COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 OCTOBRE 2020
N° RG 18/04442 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SPAV
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par le Cabinet BISDORFF
C/
Société SCI [Adresse 4]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8ème
N° RG : 14/13717
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Martine DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par le Cabinet BISDORFF
Ayant son siège [Adresse 2]
[Adresse 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Christophe DEBRAY avocat postulant, au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 18267 - vestiaire : 627
Représentant : Maître Julien PRIGENT de la SELARL MUTELET - PRIGENT & ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C2576
APPELANT
****************
Société SCI [Adresse 4]
Ayant son siège [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1860594 - vestiaire : 625
Représentant : Maître Rojda PIERRE Substituant Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : R 197
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Septembre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
FAITS ET PROCEDURE,
La SCI du [Adresse 4] est coproprietaire des lots 15 à 28, de l'état descriptif de division d'un immeuble situé [Adresse 3] dans cette ville, constitués d'emplacements pour voiture et d'une pièce en façade sur cette rue 'ayant son entrée à droite en entrant dans le garage...' affectés à un usage commercial.
Ces lots ont été dès l'achèvement de l'immeuble en 1962, donné à bail pour un usage de 'vente, location ou échange de voitures neuves ou d'occasion, avec petit atelier d'entretien et de petites réparations mécaniques'.
Le présent litige trouve sa source, en début d'année 2014, dans le projet du locataire de ces lots de céder son bail à une société exploitant un magasin de distribution alimentaire, lequel a été jugé préjudiciable aux copropriétaires par le syndicat des copropriétaires, craignant une dégradation de l'aspect extérieur de l'immeuble susceptible d'affecter largement sa valeur
Une assemblée générale des coproprietaires s'est tenue le 3 novembre 2014 qui a pris la résolution 18, votée à l'unanimité des 11 copropriétaires présents sur 14, représentant 762/1000emes, de supprimer la clause du réglement de copropriété ainsi libellée :
'Si les lots 15 à 28 inclus appartiennent à un méme propriétaire, ils pourront, au gré de celui-ci, constituer un local commercial, ce qui existait avant la démolition pour la construction de l'immeuble.
Le possesseur de ces lots pourrait alors apposer à l'exterieur sur le bandeau du plancher haut du rez-de-chaussée et sur la porte d'entree donnant accès ce local, des enseignes qui devront étre acceptées par le gérant et ne pas comprendre d'allumage intermittent'.
La SCI du [Adresse 4] qui n'était ni présente, ni représentée lors de cette assemblée, a assigné le syndicat des copropriétaires le 3 novembre 2014 aux 'ns d'annulation de cette résolution en ce qu'elle porte atteinte aux modalités d'usage de ses lots.
Le syndicat des copropriétaires a alors demandé que la clause supprimée soit jugée inefficace, subsidiairement, non écrite et nulle soutenant que le règlement de copropriété contient des dispositions contradictoires dès lors qu'il ne prévoit d'usage commercial qu'au premier étage tout en prévoyant un usage commercial pour les lots 15 à 28 du rez de chaussée, en contradiction avec le permis de construire, la police de l'affection des lieux et le PLU de la ville qui prévoient, pour le premier, qu'un usage commercial au seul premier étage et pour les autres, l'obligation pour la copropriété d'avoir 13 places de stationnement.
