COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 FEVRIER 2023
N° RG 21/07169 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3W6
AFFAIRE :
M. [S] [I]
C/
M. [R] [M]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES
N° RG : 11-21-0039
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 14/02/23
à :
Me Philippe CHATEAUNEUF
Me Laurence HERMAN-
GLANGEAUD
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [S] [I]
[Adresse 2]
[Localité 19]
Représentant : Maître Philippe CHATEAUNEUF, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 20210131
APPELANT
****************
Monsieur [R] [M]
[Adresse 3]
[Localité 20]
Madame [V] [P]
[Adresse 4]
[Localité 12]
Monsieur [N] [P]
[Adresse 18]
[Localité 17]
Monsieur [X] [P]
[Adresse 7]
[Localité 16]
Madame [T] [P]
[Adresse 5]
[Localité 12]
Madame [V] [C]
[Adresse 9]
[Localité 13]
Madame [K] [C]
[Adresse 8]
[Localité 15]
Madame [Y] [U]
[Adresse 11]
[Localité 21]
Monsieur [X] [U]
[Adresse 10]
[Localité 1]
Madame [G] [U]
[Adresse 6]
[Localité 14]
Représentant : Maître Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253
Représentant : Maître Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R167
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant MonsieurJean-Yves PINOY, Conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Rose CHAMBEAUD, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 juillet 2001, Mme [D] [O] a donné à bail à M. [S] [I], à usage d'habitation, un studio situé au rez-de-chaussée, cour de l'immeuble du [Adresse 2]) et une cave, pour une durée de trois ans reconductible, moyennant un loyer mensuel de 2 400 francs, outre une provision sur charges mensuelles de 250 francs, payable mensuellement d'avance.
Le bail a été reconduit tacitement depuis lors, et par l'effet de l'indexation, le loyer s'élève en son dernier état à la somme de 548,35 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, soit des échéances mensuelles de 598,35 euros.
Mme [O], bailleresse, est décédée le 31 octobre 2018, laissant pour lui succéder en indivision, M. [R] [P], Mme [V] [P], M. [N] [P] ,M. [X] [P], Mme [T] [P], Mme [V] [C], Mme [K] [C], Mme [Y] [U], M. [X] [U] et Mme [G] [U].
Par acte de commissaire de justice délivré le 26 décembre 2020, les indivisaires ont assigné M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, auquel il fut demandé de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 24 juillet 2020,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [I] des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,
- condamner M. [I] à leur payer :
* la somme de 15 747,02 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupations dus jusqu'au 31 décembre 2020 inclus,
* à compter du 1er janvier 2021, une indemnité d'occupation mensuelle fixée au double du montant du loyer courant, majorée des charges et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par le déménagement complet des lieux et, à défaut, à l'expiration du délai d'un mois visé par l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
* une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis aux demandeurs,
- assortir les condamnations pécuniaires d'un intérêt au taux légal, à compter du 2 mars 2020 en ce qui concerne la dette de loyer, à compter de la décision à intervenir pour les autres,
- condamner M. [I] en tous les dépens, qui comprendraient notamment les frais du commandement visant la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :
- rejeté la demande de renvoi de M. [I],
- déclaré irrecevables les notes en délibéré produites par les parties,
- déclaré la demande d'acquisition de la clause résolutoire recevable,
- constaté au 10 août 2020 l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location en date du 15 juillet 2001 conclu initialement entre Mme [D] [O] et M. [I] et portant sur un studio situé au rez-de-chaussée, cour de l'immeuble et une cave, sis [Adresse 2],
- autorisé en conséquence, et à défaut de départ volontaire du locataire, les bailleurs à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec, en cas de besoin, l'assistance de la force publique,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation que M. [I] est condamnée à payer aux demandeurs, à compter du 10 août 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs, à une somme mensuelle, égale au double du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s'était poursuivi,
- condamné M. [I] à payer aux demandeurs la somme de 1 815,05 euros en deniers et quittances au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
- rejeté les demandes formulées au titre de l'indemnité de 10% des sommes dues et d'attribution du dépôt de garantie à titre d'indemnité conventionnelle,
- rejeté la demande reconventionnelle d'expertise judiciaire,
- condamné M. [I] à payer aux demandeurs la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [I] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2021, M. [I] a relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 8 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a :
- débouté M. [R] [M], Mme [V] [P], M. [N] [P], M. [X] [P], Mme [T] [P], Mme [V] [C], Mme [K] [C], Mme [Y] [U], M. [X] [U] et Mme [G] [U] de la totalité de leurs demandes,
- débouté M. [S] [I] de ses demandes de dommages et intérêts et de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du jeudi 6 octobre 2022 pour clôture et au mardi 15 novembre 2022 pour plaidoirie,
- dit que les dépens de l'incident suivraient le sort de ceux de l'instance au fond.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 novembre 2022, M. [I] demande à la cour de :
