COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51G
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/03879 - N° Portalis DBV3-V-B7F-USRE
AFFAIRE :
S.C.I. EPMB SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, représentée par son gérant Monsieur [Z] [M]
C/
Mme [E] [V]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de VANVES
N° RG : 1120000316
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 06/09/22
à :
Me Ondine CARRO
Me Guillaume NICOLAS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. EPMB SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, représentée par son gérant Monsieur [Z] [M]
n° Siret 418 323 986 RCS BOURG EN BRESSE
Ayant son siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14561
Représentant : Maître Marine BICHET de la SELARL MALESHERBES AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'ANNECY -
APPELANTE
****************
Madame [E] [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 - N° du dossier 210660 -
Représentant : Maître Michael GABAY, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC95
Monsieur [I] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 - N° du dossier 210660 -
Représentant : Maître Michael GABAY, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC95
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mai 2022, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillèr,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 mars 2019, la société civile immobilière EPMB a donné à bail à Monsieur [I] [S] et Madame [E] [V] un logement situé [Adresse 2].
Par acte d'huissier de justice délivré le 25 juin 2020, M. [S] et Mme [V] ont assigné la société EPMB devant le tribunal de Vanves aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner la société EPMB à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi lié au manquement du bailleur à délivrer un logement décent au visa de l'article 1240 du code civil,
- condamner la société EPMB à leur payer la somme de 1 620 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie non restitué, incluant la majoration de 10 %, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement,
- condamner la société EPMB au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 3 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :
- débouté M. [S] et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts,
- condamné la société EPMB à payer à M. [S] et Mme [V] la somme de 1 350 euros, outre majoration de 10% en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 20 février 2020,
- condamné la société EPMB à payer à M. [S] et Mme [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société EPMB aux dépens de l'instance,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 18 juin 2021, la société EPMB a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 avril 2022, la société EPMB, appelante, demande à la cour de :
- déclarer recevable sa demande reconventionnelle,
- déclarer recevable sa demande de mainlevée,
- dire recevable ainsi que bien fondé son appel,
En conséquence :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [S] et Mme [V] de leur demande en dommages et intérêts,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il :
* l'a condamnée à payer à M. [S] et Mme [V] la somme de 1 350 euros, outre majoration de 10% en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 20 février 2020,
* l'a condamnée à payer à M. [S] et Mme [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée aux dépens de l'instance,
*a rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit,
Statuant à nouveau :
- constater qu'elle était parfaitement fondée à conserver le montant du dépôt de garantie en vertu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
- débouter M. [S] et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- ordonner à M. [S] et Mme [V], in solidum, d'effectuer la mainlevée de la saisie attribution réalisée sur ses comptes et ce, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir,
- condamner in solidum M. [S] et Mme [V] à prendre en charge, en totalité, les conséquences de cette mainlevée,
- ordonner qu'elle conserve le dépôt de garantie de M. [S] et Mme [V],
- condamner in solidum M. [S] et Mme [V] à lui payer la somme de 2 200 euros au titre des réparations du hall d'entrée,
- condamner in solidum M. [S] et Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des préjudices subis,
En tout état de cause :
- condamner in solidum M. [S] et Mme [V] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [S] et Mme [V] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 2 mai 2022, M. [S] et Mme [V], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société EPMB à leur verser la somme de 1 350 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie non restitué, outre la majoration de 10 % conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
- dire et juger que la demande relative au titre des réparations du hall d'entrée est irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile,
- dire et juger que la demande relative à la mainlevée de la saisie attribution relève de la compétence exclusive du juge de l'exécution conformément aux dispositions de l'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire et l'article R221-10 du code des procédures civiles d'exécution,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés des demandes visant à :
- la condamnation de la société EPMB à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi lié au manquement du bailleur à délivrer un logement décent au visa de l'article 1240 du code civil,
- la condamnation de la société EPMB au paiement de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel outre aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction sera prononcée le 21 avril 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur le sort du dépôt de garantie (1 350 euros) et la demande en paiement au titre de la réparation de la cage d'escalier de l'immeuble (2 200 euros)
La société bailleresse fait grief au premier juge de l'avoir condamnée à payer à ses anciens locataires une somme de 1 350 euros, outre majoration de 10 % à compter du 20 février 2020 au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, elle fait valoir en cause d'appel qu'elle est bien fondée à conserver le dépôt de garantie, dès lors que :
- ses anciens locataires ont dégradé le logement mais également la cage d'escalier de l'immeuble, et ne contestent pas leur responsabilité dans ces désordres,
- les locataires ont vécu moins de huit mois dans le logement qui avait été refait à neuf avant qu'ils ne prennent possession des lieux,
- les sommes nécessaires à la remise en état du logement - 1 390 euros toutes taxes comprises -
et de la cage d'escalier de l'immeuble - 2 200 euros toutes taxes comprises - sont supérieures au montant du dépôt de garantie (1 350 euros).