Par jugement rendu le 16 mai 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre :
DECLARE non-ecrite la clause 22-2 b) du reglement de copropriete de l'immeuble situé [Adresse 3] ;
ANNULE la 18ème résolution de l'assemblee generale des coproprietaires de l'immeuble situé [Adresse 3] datée du 3 novembre 2014 ;
REJETTE le moyen tiré de la prescription de la demande du syndicat des coproprietaires fondée sur la violation du Plan Local d'Urbanisme de la commune dc Neuilly-sur-Seine ;
CONDAMNE le syndicat des coproprietaires de cet immeuble à payer une indemnité de procédure de 4.000 € à la SCI du 31 avcnuc du Roulc ;
ORDONNE l'execution provisoire du jugement ;
CONDAMNE le syndicat des coproprietaires du [Adresse 3] aux depens,dont distraction.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est appelant de ce jugement suivant déclaration du 25 juin 2018 et demande à la cour, par conclusions transmises par le RPVA 21 mars 2019 :
Vu le principe fraus omnia corrumpit,
Vu les articles 8, 9, 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction,
Vu les articles L. 123-1 et suivants du Code de l'urbanisme,
Vu le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 6],
- De dire et juger recevables et bien fondées ses demandes;
- D'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a jugé recevables ses demandes ;
Statuant à nouveau,
- A titre principal, de dire et juger inefficaces les stipulations :
*de l'article 6, 2, 3°et 4° paragraphes,
*de l'article 7, 2, 3° paragraphe
*et de l'article 7,3 ,1° paragraphe
du règlement de copropriété du [Adresse 3], mais seulement, en ce qui concerne l'article 7, 3, 1° paragraphe, en ce qu'elles prévoient que les lots n° 15 à 28 pourront être occupés commercialement, l'occupation commerciale du lot n° 29 étant
régulière ;
- Subsidiairement, de les réputer non écrites, et subsidiairement nulles ;
- A titre encore plus subsidiaire, de réputer non écrites les stipulations des articles 6, 2, 3° et 4° paragraphes et 7, 2, 3° paragraphe du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] ;
En tout état de cause,
- De dire et juger valable la 18ème résolution de son assemblée générale du 3 novembre 2014 ;
- De rejeter toutes les demandes adverses ;
- De condamner la société SCI [Adresse 4] aux dépens distraits dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 8 000 euros.
La SCI [Adresse 4], intimée, demande à la cour, par conclusions transmise par le RPVA le 24 décembre 2018, de :
Vu, notamment, les dispositions des articles 25, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu, notamment, les dispositions de l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu, notamment, les dispositions du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 5],
JUGER irrecevables comme nouvelles les demandes dirigées à l'encontre des articles 7, 2, 3ème paragraphe et 7, 3, 1er paragraphe du règlement de copropriété ;
CONFIRMER le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur la violation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5] ;
Y ajoutant,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel, et aux dépens.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
1 - Sur la recevabilité des demandes nouvelles en appel du syndicat des copropriétaires
Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles 7 2 3°et 7 3 1er du règlement de copropriété qui se lisent ainsi :
article 7, 2, 3°: «En ce qui concerne les lots n° 15 à 28 inclus, comme il a été dit plus haut, si ceux-ci appartenaient au même propriétaire, celui-ci aurait le droit de réunir l'ensemble en un seul local commercial»
article 7, 3, 1er : «les appartements ne pouvant être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonnes vies et m'urs, en dehors des lots 15 à 29 qui auront le droit d'être occupés commercialement, il ne pourra être exercé dans les locaux commerciaux aucun commerce ne pouvant causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par l'excès de bruit, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes».
Les demandes nouvelles en appel du syndicat des copropriétaires tendant à les voir déclarer inefficaces, subsidiairement, non écrits et nuls se fondent toutes sur la contrariété alléguée de ces articles du règlement de copropriété avec le permis de construire de l'immeuble concerné, la police de l'affectation des lieux et le PLU de la ville de Neuilly-sur-Seine, en ce qu'ils autorisent l'usage commercial des lots 15 à 28 de la copropriété, cette autorisation résultant prétendument d'une fraude à la loi du promoteur, par ailleurs rédacteur de ce règlement de copropriété, dont les associés seraient les mêmes que ceux de la SCI du [Adresse 4].
Elles sont donc le complément nécessaire, au sens de l'article 566 susvisé, de sa demande initiale visant à voir, de même et pour les mêmes motifs, déclarer l'article 6 2 3° et 4° de ce règlement inefficace, subsidiairement, non écrit et nul, peu important que, le cas échéant, elles soient plus générales comme tendant non plus seulement à soumettre l'usage commercial des lots litigieux à l'autorisation de l'assemblée générale mais à l'interdire purement et simplement.
Elles doivent donc être déclarées recevables.
