COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 OCTOBRE 2022
N° RG 20/06419 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UG72
AFFAIRE :
S.C.I. LA GAUTRONNIERE
C/
[I] [X] [Z]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 15/14817
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Vanessa BARTEAU
Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE
Me Michelle DERVIEUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. LA GAUTRONNIERE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Vanessa BARTEAU de la SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000015 et Me Emmanuel WELLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R046
APPELANTE
****************
Monsieur [I] [X] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1035
Madame [F] [C] épouse [X] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1035
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndice en exercice Monsieur [J] [H] domicilié [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] (Hauts de Seine ) est composé des bâtiments A, B, C et D.
La SCI La Gautronnière est propriétaire, depuis le 12 janvier 2005, des lots n°11 et 14, correspondant au bâtiment D de cet immeuble.
Les époux [X] [Z] sont propriétaires, depuis le 12 juillet 2004, des lots n°8, 10, 13 et 523 au sein des bâtiments B et C du même immeuble.
Lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2005, ces derniers ont été autorisés, au terme de la résolution n°14, à déposer une demande de permis de construire pour la régularisation d'une construction existante avec modification, à leur frais, des tantièmes des lots et du règlement de copropriété.
En contrepartie de cette autorisation, il était prévu que M. et Mme [X] [Z] effectuent la réfection de la cage d'escaliers.
Lors de la même assemblée, la SCI La Gautronnière a été autorisée, au terme de la résolution n°15, à déposer un permis de construire pour la surélévation de ses lots avec modification, à ses frais, des tantièmes de lots et du règlement de copropriété et ce, en contrepartie de la réfection de la toiture des bâtiments A et B.
Les travaux de la cage d'escalier ont été réalisés en 2006.
En revanche, les travaux de réfection de la toiture n'ayant pas été réalisés, la question de la réalisation de ces travaux a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 5 avril 2013 et la résolution n°13 a été adoptée.
Lors de l'assemblée générale du 14 novembre 2014, une nouvelle résolution a été adoptée, mettant à la charge de la SCI La Gautronnière et des époux [X] [Z] la réfection de la toiture des bâtiments A et B.
Enfin, l'assemblée générale réunie le 21 janvier 2016 a adopté les résolutions n°15 à 18 fixant le coût des travaux de réfection de la toiture et autorisant notamment la SCI et les époux [X] [Z] à les réaliser à leurs frais.
Par jugement du 2 mars 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Annulé l'assemblée générale du 21 janvier 2016 ;
- Condamné la SCI La Gautronnière et M. [X] [Z] à exécuter les travaux de réfection de la toiture des bâtiments A et B ;
- Dit que le coût et les modalités des travaux devront être fixés par l'assemblée générale des copropriétaires ;
- Dit que la somme de 8 235,40 TTC devra être déduite de la participation de la SCI La Gautronnière ;
- Condamné la SCI La Gautronnière à prendre en charge le coût des frais de géomètre pour la modification des tantièmes de lots ainsi que le coût des frais de modification du règlement de copropriété consécutif aux travaux de surélévation ;
- Condamné la SCI La Gautronnière et M. et Mme [X] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] (92) une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- Ordonné l'exécution provisoire.
Le SCI La Gautronniere a interjeté appel suivant déclaration du 22 décembre 2020 à l'encontre des époux [X] [Z] et du syndicat des copropriétaires.
Les époux [X] [Z] ont interjeté appel suivant déclaration du 13 février 2021 à l'encontre de la SCI La Gautronnière et du syndicat des copropriétaires.
Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 20-6419.