- le déclarer bien fondé en son appel et, y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en date du 22 octobre 2021 en ce qu'il :
* a déclaré irrecevables les notes en délibéré produites par les parties,
* a déclaré la demande d'acquisition de la clause résolutoire recevable,
* a constaté au 10 août 2020 l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location en date du 15 juillet 2001 conclu initialement avec Madame [D] [O] et portant sur un studio situé au rez-de-chaussée, cour de l'immeuble et une cave, sis [Adresse 2],
* a autorisé en conséquence, et à défaut de départ volontaire du locataire, les bailleurs à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec, en cas de besoin, l'assistance de la force publique,
* a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation qu'il est condamnée à payer aux demandeurs, à compter du 10 août 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs, à une somme mensuelle, égale au double du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s'était poursuivi,
* l'a condamné à payer aux demandeurs la somme de 1 815,05 euros en deniers et quittances au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
* l'a condamné à payer aux demandeurs la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- lui accorder des délais de paiement qui de manière rétroactive courront à compter du commandement de payer jusqu'à l'arrêt à intervenir pour régler sa dette locative,
- ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement,
- constater qu'il s'est libéré de sa dette locative pendant ces délais,
- dire, en conséquence, que la clause résolutoire du bail est réputée ne pas avoir joué,
- dire n'y avoir lieu à expulsion, à paiement d'un arriéré locatif avec intérêts de droit, à paiement d'une indemnité d'occupation, et à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter en conséquence les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement les intimés à lui rembourser la somme de 3 630,00 euros indûment perçue au titre de l'indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer courant,
- ordonner sa réintégration dans le logement litigieux,
- dire que chaque partie conservera les dépens de première instance qu'elle aura exposée,
- dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
- en conséquence, condamner solidairement les intimés à lui rembourser la somme de 1 519,12 euros réglée au titre de l'article 700 et des dépens de première instance,
Y ajoutant,
- condamner solidairement les intimés à lui payer une somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner solidairement les intimés à supporter les entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Philippe Chateauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 3 novembre 2022, M. [R] [M], Mme [V] [P], M. [N] [P], M. [X] [P], Mme [T] [P], Mme [V] [C], Mme [K] [C], Mme [Y] [U], M. [X] [U], Mme [G] [U] demandent à la cour de :
- déclarer M. [I] mal fondé en son appel,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- rejeter l'ensemble des demandes formées par M. [I],
- condamner M. [I] à payer à chacun des membres de l'indivision une indemnité de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [I] aux entiers dépens de l'appel comprenant notamment le timbre fiscal de 225 euros.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 novembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire
M. [I] fait valoir au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais à titre rétroactif que l'arriéré locatif, qui s'élevait à 33, 16 euros, a été soldé quelques jours avant le prononcé du jugement de première instance et qu'il est à jour du paiement de ses loyers.
Il fait reproche à l'indivision [O] d'avoir poursuivi son expulsion en pleine trêve hivernale et demande à réinvestir son logement.
L'indivision [O] s'oppose aux demandes de M. [I] en faisant valoir que:
- le commandement de payer portait sur la somme en principal de 9732, 28 euros, représentant le total des loyers impayés au mois de février 2020,
- M. [I] s'est résigné à reprendre le paiement de ses loyers à compter du 23 mars 2021 et la dette n'a été soldée que par virements des 21juin et 28 juillet 2021,
- M. [I] a quitté le logement en adressant à ses bailleurs le message suivant ' je quitte le lundi 14 mars 2022, provisoirement et brutalement, mon logement dans l'attente du jugement de la cour d'appel de Versailles, précisant au passage que je suis à jour de mes loyers'.
- M. [I] a déclaré devant le premier juge ne pas vouloir bénéficier de délais de paiement,
- avant le décès de Mme [O], il existait déjà un arriéré locatif d'un montant de 4973, 32 euros, et M. [I] était informé du décès de cette dernière puisque, en sa qualité d'avocat, il avait pris l'attache du notaire chargé de la succession ; le changement de bailleur lui a été formellement notifié,
- il a volontairement cessé de payer ses loyers pour faire pression sur l'indivision, car il souhaitait acquérir le logement qu'il occupait depuis 20 ans,
- la dette n'a été entièrement soldée que le 5 octobre 2022, après mise en demeure officielle,
- M. [I] n'est pas un débiteur malheureux et de bonne foi et il n'est pas envisageable de contraindre l'indivision [O] à poursuivre une relation contractuelle à sens unique, alors que M. [I] a établi de longue date sa résidence principale en un autre lieu,
- M. [I] n'a pas été expulsé pendant la trêve hivernale mais a quitté les lieux spontanément sans le concours de la force publique et sa demande de réintégration doit être rejetée.