2 - Sur le fond
Il n'est ni constestable ni contesté que la suppression de l'article 6 2 3° du règlement de copropriété par la résolution 18 contestée porte atteinte à la jouissance de ses lots par la SCI intimée à laquelle le syndicat des copropriétaires entend interdire tout usage commercial.
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'autorisation d'usage commercial de ces lots donnée par le règlement de copropriété :
- résulte d'une fraude à la loi ayant eu pour but de se soustraire aux obligations du permis de construire en matière de norme de stationnement imposant 13 garages,
-contrevient à l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation qui prohibe le changement d'usage des lieux d'habitation et de leurs annexes tels les parkings, sans autorisation préalable de la commune ,
-viole le PLU de la ville dont l'article 12.3 dispose qu'aucune place de stationnement ne peut être supprimée sans être remplacée.
Le jugement entrepris pour réputer non écrit l'article 22-2 b) du règlement de copropriété qui autorise à une majorité qualifiée toute modification de celui-ci , y compris lorsqu'elle altère la destination de parties privatives, retient exactement qu'elle est contraire à l'article 26, d'ordre public, de la loi du 10 juillet 1965.
Au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il doit donc être confirmé de ce chef.
Le jugement entrepris en déduit qu'il y a lieu d'annuler la résolution 18 précitée, prise à la majorité prévue par cet article réputé non écrit.
Pour contester cette annulation de la résolution 18, le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle pouvait être adoptée à la majorité simple de l'article 24 f de la loi du 10 juillet 1965, l'article 6 annulé étant inefficace, réputé non écrit ou nul pour les raisons ci-dessus reprises.
Il convient donc d'examiner le bien fondé de ces griefs, préalables à la demande principale d'annulation de la résolution 18 litigieuse.
2.1 - Sur la fraude à la loi commise par la SCI
Ce grief manque en fait dès lors que la SCI n'est pas le pétionnaire du permis de construire prétendument contourné et que le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer que les actionnaires du promoteur - qui a sollicité le permis de construire et rédigé le règlement de copropriété et qui aurait prévu la possibilité d'un usage commercial des lots 15 à 27 constitués d'emplacement pour voitures dans le but de se soustraire à la norme de stationnement qu'il impose - sont les mêmes que ceux de la SCI.
Les demandes formées de ce chef ne peuvent donc aboutir.
2.2 - Sur le changement d'usage de lots d'habitation et de leurs annexes
Vu l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dont les dispositions pertinentes sont reproduites par le jugement entrepris et qui prévoit l'autorisation préalable de la ville concernée au changement d'affectation des locaux à usage d'habitation et de leurs annexes, dans les départements qu'il cite, dont celui des Hauts de Seine,
Le jugement entrepris retient exactement, au vu des pièces produites, que l'usage des lots en débats est commercial depuis l'origine de la construction en 1962, au sens de ces dispositions.
Pour le contester, le syndicat des copropriétaires soutient vainement qu'il convient de considérer les emplacements pour voiture comme des accessoires nécessaires aux logements de l'immeuble, en fonction de l'usage pour lequel la construction a été autorisée, peu important l'usage effectif différent et qu'aucune autorisation d'urbanisme qui aurait permis un changement de destination n'est intervenue depuis la délivrance du permis de construire.
En effet, l'usage commercial querellé est conforme à la destination de l'immeuble telle qu'arrêtée par le règlement de propriété, étant observé que le devis descriptif en vue de la délivrance d'un permis de construire vise 'la construction d'un immeuble à usage commercial et d'habitation' (pièce 1 SDC) et que les emplacements pour voiture qui ne sont pas ratachés à des logements particuliers peuvent aussi bien avoir été conçus pour répondre aux besoins des locaux à usage commercial de l'immeuble. Ces emplacements ne peuvent donc être considérés comme des annexes aux locaux à usage d'habitation de l'immeuble, au sens du texte susvisé.
Les demandes à ce titre ne peuvent donc être accueillies.
