COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 OCTOBRE 2022
N° RG 20/04706 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UCLI
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DE L'IMMEU BLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE
C/
[E] [Z]
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Septembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE
N° Chambre :
N° RG : 18/07889
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie DUPLAINE
Me Philippe ILLOUZ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en fonctions, la société SEGINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
3 à 21 avenue du 8 Mai 1945
[Localité 4]
Représentant : Me Stéphanie DUPLAINE,Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 210 et Me Dominique DEMEYERE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANT
****************
Monsieur [E] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Philippe ILLOUZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 162
Madame [X] [W] épouse [Z]
née le 24 Juillet 1971 à [Localité 5] MAROC
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Philippe ILLOUZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 162
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et Madame Pascale CARIOU, conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
Par jugement du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble situé [Adresse 1]) de ses demandes ;
- Condamné ce syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme. [Z] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires secondaire a interjeté appel suivant déclaration du 30 septembre 2020 à l'encontre des époux [Z]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 26 juillet 2022 d'infirmer le jugement entrepris et de :
- Condamner solidairement les époux [Z], à lui payer les sommes suivantes :
- 13.406, 59 euros correspondant à l'impayé des charges dues pour la période du 1er avril 2011 au 26 février 2020, 1er trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée ;
- 4.327,50 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2.000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l'entretien et à la gestion de l'immeuble ;
- 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
outre les dépens comprenant le coût des commandements pour 347,73 euros ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts prévue l'article 1343-2 du code civil.
M. et Mme [Z] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 1er septembre 2022, au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions ;
Subsidiairement, s'ils devaient faire l'objet d'une condamnation,
- Les autoriser à payer la somme de 500 euros par mois en sus des charges courantes jusqu'à apurement de la dette ;
Dans tous les cas,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives aux frais contentieux et aux dommages et intérêts ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur les demandes du syndicat
Sur les demandes au titre des charges
1) Sur les paiements intervenus
Les époux [Z] font valoir que les comptes de la copropriété sont obscurs et ils émettent des doutes sur la prise en compte d'un règlement de 10 000 euros effectué en août 2011.
Le syndicat produit 3 décomptes qui se chevauchent dans le temps :
- du 1er janvier 2008 au 1er janvier 2011 faisant apparaître un solde débiteur de 9 336,85 euros ;
- du 31 décembre 2010 au 2 août 2011 faisant apparaître un solde créditeur de 145,91 euros. Le versement d'une somme de 10 000 euros est mentionnée à la date du 2 août 2011 ;
- du 1er avril 2011, avec la reprise du solde créditeur de 145,91 euros, au 26 février 2020 présentant un solde débiteur de 13 406,59 euros.
Si la cour ne peut que regretter l'absence de production d'un décompte récapitulatif entre 2011 et 2020, ce qui aurait permis de clarifier le débat, il convient de constater que le règlement litigieux de 10 000 euros a bien été comptabilisé et que ces décomptes sont cohérents entre eux.
2) Sur les charges d'eau
M. et Mme [Z] contestent les sommes qui leur ont été facturées au titre des relevés des compteurs d'eau. Ils soulignent des incohérences sur les consommations et des variations importantes d'une année sur l'autre. Ils estiment que les relevés des compteurs d'eau réalisés par le syndic n'ont aucune valeur probante et qu'il ne saurait être question d'une simple fuite d'eau dans les WC car une chasse d'eau qui fuit fait du bruit .
Cependant, les relevés des compteurs réalisés par le syndic, fussent-ils portés de façon manuscrite sur une feuille papier, sont présumés exacts, à charge pour les copropriétaires de renverser cette présomption par des éléments précis, sérieux et concordants ( C. Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-21.568)
En l'espèce, les arguments avancés par M. et Mme [Z] ne sont pas de nature, de par leur caractère général faisant état ' d'incohérences ', à renverser cette présomption.
Les charges appelées au titre des consommations apparaissent dans ces conditions fondées.
Par ailleurs, le syndicat produit les éléments nécessaires pour établir le caractère réel et certain de ses demandes, à savoir la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires de M. et Mme [Z], les appels de charges et les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes sur la période concernée.
Néanmoins, sur les trois relevés figurent des frais qui doivent faire l'objet d'une comptabilisation séparée.
Ces frais s'élèvent à la somme de 1 059,51 euros qui doit être déduite du total réclamé au titre des charges stricto sensu.
La créance du syndicat est donc établie à hauteur de la somme de 12 347,08 euros (13 406,59 - 1 059,51 euros ).
M. et Mme [Z] seront condamnés au paiement de cette somme, augmentée des intérêts légaux à compter du 13 septembre 2018 sur la somme de 7 127 euros ( solde à cette date).
Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En l'espèce, le syndicat sollicite une somme de 4 327,50 euros au titre des frais, essentiellement des frais de suivi de procédure contentieuse, ainsi que des frais de relance et de remise à avocat / huissier.
Ces frais ne constituent pas, au regard de ce qui précède, des frais nécessaires.
Le syndicat réclame également la somme de 171,10 euros au titre de la sommation de payer du 21 mars 2012 et de 176,63 euros au titre du commandement de payer du 8 novembre 2016. Il sera fait doit à cette demande, soit une somme totale de 347,73 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du présent arrêt.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.
En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.
En dépit de versements réguliers - au moins jusqu'en 2018 - mais partiels, le compte des époux [Z] est constamment débiteur pour des sommes conséquentes, dépassant par moments la somme de 10 000 euros.
Il est donc justifié, compte tenu des frais facturés par le syndic et qui sont supportés par la collectivité des copropriétaires, d'allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes de délais de paiement
M. et Mme [Z] sollicitent des délais de paiement et proposent de verser la somme de 500 euros par mois en sus des charges courantes.
Pourtant, ils ne justifient pas avoir depuis le jugement cherché à apurer leur dette, puisque celle-ci s'élèverait selon leurs propres écritures à plus de 30 000 euros, ce qui dépasse les seules charges de consommation qu'ils contestaient.
Il n'est donc pas justifié de leur accorder les délais sollicités, d'autant que l'appartement concerné est loué et génère des revenus locatifs.
Sur les autres demandes
Le sens du présent arrêt commande d'infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
M. et Mme [Z] supporteront les dépens de la procédure de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils devront par ailleurs verser une indemnité de procédure au syndicat des copropriétaires secondaire comme il sera dit au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et ajoutant,
Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble situé [Adresse 1]) les sommes de :
- 12 347,08 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 13 septembre 2018, date de l'assignation sur la somme de 7 127 euros, au titre des charges échues entre le 1er avril 2011 et le 26 février 2020 ;
- 347,73 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 13 septembre 2018, au titre des frais nécessaires, augmentée des intérêts légaux à compter du présent arrêt ;
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne solidairement M. et Mme [Z] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l'immeuble situé [Adresse 1]) la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
