COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 JANVIER 2023
N° RG 21/06529 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZ4G
AFFAIRE :
M. [U] [K]
...
C/
M. [B] [F]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Août 2021 par le Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye
N° RG : 11-20-980
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 17/01/23
à :
Me Lénaïg RICKAUER
Me Sandra SERY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [U] [K]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentant : Maître Lénaïg RICKAUER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13
Monsieur [T] [K]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Maître Lénaïg RICKAUER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13
Madame [H] [K]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Maître Lénaïg RICKAUER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13
Madame [E] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentant : Maître Lénaïg RICKAUER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13
APPELANTS
****************
Monsieur [B] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Présent à l'audience
Représentant : Maître Sandra SERY, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1733
Représentant : Maitre Jules DE PERTHUIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS -
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 janvier 2016, l'indivision [K], composée de MM. [U], et [T] [K], de Mme [H] [K] ainsi que de Mme [X] [Z] et représentée par M. [N] [K], a consenti un bail d'habitation à M. [B] [F] portant sur un appartement sis [Adresse 3]), moyennant un loyer initial de 800 euros par mois outre 50 euros de provision sur charges.
Se prévalant de loyers et charges impayés, l'indivision [K] a mis en demeure M. [F] de payer l'arriéré de loyers et de charges par lettres recommandées avec avis de réception du 21 février et du 9 avril 2019.
Par acte de commissaire de justice délivré le 17 août 2020, l'indivision [K] a assigné M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins de voir :
- condamner le défendeur à leur payer la somme de 17 667,65 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 27 juillet 2020 avec intérêts de droit à compter du 18 octobre 2019,
- constater et, en tant que de besoin prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusif pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner en conséquence l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef suivant les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en tenant compte de l'indexation légale contractuelle et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner le défendeur au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,
-condamner le défendeur au paiement d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 31 août 2021, le juge des contentieux de la protection tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :
- déclaré MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] irrecevables en leur action,
- débouté M. [F] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de l'article 1240 du code civil,
- débouté M. [F] de sa demande reconventionnelle d'amende civile au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire,
- débouté MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] à payer à M. [F] la somme de 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2019 et celui de l'assignation du 17 août 2020.
Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2021, MM. [U] et [T] [K], Mme [H] [K] ainsi que Mme [Z] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 19 septembre 2022, ils demandent à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 31 août 2021 en ce qu'il :
- les a déclarés irrecevables en leur action,
- les a déboutés de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés à payer à M. [F] la somme de 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2019 et celui de l'assignation du 17 août 2020,
Statuant à nouveau,
- les dire recevables et biens fondés en leurs demandes,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 4 janvier 2016 et visée dans l'acte de Me [Y], huissier de justice, en date du 18 octobre 2019,
- prononcer l'expulsion de M. [F] des lieux qu'il occupe, ainsi que de tous les occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police en cas de besoin,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu'il plaira à la cour de désigner, aux frais, risques et périls de M. [F],
- condamner M. [F] au paiement de l'arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2022, soit la somme de 33 745,65 euros augmentée des intérêts de droit à compter de l'acte de Me [Y] du 18 octobre 2019,
- condamner M. [F] au paiement d'une somme mensuelle en principal égale au double du montant du loyer, charges comprises, soit la somme mensuelle de 1 700 euros jusqu'à parfaite et complète libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire, augmentée des intérêts de droit à compter de l'acte de Me [Y] du 18 octobre 2019,
- débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [F] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [F] en tous les dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 septembre 2022, M. [F] demande à la cour de:
- confirmer le jugement en ce qu'il :
- a déclaré MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] irrecevables en leur action,
- a débouté MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- a condamné MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] à lui payer la somme de 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a condamné MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2019 et celui de l'assignation du 17 août 2020,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de l'article 1240 du code civil,
- l'a débouté de sa demande reconventionnelle d'amende civile au titre de l'article 32-1 du code civil,
- a rejeté toute demande plus ample ou contraire,
Statuant à nouveau, in limine litis,
- déclarer irrecevable l'action des appelants qui n'ont ni qualité ni intérêt à agir,
A titre principal :
- constater la nullité du contrat de bail d'habitation du 4 janvier 2016 désignant le bien sis [Adresse 3],
- dire et juger que les dispositions du contrat de bail d'habitation du 4 janvier 2016 lui sont inopposables,
- rejeter toutes les demandes des appelants qui se fondent sur le contrat de bail frappé de nullité,
En tout état de cause,
- dire et juger que les demandeurs ont orchestré la fraude dont ils se prévalent et ne sauraient formuler la moindre demande à ce titre,
- condamner solidairement MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre d'amende civile au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner solidairement MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner MM. [U], [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [Z] à lui verser les entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022.
