COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 15 SEPTEMBRE 2021
No RG 19/03504 - No Portalis DBV3-V-B7D-TGMI
AFFAIRE :
[Y] [T] [G]
...
C/
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No Chambre : 8ème
No RG : 16/04444
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Franck LAFON
Me Eric SIMONNET
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [Y] [T] [G]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Madame [I] [N] épouse [J]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Monsieur [S] [J]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentant : Maître Franck LAFON, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES - No du dossier 20190219 - vestiaire : 618
Représentant : Maitre Véronique CLAVEL, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C1008
APPELANTS
****************
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet SECRI GESTION
no Siret 448 758 714 R.C.S Nanterre
Ayant son siège [Adresse 6]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS - No du dossier 20162401 - vestiaire : E0839
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Juin 2021 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseillère,
Madame Valentine BUCK, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
FAITS ET PROCEDURE,
M. et Mme [J], ainsi que leur fille Mme [G], sont propriétaires indivisaires du lot no22 d'un immeuble situé [Adresse 2].
Soutenant que les résolutions no4, 11, 14, 15, 19, 20, 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 janvier 2016 sont entachées d'irrégularité, les consorts [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires suivant acte du 13 avril 2016 aux fins d'annulation de celles-ci ainsi qu'en répétition de l'indu au titre d'arriérés de charges de copropriété dues pour la période du 25 juin 2007 au 1er juillet 2014, qu'ils ont été condamnés à payer par jugement du 8 octobre 2015.
Par jugement du 8 avril 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté M. [S] [J], Mme [I] [N] épouse [J] et Mlle [Y] [G] de leur demande d'annulation des résolutions numérotées 4, 14, 15, 19, 20 et 21 adoptées au cours de l'assemblée générale en date du 26 janvier 2016,
- jugé irrecevable la demande d'annulation de la résolution numérotée 11 adoptée au cours de l'assemblée générale en date du 26 janvier 2016,
- débouté M. [S] [J], Mme [I] [N] épouse [J] et Mlle [Y] [G] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer la somme de 5.000 euros chacun, soit au total 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral,
- jugé irrecevable la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.172,09 euros en répétition du trop-perçu en 2013 et 2014,
- débouté M. [S] [J], Mme [I] [N] épouse [J] et Mlle [Y] [G] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 10 Rue Paul Vaillant Couturier à Levallois Perret (Hauts-de-Seine) à rembourser les frais de signification du jugement du 8 octobre 2015,
- condamné in solidum M. [S] [J], Mme [I] [N] épouse [J] et Mlle [Y] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,
- condamné M. [S] [J], Mme [I] [N] épouse [J] et Mlle [Y] [G] aux dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître SIMONNET.
M. et Mme [J] et Mme [G] ont interjeté appel suivant déclaration du 14 mai 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 10 février 2020, au visa des dispositions des articles 1240, 1302 et 1302-1 du Code civil, de l'article L. 211-4 alinéa 3 du Code des procédures civiles d'exécution, de l'article 515 du Code de procédure civile, des articles 10-1, 17, 18 II et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, du décret no2015-342 du 26 mars 2015, de :
- déclarer M. et Mme [J] et Mlle [Y] [G], recevables et bien fondés en leur appel ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions défavorables aux appelants ;
En conséquence,
- annuler les résolutions numérotées 4, 11, 14, 15, 19, 20 et 21 adoptées au cours de l'assemblée générale en date du 26 janvier 2016 du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] ;
- constater que le procès- verbal de l'assemblée générale du 26 janvier 2016 n'est signé par aucun copropriétaire ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. et Mme [J] et Mlle [Y] [G], la somme de 5.000 euros chacun, soit au total 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. et Mme [J] et Mlle [Y] [G], la somme de 1.538,31 € en répétition du trop-perçu en 2013 et 2014, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions du 21 février 2017, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, par application de l'article 1343-2 nouveau du Code civil ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. et Mme [J] et Mlle [Y] [G] la somme de 2.000 euros chacun, soit au total 6.000 euros, par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] de son appel incident, de tous ses moyens, fins et demandes ;
- dispenser M. et Mme [J] et Mlle [Y] [G] de toute participation aux dépenses communes de l'ensemble des frais de procédure, et dire que la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Lafon, Avocat, par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour par ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2019, au visa des dispositions des articles 3, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 32-1 du code de procédure civile, de :
- recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet Secri Gestion en l'ensemble de ses demandes et l'y déclarant bien-fondé ;
- débouter M. et Mme [J] et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes ;
En conséquence,
- confirmer en l'ensemble de ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuer à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [J] et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires sis à [Adresse 7] la somme de 4.000 euros
- condamner solidairement M. et Mme [J] et Mme [G] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me [Q].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2021.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
1- Sur les demandes d'annulation de résolution
Le jugement entrepris retient exactement par motifs adoptés :
- que la demande d'annulation de la résolution 11 de l'assemblée générale du 26 janvier 2016 (ci-après "l'assemblée générale ") est irrecevable faute pour cette résolution qui n'a pas donné lieu à un vote de constituer une décision, étant en outre observé que cette résolution se borne à prendre acte d'un appel de fonds exceptionnel,
- et que doivent être rejetées les demandes d'annulation des résolutions 4, 14, 15 et 19 à 21 de cette assemblée générale, relatives à la nomination du secrétaire de séance, à l'élection des membres du conseil syndical, au renouvellement du mandat du syndic et à l'autorisation donnée à celui-ci d'engager contre les consorts appelants une action en paiement de charges impayées au 17 décembre 2015.
En effet, les appelants n'apportent aucun élément nouveau de discussion pertinent.
Il suffira d'ajouter ce qui suit.
