COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 OCTOBRE 2022
N° RG 21/00886 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UJ3K
AFFAIRE :
M. [T] [L] [W]
C/
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Avril 2020 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE
N° RG : 11-20-000007
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 04/10/22
à :
Me Alexandrine DUCLOUX
Me Marc BRESDIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [T] [L] [W], agissant également en sa qualité de représentant légal de son enfant mineur Monsieur [D] [W] [F] né le 13/03/2007 à [Localité 6] (78)
né le 10 Décembre 1969 à CASABLANCA - MAROC
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Maître Alexandrine DUCLOUX, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 556
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/006544 du 11/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANT
****************
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
N° SIRET : 552 046 484 RCS Paris
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 003 - N° du dossier 210035
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, vice présidente placée et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail du 12 octobre 2015, la société Osica, aux droits de laquelle vient la société CDC habitat social, a donné en location à Madame [M] [F] un appartement situé [Adresse 3]) qu'elle occupait avec son fils [D].
Par formulaire du 12 mars 2019, Mme [F] a demandé la co-titularisation de Monsieur [T] [L] [W] sur le bail à compter du 1er avril 2019.
Mme [F] est décédée le 15 mars suivant.
Par courrier recommandé du 12 avril 2019, la société CDC habitat social ademandéà M. [W] de lui fournir les justificatifs prouvant son occupation depuis au moins un an et lui a indiqué qu'à défaut de retour sous 8 jours, elle diligenterait une procédure d'expulsion.
Par courrier recommandé du 7 mai suivant, M. [W] a indiqué avoir transmis les documents et confirmé qu'il occupait le logement depuis plusieurs années avec Mme [F].
Par acte d'huissier de justice délivré le 6 décembre 2019, la société CDC habitat social a assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins de :
- constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 15 mars 2019,
- ordonner l'expulsion de M. [W] ainsi que de tout occupant de son chef avec, en tant que de besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 619, 16 euros à titre d'indemnité d'occupation due à compter du mois d'avril 2019,
- le condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 23 avril 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :
- constaté que le bail était résilié depuis le décès de Mme [F], le 15 mars 2019,
- dit que M. [W] était occupant sans droit ni titre des lieux depuis le mois d'avril 2019,
- dit qu'à défaut pour M. [W] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec, en cas de besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,
- condamné M. [W] à payer à la société CDC habitat social une somme mensuelle de 619,16 euros à compter du mois d'avril 2019 et ce, jusqu'à la reprise effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- dit que l'indemnité d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au pro rata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux,
- condamné M. [W] à payer à la société CDC habitat social une somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- condamné M. [W] aux entiers dépens comme visés dans la motivation.
Par déclaration reçue au greffe le 11 février 2022, M. [W] a relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 2 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a :
- débouté la société CDC habitat social de sa demande de radiation,
- renvoyé l'affaire au jeudi 21 avril 2022 pour clôture et au mardi 21 juin 2022 pour plaidoirie,
- débouté, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la société CDC habitat social de sa demande en paiement,
- dit que les dépens de l'incident suivraient le sort des dépens de l'instance au fond.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 avril 2022, M. [W], appelant, demande à la cour de :
- le dire et juger, agissant en son nom personnel et en tant que représentant légal de son fils mineur, recevable et bien fondé en son appel,
- réformer le jugement du 23 avril 2020 en l'ensemble de ses dispositions,
- débouter la société CDC habitat social de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- dire et juger que le bail du 12 octobre 2015 portant sur le logement sis [Adresse 3] lui a été transféré, à effet du 15 mars 2019, en sa qualité de représentant légal de [D] [W] [F], descendant mineur de la locataire décédée et ce, à compter du 15 mars 2019,
- dire et juger que ce bail a pris fin le 26 mai 2021 suite à la restitution volontaire dudit logement,
- fixer la dette, à titre principal à 13 793,29 euros sur la période d'avril 2019 à mai 2021 inclus, à titre subsidiaire à 14 871,82 euros sur la période d'avril 2019 au 23 juillet 2021 et à titre infiniment subsidiaire à 15 167,61 euros,
- lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer l'arriéré locatif,
- condamner la société CDC habitat social à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société CDC habitat social aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 avril 2022, la société CDC habitat social, intimée, demande à la cour de :
- déclarer M. [W] recevable mais mal fondé en son appel,
- débouter M. [W] de son appel,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
à titre principal, débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour défaut de respect des obligations de M. [W] et ce, à compter du 15 mars 2019,
En tout état de cause :
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 16 486,85 euros au titre des loyers et charges impayés ou à titre d'indemnité d'occupation,
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [W] aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 avril 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur les demandes de transfert du bail au bénéfice de M. [W] et de résiliation de ce même bail pour défaut de paiement des loyers
M. [W] fait grief au premier juge de l'avoir débouté de sa demande de transfert du bail initialement consenti à Mme [F], motif pris de ce qu'il ne rapportait pas la preuve de ce qu'il avait vécu au domicile de cette dernière au moins un an avant son décès, de sorte qu'il ne remplissait pas les conditions exigées par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier d'un transfert de bail.
Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, M. [W] fait valoir devant la cour que :
- il a quitté le logement objet du litige dans le courant du mois de mai 2021 après avoir obtenu un nouveau logement social,
- il a toutefois intérêt à maintenir son appel, la reconnaissance du transfert du bail entraînant la reconnaissance du droit de percevoir une aide personnalisée au logement qui viendra diminuer la somme qu'il reste devoir à la bailleresse au titre de l'arriéré locatif,
- il était en droit de bénéficier d'un transfert de bail, en qualité de représentant légal de son fils mineur, [D], qui résidait avec sa mère depuis au moins un an avant le décès de cette dernière,
- il s'est occupé de son fils et de sa mère pendant toute la durée de la maladie de cette dernière, et ses ressources ne dépassaient pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement social,
- la bailleresse est mal fondée à solliciter, à titre subsidiaire, la résiliation du bail avec effet rétroactif au jour du décès de la locataire en titre puisqu'il n'existait aucune dette locative à cette date et que le bail a pris fin le 26 mai 2021 par effet de la restitution volontaire du logement par M. [W].
La société CDC Habitat social réplique que :
- la demande de M. [W] est devenue sans objet du fait qu'il a restitué les lieux et obtenu un nouveau logement social,
- M. [W] n'a aucun intérêt à maintenir son appel, dès lors que n'ayant réglé aucun loyer, il n'avait pas droit à l'aide personnalisée au logement, et ne pourra donc percevoir avec effet rétroactif, quelque somme que ce soit à ce titre, le versement des APL étant subordonné au règlement par le locataire de ses loyers,
- si la cour venait à faire droit à la demande de transfert de bail, il conviendrait de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers à compter du 15 mars 2019, date du décès de Mme [F].
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qu'en cas de décès du locataire peuvent bénéficier d'un transfert de bail, le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, les descendants, les ascendants, le concubin notoire, les personnes à la charge du locataire, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ou de l'abandon du domicile.
S'agissant des descendants, la loi ne distingue pas selon que les enfants sont légitimes, adoptifs (Cass. 3e civ., 4 févr. 1998, n° 96-10.280) ou naturels, majeurs ou mineurs.
En l'espèce, il résulte des certificats de scolarité versés aux débats par M. [W], que son fils [D] vivait au domicile de feu sa mère, Mme [F], depuis au moins un an à la date du décès de cette dernière.
En conséquence, le transfert du bail au profit de l' enfant mineur de la locataire décédée doit être constaté en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, sans que les conditions particulières d'attribution des logements sociaux ne puisse s'y opposer.
M. [W], dès lors qu'il est représentant légal de son fils mineur, et vient, de ce fait, aux droits de ce dernier, se trouvait, dès lors, bien fondé à bénéficier, ès qualités, de ce transfert de bail.
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que le bail s'est trouvé résilié à compter du 15 mars 2019, date du décès de Mme [F] et dit que M. [W] était occupant sans droit ni titre.