Aux termes de ses nouvelles conclusions signifiées le 3 octobre 2022, M. [F] demande à la cour, à titre subsidiaire, de désigner l'expert graphologue de son choix avec pour mission de :
- se faire remettre tous les documents, copies ou originaux, qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- se rendre en tout lieu nécessaire à l'exécution de sa mission,
- convoquer les parties et leurs conseils et les entendre en leurs observations et dires dans la mesure où il l'estimera utile,
- déterminer si la procuration communiquée en pièce n°6 par les appelants a été rédigée et signée de sa main comme le prétendent les demandeurs,
- déterminer si la procuration communiquée en pièce n°6 par les appelants a été rédigée et signée de la main de Monsieur [M] [F] comme il le prétend,
- décrire tous éléments graphiques de nature à permettre ultérieurement à la cour de statuer sur la responsabilité alléguée,
- consigner l'ensemble des constats, analyses et autres travaux réalisés dans le cadre de la présente mission dans un rapport, déposé au greffe de la cour à l'issue de ladite mission.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,
Les appelants soutiennent détenir les 2/3 de droits indivis portant sur un contrat de bail et avoir qualité pour agir au sujet du dit contrat dont il sollicitent la résolution.
M. [F] sollicite que soit prononcée par la cour une fin de non-recevoir des demandes des appelants qui ne justifient pas selon lui de leur qualité pour agir au regard du contrat de bail en cause.
Sur ce,
L'article 31 du Code de procédure civile prévoit que :
" L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention"
L'article 122 du même Code poursuit que :
" Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "
En l'espèce, le contrat de bail, sur lequel les appelants fondent leurs demandes, identifie comme bailleur l'indivision [K] en la personne de M. [N] [K].
Il est relevé que M. [N] [K] qui est la seule personne identifiée comme représentant du bailleur n'est pas partie à la présente instance.
En matière d'actes relatifs aux biens indivis, l'article 815-3 du code civil précise que " le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ".
L'action en résolution d'un bail d'habitation est un acte d'administration impliquant le consentement des indivisaires détenant au moins les deux tiers du bien indivis concerné.
Or, s'il est établi qu'aucun des consorts [K] figurant parmi les appelants ne sont identifiés comme signataires du contrat de bail, l'article 815-3 du code civil permet à l'un ou à plusieurs indivisaires, titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, d'effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis en l'espèce un immeuble objet du contrat de bail.
L'action en justice en constatation de la résiliation du bail, constitue un acte d'administration et les indivisaires mentionnés dans l'assignation représentent au moins 2/3 des droits indivis, ils ont capacité et intérêt à agir en justice tel que cela ressort d'une attestation établie par Maître [O], Notaire à [Localité 7], du 03 décembre 2021, laquelle indique que :
- M. [U] [K] dispose d'un quart du bien en pleine propriété ;
- M. [T] [K] dispose d'un huitième du bien en pleine propriété et d'un huitième en nue-propriété ;
- Mme [H] [K] dispose d'un huitième du bien en pleine propriété et d'un huitième en nue-propriété ;
- Mme [E] [Z] dispose de la moitié du bien en usufruit.
Les deux tiers des droits indivis étant atteints, l'action en justice des indivisaires doit être déclarée recevable et le jugement déféré infirmé sur ce point.
- Sur la nullité du contrat de bail
L'article 1128 du code civil prévoit que :
" Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain. "
Aussi, en l'absence de consentement des parties ou de capacité à contracter, tout contrat est nul et ses dispositions inopposables.