Sur la résolution 4 de l'assemblée générale, les appelants ne sont pas fondés à se plaindre de la désignation de la personne figurant à l'ordre du jour joint à la convocation et pour laquelle ils disent eux-mêmes avoir voté et il est renvoyé à ce qui sera jugé ci-dessous quant à l'absence alléguée de syndic à compter de janvier 2016.
Pour le surplus, les appelants, qui invoquent eux-mêmes l'absence de toute signature au procès verbal de l'assemblée générale sans pour autant tirer aucune conséquence juridique de "cette irrégularité du PV litigieux" (leur pièce 29 et la pièce SDC 4) ne démontrent pas la substitution de personne alléguée dont résulterait la violation du suffrage exprimé et l'inéxactitude de la traduction du vote qui ne résulte d'aucun autre élement en débat et que le syndicat des copropriétaires est donc fondé à contester comme il le fait au motif d'une erreur matérielle.
Il n'y a donc pas lieu à annulation de cette résolution 4 pour ce motif, ce d'autant que les appelants ne tirent aucune conséquence juridique de l'annulation de cette résolution désignant le secrétaire de séance qu'ils demandent.
Sur la résolution 14 de l'assemblée générale, les appelants ne démontrent pas la modification alléguée de leur vote par le bureau alors même, en tout état de cause, que tous ceux pour qui ils disent avoir voulu voter sont élus.
Sur la résolution 15 de l'assemblée générale qui est rédigée de la manière suivante :
«L'assemblée générale désigne le cabinet LEMA IMMOBILIER comme syndic de la copropriété, décide de ratifier le contrat de syndic pour la période allant du 01/07/2014 jusqu'à l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice comptable clôt (sic)au 30 juin 2015, et approuve les termes du contrat à intervenir avec le syndic, dont elle a eu connaissance du projet»,
les appelants invoquent la date d'expiration du contrat à ratifier figurant au texte de cette résolution, soit le 30 juin 2015 pour en déduire l'absence de syndic au 26 janvier 2016. Ils fondent en outre leur demande d'annulation de cette résolution 15 sur le fait que le contrat signé le 26 janvier 2016 l'aurait été pour l'une et l'autre partie par M. [F], "se réclamant de la représentation du cabinet Lema" , syndic en cause et que ce contrat aurait "une prise d'effet rétroactive à compter du 1er juillet 2014".
Cependant, la lecture de l'article 1er du contrat de syndic du cabinet Lema Immobilier, signé le 28 janvier 2015 (pièce SDC 2) prévoit expressément une entrée en vigueur le 1er juillet 2014 jusqu'à l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice clos le 30 juin 2015 ou, éventuellement à la date de la prochaine assemblée générale, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, au plus tard le 30 décembre 2015. Et la lecture du contrat de syndic suivant produit par le syndicat des copropriétaires en pièce 2 enseigne qu'il a été signé le 26 janvier 2016 par M. [F] pour ce dernier et par M. [L] pour le syndic, soit le cabinet Lema, pour une durée de 18 mois à compter du premier jour de l'exercice comptable jusqu'au plus tard le 30 décembre 2016 (point 2. du contrat ).
Par suite, le jugement entrepris retient exactement l'erreur matérielle de date d'expiration de ce contrat de syndic 2015, tel qu'il est joint à la convention (pièce SDC 3), expirant le 30 juin 2016 et non 2015.
Les appelants n'étayent donc pas utilement leurs allégations ci-dessus, étant au surplus observé qu'au vu de ce qui précède, ils ne justifient, ni en fait, ni en droit, de ce que l'assemblée générale du 26 janvier 2016 n'aurait pas été valablement convoquée le 17 décembre 2015.
Sur les résolutions 19 à 21, le sens de l'arrêt rend inopérant l'argument tiré du défaut de pouvoir du syndic lors de la signification du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 8 octobre 2015 qui n'a pas été frappé d'appel, les condamnant au titre des charges impayées au 1er juillet 2014 et les irrégularités prétendues des comptes ne suffisent pas à l'annulation sollicitée s'agissant d'une autorisation donnée sans préjudice de son bien fondé, en vue du recouvrement de charges impayées au 17 décembre 2015.
Quant à la connaissance qu'avait le syndic d'alors de leur paiement intervenu par chèque la veille de l'assemblée générale pour solder leur dette, les appelants procèdent par affirmation. Quoiqu'il en soit, le fait que la procédure de vente immobilière soit en conséquence devenue sans objet sous réserve d'encaissement de leur chèque ne suffit pas à l'annulation des résolutions la concernant.
2 - Sur la demande en restitution de trop perçu
Les motifs du jugement entrepris, relatifs à l'autorité de chose jugée du jugement précité du 8 octobre 2015 et le sens de l'arrêt suffisent à répondre aux appelants dont les trop perçus allégués sont relatifs à des paiements antérieurs au 1er juillet 2014, date de l'arêté de comptes de ce dernier jugement.
Quant à la demande de remboursement des frais de signification de ce dernier jugement, les motifs du premier juge qui retient exactement au vu du décompte du 1er juillet 2014 au 20 juillet 2017 que le syndicat des copropriétaires a régularisé les dépens mis à sa charge par ce jugement en litige suffisent à répondre aux appelants qui procèdent par affirmation pour le contester.
3 - Sur les demandes accessoires
Le sens de l'arrêt conduit au rejet de la demande de dommages et intérêts des appelants.
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
Les appelants dont le recours échoue doivent également supporter in solidum les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, le sens de l'arrêt conduit au rejet de la demande formée au visa de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. et Mme [J], ainsi que leur fille [Y] [G] aux dépens d'appel distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. et Mme [J], ainsi que leur fille [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 3.000 euros et rejette toute autre demande.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Monsieur Barry BOUBACAR, Greffier lors du délibéré, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