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2021, la SCI La Gautronnière demande à la cour, au visa des articles 1134, 1129 et 1372 du code civil (version applicable aux faits en 2005), de l'article 2224 du code civil et des dispositions citées de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 21 janvier 2016 et dit que la somme de 8 235,40 euros TTC devra être déduite de la participation de la SCI La Gautronnière ;
- L'infirmer pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur le surplus :
- Le cas échéant, prononcer l'annulation des résolutions n°15 à 18 prises par l'assemblée générale du 21 janvier 2016,
- Juger prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les engagements contractuels pris lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2005,
- Annuler les engagements contractuels pris par la SCI La Gautronnière pour indétermination de l'objet,
- Juger que les résolutions contestées des assemblées générales des 5 avril 2013, 14 novembre 2014 et 21 janvier 2016 n'ont pas de caractère exécutoire,
A titre subsidiaire,
- Juger que le montant des travaux de réfection de la couverture à la charge de la SCI La Gautronnière et des époux [X] [Z] ne saurait excéder la somme de 19 000 euros ;
- Juger que la quote-part de ces travaux de réfection de couverture à la charge de la SCI La Gautronnière sera limitée à 24 % de leur coût définitif ;
A titre infiniment subsidiaire,
- Condamner les époux [X] [Z] à lui rembourser la somme de 8 235,40 euros correspondant au coût de la mise en peinture des escaliers du bâtiment B ;
En tout état de cause,
- Débouter le syndicat des copropriétaires et les époux [X] [Z] de leurs demandes reconventionnelles ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires et les époux [X] [Z] à lui payer chacun la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les époux [X] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dire et juger qu'elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2022, les époux [X] [Z] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement du 2 mars 2020 en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 21 janvier 2016 ;
- L'infirmer pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- Juger prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les engagements contractuels pris lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2005,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent ;
A titre subsidiaire, si les résolutions litigieuses n'étaient pas annulées, annuler leurs engagements contractuels pour indétermination de l'objet et abus de droit et débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en toutes fins qu'elles comportent ;
A titre très subsidiaire,
- Juger que le montant de leur éventuelle condamnation ne saurait excéder la somme de 8 235,40 euros, correspondant à la réfection de la cage d'escalier ;
- Juger que le coût des travaux de réfection de la toiture ne saurait excéder la somme de 19 000 euros ;
- Condamner la SCI La Gautronniere à les relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;
En tout état de cause,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent ;
- Débouter la SCI La Gautronnière de l'intégralité de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent ;
- Dire qu'ils seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires et la SCI La Gautronnière à leur payer une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civil, outre les dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application, des assemblées générales du 8 décembre 2005, du 5 avril 2013, du 14 novembre 2014, du 21 janvier 2016 et 26 avril 2017 et des pièces versées au débat, de :
- Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :
- annulé l'assemblée générale du 21 janvier 2016 ;
- rejeté sa demande de condamnation de la SCI La Gautronnière et de M. et Mme [X] [Z] à exécuter les travaux de réfection de la toiture des bâtiments A et B et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, travaux votés pour un montant de 31 993,14 euros. ;
- Dit que le coût et les modalités des travaux devront être fixés par l'assemblée générale des copropriétaires ;
- Dit que la somme de 8 235,40 euros devra être déduite de la participation de la SCI La Gautronnière.
- Confirmer la décision dont appel pour le surplus ;
Et statuant à nouveau sur les chefs du dispositif critiqués :
- Condamner in solidum la SCI La Gautronnière et les époux [X] [Z] à exécuter les travaux de réfection de la toiture des bâtiments A et B qui ont été votés pour un montant de 31 993,14 euros TTC suivant devis CLV et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- Condamner in solidum la SCI La Gautronnière et les époux [X] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement notamment en ce qu'il a condamné la SCI La Gautronnière et M. [X] [Z] à exécuter les travaux de réfection de la toiture des bâtiments A et B.
Cette condamnation est fondée sur la résolution n°14 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 14 novembre 2014.
Cette résolution est ainsi libellée :
' La SCI La Gautronnière et M. [Z] s'engagent auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic de prendre à sa charge les travaux de réfection de la toiture du bâtiment A et B et ce au plus tard le 30/06/2015.
A compter du 1er juillet 2015, une pénalité de 200 euros TTC sera appliquée au titre
d''astreinte. Toutes les améliorations liées à ces travaux seront présentées sur devis et aux frais des copropriétaires '.
Cette résolution fait suite à deux précédentes résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2005 ainsi rédigées :
- Résolution n°14 ' L'assemblée autorise Mme et M. [X] [Z] de déposer une demande de permis de construire pour la régularisation d'une construction existante avec modification du règlement de copropriété. Mme et M. [Z] effectueront la réfection de la cage d'escalier.
Le syndic fera procéder à une modification par un géomètre des tantièmes des lots de Mme et M. [X] [Z] ainsi qu'à la modification du règlement de copropriété, ces démarches étant aux seuls frais de Mme et M. [X] [Z].
Les travaux seront effectués en même temps que la surélévation du bâtiment D et au plus tard fin 2007 ".
- Résolution n°15 :
' L'assemblée autorise la SCI La Gautronnière à déposer un permis de construire pour la sur-élévation de ses lots. En contrepartie de cette autorisation, la SCI effectuera la réfection de la toiture des bâtiments A et B.
Le syndic fera procéder à une modification par un géomètre des tantièmes des lots de la SCI La Gautronnière ainsi qu'à la modification du règlement de copropriété, ces démarches étant aux seuls frais de la SCI La Gautronnière.
Les travaux seront effectués en même temps que la surélévation et au plus tard fin 2007.
Les bénéficiaires s'obligent à informer le syndic de l'obtention du permis de construire et à l'afficher et aviser le syndic du non recours des tiers '.
Ces deux résolutions constituent des autorisations données par l'assemblée générale, laquelle prend acte dans le même temps de l'engagement en contrepartie des bénéficiaires de ces autorisations de réaliser des travaux
L'engagement de la SCI La Gautronnière et des époux [X] à réaliser ces travaux en contrepartie de l'autorisation qui leur donnée est quant à lui matérialisé dans un courrier du 24 novembre 2005 ainsi libellé :
' Suite à notre dernière réunion, nous vous confirmons notre proposition afin d'obtenir et de bénéficier du droit à construire de la copropriété pour :
- SCI La Gautronniere
- M. et Mme [X] [Z]
( ...)