En l'espèce, s'agissant de la nullité soulevée par l'intimée concernant le contrat de bail en raison du défaut de personnalité juridique de l'indivision [K], il a été relevé que le contrat de bail a été signé par " l'indivision [K], représentée par monsieur [N] [K] ".
Un bail ne peut être conclu, aux termes de l'article 815-3 du code civil, que par le ou les indivisaires titulaires d'au moins les deux tiers des droits indivis et non par l'indivision elle-même qui n'a pas la personnalité juridique, de sorte qu'un bail conclu au nom d'une indivision dépourvue de personnalité juridique, est nul et de nullité absolue.
En l'espèce, il est bien établi que le bail d'habitation a été conclu par l'indivision [K], en son nom, laquelle n'a pas la personnalité morale.
La circonstance que les appelants disposent des deux tiers des droits indivis pour leur permettre d'effectuer des actes d'administration n'est pas de nature en soi à permettre une régularisation du contrat de bail qui lui a bien été établi au nom d'une indivision dépourvue de personnalité juridique.
Il s'en déduit que le contrat de bail soumis au contrôle de la cour est nul et de nul effet en ce qu'il est établi au nom d'une indivision dépourvue de personnalité morale, de sorte que les dispositions qu'il contient sont inopposables à M. [B] [F] qui conteste son opposabilité.
Les appelants seront dès lors déboutés de l'intégralité de leurs demandes à son encontre.
- Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B] [F]
M. [B] [F] fait valoir que les appelants se seraient obstinés à solliciter de sa part le paiement de loyers dont il n'est pas redevable, pour un appartement qu'il n'a jamais occupé, visé par un bail qu'il n'a jamais signé ce qui constituerait une faute délictuelle dont il sollicite réparation.
Il sollicite la condamnation solidaire des Consorts [K] au paiement de la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait de leur acharnement procédural.
Sur ce,
L'article 1240 du code civil dispose que "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".
Celui qui sollicite réparation a la charge de la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et de leur lien de causalité.
En l'espèce, M. [F] ne fait pas la démonstration devant la cour d'un préjudice distinct des frais qu'il a engagés pour la défense de ses droits résultant de l'action engagée à son encontre en paiement de loyers et en résolution d'un bail d'appartement.
Dès lors, M. [F] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts sur ce fondement et le jugement déféré confirmé sur ce point.
- Sur le prononcé d'une amende civile pour procédure abusive
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que : " celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un minimum de 10.000 euros sans préjudice de dommages-intérêts qui seraient réclamés ".
L'article 32-1, dans ses dispositions relatives à l'amende civile, ne saurait être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire. En conséquence, M. [F] sera jugé irrecevable à demander l'application de ces dispositions.
Le jugement déféré l'ayant débouté de cette demande, laquelle doit être déclarée irrecevable, sera infirmé.
-Sur l'exécution provisoire
Il n'y a pas lieu de prononcer l'exécution provisoire du présent arrêt qui est de droit en l'absence de pourvoi en cassation suspensif d'exécution.
-Sur les dépens et l'indemnité de procédure
Les appelants qui succombent à l'instance seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et déboutés de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de les condamner in solidum à payer à M. [F] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
Statuant par arrêt CONTRADICTOIRE,
Infirme partiellement le jugement du 31 août 2021 du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye et statuant à nouveau sur les chefs infirmés:
Déclare recevable la demande en justice de MM. [U] et [T] [K], de Mme [H] [K] et de Mme [X] [Z] ;
Déclare nul et non avenu le contrat de bail du 4 janvier 2016 portant sur l'appartement situé [Adresse 4] ;
Déboute MM. [U] et [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [X] [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;
Déclare irrecevable la demande de prononcé d'une amende civile ;
Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris ;
Y ajoutant :
Dit n'y a voir lieu à voir prononcée l'exécution provisoire du présent arrêt,
Condamne in solidum MM. [U] et [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [X] [Z] à payer à M. [B] [F] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute MM. [U] et [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [X] [Z] de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne MM. [U] et [T] [K], Mme [H] [K] et Mme [X] [Z] aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