Les consorts [V]-[S] concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné leur bailleresse à leur restituer le dépôt de garantie assortie de la majoration légale de 10 % , en faisant valoir que :
- l'état des lieux de sortie ne révèle aucun désordre qui leur soit imputable,
- la facture de remise en état correspond au changement des radiateurs et la mise en place d'une grille de ventilation, dont la prise en charge incombe à la bailleresse.
- la demande en paiement de la somme de 2 200 euros au titre de la remise en état du hall d'entrée et de la cage d'escalier de l'immeuble est irrecevable, motif pris de sa nouveauté en cause d'appel et, au surplus, mal fondée, dès lors qu'il n'est pas prouvé que les désordres sont imputables aux locataires, que la remise en état n'a pas été effectuée, et que la société bailleresse ne justifie pas avoir réglé quelque somme que ce soit au syndicat des copropriétaires, pour procéder aux réparations.
Réponse de la cour
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale a 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
La bailleresse fait valoir qu'elle est bien fondée à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 1 350 euros, dans la mesure où elle a dû exposer des frais de remise en état de l'appartement litigieux pour un montant total de 1 390 euros, supérieur à celui du dépôt de garantie, et que la remise en état du hall de l'immeuble dégradé par les locataires s'élève à 2 200 euros.
L'état des lieux d'entrée permet de constater que les locaux étaient en très bon état, lors de la prise de possession des lieux par les intimés, à l'exception de la peinture des murs du salon (un relief sur le mur), des radiateurs (bon état), du sol de la cuisine (bon état), de la ventilation (bon état), de l'évier et du meuble sous l'évier(état moyen), du sol de la chambre (une planche qui s'enfonce), des murs de la chambre 1 (défaut sur le mur), des radiateurs de la chambre 1 (état moyen), du sol et des radiateurs de la deuxième chambre (état moyen), de la douche baignoire, des joints, du rangement, du lavabo et des robinets de la salle de bain 1 (état moyen), du sol, des plinthes et des fenêtres des WC (état des toilettes moyen).
L'état des lieux de sortie détaillé, établi le 20 décembre 2019 et les photographies en couleur qui l'accompagnent, font apparaître, que les lieux étaient, au moment de leur restitution, en bon état ou en état moyen, mais que l'on relève, dans les différentes pièces de l'appartement, quelques traces de peinture, des traces d'autocollants, quelques taches, ainsi que des traces de rebouchage. Par ailleurs, le radiateur de la salle de bain a disparu, alors que l'état des lieux d'entrée mentionne la présence dans cette salle de bain d'un radiateur en très bon état.
La facture de remise en état produite par l'appelante - pièce n°24 de l'appelante - d'un montant de 1 390 euros toutes taxes comprises porte sur le remplacement du radiateur de la salle de bains, la mise en place d'une grille de ventilation, la réfection des joints extérieur de la fenêtre, et des reprises de peinture.
Compte tenu de la durée très brève d'occupation, inférieure à huit mois, et après comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, la cour dispose de suffisamment d'éléments pour retenir la facture produite par la bailleresse à hauteur de la somme de 1 200 euros toutes taxes comprises couvrant le remplacement du radiateur disparu de la salle de bain et les reprises de peinture, la mise en place d'une grille de ventilation constituant une dépense dont la charge doit être assumée par la bailleresse.
