COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 JUIN 2022
N° RG 21/01555 - N° Portalis DBV3-V-B7F-ULU7
AFFAIRE :
M. [Z] [G] [K], ayant pour mandataire la Société FONCIA CHRETIEN,
C/
Mme [W] [F]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves
N° RG : 11-20-0564
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 14/06/22
à :
Me Pierre-antoine CALS
Me Claude LEGOND
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z] [G] [C] [K], ayant pour mandataire la Société FONCIA CHRETIEN, Administrateur de biens, SAS, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne du représentant légal.
né le 12 Mai 1957 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentant : Maître Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719
Représentant : Maître Antoine DULIEU de la SELARL BAILLET DULIEU ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0099
APPELANT
****************
Madame [W] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 007
Monsieur [T] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Maître Claude LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 007
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous-seing privé en date du 14 février 2005, M. et Mme [F] ont pris à bail de M. [G] [K] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 1] (92), moyennant un loyer mensuel hors charges de 565 euros.
Par ordonnance en date du 17 septembre 2019 le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre les a condamnés à verser la somme provisionnelle de 8 984,55 euros au titre d'arriérés de loyers payables en 36 mensualités de 250 euros. Ils ont reçu un congé pour vente signifié le 12 août 2019 à effet au 14 février 2020.
Par acte d'huissier de justice délivré le 17 juillet 2020, M. [K] a assigné M. et Mme [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes de :
- 10 771,08 euros et 5 445,64 euros au titre d'arriérés de loyers,
- 1 077,10 euros à titre de majoration contractuelle,
- 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 20 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :
- constaté l'absence de soutien oral de ses prétentions par M. [K],
- condamné M. [K] à payer à M. et Mme [F] la somme de 5 904 euros à titre de dommages-intérêts,
- ordonné la compensation de cette condamnation avec la dette locative de M. et Mme [F] à hauteur de la somme de 5 382,15 euros,
- condamné M. [K] à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,
- rejeté le surplus ou toute autre demande des parties,
- condamné M. [K] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 8 mars 2021, M. [K] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 juillet 2021, il demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* constaté l'absence de soutien oral de ses prétentions,
* l'a condamné à payer à M. et Mme [F] la somme de 5 904 euros à titre de dommages-intérêts,
* a ordonné la compensation de cette condamnation avec la dette locative de M. et Mme [F] à hauteur de la somme de 5 382,15 euros,
* l'a condamné à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* rappelé que l'exécution provisoire était de droit,
* rejeté le surplus ou toute autre demande des parties,
* l'a condamné aux dépens,
à titre principal, sur la nullité du jugement :
- constater que l'assignation introductive d'instance concernait une saisie en référé,
- constater son absence d'accord pour une procédure au fond,
- constater le grief qui lui a été causé du fait de la saisine au fond,
- constater que le jugement rendu statue au fond et non en référé,
en conséquence :
- annuler le jugement rendu le 20 janvier 2021 au fond du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Vanves,
- évoquer pour le tout le dossier en référé près la cour d'appel,
sur l'évocation en référé :
- constater que les consorts [F] n'ont pas accepté l'offre faite à leur profit par le congé pour vente délivré le 12 août 2019,
- constater que le congé pour vente délivré le 12 août 2019 a pris effet le 14 février 2020,
- constater que les époux [F] ont quitté le logement de M. [K] le 3 juin 2020,
- condamner en conséquence M. et Mme [F] à lui verser à titre provisoire :
* la somme de 10 771,08 euros au titre de leurs arriérés de loyers et charges arrêtés au 14 février 2020,
* la somme de 1 077,10 euros à titre de majoration contractuelle,
- condamner M. et Mme [F] à lui verser la somme de 5 445, 64 euros à titre provisoire d'indemnité d'occupation pour la période courant du 14 février 2020 jusqu'au 3 juin 2020,
- débouter M. et Mme [F] de leur demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance comme présentant une contestation sérieuse,
- débouter M. et Mme [F] de la demande de compensation,
- condamner M. et Mme [F] à lui verser la somme 3 000 euros au titre de dommages et intérêts,
à titre subsidiaire, sur le fond :
- condamner M. et Mme [F] à lui verser les sommes de :
* 10 771,08 euros au titre de leurs arriérés de loyers et charges arrêtés au 14 février 2020,
* 1 077, 10 euros à titre de majoration contractuelle,
- condamner M. et Mme [F] à lui verser la somme de 5 445, 64 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période courant du 14 février 2020 jusqu'au 3 juin 2020,
- débouter M. et Mme [F] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance comme étant infondée,
- débouter M. et Mme [F] de leur demande de compensation,
- condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts,
à titre subsidiaire, sur le fond :
- le condamner à verser à M. et Mme [F] la somme maximale de 2 118,75 euros au titre du préjudice de jouissance,
- ordonner la compensation de cette condamnation avec la dette locative de M. et Mme [F],
en tout état de cause :
- condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 22 juin 2021, M. et Mme [F] demandent à la cour de :
- débouter M. [K] de sa demande en nullité du jugement,
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'arriéré de loyers dû à la somme de 5 382,15 euros,
- infirmer le jugement du chef du quantum de l'indemnité pour trouble de jouissance,
statuant à nouveau,
- condamner M. [K] à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
- ordonner la compensation judiciaire entre les deux sommes,
- condamner M. [K] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de M. [K].
