative réelle, s'agissant de logements à visée d'insertion, l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [R] [V] sera fixée à la somme de 3 500 euros par mois, hors charge, à compter du 4 juin 2018 et jusqu'à parfaite libération des lieux, le jugement étant infirmé de ce chef.
Il appartient à la société Nomblot de prouver la réalité des charges qu'elle réclame à M. [V] et de justifier du quantum sollicité à ce titre. Or, force est de constater que les pièces fournies par la société Nomblot, notamment les factures, ne sont que parcellaires et ne s'appuient sur aucun décompte précis et complet permettant à la cour de vérifier poste par poste, année après année, le bien-fondé des sommes appelées et la prise en compte des paiements faits par M. [R] [V] qui justifie avoir adressé des règlements à la société Nomblot. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.
- Sur la demande de dommages et intérêts
Les appelants s'opposent à cette demande aux motifs de l'absence de preuve du préjudice de la société, de l'absence de justification de la demande au titre des frais d'avocat, sauf à permettre une double indemnisation, et de l'absence d'abus de minorité.
La société Nomblot reproche aux appelants l'abus dont il font preuve dans une situation qui leur est exclusivement profitable, la conduisant à engager des frais d'avocat très importants ainsi que d'huissier. Elle se plaint aussi du fait que leur comportement l'expose à un risque de condamnation et porte atteinte à son image, notamment vis-à-vis de ses co-contractants, ce qui lui cause un préjudice moral.
***
Le seul risque de condamnation évoqué par la société Nomblot ne caractérise pas un préjudice moral subi par elle, s'agissant d'une personne morale. Elle ne justifie pas de la réalité d'une atteinte à son image qui est seulement alléguée sans être étayée par la démonstration d'un quelconque préjudice éprouvé de ce fait.
Les frais d'avocat et de constat d'huissier constituent des dépenses relevant de l'article 700 du code de procédure civile de telle sorte que la société Nomblot ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui réparé par ces dispositions.
Elle doit être en conséquence déboutée de sa demande.
Enfin, la demande de garantie formée par la société Nomblot est sans objet, la cour ayant confirmé le rejet des demandes indemnitaires de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux.
- Sur les demandes de Mme [T] et de M. [Z] [V]
Le tribunal a considéré que leur demande de garantie était sans objet et a rejeté comme non justifiée leur demande de réparation d'un préjudice matériel et moral, considérant que les plaintes déposées ne prouvaient pas les violences morales et physiques alléguées.
Les appelants soulèvent l'irrecevabilité de la demande fondée sur la réparation d'un abus de minorité au motif de son caractère nouveau en appel et du fait qu'elle a été formée hors le délai de trois mois des premières conclusions des intimés.
Ils estiment en toute hypothèse que cette demande est mal fondée. Ils font valoir n'avoir exercé qu'un droit légitime et considèrent que Mme [T] et M. [Z] [V] sont à l'origine de leur propre préjudice, en exigeant d'eux la signature de l'acte de vente alors que Mme [T] et M. [Z] [V] affirment par ailleurs que la vente pouvait être passée sans leur signature.
Mme [T] et M. [V] se plaignent du comportement de M. [R] [V] constitutif selon eux d'un abus de minorité dans la mesure où il empêche la réalisation d'une vente conforme à l'intérêt social à des fins exclusivement personnelles, au détriment des autres associés. Ils lui reprochent d'empêcher le libre accès à la propriété aux autres associés, d'exercer une activité commerciale abusive dans la propriété, de la louer à l'insu de la société et des associés.
Ils arguent d'un préjudice financier à hauteur de 26 650 euros chacun, égal au coût qu'ils auraient dû payer pour obtenir une somme équivalente à celle qu'ils auraient dû percevoir si la vente avait pu être réalisée. Ils invoquent également un préjudice moral, résultant du fait qu'en dépit de leur bienveillance à son égard, M. [R] [V] s'est retourné contre eux et qu'en raison de cette attitude, ils doivent affronter de multiples procédures anxiogènes et déstabilisantes au regard de leur âge. Ils réclament au total la somme de 100 000 euros pour procédure abusive.
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Dès leurs premières conclusions en appel, notifiées le 31 janvier 2019, dans le délai de trois mois, Mme [T] et M. [Z] [V] ont sollicité la condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, soit la même demande que celle formulée dans leurs dernières écritures. La fin de non-recevoir fondée sur l'article 910-4 du code de procédure civile doit être rejetée.