La bailleresse déplore également des dégradations dans le hall de l'immeuble, qui auraient été causées par les locataires au moment de leur déménagement, et a fait établir, à la demande de la copropriété, un devis de réparation d'un montant de 2 200 euros toutes taxes comprises.
Les locataires intimés soulèvent, à titre principal, l'irrecevabilité de cette demande, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, avant que de conclure, à titre subsidiaire, à son mal- fondé, aux motifs que rien ne permet de leur imputer les dégradations commises, qu'il n'est pas prouvé que la réparation de la cage d'escalier a bien été effectuée, ni que la bailleresse aurait bien réglé la somme de 2 200 euros au syndicat des copropriétaires, la cage d'escalier constituant une partie commune de l'immeuble.
Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 566 du même code énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au première juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
L'article 567 du même code énonce que les demandes reconventionnelles, dès lors qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant par référence aux conditions de l'article 70 alinéa 1 du même code, sont également recevables en appel.
La nouveauté des prétentions s'apprécie par référence à l'objet des demandes formulées en appel comparées avec celles soumises au premier degré de juridiction.
Dès lors que cette demande se rattache aux demandes originaires formées par Mme [V] et M. [S] par un lien suffisant, en ce qu'elle tend à leur condamnation au paiement de la remise en état de la cage d'escalier en réponse à leur demande de restitution du dépôt de garantie, elle doit s'analyser comme une demande reconventionnelle recevable.
S'agissant du bien-fondé de la demande, l'article 7, c) de la loi du 6 juillet 1989 rend le locataire responsable des dégradations et pertes qui seraient survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Ne sont donc pas concernées les dégradations intervenues dans les locaux communs.
Toutefois, le bailleur est recevable à agir contre le locataire pour demander le paiement du coût des travaux de remise en état des parties communes, dégradées par le locataire, dès lors qu'il justifie qu'il est lui-même tenu au paiement des dégâts envers le syndicat des copropriétaires, ce que le bailleur démontre par la production du devis de l'entreprise et de la facturation éditée par le syndic au nom du bailleur.
En l'espèce, la société bailleresse, si elle produit un devis de réparation portant la mention ' établi à la demande de la copropriété', ne justifie pas d'une facturation ni d'un règlement quelconque au syndic de la copropriété. Elle précise au contraire, dans ses écritures (p.11) avoir ' rénové la cage d'escalier par ses propres moyens' ce dont il n'est, au reste, pas justifié non plus.
Il résulte de ce qui précède que la société appelante doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2 200 euros, qui ne peut venir s'imputer sur le montant du dépôt de garantie.
Par suite, la société EPMB sera condamnée à payer à M. [S] et à Mme [V] une somme de 150 euros (1 350 - 1 200), outre majoration de 10 %, soit 15 euros par mois, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 20 février 2020.
II) Sur l'appel incident de Mme [V] et M. [S] relatif à la réparation de leur préjudice de jouissance
Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant à titre principal ou incident se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à conclure à l'infirmation d'un jugement, sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, la cour doit en déduire qu'elle n'est pas saisie de prétention relative à ces demandes (Cass. 2ème civ. 5 décembre 2013, n°12-23.611 ; Cass. 2e civ., 4 févr. 2021, n° 19-23.915).
La demande d'infirmation ou d'annulation du jugement est, en d'autres termes, un pré requis nécessaire ' mais pas suffisant ' à ce que la cour d'appel statue. Il faut en cas d'infirmation demander à la cour de statuer de nouveau.
En l'espèce, le dispositif des dernières conclusions de Mme [V] et M. [S] est ainsi libellé :
' infirmer le jugement entrepris en ce que Mme [V] et M. [S] ont été déboutés des demandes suivantes :
- condamner la SCI EPMB à verser à M. [S] et Mme [V] la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi lié au manquement du bailleur à délivrer un logement décent au visa de l'article 1240 du code civil ...............'
En se bornant à demander la réformation du jugement sans formuler de prétention quant à la condamnation de leur bailleresse au paiement de dommages et intérêts, les appelants à titre incident n'ont pas valablement saisi la cour de cette demande, en conséquence de quoi la confirmation de la décision querellée de ce chef s'impose à la cour.