- Sur la nullité du jugement déféré à la cour, invoquée par M. [K].
Au soutien de l'exception de nullité du jugement déféré qu'il invoque, M. [K] reprend strictement les mêmes arguments que ceux développés devant le premier juge, à savoir qu'il a saisi en première instance le juge des référés et qu'il n'a jamais donné son accord, lors de l'audience s'étant tenue le 3 novembre, pour que l'affaire soit renvoyée à l'audience au fond du 20 novembre 2020. Il invoque le grief que lui a causé le renvoi de l'affaire au fond, dans la mesure où sa demande en paiement de loyers ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, alors que les consorts [F] auraient été déboutés de leur demande reconventionnelle qui, quant à elle, était sérieusement contestable, que lors de l'audience au fond, il n'a pas pu faire valoir son argumentation, ni voir les consorts [F] déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts. Il fait valoir, en réponse aux arguments des consorts [F], que depuis deux arrêts du 13 juillet 2000, la 2ème chambre civile a décidé de priver l'appel d'effet dévolutif pour le tout lorsque la cour d'appel annule le jugement pour irrégularité de la saisine des premiers juges, alors même que l'appelant avait comparu et conclu en première instance et ce, quel que soit le type d'irrégularité de la saisine considérée. M. [K] ajoute que, lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement pour irrégularité de la saisine de la juridiction de première instance, la dévolution ne peut s'opérer pour le tout, au cas où les conclusions au fond ne sont que subsidiaires et donc sans portée, qu'en l'espèce, l'évocation pour le tout doit se faire en la formation de référé, dans la mesure où ses conclusions aux fins de nullité n'étaient pas prises à titre subsidiaire.
Les consorts [F] invoquent en réplique une jurisprudence de la cour de cassation en vertu de laquelle, si la demande en nullité n'est pas fondée sur l'acte introductif d'instance, l'effet dévolutif joue pleinement et la cour est tenue de statuer, sur le fond, quelle que soit sa décision sur la nullité. Ils soulignent que l'exception de nullité du jugement soulevée par M. [K] n'est pas fondée sur l'irrégularité de l'acte introductif d'instance, de sorte que l'effet dévolutif joue pleinement.
Sur ce,
Il ressort de l'examen de l'acte introductif d'instance, que M. [K] a effectivement saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves, statuant en référé, de différentes demandes et notamment de celles tendant à voir constater que les consorts [F] n'ont pas accepté l'offre de vente faite à leur profit par le congé pour vendre qui leur a été délivré le 12 août 2019, constater que ce congé a pris effet le 14 février 2020, constater que les consorts [F] ont quitté les lieux le 3 juin 2020, et tendant en conséquence à les voir condamner au paiement de différents sommes à titre provisionnel.
Force est de constater que l'acte introductif d'instance ne comporte aucune irrégularité.
Au surplus, il résulte de la lecture des énonciations du jugement qui font foi jusqu'à inscription de faux que, lors de l'audience de référé s'étant tenue pour la première fois le 13 octobre 2020, l'affaire a été renvoyée à l'audience de référé du 3 novembre 2020 à laquelle elle a de nouveau été renvoyée, avec l'accord de parties, à l'audience au fond la plus proche, soit le 20 novembre 2020, qu'à cette audience, M. [K] qui avait accepté que l'affaire soit examinée au fond, a exprimé la volonté de voir l'affaire à nouveau renvoyée en référé, sans pour autant fournir de motivation à sa demande, hormis son intention de se prévaloir des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile. C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté cette nouvelle demande de renvoi de l'affaire dont il a estimé qu'elle ne pouvait être formulée de bonne foi, M. [K] ayant été en mesure de valoir ses arguments puisque la procédure est orale devant la juridiction de proximité, ce qu'il s'est abstenu de faire puisqu'il s'est borné à sollicité un renvoi en référé.