Réponse de la cour
Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé.
L'octroi de délais de paiement est réservé au débiteur de bonne foi et en tenant compte des besoins du créancier.
En l'espèce, la cour relève que M. [I] a manqué, de façon réitéré, à ses obligations de régler ses loyers aux termes convenus comme en témoigne le fait qu'avant même le décès de Mme [O], il existait un arriéré locatif et qu'il a cessé tout paiement au décès de cette dernière, laissant la dette locative s'accroître jusqu'à la somme de 15 747, 02 euros au 14 décembre 2020.
L'explication fournie par le locataire pour justifier cette cessation de paiement, à savoir qu'il était dans l'ignorance de l'identité des ayants droit de feu Mme [O], n'emporte pas la conviction de la cour, dès lors que M. [I] était en relation avec le notaire chargé de la succession de cette dernière.
Dans ce contexte, la bonne foi de M. [I], qui s'est dérobé, de manière réitérée, à son obligation première de régler ses loyers aux termes convenus et a abusivement tardé à solder sa dette, sans justifier d'un motif pertinent pour ce faire, ne peut être retenue.
Par suite, l'appelant sera débouté de ses demandes en suspension de la clause résolutoire et en réintégration dans les lieux qu'il a quittés spontanément et dont il a restitué les clefs.
II) Sur le montant de l'indemnité d'occupation
M. [I] fait grief au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation au double de celui du loyer.
L'indivision [O] réplique que le préjudice que lui a causé le maintien dans les lieux de M. [I] justifie le montant retenu par le premier juge, d'autant plus que le bail était ancien, et le loyer inférieur à la valeur locative des lieux.
Réponse de la cour
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire ; elle constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, qui assure en outre la réparation du préjudice résultant de l'occupation sans bail jusqu'à libération effective des lieux.
Le juge conserve son plein office pour estimer l'étendue du préjudice indemnisable.
En l'espèce, en considération du montant du loyer, charges comprises - 598, 35 euros - et de la surface du bien (15 m²) - il n'est pas démontré que la valeur locative des lieux s'établirait au double du loyer contractuel.
De même, il n'est pas établi, en l'espèce, que la réparation intégrale du préjudice subi par les bailleurs consécutivement à l'occupation sans bail, justifierait le paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant excéderait la valeur locative des lieux.
C'est pourquoi l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
Le jugement dont appel sera infirmé de ce chef sans qu'il y ait lieu de faire droit, pour autant, à la demande de condamnation des intimés à rembourser à M. [I] la somme de 3 630 euros, représentant le trop-perçu du fait du montant de l'indemnité mensuelle retenu par le premier juge.
En effet, l'obligation de rembourser les sommes versées en vertu d'une décision de première instance résulte de plein droit de la réformation de la décision de première instance ayant alloué des sommes d'argent (Cass.3eme civ. 19 février 2002, n°00-20.665). Par combinaison des articles 561 et 562 du code de procédure civile, à défaut de précision, le dispositif de l'arrêt d'appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision avec effet à compter de la date de la décision infirmée.
La cour n'a donc pas à statuer sur la demande de remboursement de M. [I].
III) Sur les demandes accessoires
M. [I], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant fixé l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle M. [S] [I] a été condamné, au double du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s'était poursuivi ;
Statuant à nouveau du chef infirmé
Condamne M. [S] [I] à payer, à compter du 10 août 2020 et jusqu'à la libération effective des locaux, à M. [R] [M], Mme [V] [P], M. [N] [P], M. [X] [P], Mme [T] [P], Mme [V] [C], Mme [K] [C], Mme [Y] [U], M. [X] [U], Mme [G] [U], une taxe mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;
Rappelle qu'un arrêt infirmatif vaut titre exécutoire pour le recouvrement des sommes versées en exécution du jugement infirmé sans qu'il n'ait à ordonner expressément le remboursement de celles-ci dans son dispositif ;
Déboute M. [S] [I] de sa demande de délais de paiement à titre rétroactif, de suspension des effets de la clause résolutoire et de réintégration dans les lieux, ainsi que de ses demandes en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [S] [I] à payer à M. [R] [M], Mme [V] [P], M. [N] [P], M. [X] [P], Mme [T] [P], Mme [V] [C], Mme [K] [C], Mme [Y] [U], M. [X] [U], Mme [G] [U], une indemnité d'un montant total de 4 500 euros ;
Condamne M. [S] [I] aux dépens de la procédure d'appel, qui comprendront notamment le timbre fiscal d'un montant de 225 euros.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