Comme convenu, nous nous engageons sous réserve de l'obtention du permis de construire à réaliser dans les deux ans la réfection de la couverture sans modification, ni ajout, et la mise en peinture du hall dans les mêmes conditions citées précédemment (...) '.
Ce courrier constitue l'engagement contractuel de la SCI La Gautronnière comme des époux [X] [Z], engagement ensuite constaté par l'assemblée générale qui en contrepartie autorise les intéressés à déposer un permis de construire afin de réaliser des travaux d'extension.
Il est constant que si les travaux de peinture de la cage d'escalier ont bien été réalisés, en revanche les travaux de réfection de la toiture ne l'ont pas été.
C'est dans ces conditions que l'assemblée générale réunie le 14 novembre 2014 a adopté la résolution rappelée ci-dessus.
Contrairement à ce qui s'était passé en 2005, cette résolution n'a été ni précédée ni suivie d'un engagement contractuel séparé et écrit de la SCI et / ou des époux [X] [Z].
Or une résolution adoptée par les copropriétaires ne peut pas fonder l'engagement de seulement deux d'entre eux. L'assemblée peut constater un engagement, mais pas y suppléer, et ce quel que soit la rédaction de la résolution.
Il importe donc peu que cette résolution comporte une astreinte, dès lors qu'elle ne s'applique pas à un engagement contractuel valablement souscrit.
L'engagement souscrit en 2005 est quant à lui atteint par la prescription quinquennale, de l'article 2224 du code civil puisque l'action du syndicat des copropriétaires n'a été engagée qu'en 2015.
Dans ces conditions, il convient de considérer que la résolution n°14 adoptée lors de l'assemblée générale de 2014 ne constitue pas un engagement contractuel de la SCI La Gautronnière et de M. [X] [Z] (seul visé dans la résolution litigieuse) à effectuer les travaux, que l'engagement souscrit en 2005 est prescrit et de débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes de ce chef.
Par ailleurs, le tribunal a fait droit à la demande d'annulation de l'assemblée générale du 21 janvier 2016 en raison de l'absence de production, par le syndicat des copropriétaires, de la feuille de présence.
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires produisant cette feuille de présence, la nullité de l'assemblée générale ne saurait être prononcée du chef de son absence.
Cependant, les époux [X] [Z] comme la SCI La Gautronnière soutiennent que certaines mentions sont manquantes sur la feuille de présence, notamment le nombre de présents et de représentés, alors que la colonne d'émargement fait ressortir trois signatures identiques et donc l'existence de copropriétaires représentés.
L'absence de certaines mentions sur la feuille de présence ne peut conduire à l'annulation de l'assemblée que si il ne peut pas être pallié à ces mentions par d'autres éléments figurant sur le procès-verbal de ladite assemblée.
En l'espèce, le procès-verbal ne mentionne pas le nombre de pouvoirs qui ont été donnés, ni le nombre de copropriétaires présents.
La régularité des pouvoirs donnés ne peut donc pas être contrôlée, ce qui est une cause de nullité de l'assemblée.
Enfin, il convient de constater que cette feuille n'a pas été produite en première instance alors que tant la SCI La Gautronnière que M. et Mme [X] [Z] sollicitaient la nullité de l'assemblée au motif qu'aucune feuille de présence n'avait été établie. Le syndicat des copropriétaires avait donc tout intérêt à la produire, ce qu'il n'a pas fait. Cette abstention sème également le doute sur la sincérité du document produit en cause d'appel.
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les irrégularités qui affectent la feuille de présence produite en cause d'appel entraînent la nullité de l'assemblée générale du 21 janvier 2016.
Le jugement sera dès lors infirmé sauf en ce qu'il prononce l'annulation de l'assemblée générale du 21 janvier 2016.
Il n'y a pas lieu de statuer sur les autres demandes des époux [X] [Z] d'une part, de la SCI La Gautronnière d'autre part qui sont subsidiaires et en tout état de cause devenues sans objet.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt commande d'infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l'ensemble de la procédure qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser la SCI La Gautronnière et les époux [X] [Z] de toute participation aux dépens de la présente procédure.
Le syndicat devra en outre verser une indemnité de procédure comme il sera dit au dispositif.
Toute autre demande sur ce fondement sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il prononce l'annulation de l'assemblée générale du 21 janvier 2016 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les engagements contractuels souscrits par M. et Mme [X] et la SCI La Gautronnière le 24 novembre 2005 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (Hauts de Seine) de l'ensemble de ses autres demandes ;
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (Hauts de Seine) aux dépens de la procédure de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] (Hauts de Seine ) à payer à M. et Mme [X] [Z] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que M. et Mme [X] [Z] et la SCI La Gautronnière seront dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