Dans ces conditions, l'exception de nullité soulevée par M. [K] ne peut qu'être rejetée,
- Sur le fond du litige.
* sur le montant de l'arriéré locatif.
M. [K] sollicite la condamnation des époux [F] à lui verser la somme de 10 771,08 euros au titre de leur arriéré de loyers et de charges du 12 septembre 2018 au 14 février 2020, date de la prise d'effet du congé. Il fait valoir qu'aux termes de l'ordonnance rendue le 17 septembre 2019, le juge des référés a correctement arrêté la somme due à la somme de 8 984,55 euros à septembre 2018 et non à septembre 2019 ainsi que le soutiennent à tort M. et Mme [F], de sorte qu'il n'a commis aucune erreur sur la date d'arrêté du compte, que l'intégralité des versements par chèques effectués par M. et Mme [F] ont été portés au crédit de leur compte locataire et que leur dette locative a donc été déduite à due proportion.
M. et Mme [F] contestent le montant de leur arriéré locatif, faisant valoir que la somme de 10 771,08 euros inclut l'arriéré de 8 945,55 euros au paiement duquel ils ont été condamnés par l'ordonnance de référé du 17 septembre 2019, de sorte qu'ils ne sont pas redevables de la somme sollicitée par M. [K], s'estimant redevables de la somme de 8 984,55 euros telle que visée par l'ordonnance de référé, outre les loyers de septembre 2019 à février 2020; pour un montant total de 13 675,71 euros, sous déduction des versements intervenus à hauteur de la somme de 7 163,56 euros et du dépôt de garantie de 1 130 euros, soit en définitive de la somme de 5 382,15 euros.
Sur ce,
La cour observe que c'est à juste titre que le juge des référés, aux termes de l'ordonnance du 17 septembre 2019, a fixé la créance locative de M. [K] à la somme de 8 945,55 euros arrêté au mois de septembre 2018 inclus et non à septembre 2019 inclus, ainsi que le prétendent à tort M. et Mme [F]. A cet égard, il suffit de se reporter à l'extrait du compte locataire produit par M. [K] (pièce 10) pour constater qu'il n'y a aucune erreur sur la date d'arrêté de la créance.
Dans la mesure où une ordonnance de référé ne présente qu'un caractère provisoire, rien n'interdit au créancier de solliciter paiement devant le juge du fond, d'une somme au paiement de laquelle le débiteur a été condamné en référé, à la condition qu'elle n'ait pas encore été payée.
L'examen du décompte fait ressortir que les versements effectués par chèque par les locataires ont bien été portés au crédit du compte, à l'exception d'un seul, effectué par chèque émis le 18 février 2020 à hauteur de la somme de 356 euros, lequel viendra en déduction de la somme due.
Il s'ensuit que M. et Mme [F] sont bien redevables envers M. [K] de la somme de 10 415,08 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au 14 février 2020, déduction étant faite du versement de 356 euros. Ils doivent être condamnés au paiement de cette somme.
* sur la majoration contractuelle de 10 %.
M. [K] conclut à la condamnation des époux [F] à lui verser la somme de 1 077,10 euros au titre de la pénalité contractuelle de 10 % prévue à l'engagement de location.
M. et Mme [F] ne répliquent pas sur ce point précis.
Sur ce,
Le contrat de bail stipule en son article X que tout retard de paiement du loyer ou des accessoires entraînera une majoration de 10 % sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et ce, sans qu'une mise en demeure ne soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du code civil.
Néanmoins, cette clause s'analyse en une clause pénale et en vertu de l'article 1235-5 du code civil, le juge peut notamment même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue su elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, la cour dispose des éléments pour la fixer à la somme de 300 euros.
* sur l'indemnité d'occupation contractuelle.
M. [K] reproche au premier juge de n'avoir pas arrêté les montants dus postérieurement au 14 février 2020, date à laquelle les époux [F] auraient dû quitter le logement, jusqu'à la libération effective des lieux constatée par l'état des lieux contradictoire en date du 3 juin 2020. Il s'estime donc encore créancier de la somme de 5 445,64 euros au titre des indemnités d'occupation dues par les époux [F] pour la période considérée.