Par la restitution des lieux loués, intervenue le 23 juillet 2021, selon procès-verbal d'huissier de justice, il a été mis fin au contrat de bail, de sorte que la demande de prononcé de sa résiliation est désormais sans objet et sera, par suite, rejetée.
II) Sur le montant de la dette locative
La société bailleresse produit un décompte actualisé et sollicite le paiement de la somme de 16 486,85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2021.
M. [W] conteste devoir l'intégralité de cette somme en faisant valoir que le décompte locatif doit être arrêté au 26 mai 2021 date à laquelle il a remis les clefs du logement objet du litige à la gardienne de l'immeuble et qu'il convient, en outre, de déduire des montants réclamés les frais de contentieux figurant sur le décompte de la bailleresse.
Réponse de la cour
M. [W] ne justifie pas avoir remis les clés de l'appartement objet du litige à la gardienne de l'immeuble le 26 mai 2021, comme il le soutient, et le fait qu'il ait bénéficié d'un nouveau logement consenti par un autre bailleur social à compter du 30 avril 2021 ne permet pas de rapporter cette preuve qui lui incombe.
La bailleresse produit un décompte actualisé faisant apparaître un solde débiteur de 16 486,85 euros au 17 février 2022, après déduction du règlement effectué par M. [W] au mois de juillet 2019 (816, 22 euros), de la régularisation de charges opérée en juillet 2020 (248,51 euros), de la régularisation de charges opérée en avril 2021 (326,64 euros), du dépôt de garantie devant être restitué à M. [W] (461,17 euros), de la régularisation de charges effectuée le 17 février 2022 (452,33 euros), du loyer du mois d'août 2021 (600,49 euros) qui n'est pas dû et le prorata du mois de juillet 2021 qui n'est pas dû non plus, M. [W] ayant quitté les lieux le 23 juillet.
Il convient toutefois de déduire du montant de 16 486, 85 euros, comme le soutient à bon droit M. [W], les frais de contentieux qui ne qui ne constituent pas un arriéré de loyer :
- frais de contentieux du 3 mars 2020 : 208,91 euros,
- frais de contentieux du 22 octobre 2020 : 178,15 euros,
- frais de contentieux du 9 octobre 2021 : 932,18 euros.
Par suite, M. [W] sera condamné à payer à son ancienne bailleresse la somme de 15 167,61 euros (16486,85-208,91-178,15- 932,18).
III) Sur la demande de délais de paiement formée par M. [W]
M. [W] sollicite les plus larges délais de paiement compte tenu de ses faibles revenus, de ses charges de famille et du fait qu'il doit assumer le paiement de son nouveau loyer.
La bailleresse s'oppose à cette demande en faisant valoir que M. [W] est dans l'impossibilité de régler une dette locative aussi importante.
Réponse de la cour
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il ressort de ce texte que pour pouvoir obtenir des délais de paiement, le débiteur doit justifier être en mesure de régler sa dette locative, dans un délai maximum de trois ans.
En l'espèce, M. [W], qui n'a versé aucune somme pour réduire son importante dette locative et qui a, en outre, bénéficié des délais de la procédure, ne démontre pas pouvoir s'acquitter de sa dette dans un délai de trois ans, compte tenu de l'importance de cette dette, des revenus dont il fait état (524,21 euros par mois), et des charges de famille et de logement qu'il doit assumer.
Aussi sera-t-il débouté de sa demande de délais de paiement.
IV) Sur les demandes accessoires
La bailleresse, qui succombe pour l'essentiel en appel, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau
Dit que le bail du 12 octobre 2015 a été transféré au 15 mars 2019 à M. [T] [L] [W] en sa qualité de représentant légal de son fils [D] [W] ;
Dit n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail transféré à M. [T] [L] [W], qui a pris fin le 23 juillet 2021 ;
Condamne M. [T] [L] [W] à la société CDC habitat social la somme de 15 167, 61 euros au titre de l'arriéré locatif ;
Déboute M. [T] [L] [W] de sa demande de délais de paiement ;
Déboute la société CDC habitat social de ses demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [T] [L] [W] de sa demande en paiement ;
Condamne la société CDC habitat social aux dépens de la procédure d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