III) Sur la demande de mainlevée de la saisie-attribution opérée sur les comptes de la société EPMB
Comme le soulignent à bon droit les intimés, la demande de mainlevée de la saisie attribution relève de la compétence exclusive du juge de l'exécution du domicile du débiteur ou du lieu d'exécution de la mesure, en application des dispositions des articles L.213-6 et R.221-10 du code l'organisation judiciaire.
Cette demande sera, par suite, jugée irrecevable dans le cadre de la présente instance.
IV) Sur la demande en paiement de la somme de 2 500 euros formée par la société EPMB
La société appelante sollicite la condamnation de ses anciens locataires à lui payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis et dont elle fait une énumération qu'elle déclare non exhaustive.
- obligation de réparation du logement et du hall d'entrée.
Les frais de réparation du logement, pour le montant retenu par la cour, ont été imputés sur le dépôt de garantie et il n'est pas justifié de l'obligation de réparer le hall d'entrée,
- impossibilité de jouir de son compte bancaire suite à la saisie-attribution effectuée.
La saisie attribution n'était pas sans objet, une partie du dépôt de garantie devant être restituée. Il ne peut être imputé à faute aux consorts [S]-[V] d'avoir eu recours à une mesure d'exécution forcée pour faire exécuter le jugement dont appel, qui était exécutoire de plein droit.
- obligation d'effectuer deux procédures : le relevé de forclusion et l'appel - aux fins de faire valoir ses droits.
Il n'est pas justifié à ce titre d'un préjudice autre que pécuniaire qui sera réparé par l'indemnité procédurale accordée à la société appelante.
- perte de temps et d'énergie du gérant de la société EPMB.
Les demandes des intimés sont partiellement fondées de sorte que ce préjudice ne peut être indemnisé.
- Volonté des consorts [S]-[V] de ne pas vouloir informer la société EPMB de la procédure intentée, alors même qu'ils détenaient le numéro et l'adresse électronique du gérant - et en indiquant mensongèrement la prise en charge des travaux de remise en état du hall, sans jamais donner suite.
Le préjudice n'est pas démontré, dès lors que la société EPMB a pu interjeter appel de la décision de première instance et faire valoir ses droits devant la cour. Il n'est pas démontré, en outre, que l'appelante aurait exposé des frais au titre de la réfection du hall d'entrée ni même qu'elle aurait procédé aux travaux de remise en état de cette partie commune, étant observé que les dégâts occasionnés sont peu importants - quelques impacts de meubles - au vu des photographies produites.
- production d'une pièce que les consorts [S]-[V] savaient irrecevable.
Le préjudice n'est nullement démontré, cette pièce ayant été retirée des débats et n'ayant eu aucune incidence sur les solutions retenues dans le cadre de la présente procédure.
Il résulte de ce qui précède que la société EPMB sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
IV) Sur les demandes accessoires
M. [S] et Mme [V], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel.
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens seront, toutefois, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de la somme mise à la charge de la société EPMB, au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
Statuant à nouveau du chef infirmé
Condamne la société civile immobilière EPMB à payer à Mme [E] [V] et à M. [I] [S] la somme de 150 euros, outre majoration de 10 %, à compter du 20 février 2020 ;
Ajoutant au jugement entrepris
Déclare recevable la demande de la société EPMB en paiement de la somme de 2 200 euros au titre des réparations du hall d'entrée de l'immeuble ;
Déboute la société EPMB de cette demande, ainsi que de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Déclare irrecevable la demande de mainlevée de la saisie attribution effectuée sur les comptes bancaires de la société EPMB ;
Déboute subséquemment la société EPMB de sa demande visant à obtenir la condamnation de Mme [E] [V] et M. [I] [S] à prendre en charge les conséquences de cette mainlevée ;
Constate qu'elle n'est saisie par Mme [E] [V] et M. [I] [S] d'aucune demande relative à la réparation de leur préjudice de jouissance ;
Déboute Mme [E] [V] et M. [I] [S] de leurs autres demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Mme [E] [V] et M. [I] [S] à payer à la société civile immobilière EPMB une indemnité de 3 500 euros ;
Condamne in solidum Mme [E] [V] et M. [I] [S] aux dépens de la procédure d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