M. et Mme [F] répliquent qu'ils ont disposé d'un nouveau logement suivant bail qui leur a été consenti par Hauts de Seine Habitat s, signé le 3 février 2020, que le congé pour vendre qui leur a été délivré le 12 août 2019 visait la date du 13 février 2020 pour quitter les lieux, date qu'ils ont respectée. M. [F] fait valoir qu'il s'est rendu à l'agence Foncia d'[Localité 6] afin de solliciter un rendrez-vous pour établir l'état des lieux de sortie mais que M. [X] n'a pas donné suite à sa demande, de sorte que l'état des lieux n'a pas été établi que le 3 juin 2020, soit après la période de confinement, étant observé que le propriétaire n'avait nullement l'intention de relouer l'appartement qui était en vente depuis plusieurs mois et qu'il a effectivement vendu en août 2020.
Sur ce,
Le bailleur a droit à une indemnité d'occupation tant que les clefs ne lui ont pas été restituées (Cass. 3ème civ. 15 juin 2004) et c'est au locataire qu'il appartient de justifier de la date à laquelle il a quitté les lieux et de faire la preuve qu'il a restitué les clefs (Cass.3ème civ. 1er juillet 2003).
En l'espèce, les locataires ne démontrent pas avoir restituée les clefs à la date à laquelle ils indiquent avoir quitté les lieux et le fait qu'ils aient signé avec un nouveau bail le 3 février 2020 ne suffit pas à rapporter la preuve qu'ils ont restitué les lieux.
Par suite, ils doivent être condamnés à payer une indemnité d'occupation pour la période allant du 14 février au 3 juin 2020 égale au montant du loyer, augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, la clause pénale stipulée à l'article 10 du bail apparaissant manifestement excessive.
Par suite, les époux [F] seront condamnés à payer à leur bailleur la somme totale de 2 973,52 euros (22,68 + 4,60 x 109).
* sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [K].
M. [K] sollicite la condamnation de M. et Mme [F] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, expliquant cette demande par le fait que la carence des locataires, dans le paiement de leurs loyers, lui a causé un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, qu'en effet, il a rencontré des difficultés de trésorerie liées à l'absence de règlement des loyers depuis le 12 septembre 2018.
Sur ce,
M. [K] doit être débouté de sa demande de ce chef dès lors que les locataires ont été condamnés à la pénalité contractuelle prévue au bail, laquelle est destinée à indemniser forfaitairement le bailleur du préjudice lié au retard dans le règlement ou à l'absence de règlement des loyers.
Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [F].
- Sur l'indemnisation du trouble de jouissance allégué.
M. et Mme [F] poursuivent la condamnation de M. [K] à leur verser la somme de 30 000 euros à titre d'indemnisation de leur trouble de jouissance, faisant essentiellement valoir qu'ils ont vécu pendant plus de quatorze années dans le bien donné à bail où sont survenus plusieurs dégâts des eaux, de sorte qu'ils ont dû vivre dans des lieux particulièrement humides sans que le bailleur n'ait cru devoir remédier à la situation, si ce n'est par des travaux insuffisants.
M. [K] réplique, sur le fondement des dispositions de l'article 1231 du code civil et de celles de l'article 9 du contrat de bail, que les locataires avaient l'obligation de l'aviser immédiatement de tout sinistre et de toutes dégradations se produisant dans les lieux loués, ce qu'ils se sont abstenus de faire. Il fait plus particulièrement valoir que :
* il est constant que les époux [F] ne l'ont jamais avisé d'aucun dégât des eaux, qu'ils ne produisent pas la moindre lettre recommandée avec avis de réception qu'ils lui auraient adressée entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie,
* en 2006, M. [F] prétend avoir subi un dégât des eaux indemnisé par son assurance habitation,
* en 2009, M. [F] allègue qu'un nouveau sinistre serait survenu sans produire la moindre pièce,
* entre 2010 et 2012, les époux [F] auraient procédé à la réfection totale des lieux, comprenant la rénovation de la cuisine mais il verse pas la moindre facture de nature à corroborer leurs allégations,
* en 2013, M. [F] a à nouveau saisi son assureur mais les pièces produites font état d'un dégât des eaux avec M. [L],
* le 21 février 2019, les époux [F] ont saisi, après réception de l'assignation en référé expulsion, les services de la mairie sans l'en aviser, l'administrateur du bien, le cabinet Foncia Chretien, a écrit aux époux [F] pour les informer que la société Bati LP ne parvenait pas à les joindre pour réaliser un devis, que celui qui sera finalement établi le 19 novembre 2019 portait sur des travaux de réfection, qu'il ne s'agissait nullement d'un devis identifiant les causes du dégât des eaux, en tout état de cause, les locataires n'ont pas saisi leur assurance habitation, ce qui aurait permis de connaître l'origine de ce sinistre.
M. [K] estime curieux que les époux [F] soient restés 14 ans dans les lieux avec des dégâts des eaux récurrents sans lui avoir jamais transmis le moindre courrier.