2.3 - Sur la violation du PLU de la ville de [Localité 6]
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'usage commercial des lots en cause, tel que prévu au règlement de copropriété viole les dispositions de ce PLU dont l'article 12-3 prévoit qu' 'aucune place de parking (...) ne peut être supprimée sans être remplacée'.Il en déduit - au visa de l'article L 111-12 devenu L. 421-9 du code de l'urbanisme et pour ce que la cour comprend de ses conclusions sur 'le blocage des autorisations futures' (p.14-15) - que cette irrégularité du changement de destination des lots par rapport à la destination initiale de l'immeuble, devant comporter 13 parking, conduirait aux refus, par l'administration, de ses demandes d'autorisations futures de travaux, faute pour cette situation irrégulière de pouvoir être régularisée.
Cependant, ce dernier texte se lit ainsi :
«Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.»
Il prévoit ensuite une dérogation à cette prescription décénale lorsque 5° 'la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ;'.
Or, l'immeuble en litige est achevé depuis 1962 et l'affectation querellée des lots 15 à 28 à usage commercial, autorisée d'emblée par le règlement de copropriété établi le 29 novembre 1961 suite au dépôt du permis de construire, ne résulte pas de travaux qui auraient nécessité un permis de construire.
Par suite, cette dérogation est sans emport.
La prescription décénale s'appliquerait donc à la demande de nouveaux travaux qui serait faite, en l'état d'une construction achevée depuis plus de 10 ans et d'un changement de destination remontant lui-même à plus de 10 ans et ne relevant pas de la délivrance d'un permis de construire, l'irrégularité alléguée de la situation étant alors régularisée.
La décision du Conseil d'Etat du 16 mars 2015 (n° 36/9553, pièce 9 SCI) invoquée par le syndicat des copropriétaires et relative à l'hypothèse non transposable de nouveaux travaux sur construction irrégulière n'est pas de nature à invalider cette analyse.
Au demeurant, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à se prévaloir d'un préjudice éventuel et le jugement entrepris relève exactement que le PLU de la commune de [Localité 6] prévoit en son article 12.1.3.1 des normes de stationnement minimales pour les constructions nouvelles tandis que, s'agissant des logements déja construits, il est prévu des règles dérogatoires, l'article 12.1.6 précisant notamment qu'il ne sera tenu compte pour le calcul des places de stationnement que des besoins supplémentaires, s'agissant des 'batiments restaurés, réhabilités, aménagés ou changeant de destination'.
Les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur ce PLU ne peuvent donc être accueillies.
2.4 - Sur la violation de l'article 25 du règlement de copropriété
Le syndicat des copropriétaires soulève ce moyen en appel, au visa des articles 43 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, motif pris de ce que la réunion des lots 15 à 28 et la pose d'enseignes, autorisées par les articles 6 et 7 du règlement de copropriété, sont contraires à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui exige une autorisation de l'assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes, tels les murs et cloisons séparant les lots (art 3 du règlement de copropriété) ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Cependant, la seule autorisation de réunir les lots ne suffit pas à constituer des travaux sur les parties communes et le syndicat des copropriétaires ne précise pas en quoi cette réunion des lots et cette pose d'enseignes, laquelle est encadrée dans les conditions de l'article 6, 2, 3° et 4° précité, porteraient atteinte à la destination de l'immeuble, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, alors même qu'elles sont dûment autorisées depuis la création de l'immeuble.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le jugement entrepris doit être confirmé du chef de l'annulation de la résolution 18 litigieuse et infirmé en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur la violation du PLU de la ville de [Localité 6].
Il n'y a pas lieu de statuer à nouveau de ce chef, faute de prétention de la SCI à ce titre et il y convient, ajoutant au jugement entrepris, de réjeter les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.
3 - Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires dont le recours échoue doit supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de le condamner à payer à la SCI une indemnité de procédure de 4.000 euros en appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Déclare recevables les demandes nouvelles en appel dirigées à l'encontre des articles 7, 2, 3° et 7, 3, 1er du règlement de copropriété ;
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur la violation du PLU de la ville de
Neuilly-sur-Seine ;
Y ajoutant,
Rejette les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires ;
Le condamne aux dépens d'appel ;
Le condamne à payer à la SCI du [Adresse 4] une indemnité de procédure de 4.000 euros et rejette toute autre demande.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,