Après avoir approuvé le projet de vente, signé la promesse de vente et ses avenants sans la moindre difficulté, M. [R] [V] ne s'est pas rendu au rendez-vous chez le notaire en vue de la signature de la vente puis s'est opposé à la régularisation de celle-ci en raison essentiellement de prétendues difficultés dans l'exécution de la promesse faite à son bénéfice, motif dénué de toute légitimité comme étranger à la vente et destiné uniquement à favoriser ses intérêts, soit le règlement du contentieux l'opposant personnellement à Mme [B] et le maintien de la jouissance du bien à titre gratuit dont il profitait. Néanmoins, ce comportement n'était pas de nature à empêcher juridiquement la vente dans la mesure où elle avait déjà été approuvée par les associés de la société Nomblot, tant lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2015 que par la signature des avenants ultérieurs. En réalité, les parties présentes chez le notaire le 3 août 2017 ont simplement préféré par prudence ne pas réitérer la vente. Il n'est pas démontré en outre que M. [R] [V] ait empêché l'accès à la propriété aux autres associés, ce qui ne saurait se déduire de la seule présence d'un chien lui appartenant au sein de celle-ci. La circonstance qu'il ait pu domicilier sa propre société dans la propriété appartenant à la société Nomblot et qu'il y permette le tournage de films, moyennant paiement, à l'insu de la société et des autres associés, constitue un manquement préjudiciable à la société Nomblot mais il n'est pas démontré en quoi il a causé un préjudice personnel aux autre associés.
La faute n'est en outre pas caractérisée s'agissant de Mme [X] [V] à l'encontre de laquelle Mme [T] et M. [Z] [V] ne consacrent aucun développement.
En toute hypothèse, le préjudice financier résultant de la non perception des fonds découlant de la vente invoqué par Mme [T] et M. [V] n'est pas établi. En effet, ils n'allèguent, ni ne justifient a fortiori du placement qu'ils auraient pu faire des fonds et de la réalité ainsi que de la certitude du rendement qu'ils ont perdu à ce titre. Les intéressés admettent du reste que ce rendement est hypothétique. Et leur raisonnement visant à valoriser leur préjudice par le coût qu'ils auraient dû supporter pour disposer d'une somme équivalente au fruit de la vente, soit le coût d'un emprunt adossé à un emprunt immobilier, ne caractérise pas davantage un préjudice certain dès lors qu'ils ne prouvent pas avoir eu la nécessité de cette somme et l'avoir empruntée.
La demande de dommages et intérêts sera rejetée.
- Sur les demandes de M. [R] [V] et de Mme [X] [V] de libération des lieux, d'expulsion, de dommages et intérêts et visant au défaut de participation des intéressés aux condamnations prononcées contre la société Nomblot
Compte tenu de la solution du litige, les deux premières demandes ne peuvent qu'être rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.
Il en sera de même concernant la demande de dommages et intérêts réclamés pour violences, les copies de dépôt de plainte et les certificats médicaux produits ne suffisant pas à en justifier, ni de leur imputabilité aux personnes morales et physiques dont la condamnation est sollicitée.
Enfin, la demande visant à ce que les appelants ne participent pas, dans les rapports internes entre associés, aux condamnations prononcées contre la société Nomblot est sans objet, aucune somme n'étant mise à sa charge.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les appelants seront in solidum condamnés aux dépens d'appel, à l'exception de ceux liés aux interventions forcées en cause d'appel qui seront laissés à la charge de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux, et à payer à :
- Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux la somme de 6 000 euros ;
- Mme [T] et M. [Z] [V] la somme de 3 000 euros ;
- la société Nomblot la somme de 6 000 euros ;
au titre des frais irrépétibles d'appel.
Il n'y a pas lieu à d'autres condamnations s'agissant des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.
Le jugement est confirmé sur les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande visant à déclarer l'appel irrecevable ;
Déclare irrecevables les interventions forcées de la SCP 14 Pyramides notaires, de M. [A] [F], de la SCP Arnaud Millet et [C] [D], de M. [C] [D], de la SCP Alexis Heuel [I] [H], Olivier Piquet et Magali Ledentu-Williame et de M. [I] [H] ;
Rejette la demande de nullité partielle du jugement ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées à la cour à l'exception de celle relative au montant de l'indemnité d'occupation due par M. [R] [V] ;
Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant :
Ordonne le concours de la force publique et d'un serrurier afin de procéder à l'expulsion de M. [R] [V] et de tous occupants de son chef ;
Ordonne le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de M. [R] [V] ;
Condamne M. [R] [V] à payer à la société Nomblot la somme de 3 500 euros par mois, hors charge, à titre d'indemnité d'occupation à compter de la signification du jugement et jusqu'à complète libération des lieux ;
Condamne in solidum M. [R] [V] et Mme [X] [V] à payer à :
- Mme [B] et la société du Marché aux bestiaux la somme de 6 000 euros ;
- Mme [T] et M. [Z] [V] la somme de 3 000 euros ;
- la société Nomblot la somme de 6 000 euros ;
au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum M. [R] [V] et Mme [X] [V] aux dépens d'appel, à l'exception de ceux liés aux interventions forcées en cause d'appel qui seront laissés à la charge de Mme [B] et de la société du Marché aux bestiaux, lesquels dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats en ayant fait la demande.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