Sur ce,
L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués'.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
En l'espèce, M. et Mme [F] produisent des éléments très parcellaires pour tenter de corroborer leurs allégations selon lesquelles, depuis leur entrée dans les lieux, ils auraient été victimes de plusieurs dégâts des eaux. C'est ainsi que sont versés aux débats :
* un avis d'expertise daté du 18 juillet 2006 aux termes duquel, l'expert mandaté par la GMF, assureur habitation des locataires, les informe d'une réunion d'expertise fixée au 25 juillet 2006, suite au sinistre 'dégât des eaux',
* un document daté du 26 juin 2013 émanant de Ecobat Immobilier, gestionnaire de bien, aux termes duquel ce dernier indique à M. et Mme [F] que, pour faire suite aux recherches de fuites provenant de la salle de bains, il a mandaté les établissements Maurin, afin de déterminer les désordres causés par une fuite sous l'alimentation en eau chaude sous la baignoire, que les intervenants ont dû remplacer un joint fibre, que s'agissant d'une réparation de nature privative, il leur adressera la facture correspondante,
* une facture adressée par la société Bâti LP à l'administrateur de bien le 9 octobre 2013, ayant pour objet 'fuite dans l'appartement du 2ème étage occupé par M. [F], aux termes de laquelle il est mentionné : 'suite à notre intervention, nous avons constaté un taux d'humidité de 100% sur les cloisons en plâtre de la salle de bains, il s'agirait d'une fuite ancienne sous la baignoire, nous préconisons la dépose de l'ensemble des plinthes afin d'accélérer le processus de séchage des cloisons',
* une lettre datée du 9 avril 2015 aux termes de laquelle la GMF, assureur de M. [L], indique aux époux [F] qu'il se rendra à leur domicile afin de procéder aux opérations d'expertise, suite au dégât des eaux du 10 juin 2013.
Il est ainsi établi que les lieux loués ont subi plusieurs sinistres par dégâts des eaux, ainsi qu'en attestent également les rapports des enquêtes diligentées par le service d'Hygiène et de Sécurité de la ville de [Localité 5] des 21 février 2019, 2 septembre et 15 octobre 2019 qui font état de la constatation de traces de dégâts des eaux au niveau de la cuisine, de la salle de bain, du salon et de la chambre.
Force est de constater qu'aucune des pièces versées aux débats ne permet de déterminer la cause exacte des dégâts des eaux, si ce n'est l'usure du joint fibre placé sous la baignoire dont le remplacement ressort des obligations du locataire, leur ampleur, et surtout d'établir le préjudice de jouissance qui aurait résulté de ces sinistres pour les locataires.
Il n'est nullement établi, au seul vu des rapports des enquêtes diligentées par le service d'Hygiène et de Sécurité de la ville de [Localité 5] en l'absence d'expertise et de tout constat d'huissier de justice et de préjudice de jouissance démontré, que ces désordres caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de résultat d'assurer à ses locataires une jouissance paisible des lieux donnés à bail.
En conséquence, M. et Mme [F] doivent être déboutés de leur demande d'indemnisation du trouble de jouissance qu'ils allèguent. Le jugement est infirmé sur ce point.
- Sur le remboursement du dépôt de garantie.
Faute de justification de sa restitution aux locataires, M. [K] doit être condamné à verser à M. et Mme [F] la somme de 1 130 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.
Sur les mesures accessoires.
M. et Mme [F] doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel et doivent garder à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés les dispositions du jugement contesté relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant infirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de M. et Mme [F] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d'appel par M. [K] peut être équitablement fixée à 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Rejette l'exception de nullité du jugement rendu le 20 janvier 2021 par la juridiction de proximité de Vanves,
Infirme le jugement rendu le 20 janvier 2021 par la juridiction de proximité de Vanves en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne M. et Mme [F] à verser à M. [K] la somme de 10 415,08 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au 14 février 2020, ainsi que la somme de 300 euros au titre de la pénalité contractuelle prévue au bail,
Condamne M. et Mme [F] à verser à M. [K] la somme de 2 973, 52 euros, au titre des indemnités d'occupation pour la période courant du 14 février au 3 juin 2020,
Déboute M. [K] de sa demande de dommages-intérêts,
Condamne M. [K] à verser à M. et Mme [F], la somme de 1 130 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,
Déboute M. et Mme [F] de leur demande d'indemnisation de leur trouble de jouissance,
Ordonne la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties,
Condamne M. et Mme [F] à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. et Mme [F] aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
